Mietvertrag

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Jedes Jahr werden 2 bis 3 Millionen Mietverträge unterzeichnet. Die meisten davon werden schriftlich und mithilfe von Vordrucken abgeschlossen. Dennoch gibt es große Unterschiede zwischen einzelnen Mietverträgen und ihren Konditionen. Daher sollten alle Parteien, sowohl Vermieter als auch Mieter, den Vertrag genau überprüfen bevor dieser unterschrieben wird. Es handelt sich beim Mietvertrag um ein gegenseitiges Rechtsgeschäft zwischen Mieter und Vermieter, welches die rechtliche Grundlage des Mietverhältnisses bildet. Er enthält Vorschriften zu Mietzahlungen, Reparaturen, Kündigung und vielem mehr. Indem sich Mieter und Vermieter über diese Details vertraglich einig werden, soll Rechtssicherheit hergestellt und Unstimmigkeiten vermieden werden.

Welche Regelungen sind in einem Mietvertrag enthalten? Und welche Art Mietvertrag ist die Geeignetste – der Standard-, Index- oder Staffelmietvertrag? Schützen Sie sich vor juristischen Fallstricken und informieren Sie sich genau über die verschiedenen Mietvertragsarten und -klauseln.

Was ist ein Mietvertrag?

Bei einem Mietvertrag handelt es sich um einen privatrechtlichen Vertrag, durch den einem Mieter eine Wohnung oder andere Immobilie zeitweise zum persönlichen Gebrauch überlassen wird. Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet, eine vereinbarte Miete an den Vermieter zu zahlen.

Der Eigentümer einer Wohnung und der zukünftige Mieter erklären sich mit ihrer Unterschrift auf dem Mietvertrag mit einer Vielzahl von Regeln einverstanden. Damit ein Mietvertrag wirksam ist, muss der Vertrag zumindest die wesentlichen Bestandteile enthalten:

Der Vermieter verpflichtet sich im Mietvertrag dazu, die Mietsache dem Mieter ab Vertragsbeginn zum Gebrauch zu überlassen. Der Mieter muss die gemietete Wohnung nach Vertragsende an den Vermieter zurückgeben und außerdem die Miete in der vereinbarten Höhe bezahlen.

Ein Mietvertrag regelt jedoch noch vieles mehr, weshalb die meisten Verträge auch sehr lang sind. Zwischen 10 und 20 Seiten lange Verträge sind heutzutage nicht unüblich, noch dazu sind viele Passagen für Nicht-Juristen schwer verständlich. Es ist jedoch für beide Seiten sehr wichtig, genau zu wissen, was im Mietvertrag steht. Nur dann können Probleme vermieden werden und ein gutes Mietverhältnis hergestellt werden. Damit der Mietvertrag auch wirksam ist und für beide Seiten rechtlich bindend, muss er vom Vermieter und Mieter unterzeichnet werden.

Vertragsfreiheit vs. Mietrecht: Welche Vorschriften sind erlaubt?

Für das Mietverhältnis gelten zahlreiche Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (§§ 535 bis 580a Bürgerliches Gesetzbuch - BGB), welche auch als Mietrecht bezeichnet werden. Es gelten unterschiedliche Normen, je nachdem, ob es sich um Wohnraum oder zu anderen Zwecken genutzte Immobilien handelt. Für Wohnmietverhältnisse gelten zusätzliche Rechtsvorschriften, die in den §§ 549 ff. BGB enthalten sind. Vermietet und gemietet werden können alle Arten von Immobilien: Häuser, Wohnungen, Grundstücke, einzelne Zimmer oder Garagen.

Grundsätzlich dürfen Mieter und Vermieter im Rahmen der Vertragsfreiheit selbst entscheiden, welche Pflichten sie sich im Mietvertrag auferlegen. Sie können individuelle Vereinbarungen treffen und diese vertraglich absichern. Allerdings stößt man irgendwann an die Grenzen des Gesetzes, denn von manchen rechtlichen Vorgaben darf im Mietvertrag nicht abgewichen werden. Noch komplizierter wird das Ganze durch regelmäßige Gesetzänderungen, wie etwa dem Mietrechtsänderungsgesetz von 2013.

Von den meisten Vermietern werden vorgefertigte Mietverträge verwendet, sogenannte Formularmietverträge. Ein solcher Vertrag wird nicht individuell zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt, sondern ist ein Muster-Vertragswerk. Während der Mieterschutz generell strenger ist bei solchen Verträgen, bieten Formularmietverträge auch eine größere Sicherheit, da die Formulierungen alle genau überprüft wurden.

Es ist daher grundsätzlich Vorsicht angebracht bei eigenen in den Mietvertrag eingebrachten Formulierungen oder kompletten Individualverträgen. Bei Zweifeln sollten Sie sich lieber von einem Anwalt beraten lassen, so auch bei eventuellen Streitigkeiten wie z.B. einer Mietminderung.

Was steht in einem Mietvertrag?

Ein Standardmietvertrag enthält Vorschriften zur Mietsache, der Mietzahlung, dem Mieter und Vermieter sowie deren Rechten und Pflichten. Zu dem eigentlichen Mietvertrag kommen meist noch mehrere Anlagen wie die Hausordnung, das Übergabeprotokoll und Betriebskostenabrechnungen hinzu.

Es kann sehr hilfreich sein, sich im Internet verschiedene kostenlose Vorlagen für Mietverträge anzusehen. Auch können die Regeln im eigenen Vertrag mit solchen Musterverträgen verglichen werden, die zum Beispiel von Mieterbünden oder Vermieterverbänden online bereitgestellt werden.

Doch Vorsicht: Nicht alle Muster-Mietverträge sind für die eigenen Zwecke geeignet!

Vertragsparteien: Mieter und Vermieter

Als erstes werden im Mietvertrag die beiden Vertragsparteien bezeichnet. Das sind die Personen, zwischen denen der Mietvertrag abgeschlossen wird. Es werden also der Name, Adresse und evtl. Telefonnummer des Mieters und Vermieters angegeben. Es können auch mehrere Personen als Mieter im Vertrag stehen, die dann sogenannte Hauptmieter sind. Als Vermieter kann auch eine Firma im Vertrag stehen.

Stehen mehrere Mieter als Vertragsparteien im Vertrag, dann haften sie für alle Verpflichtungen und Mietzahlungen aus dem Mietverhältnis als Gesamtschuldner. Das bedeutet, der Vermieter kann die Mietzahlung von jeder Mietpartei einfordern.

Die Mietsache: Wohnung oder Haus

Außerdem müssen die Mieträume genau angegeben werden. Es muss möglichst genau beschrieben werden, welche Wohnung vermietet wird. Dazu werden bei einem Mehrfamilienhaus das Stockwerk, die Lage der Wohnung im Haus (links, rechts, Mitte) beschrieben und Zusätze wie „Vorderhaus“, „Hinterhaus“ oder „Seitenflügel“ vermerkt. Auch die Größe der Wohnfläche muss richtig angeben werden, sonst drohen am Ende mietrechtliche Auseinandersetzungen. Dabei wird nicht nur die Quadratmeterzahl, sondern auch die Anzahl der Zimmer und ihre Verwendung, also etwa Küche, Bad, Schlaf- oder Wohnzimmer oder Balkon. Auch weitere Flächen wie ein Stellplatz fürs Auto oder Kellerräume müssen im Mietvertrag bezeichnet sein.

Unbefristeter oder befristeter Vertrag

Man unterscheidet bei Mietverträgen zwischen befristeten und unbefristeten Verträgen. Die allermeisten Mietverträge werden mit unbefristeter Mietzeit abgeschlossen, was bedeutet, dass kein Ende der Vermietung vorgesehen ist. Natürlich kann ein unbefristeter Mietvertrag ganz normal gekündigt werden, nur ist kein automatisches Ende der Vermietung festgelegt (vgl. § 542 Abs. 1 BGB). Bei unbefristeten Verträgen ist auch eine Mindestlaufzeit möglich, während der eine Kündigung unzulässig ist.

Bei befristeten Mietverträgen hingegen wird bereits bei Abschluss des Vertrages das Mietende festgelegt (vgl. § 542 Abs. 2 BGB). Der Mieter weiß also von vorneherein, dass er nach Ablauf einer gewissen Zeit wieder ausziehen muss. Befristete Verträge, auch Zeitmietverträge genannt, können jederzeit verlängert beziehungsweise kann einfach ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden. Grund für eine Befristung ist zum Beispiel die Absicht, die Wohnung nach einer gewissen Zeit zu renovieren oder selbst zu nutzen.

Es muss bei beiden Versionen der Mietbeginn festgelegt werden, ab dem der Vertrag zu laufen beginnt. Zu diesem Datum ist der Vermieter auch verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zu überlassen.

Mietzahlungen: Kalt- und Warmmiete

Als Entgelt für den bereitgestellten Wohnraum müssen Mietzahlungen entrichtet werden. Das wird ebenfalls im Mietvertrag festgelegt, also sowohl die Höhe der Miete als auch die Zahlungsmodalitäten. Dabei gibt es einmal die Kaltmiete, welche als fester Preis pro Monat für die Wohnung oder das Haus berechnet wird (Grundmiete). Die Warmmiete umfasst zusätzlich die Betriebs- und Nebenkosten. Weitere Kosten können z.B. für die Bereitstellung eines Stellplatzes entstehen.

Die Miete muss monatlich an den Vermieter gezahlt werden, entweder per Überweisung oder mittels SEPA-Lastschriftmandat. Der Zahlungstermin wird ebenfalls schriftlich festgehalten, genauso wie Mahnungskosten bei Zahlungsverzug. Üblich ist hierbei eine Zahlung im Voraus, wobei die Miete bis zum 3. Werktag des betroffenen Monats beim Vermieter eingegangen sein muss.

Abrechnung von Heiz-und Betriebskosten

Der Vermieter darf alle Betriebskosten auf den oder die Mieter umlegen. Das Verfahren hierfür muss im Mietvertrag festgeschrieben sein, also etwa eine Berechnung anhand der Wohnfläche, dem per Zähler nachgewiesenen Verbrauch oder der Personenanzahl in der Mietwohnung.

In den allermeisten Fällen werden die Betriebskosten als Vorauszahlung beglichen und je nach tatsächlichem Verbrauch erhält der Mieter am Ende des Jahres Geld zurück oder muss nachzahlen. Die jährliche Abrechnung der Betriebskosten muss unverzüglich geschehen, also sobald der Vermieter alle erforderlichen Unterlagen bereitliegen hat.

Anstelle einer Vorauszahlung ist auch eine sogenannte Betriebskostenpauschale möglich. Hier zahlt der Mieter jeden Monat einen festen Betrag, ohne dass es im Nachhinein Rückerstattungen oder Nachzahlungen gibt. Der Vermieter muss bei dieser Variante auch keine Betriebskostenabrechnung vornehmen.

Welche Pflichten hat der Mieter, welche der Vermieter?

Im Mietvertrag werden eine ganze Reihe weiterer Rechte und Verpflichtungen des Mieters festgehalten. Dazu gehören neben der Pflicht, die Miete zu bezahlen, auch die Durchführung von Reparaturen bei Schäden, die er selbst verursacht hat. Zwar ist gesetzlich der Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, in den meisten Mietverträgen wird diese Verantwortung allerdings auf den Mieter übertragen.

Wichtig sind außerdem Vertragsklauseln zu baulichen Veränderungen an der Immobilie. Denn der Mieter darf eine Wohnung nicht ohne Weiteres umbauen bzw. muss sich für solche Vorhaben meist die Erlaubnis des Vermieters einholen.

Im Gegenzug werden im Vertrag auch die Rechte und Pflichten des Vermieters aufgezählt. Dazu gehört die Pflicht, die Heizungsanlage für eine bestimmte Zeit im Jahr in Betrieb zu halten und unter Umständen die Warmwasserversorgung zu garantieren. Er ist auch für die Instandhaltung und Reparaturen von Elektronik, Heizung und Wasser verantwortlich. Der Mieter muss etwaige Schäden unverzüglich anzeigen, damit der Vermieter sie beheben kann. Meist ist in Mietverträgen ein Absatz enthalten, der den Mieter zur Kostenübernahme für kleinere Ausbesserungen verpflichtet. Diese Kleinreparaturen oder Bagatellschäden müssen vom Mieter bis zu einer jährlichen Obergrenze (in Euro oder Prozent der Jahresmiete) gezahlt werden, auch wenn sie nicht von ihm verursacht wurden. Solche Kleinreparaturen sind vor allem bei Fenstern, Türen, Sanitär- und Kocheinrichtungen oder anderen Installationen, die einem ständigen Gebrauch unterliegen, notwendig.

Nutzung der Wohnung: Was darf der Mieter?

Weiterhin wird die Nutzung der Mieträume durch mehrere Vertragsklauseln präzisiert. Damit die Wohnung in einem guten Zustand bleibt, muss der Mieter sich entsprechend verhalten – dazu werden in den Mietvertrag Sorgfaltspflichten sowie die Verpflichtung zum regelmäßigen Lüften und richtigen Heizen aufgenommen. So wird der Mieter im Mietvertrag meist verpflichtet, die Wohnung „pfleglich und schonend“ zu behandeln. Bei Mehrfamilienhäusern wird dem Mietvertrag häufig eine Hausordnung beigefügt, welche zusätzliche Regeln für alle Mieter enthält.

In der Regel wird ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu Wohnzwecken vermietet. Daher sehen solche Wohnmietverträge vor, dass eine anderweitige, insbesondere gewerbliche Nutzung der Räume nur mit der Erlaubnis des Vermieters zulässig ist. Der Vermieter hat außerdem das Recht, eine Tierhaltung zu untersagen. Das gilt nur für größere Tiere wie Hunde und Katzen. Kleintiere wie Hamster, Vögel oder Fische bedürfen keiner Erlaubnis des Vermieters.

Gibt es Gemeinschaftsflächen wie einen Garten, dann wird im Mietvertrag geregelt, ob und wie diese genutzt werden dürfen. Ein oft heikles Thema ist die Untervermietung der Mietwohnung. Gerade in großen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist sie meist nur mit Erlaubnis des Vermieters möglich. Es kann mietvertraglich aber auch festgehalten werden, dass eine Untervermietung ohne Einverständnis erlaubt ist oder ein Aufschlag auf die Miete gezahlt werden muss.

Kündigung des Mietvertrages

Obwohl es hier genaue gesetzliche Regelungen gibt, wird die Kündigung auch vertraglich geregelt. Dazu zählen die Kündigungsfrist, der Kündigungsgrund und unter Umständen ein Kündigungsausschluss. Es kann im Mietvertrag auch schlicht auf die gesetzlichen Kündigungsvorschriften in den §§ 573 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches verwiesen werden.

Der Mieter darf innerhalb von 3 Monaten ohne bestimmten Grund kündigen, allerdings muss diese Frist auch wirklich eingehalten werden. Möchte er früher aus seiner Wohnung, dann kann dieser mit dem Einverständnis seines Vermieters selbst nach einem Nachmieter suchen. Für den Vermieter verlängert sich die 3-monatige Kündigungsfrist nach 5 Jahren Mietdauer auf 6 Monate und ab 8 Jahren auf 9 Monate. Der Vermieter braucht außerdem einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, wie z.B. den Eigenbedarf an der Wohnung. Außerdem existiert die sogenannte außerordentliche Kündigung, die bei befristeten wie auch unbefristeten Mietverträgen möglich ist. Sie ist z.B. bei Mängeln im Mietvertrag oder einer schwerwiegenden Pflichtverletzung des Mieters möglich.

Noch eine andere Form der Kündigung ist die Sonderkündigung. Sie ist zulässig, wenn die Miete erhöht wird oder das Mietshaus modernisiert werden soll.

Es besteht weiterhin die Möglichkeit, eine Kündigung für eine gewisse Zeit ab Mietbeginn zu verbieten. Ein solcher Ausschluss des Kündigungsrechts ist für bis zu 4 Jahre möglich und läuft somit auf eine Mindestlaufzeit des Mietvertrages hinaus. Es können sowohl der Mieter als auch der Vermieter auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichten.

Sonstige Vereinbarungen: Kaution, Zutrittsrecht des Vermieters und Rückgabe der Wohnung

Muss für die Wohnung eine Kaution hinterlegt werden, dann sollte dies ebenfalls im Mietvertrag stehen. Die Kaution darf höchstens 3 Kaltmieten betragen und kann in Raten gezahlt werden. Es kann alternativ zur Kautionshinterlegung auch eine Bürgschaft abgegeben werden, um dem Vermieter finanzielle Sicherheit zu garantieren. Was ebenfalls im Mietvertrag oder im Übergabeprotokoll vermerkt sein sollte, ist die Anzahl der Schlüssel, die der Mieter beim Einzug erhalten hat. Der Vermieter hat während dem Mietverhältnis das Recht, die Wohnung unter vorheriger Ankündigung und Zustimmung des Mieters zu betreten.

Bei Mietende muss die Wohnung an den Vermieter zurückgegeben werden, also alle Schlüssel übergeben werden. Es sollte außerdem vertraglich festgehalten werden, in welchem Zustand die Wohnung verlassen werden muss.

Kann ein Mietvertrag auch mündlich abgeschlossen werden?

In den allermeisten Fällen wird ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen. Grundsätzlich sind auch mündliche Mietverträge möglich, sie bergen allerdings einige Unsicherheiten.

Ob mündlich oder schriftlich – damit ein Mietvertrag wirksam ist, muss über die wichtigsten Inhalte des Mietverhältnisses Einigung herrschen. Dazu gehört die Frage, wer Vermieter und Mieter ist, ab wann und welche Immobilie genau vermietet wird und wie hoch die Miete ist.

Auch weitere Details können mündlich vereinbart werden. Wird das nicht getan, dann gelten die mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches. Problematisch bei mündlichen Mietverträgen ist, dass es keinen Nachweis für die getroffenen Absprachen gibt. Auf diese Weise kann es schneller zu Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter kommen. Somit bleibt der mündliche Abschluss eines Mietvertrages die Ausnahme.

Zu beachten ist außerdem, dass es zwar kein grundsätzliches Schriftformerfordernis für Mietverträge gibt, dies jedoch nicht für Zeitmietverträge mit einer Laufzeit von über einem Jahr gilt. Wird ein solcher Vertrag mündlich abgeschlossen, dann handelt es sich dabei um einen gültigen Mietvertrag, der jedoch eine unbefristete Mietdauer hat.

Beachten: Unterschiede bei Wohnungsmietvertrag und Hausmietvertrag

Ein Mietvertrag für ein Haus ist in den wesentlichen Punkten mit einem Wohnungsmietvertrag identisch. Allerdings können einige vertragliche Details hinzukommen, wie etwa die Nutzung von Nebengebäuden auf dem Grundstück. Insbesondere die Gartenpflege und eine Garagennutzung sind hierbei wichtig. So kann eine Klausel vorsehen, dass der Mieter den Garten in einem ordnungsgemäßen Zustand halten muss. Außerdem ist der Mieter eines Hauses oft selbst für den Betrieb der Heizungsanlage verantwortlich, daher regelt der Hausmietvertrag meist, zu welchen Zeiten im Jahr die Heizung auf jeden Fall in Betrieb sein muss. Weitere Besonderheiten bei einem Hausmietvertrag sind die Rücksichtnahme auf die Nachbarn oder eine Streupflicht im Winter.

Welche Arten von Mietverträgen gibt es?

Mietverträge unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Dauer, den Vertragsparteien sowie in Bezug auf die Erhöhung der Miete. Am häufigsten liegt in Deutschland ein Standardmietvertrag vor, der keine abweichenden Regelungen enthält und unbefristet abgeschlossen wird.

Bei den meisten Mietverträgen handelt es sich außerdem um Formularmietverträge. Äußerst selten sind hingegen Individualvereinbarungen, also individuell ausgehandelte Verträge.

Was ist ein Zeitmietvertrag?

Wird ein Mietverhältnis mit zeitlicher Befristung abgeschlossen, dann spricht man von einem Zeitmietvertrag. Die Vermietung endet zum vorgesehenen Zeitpunkt, ohne dass gekündigt werden muss.

Der sogenannte einfache Zeitmietvertrag ist heute nicht mehr zulässig, seit 2001 ist nur noch der qualifizierte Zeitmietvertrag erlaubt. Dabei muss im Mietvertrag der Grund für die Befristung angegeben werden (§ 575 Abs. 1 BGB). Dieser Befristungsgrund muss bei Ablauf der Frist noch vorliegen, nur dann muss der Mieter auch wie vereinbart ausziehen. Wichtig hierbei: Der Mieter muss eine Stellungnahme des Vermieters verlangen, damit er das Mietverhältnis im Anschluss ohne Befristung weiterführen kann.

Gekündigt werden darf während der Laufzeit des Vertrages nicht, lediglich das Recht auf eine fristlose Kündigung und Sonderkündigungsrechte bleiben unberührt. Zeitmietverträge müssen immer schriftlich abgeschlossen werden. Eine weitere spezielle Mietvertragsart ist außerdem der Dauermietvertrag, der etwa von Wohnungsbaugenossenschaften angeboten wird.

Was ist ein Untermietvertrag?

Ein Untermietvertrag wird zwischen dem Mieter und einem Untermieter geschlossen, der Vermieter hat mit diesem Vertrag also nichts zu tun. Er muss die Untervermietung lediglich erlauben, sodass ein Mietverhältnis zweiter Stufe zwischen Haupt- und Untermieter geschlossen werden kann.

Gegenstand des Untermietvertrages ist die Überlassung der Wohnung oder eines Teils davon an den Untermieter, der dafür eine vereinbarte Miete an den Mieter zahlt. Meist verpflichtet sich der Untermieter dabei zur Einhaltung des Hauptmietvertrages, insbesondere der Hausordnung und der vorgeschriebenen Nutzung der Wohnung. Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter dennoch für das Verhalten des Untermieters. 

Ein Untermietvertag macht z.B. dann Sinn, wenn ein Mieter für einige Zeit ins Ausland geht und dafür nicht die eigene Wohnung aufgeben möchte. Aber auch einzelne Zimmer können zwecks einer Wohngemeinschaft (WG) untervermietet werden.

Wird eine gewerblich genutzte Immobilie untervermietet, dann wird von einem Zwischenmietvertrag gesprochen.

Was ist ein Staffelmietvertrag?

Es kann bei Vertragsabschluss im Mietvertrag festgehalten werden, dass die Miete jährlich um einen bestimmten Prozentsatz angehoben wird. Dann handelt es sich um einen Staffelmietvertrag, bei dem die zukünftigen Mieterhöhungen um einen festen Betrag bereits bei Vertragsschluss feststehen. Je nachdem wie schnell die ortsübliche Miete in den kommenden Jahren steigt, kann ein Staffelmietvertrag also entweder für den Mieter oder den Vermieter von Vorteil sein. In jedem Fall bietet diese Art Mietvertrag für beide Parteien Sicherheit und es lässt sich Streit über Mieterhöhungen vermeiden.

Was ist ein Indexmietvertrag?

Unter einem Indexmietvertrag versteht man einen Mietvertrag, bei dem die Miete gekoppelt an den Lebenshaltungsindex erhöht wird. Dem zugrunde liegt der vom Statistischen Bundesamt ermittelte und herausgegebene Preisindex für allgemeine Lebenshaltung.

Die Miete darf jedoch nicht aus anderen Gründen erhöht werden, wie etwa einem steigenden Mietspiegel oder einer Modernisierung des Hauses. Es muss im Mietvertrag festgelegt werden, dass allein eine Erhöhung der Miete anhand des Preisindexes erlaubt ist.

Ein Indexmietvertrag macht genau wie ein Staffelmietvertrag dann Sinn, wenn die Parteien unnötige Streitereien über Mieterhöhungen vermeiden wollen. Denn bei einem Standardmietvertrag ist dies nur innerhalb bestimmter Fristen und auch nur um einen gewissen Prozentsatz möglich. Grund für eine Mieterhöhung ist z.B. eine Modernisierung des Hauses. Allerdings entstehen aufgrund der Komplexität von Mieterhöhungen immer wieder mietrechtliche Streitigkeiten, die nicht selten vor Gericht geregelt werden müssen.

Vorteile eines Immobilienmaklers beim Abschluss von Mietverträgen

Ein Immobilienmakler vermittelt nicht nur Wohnungen, er begleitet den Vermietungsprozess bis zum Abschluss des Mietvertrages. Daher ist er als Berater von unschätzbarem Wert für Vermieter wie auch Mieter. Durch seine Berufserfahrung ist er mit Mietverträgen gut vertraut, kennt die üblichen Regelungen und kann komplizierte Formulierungen erklären. Die Beauftragung eines Maklers sorgt daher für zusätzliche Sicherheit beim Vertragsabschluss.

Seit Einführung des Bestellerprinzips im Juni 2015 haben zahlreiche Vermieter ihre Zusammenarbeit mit Maklern eingestellt, da sie für deren Tätigkeit nun bezahlen müssen. Doch ein Immobilienmakler bietet nicht nur eine schnelle Vermittlung eines geeigneten Mieters, er verfügt auch über Expertise und langjährige Erfahrung. Daher kann er auch alle Fragen rund um Mietverträge beantworten und Eigentümer umfangreich beraten. Das haben auch die Vermieter eingesehen, denn mittlerweile beauftragen viele von ihnen wieder einen Makler.

7 Tipps zur Prüfung des Mietvertrags – Was sollten Mieter beachten?

Auch wenn die Vorfreude auf die neue Wohnung groß ist, sollte der Mietvertrag nicht ohne Weiteres unterschrieben werden. Es gilt, den Vertrag genau zu überprüfen, damit am Ende keine Nachteile entstehen. Im schlimmsten Fall wird die Unterzeichnung zum fatalen Fehler, etwa wenn der Vertrag rechtliche Fallstricke enthält, die den Mieter teuer zu stehen kommen.

1. Sind die Angaben zum Mieter richtig?

Besonders wichtig für das Zustandekommen des Mietvertrages sind die Angaben zur eigenen Person. Denn schließlich wird der Vertrag zwischen den im Mietvertrag bezeichneten Personen geschlossen. Die persönlichen Angaben des Mieters sollten daher sorgfältig überprüft werden und bei Fehlern sollte eine Korrektur des Vertrags verlangt werden.

2. Stimmen die tatsächliche und vertraglich festgehaltene Wohnungsgröße überein?

Die Angaben zur Wohnungsgröße sollten ebenfalls genau überprüft werden. Denn stimmt die Quadratmeterzahl nicht, so kann dagegen nur eingeschränkt vorgegangen werden. Nur wenn die tatsächliche Größe um 10 Prozent von der im Mietvertrag angegebenen abweicht, kann die Miete gemindert werden. Die Berechnung der Wohnfläche richtet sich in der Regel nach der Wohnflächenverordnung.

3. Übertrifft die Miete den örtlichen Mietspiegel?

Damit am Ende nicht viel zu viel für die Mietwohnung bezahlt wird, sollte die Miethöhe mit der ortsüblichen Miete verglichen werden. Dazu kann der örtliche Mietspiegel zu Hilfe genommen werden, der entweder von Kommunen bzw. Städten oder lokalen Mietverbänden herausgegeben wird. Dieser kann entweder kostenfrei online eingesehen werden oder muss kostenpflichtig bei Mietverbänden erworben werden.

4. Ist der Mietvertrag zeitlich befristet?

Das Leben sorgt immer wieder für Überraschungen, daher sollte genau kalkuliert werden, wie lange man tatsächlich in einer Wohnung bleiben möchte. Wenn der Mietvertrag eine Befristung oder ein Kündigungsverzicht für mehrere Jahre vorsieht, kann das bedeuten, dass das Mietverhältnis nicht kurzfristig beendet werden kann. Überlegen Sie sich also gut, wie flexibel Sie sind!

Bei einer zeitlichen Befristung sollte sich außerdem bewusst gemacht werden, dass nach Ablauf der Zeit ein Auszug aus der Wohnung unvermeidbar ist und eine neue Immobilie gefunden werden muss.

5. Haben Mieter und Vermieter eine Kündigungsklausel?

Bei der Kündigung sollte der Mieter darauf achten, ob der Mietvertrag einen Kündigungsverzicht enthält. Wird ein solcher unterschrieben, dann ist die Wohnung für eine Zeit von bis zu 4 Jahren unkündbar. Ändern sich dann die persönliche Lebenssituation und ein Umzug wird notwendig – sei es wegen eines neuen Jobs, der Liebe wegen oder um sich um seine pflegebedürftigen Eltern zu kümmern, dann wird die alte Wohnung schnell zur anhänglichen Last.

Ansonsten gelten normalerweise die gesetzlichen Kündigungsfristen, aber gehen Sie sicher, dass in Ihrem Vertrag alles stimmt!

6. Welche Kleinreparaturen oder Schönheitsreparaturen übernimmt der Vermieter?

Wichtig beim Durchlesen des Mietvertrags sind Klauseln zu Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen. Wird der Mieter im Vertrag dazu verpflichtet, kleine Reparaturen wie z.B. ein klemmendes Fenster oder einen tropfenden Wasserhahn zu übernehmen, dann liegt eine Kleinreparaturklausel vor. Der Vermieter muss für dann nur größere Reparaturen bezahlen. Ab wann dies der Fall ist, hängt von den im Vertrag festgeschriebenen Obergrenzen ab. So kann es z.B. sein, dass der Mieter für eine Reparatur maximal 100 Euro bezahlen soll, wird es teurer, dann kommt der Vermieter zum Zug.

Schönheitsreparaturen umfassen wieder einen anderen Bereich der Instandhaltung, dazu gehört vor allem das Streichen und Tapezieren der Wände und Lackieren der Heizkörper und Innentüren. Zahlreiche Schönheitsreparaturklauseln wurden von Gerichten für unzulässig erklärt, daher sollte die Formulierung im Mietvertrag genau angesehen werden!

7. Wann erhält der Mieter seine Kaution wieder?

In der Regel wird im Mietvertrag festgehalten, dass die Kaution innerhalb von drei Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden muss. Zulässig ist aber auch eine Rückzahlung innerhalb von 6 Monaten.

Der Vermieter darf die Kaution einbehalten, wenn noch offene Rechnungen bzw. ausstehende Mietzahlungen bestehen oder der Mieter bei der Wohnungsübergabe Mängel an der Wohnung hinterlassen hat. Besprechen Sie daher vor Ihrem Auszug genau, welche Schäden von Ihnen behoben werden müssen.

 

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