Kaufvertrag

Wie gestaltet sich der Ablauf?

Sobald Sie sich mit dem Käufer über den Objektverkauf geeinigt haben und Ihnen eine Finanzierungszusage vorliegt, gilt es die nötigen vertraglichen und rechtlichen Schritte in die Wege zu leiten. Hierfür wird - meist von Seiten des Käufers - ein Notar gegen eine Notargebühr engagiert. Hierbei handelt es sich um ein gesetzlich festgeschriebenes und sich in Relation zum Kaufpreis verhaltendes Honorar. Trotz der einseitigen Heranziehung agiert er als neutrale Instanz und tritt für beide Seiten ein. So muss er die rechtlichen Fragen der Vertragspartner unparteiisch beantworten. Falls Sie dennoch das Gefühl bekommen sollten, dass der Notar ihre Belange nicht genügend Berücksichtigung schenkt, steht Ihnen die Option offen einen zweiten Notar zur Überprüfung der Beurkundung heranzuziehen.

Im Normalfall genügt aber eine neutrale notarielle Instanz, in dessen Anwesenheit ein erstes informelles und klärendes Gespräch stattfindet. Hier werden alle wichtigen Unterlagen benötigt und dem Notar ausgehändigt. Dieser arbeitet folglich und nach den An- & Vorgaben der beiden Parteien einen Kaufvertragsentwurf aus. Nachdem Sie diesen vom Notar erhalten haben, sollte er einer genauen Prüfung unterzogen werden - worauf es besonders zu achten gilt, erfahren Sie weiter unten. Sind sich beide Parteien einig und mit dem notariellen Entwurf zufrieden, steht der finalen Beurkundung des Kaufvertrags bei einem erneuten Notartermin nichts mehr im Wege. Fällt Ihnen jedoch eine Ungenauigkeit oder ein Mangel im Vertragsentwurf auf, können sie den Einwand im Beurkundungstermin einbringen und gegebenenfalls nochmal um einen separaten Termin bitten. Etwa eine Woche nach erfolgreicher Beurkundung halten beide Parteien einen beglaubigten Kaufvertrag in ihren Händen.

Checkliste für den Kaufvertrag – Was muss unbedingt rein?

1. Kontaktdaten des Käufers und Verkäufers

Der Kaufvertrag wird zwischen dem Käufer und Verkäufer geschlossen, daher müssen beide im Kaufvertrag genau identifiziert sein. Achten Sie darauf, dass die Kontaktdaten beider Vertragsparteien korrekt angeführt sind. Zu spät erkannte Fehler sind ärgerlich und können den Prozess gegebenenfalls unnötig verzögern.

2. Das Kaufobjekt

Der entscheidende Aspekt eines Kaufvertrags ist die korrekte und im Falle eines Hauskaufs detailreiche Erfassung des Kaufobjekts. Um sowohl das Grundstück als auch die Immobilie genau beschreiben zu können, greift der Notar auf das Grundbuch zurück. Dieses ist ein öffentliches Register, das in der Regel beim Amtsgericht des entsprechenden Bezirks des Grundstücks geführt wird. Es enthält unter anderem jegliche Informationen zur Lage, Größe und Nutzungsbedingungen. Zudem erschließen sich aus dem Grundbuch die sogenannten Dienstbarkeiten. Diese können beispielsweise eine nachbarschaftlich gemeinsame Nutzungsfläche wie ein Garten oder ein Balkon umfassen.
Nicht selten ist es der Fall, dass neben den „Wesentlichen Bestandteilen“ der Immobilie auch sogenanntes Zubehör (mit dem Gebäude nicht fest verbundene Einrichtungsgegenstände) mit veräußert wird. Da letzteres im Verkaufsfall nicht von der Gewerbesteuer erfasst wird, sollte dieses einer eigenen notariellen Beurkundung unterzogen werden.

3. Der Kaufpreis

Der Kaufpreis kann als Geschäftswert der Immobilie gesehen werden. Es ist der Preis, der letztlich für das Objekt gezahlt werden muss und dient zudem als Bemessungsgrundlage für anstehende Steuern, Gebühren oder Abgaben. Um letztere zu verringern, kann es vorkommen, dass der Kaufpreis um den Wert der mit dem Gebäude nicht fest verbundenen Einrichtungsgegenstände (dem Zubehör) gemindert wird. In diesem Fall müssen Sie eine spezifische Vereinbarung -  Abnahme und Bezahlung des Zubehörs zum einem vereinbarten Preis - mit dem Käufer treffen, um die monetäre Differenz zusätzlich zum im Kaufvertrag bezeichneten Kaufpreis zu erhalten.
Der Kaufpreis ist grundsätzlich von vielen Bedingungen und Bestimmungen abhängig. Tritt eine dieser Bedingungen außer Kraft oder wurden falsche Angaben gemacht, muss der gesamte Kaufvertrag rückabgewickelt werden und kann eventuell sogar strafrechtliche Folgen mit sich bringen. Es gilt hierbei also auf jedes Detail zu achten und die entsprechende Monetisierung und Übersetzung in den Kaufpreis genauestens zu prüfen.

4. Der Termin zur Schlüsselübergabe

Die Übergabe der Immobilie im Zuge der sogenannten Schlüsselübergabe erfolgt in der Regel erst nach der erfolgten Kaufpreiszahlung sowie der anschließenden Eintragungen ins Grundbuch. Zwischen der vertraglichen Unterzeichnung und der finalen Übergabe der Immobilie können bis zu acht Wochen liegen. Sie sollten, bis auf in geklärten und notariell vereinbarten Ausnahmefällen, ihre Immobilie erst übergeben, wenn der Kaufpreis vom Käufer in Gänze gezahlt und an sie übergegangen ist.

5. Die Auflassung

Bei der Auflassung handelt es sich um eine Absicherungsinstrument für den Käufer, das diesem in der soeben beschriebenen Phase zwischen Unterzeichnung des Kaufvertrags und vollständiger Abwicklung zu Gute kommt. Im Grundbuch wird hier eine sogenannte Auflassungsvormerkung getätigt. Diese sichert den Anspruch des Käufers. Zudem kann so verhindert werden, dass ein anderer Käufer ebenfalls Eigentum am selben Objekt erwirbt.

6. Belastungsvollmacht

Die Finanzierung von Immobilien geschieht in den meisten Fällen durch eine Bank. Somit ist eine zusätzliche Instanz involviert, die wiederum Sicherheiten benötigt bevor sie aktiv werden kann und dem Käufer das für den Hauskauf notwendige Geld zur Verfügung stellt. Diese Sicherheit entsteht durch das Bestellen und Eintragen der Grundschuld des Käufers. Bevor dies geschehen kann, muss der Verkäufer zuerst die sogenannte Belastungsvollmacht erteilen. Damit erteilt der Verkäufer die Erlaubnis, dass die Immobilie bereits vor dem Eigentümerwechsel mit einem Grundpfandrecht belastet wird. Diesen Schritt sollten sie aufgrund seiner Komplexität am besten mit dem entsprechenden Notar besprechen.

7. Auflistung von Mängeln

Sie stehen als Verkäufer rechtlich in der Pflicht, eine Immobilie ohne verschwiegene Mängel zu übergeben. Sie haften nachträglich für versteckte Mängel, falls Ihnen diese zum Verkaufszeitpunkt bekannt gewesen sein sollten.
Es wird grundsätzlich zwischen Sachmängeln und Rechtsmängeln unterschieden: Erstere sind gegeben, wenn sich ein verkauftes Objekt nicht für eine gewöhnliche Verwendung oder jene spezifische Anwendung eignet, die aus dem Kaufvertrag hervorgeht. Von einem Rechtsmangel wird gesprochen, wenn Dritte ein Anspruch an der Immobilie haben, der über die kaufvertraglich geregelten Vereinbarungen hinausgeht. Derartige Ansprüche können gegen den Käufer geltend gemacht werden.

Die Gewährleistung beim Hausverkauf

Es gilt zu erwähnen, dass bei Kaufverträgen von Gebrauchtimmobilien die Haftungsordnung des Verkäufers eine unerhebliche Rolle spielt. Meist werden solche Immobilien „gekauft wie gesehen“ und eine Gewährleistung ist kaufvertraglich aufgeschlossen. Beachten Sie jedoch, dass sie sich im Falle von bewusst verschwiegenen Mängeln nicht auf einen solchen Gewährleistungsausschluss berufen können. Dieser tritt für Sie nur in Kraft, wenn Sie sich des Mangels nicht bewusst waren.

Was geschieht, wenn versteckte Mängel auftreten?

In einem solchen Fall liegt die Beweislast beim Käufer. Das heißt, er muss beweisen, dass Sie den Mangel beim Abschluss des Kaufvertrags kannten und diesen wissentlich verschwiegen haben. In einem solchen Fall wird nicht selten ein Bausachverständiger als Spezialist herangezogen. Er soll feststellen ob ein Sachmangel schon längere Zeit besteht oder nicht.

Klassische Schwachstellen und von Mängeln betroffene Bereiche sind Fenster, Heizungsanlagen und die Elektronik eines Objekts. Zudem gefährdet ist der Sanitärbereich, Keller sowie das Dach eines Hauses. Ganz besonders achtsam sollte man bei Altbau-Objekten sein!

Maklerprovision

Vorweg gilt es zu sagen, dass bei der Beauftragung eines Maklers nicht zwangsläufig Kosten anfallen. Dies ist nur im Falle eines erfolgreichen Geschäfts der Fall, das heißt, wenn der Makler einen Käufer an Sie vermitteln konnte. Die dann fällige Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist generell frei vereinbar. Eine gesetzliche Bestimmung über die Höhe der Provision gibt es nicht. Sie liegt aber im Normalfall zwischen 3 und 7 % (üblich ist der 3,75-Prozentsatz, der von beiden Parteien zu zahlen ist) des Kaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent. Einem Makler stehen drei Alternativen zur Verfügung, seine Courtage in Rechnung zu stellen:

Innenprovision: In diesem Fall zahlen Sie als Verkäufer. Die im Maklervertrag vereinbarte Höhe ist dem Käufer nicht bekannt.

Außenprovision: Um diese Art der Provision handelt es sich bei gängigen Anzeigen und Exposés. Sie ist vom Käufer zu zahlen, welchem es frei steht mit dem Makler über dessen Courtage zu verhandeln.

Mischform: Im Zuge dieser Form teilen Sie sich mit dem Käufer die anfallende Provision. Der Makler gibt meist das Teilungsverhältnis vor. Dies kann regional stark variieren.

Insbesondere wenn der Käufer die Maklercourtage übernimmt oder sich Käufer und Verkäufer die Kosten teilen, wird diese Vereinbarung meist in den Kaufvertrag mit aufgenommen.

Selbstverständlich lässt sich ein erfolgreicher Verkauf auch ohne Makler durchführen. In diesem Fall sparen Sie sich zwar die anfallenden Kosten, tragen aber jegliche Vermarktungskosten selbst. Zudem bieten Makler neben fachmännischer Sachkenntnis auch meist ein breites Netzwerk an Kontakten, Anlaufstellen und potenziellen Interessentenkreisen.
Zudem ist davon auszugehen, dass die einzelnen Kostenfaktoren deutlich höher ausfallen, wenn Sie alle Maßnahmen des Maklers eigenhändig durchführen; angefangen beim graphischen Aufbereiten des Grundrisses, bis hin zur Finanzierungsberatung der einzelnen Käuferinteressenten.

Weitere Kostenpunkte beim Hausverkauf

Mögliche Renovierung vor dem Verkauf

In manchen Fällen macht es äußerst Sinn, erst mal noch etwas Geld für Renovierungsarbeiten in die Hand zu nehmen, bevor ein Objekt zum Verkauf angeboten wird. Ob größere Eingriffe oder auch kleinere „Schönheitseingriffe“ wie beispielsweise durch einen Gärtner sinnvoll sind, sollte am besten im Einzelfall entschieden werden.

Wertgutachten im Zuge der Gutachterbeauftragung

Wenn Sie ihr Haus oder generell eine Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie sich zuerst über deren Wert im Klaren sein. Hier kann es nicht schaden, sich fachmännisch abzusichern. Ein Gutachter ermöglicht genau dies. Er erstellt ein schriftliches Wertgutachten, dessen Kosten meist zum einen vom Verkaufswert der Immobilie abhängig sind. Darüber hinaus ist nicht minder entscheidend, wie schwierig die Arbeit des Gutachters ist. In der Realität belaufen sich die Kosten für ein Wertgutachten auf etwa 2.000 bis 3.000 Euro. Wenn diese Zusatzkosten vermieden werden sollen, ist die Entscheidung für einen erfahrenen Makler sinnvoll. Dieser kann eine Wertermittlung wesentlich günstiger oder sogar kostenlos durchführen.
Zu den entscheidenden, den Wert bestimmenden Faktoren einer Immobilie zählen die Lage (Außenbereich, Stadtgebiet, ländlicher Raum, reines Wohngebiet etc.) die Grundstücksgröße und Ausrichtung, die Wohn- und Nutzfläche, das Baujahr, die Art der Immobilie (bspw. Wohnung, Reihenhaus, Villa), Grundriss, Bauweise sowie das generelle Ausstattungsniveau.

Energieausweis und weitere Unterlagen

Die Bereitstellung aller wichtigen Dokumente, Zertifikate und Unterlagen muss beim Hausverkauf gewährleistet sein. Hierzu zählt ein aktueller Grundbuchauszug, ebenso wie alle nötigen Grundrisse des Objekts. Zudem sind Sie dazu verpflichtet, einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Dies wird seit dem Jahr 2015 überwacht und Verstöße gegebenenfalls mit Geldbußen geahndet.

Wie geht es nach dem abgeschlossenen Kaufvertrag weiter?

Die Abwicklung des Kaufvertrages geschieht Zug um Zug, das heißt nach und nach müssen Verkäufer ihren Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag Folge leisten:

Die Eintragungen ins Grundbuch

Der Notar holt zunächst die Bewilligung zur Löschung einer alten Grundschuld ein. Hierzu müssen Sie als Verkäufer den Notar über die Bank- und Kontaktdaten möglicher Altgläubiger in Kenntnis setzen. Obwohl diese Informationen zwar erst jetzt zum Tragen kommen, werden sie nicht selten bereits im Zuge der Beurkundung verteilt. Die ins Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung wird vom Grundbuchamt bestätigt. Sobald dies geschehen ist, wird der Käufer darüber informiert und muss anschließend den Kaufpreis zahlen.

Nachdem das Finanzamt dem Käufer den sogenannten Grunderwerbssteuerbescheid übersendet hat und dieser bezahlt wurde, kann das Eigentum umgeschrieben werden.

Die Zahlung des Kaufpreises

Der letztlichen Objektübergabe steht nun nichts mehr im Weg. Aber versichern Sie sich hier lieber nochmal genau, ob auch wirklich alle Zahlungen (im Falle von mehreren Gläubigern plus Verkäufer hat man es manchmal mit verschiedenen Konten zu tun) in der richtigen Höhe eingegangen sind. Sollte dies nicht der Fall sein, haben Sie das Recht, die Übergabe nicht vorzunehmen. Davon sollten Sie dann auch Gebrauch machen.
Ist wie im Normalfall alles in Ordnung, der Kaufpreis ist in Gänze an die richtigen Stellen geflossen, müssen Sie dies dem Notar schriftlich bestätigen. Dieser hat bis dato ja keinen Einblick in die Zahlungsströme des Kaufs. Bis das “OK“ von Ihnen kommt, nimmt der Notar somit auch keine Eigentumsumschreibung vor.

Letzte Schritte beim Hausverkauf

Bevor als finaler Schritt das Grundbuchamt die Eintragung des Käufers als der neue rechtmäßige Eigentümer bestätigt, sollten Sie dem Käufer alle nötigen Objektsunterlagen aushändigen. Es kann zudem nicht schaden, nochmal eine abschließende Abrechnung durchzuführen, um möglichen Missverständnissen, Problemen und damit langwierigen und zähen Strapazen vorzubeugen.

Vermeidbare Fehler beim Kaufvertrag

Hier finden Sie noch eine Checkliste mit Tipps, um Fehler rund um den Kaufvertrag beim Hausverkauf zu vermeiden:
 

• Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck bringen. Eine Immobilie ist in der Regel der größte Vermögensgegenstand und kleine Fehler können im Zweifel sehr viel Geld kosten. Nehmen Sie sich also die nötige Zeit und Muße für eine erfolgreiche Abwicklung!
• Nehmen Sie die Dokumente genau unter die Lupe und scheuen Sie sich nicht davor, im Zweifel nochmal einen Besprechungstermin mit dem Notar zu vereinbaren! Holen Sie sich zur Not lieber noch (notarielle oder fachmännische) Zweitstimmen ein
• Überschätzen Sie sich nicht. Die Erfahrung zeigt, dass es sich lohnt einen professionellen Makler zu engagieren. Mit seinem Engagement, der Erfahrung und Fachkenntnis ist ein guter Makler sein Geld wert!
• Gehen Sie sicher, dass pro Schritt alle nötigen Unterlagen vollständig und korrekt vorliegen
• Seien Sie sich möglicher Nebenkosten beim Verkauf bewusst, um ein „böses Erwachen“ zu vermeiden. Sie haben erfolgreich verkauft! Diese Stimmung sollte nicht getrübt werden