Der Vergleichswert
Bei dem Verfahren wird der sogenannte Vergleichswert berechnet. Er sagt aus, wie hoch der Wert der zu beurteilenden Immobilie ist. Der Vergleichswert setzt sich aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichsfällen zusammen, die mit der zu bewertenden Immobilie hinreichend übereinstimmen müssen.
Der Vergleichswert basiert wesentlich auf den beim Verkauf anderer Immobilien realisierten Kaufpreisen. Durch den Vergleich mit solchen Marktpreisen bietet das Verfahren eine präzise Berechnung des tatsächlichen Marktwerts der Immobilie.
Die Vergleichsobjekte werden aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ausgewählt und dem Bewertungsobjekt gegenübergestellt. Bei diesem Vergleich können noch bestehende Unterschiede durch Zu- und Abschläge korrigiert werden.
Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens
In der Praxis wird das Vergleichswertverfahren sowohl bei Grundstücken als auch bei Gebäuden genutzt. Besonders gut eignet es sich für gleichartige Häuser und Wohnungen wie zum Beispiel Wohnblöcke, Reihenhäuser oder einander ähnliche Ein- oder Zweifamilienhäusern in Wohnsiedlungen. Das Verfahren wird in den meisten Fällen für selbstgenutzte Eigentumswohnungen und Häuser angewendet. Auch bei unbebauten Grundstücken führt das Vergleichswertverfahren in der Regel zu realistischen Verkehrswerten und wird daher vor den anderen Wertermittlungsverfahren bevorzugt.
Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern kann allerdings oftmals nicht auf die Daten der Gutachterausschüsse zurückgegriffen werden. Ihr Fokus liegt vor allem auf Eigentumswohnungen und Teileigentum, und nicht auf Ein- und Zweifamilienhäusern. Ohne diese Datengrundlage kann das Vergleichswertverfahren nicht zu einem zuverlässigen Ergebnis kommen. In einem solchen Fall sollte das Sachwertverfahren genutzt werden.
Es gibt viele Gründe, warum Eigentümer den Wert seiner Immobilie ermitteln möchten. Klassische Anwendungsfälle sind der Immobilienverkauf oder das Immobilienerbe.
Am besten eignet sich das Verfahren für den geplanten Verkauf einer Immobilie. Viele Eigentümer sind sich nicht sicher, wie viel ihre eigene Immobilie eigentlich wert ist und welchen Preis sie beim Verkauf verlangen können. Da der durch das Vergleichswertverfahren ermittelte Wert das aktuelle Marktgeschehen wiederspiegelt, ist die Vergleichsmethode die erste Wahl bei Immobilienverkäufen.
Auch im Erbfall kann mit dem Vergleichswertverfahren eine geerbte Immobilie geschätzt werden. Von dem Wert hängt die Höhe der Erbschaftssteuer ab, weshalb ein eigenes Gutachten beauftragt werden sollte wenn das Finanzamt von einem zu hohen Wert ausgeht.
Der unmittelbare Vergleich mit Vergleichspreisen
Das Vergleichswertverfahren kann im besten Fall die erzielten Kaufpreise von vergleichbaren Immobilien nutzen, um den Marktwert der zu bewertenden Immobilie zu bestimmen. Ein solcher direkter Vergleich ist nur möglich, wenn vergleichbare Immobilien kurz zuvor verkauft wurden und ihr Kaufpreis bekannt ist.
Wenn zum Beispiel in direkter Nachbarschaft ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte einen bestimmten Kaufpreis erzielt hat, kann davon ausgegangen werden, dass die anderen gleichartigen Häuser einen ähnlichen Marktwert besitzen. Dasselbe gilt für Eigentumswohnungen die im gleichen Gebäude liegen, wobei ihre Größe und Zustand ebenfalls gleich sein sollten. Wurde eine benachbarte Wohnung vor einem Monat verkauft, dann liegt es nahe, dass die einen Stock tiefer liegende und ansonsten gleiche Wohnung gleich viel wert ist.
Die vergleichbaren Kaufpreise werden auch bei Grundstücken zur Wertermittlung genutzt, insoweit die den Wert beeinflussenden Merkmale des Vergleichsgrundstücks mit dem zu bewertenden Objekt übereinstimmen. Für diesen Vergleich sollen an erster Stelle Vergleichspreise von Gutachterausschüssen genutzt werden. Reichen diese nicht aus, können auch Informationen der Finanzverwaltung genutzt werden.
Beim direkten Vergleich ist also der Kaufpreis von veräußerten Immobilien der Vergleichswert. Dieser muss eventuell noch angepasst werden, um Verschiedenheiten zwischen den Vergleichsobjekten auszugleichen.
Das direkte Vergleichswertverfahren kann in der Praxis eher selten angewandt werden, da es meistens nicht genug Vergleichswerte gibt. Auch sind die Vergleichspreise von vergleichbaren Verkäufen in der Regel nicht öffentlich bekannt.
Das indirekte Vergleichswertverfahren
Aus praktischen Gründen wird daher im Regelfall ein indirekter Vergleich gezogen. Der Vergleich erfolgt mit erzielten Kaufpreisen aus den letzten Jahren, die von Gutachterausschüssen zusammengefasst werden. Sie geben durchschnittliche Kaufpreise, sogenannte Vergleichsfaktoren, für unterschiedliche Lagen, Baujahre und andere Kriterien heraus. Diese Durchschnittspreise bilden dann die Vergleichswerte, anhand derer der Verkehrswert berechnet wird. Auch hier müssen die Vergleichswerte noch an die zu beurteilende Immobilie angepasst werden, also nach oben oder unten korrigiert werden.
Die entsprechenden Daten zum Vergleich stammen aus den Kaufpreissammlungen und Grundstücksmarktberichten von lokalen Gutachterausschüssen. Neben diesen Quellen können auch private Marktanalysen mit Beobachtungen der vor Ort erzielten Kaufpreise als Grundlage des indirekten Vergleichswertverfahrens dienen.
Die durchschnittlichen Kaufpreise können bei der indirekten Methode sehr gut an das zu bewertende Objekt angepasst werden. Unterschiede in Größe und Lage können leicht umgerechnet werden. Andere Abweichungen der individuellen Merkmale wie z.B. die Ausstattung einer Immobilie hingegen müssen vom Gutachter selbst beurteilt werden. Auch wie sehr die Mikrolage, also die Umgebung der Immobilie, den Wert der Immobilie beeinflusst, muss geschätzt werden. Hier kommt es auf die Erfahrung eines Gutachters an, denn die Lärmbelastung, Infrastruktur und Nachbarschaft einer Immobilie sind meist sehr wichtig für eine Kaufentscheidung, aber zugleich schwer in Zahlen zu fassen.
Die Vergleichsfaktoren, anhand derer die Gutachterausschüsse die ihnen mitgeteilten Immobilientransaktionen sortieren, sind meistens die Lage, das Baujahr und die Größe der Wohnfläche. Das Kriterium Lage wird dann in eine einfache, mittlere und gute Lage aufgeteilt. Die Wohnfläche wird oft hinsichtlich der Quadratmetergröße und der Anzahl der Zimmer unterschieden. Für die Verkehrswertermittlung werden dann die durchschnittlichen Preise ausgewählt, die mit der zu bewertenden Immobilie übereinstimmen.
Wenn sich die Berechnung auf Vergleichsfaktoren stützt, muss zusätzlich unbedingt der Bodenwert in die Wertermittlung einfließen. Die Vergleichsfaktoren beziehen sich nämlich nur auf das Gebäude.
Die Vergleichbarkeit von Immobilien und ihren Merkmalen
Die größte Schwierigkeit des Vergleichswertverfahrens liegt in der Frage, ob Immobilien oder ihre Merkmale tatsächlich vergleichbar sind. Da Wohnungen oder Einfamilienhäuser so viele unterschiedliche Eigenschaften besitzen, sind sie immer nur zum Teil mit anderen Objekten vergleichbar. Die Vergleichbarkeit ist aber die Grundvoraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens. Zumindest die wesentlichen Merkmale sollten daher gleichartig sein. Bei Siedlungs-, Reihen- und Doppelhäusern ist die Vergleichbarkeit normalerweise gegeben. Einander sehr ähnliche Reihenhäuser können allerdings auch an unterschiedlichen Orten gebaut worden sein und dann aufgrund ihrer Lage nicht miteinander vergleichbar sein.
Bei Grundstücken hängt die Vergleichbarkeit von Merkmalen wie Bodenbeschaffenheit, Lage, Größe und Zuschnitt des Grundstücks, dem Erschließungszustand und der möglichen baulichen Nutzung ab. Stimmen das zu bewertende Grundstück und das verkaufte Grundstück hinreichend in diesen Faktoren überein, ist der Vergleich erlaubt. Das Gesetz definiert Vergleichsgrundstücke als solche Grundstücke, die in Bezug auf die „ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück“ ausreichend übereinstimmen (§ 183 Abs. 1 BewG).
Für Immobilien gibt es wesentlich mehr Merkmale, die verglichen werden müssen. Wichtig sind auch hier die Größe der Wohnfläche und die Nutzbarkeit, insbesondere die Restnutzungsdauer. Außerdem kommt es auf die Ausstattung, die Bauweise, das Alter, den energetischen Zustand und die Art des Gebäudes an.
Besonders die Ausstattung von Immobilien variiert sehr stark, von den Fenstern, Sanitäreinrichtungen bis zu notwendigen Schönheitsreparaturen gibt es viele Faktoren, die den allgemeinen Zustand beeinflusst. Ob eine Wohnung hochwertig ausgestattet ist oder sehr ungepflegt und modernisierungsbedürftig ist, kann mithilfe von Checklisten oder der Beschreibung der Musterwohnung des Gutachterausschusses überprüft werden.
Eine weitere Anforderung an einen validen Vergleich liegt darin, dass eine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen vorliegen muss. Eine ausreichende Anzahl sind mindestens 10 vergleichbare Fälle. Viele Experten sind der Ansicht, dass eine sichere Aussage erst mit 20 bis 30 vergleichbaren Käufen getroffen werden kann.
Die Korrektur durch Zu- und Abschläge
Egal ob ein direktes oder indirektes Vergleichswertverfahren genutzt wird, in beiden Fällen müssen sogenannte Zu- und Abschläge berechnet werden. Damit werden die Vergleichswerte korrigiert, um individuelle Unterschiede zwischen dem zu bewertenden Objekt und den Vergleichsobjekten auszugleichen. Auch beim Vergleich mittels Vergleichsfaktoren besitzt eine Immobilie meist Merkmale, die von den Durchschnittskategorien abweichen.
Diese für den Einzelfall vorzunehmenden Korrekturen dürfen nicht höher als 30 bis 35 Prozent liegen, um die Vergleichbarkeit der Grundstücke oder Immobilien zu wahren.
Solche Korrekturfaktoren können im Hinblick auf sehr verschiedene Eigenschaften einer Immobilie angewandt werden, zum Beispiel in Bezug auf den Grad der Erschließung, Unterschiede in der Lage oder Bodenbeschaffenheit oder der Größe des Grundstücks. Alle wertbeeinflussenden Merkmale müssen bei den Zu- und Abschlägen beachtet werden. Es kommt an dieser Stelle stark auf die persönliche Einschätzung des Gutachters an, welche Faktoren er wie stark berücksichtigt. Er sollte in jedem Fall den Zustand und die Ausstattung einer Immobilie genau begutachten, dazu gehören notwendige Modernisierungen, die Ausrichtung und Belichtung der Immobilie, aber auch Lärmbelastungen und eine gute Verkehrsanbindung.
Bei manchen Merkmalen ist die Anpassung an das Vergleichsobjekt sehr einfach, etwa bei der Umrechnung eines Wertes in Bezug auf die Größe einer Immobilie. Der Kaufpreis muss dabei nur auf den Quadratmeterpreis umgerechnet werden und kann dann mit der Wohnfläche der eigenen Immobilie multipliziert werden. Die Umrechnung geschieht anhand von Umrechnungsfaktoren oder Umrechnungskoeffizienten, welche das Verhältnis von den zu vergleichenden Objekten darstellen. Dieses Vorgehen ist nur begrenzt erlaubt, und zwar bei nah beieinanderliegenden Werten. Anhand eines Beispiels ist diese Einschränkung sehr einleuchtend: Eine 40 m² große Wohnung mit einer anderen Wohnung zu vergleichen, die 45 m² Wohnfläche hat, ist erlaubt. Sie hingegen mit einer Wohnung mit 100 m² Wohnfläche zu vergleichen ist problematisch, da der Quadratmeterpreis bei sehr großen Wohnungen viel geringer ist als bei kleinen.
Der Wert eines Grundstücks
Um Grundstücke zu vergleichen zu können, müssen sie ein vergleichbares Bodenwertniveau haben. Der Bodenwert bezeichnet den Wert eines unbebauten Grundstücks bzw. den Wert eines bebauten Grundstücks unter der Annahme, dass es unbebaut wäre. Die auf einem Grundstück befindlichen Gebäude werden bei der Ermittlung des Bodenwerts ignoriert.
Im indirekten Verfahren werden Grundstücke anhand von geeigneten Vergleichsgrundstücken aus der Kaufpreissammlung bewertet. Eine alternative Ermittlung des Verkehrswerts stützt sich auf die Bodenrichtwerte (§ 179 BewG).
Der Bodenrichtwert wird ebenfalls vom örtlichen Gutachterausschuss bestimmt und in Form einer Bodenrichtwertkarte herausgegeben. Es handelt sich dabei um einen Vergleichsfaktor des indirekten Vergleichswertverfahrens. Der Bodenrichtwert wird als Quadratmeterpreis angegeben und besteht im Mittelwert der erzielten Preise für ein bestimmtes Gebiet, der sogenannten Richtwertzone. In den Karten der Gutachterausschüsse sind weiterhin die Nutzung und Grundstücksgröße angegeben. Beim Vergleich sollte darauf geachtet werden, dass auch diese mit dem zu bewertenden Grundstück übereinstimmen oder per Umrechnungskoeffizient angepasst werden.
Rechtliche Grundlagen
Das Vergleichswertverfahren ist nicht bloß ein wirtschaftliches Verfahren, das unter Fachleuten als Standard zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie gilt. Es ist sogar rechtlich für die Bewertung von Immobilien vorgesehen und in verschiedenen Gesetzen definiert.
In der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist das Vergleichswertverfahren als ein mögliches Verfahren zur Feststellung des Verkehrswertes eines Grundstücks oder einer Immobilie vorgesehen. Die dort festgelegten Vorschriften geben vor, dass bei diesem Verfahren der Wert eines unbebauten oder bebauten Grundstücks durch Vergleichspreise hergeleitet wird (§ 15 ImmoWertV). Diese Vergleichspreise müssen in ausreichender Zahl vorliegen.
Bei bebauten Grundstücken sieht § 15 ImmoWertV außerdem vor, dass die Wertermittlung anhand von Vergleichsfaktoren erfolgen kann. Das Gesetz unterscheidet zwischen Ertragsfaktoren und Gebäudefaktoren (§ 13 ImmoWertV). Erstere beziehen sich auf zu erwartende jährliche Erträge, letztere auf Raum- und Flächenmerkmale einer Immobilie. Durch die Verrechnung des Vergleichsfaktors mit dem jährlichen Ertrag oder einer anderen Bezugseinheit ergibt sich der Vergleichswert.
Damit Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren für das Verfahren geeignet sind, müssen die Merkmale der Vergleichsgrundstücke hinreichend mit den Merkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. Wenn in sich in der Umgebung des zu bewertenden Grundstücks nicht genügend Vergleichspreise ermitteln lassen, dann dürfen auch vergleichbare Grundstückspreise aus anderen Gegenden genutzt werden.
Eine weitere rechtliche Grundlage bildet das Bewertungsgesetz (BewG), welches bei der Bewertung von Immobilien für die Erbschaftssteuer das Vergleichswertverfahren vorsieht (§§ 182 f. BewG). Dort sind ebenfalls die zwei unterschiedlichen Berechnungsweisen genannt, der direkte Vergleich von vergleichbaren Kaufpreisen und der indirekte anhand von Vergleichsfaktoren (§ 183 BewG). Letztere müssen von den Gutachterausschüssen anhand von Bezugseinheiten wie der Fläche des Grundstücks ermittelt und mitgeteilt werden (§ 183 Abs. 2 BewG). Zu beachten ist dabei, dass der Bodenwert gesondert berücksichtigt werden muss, wenn sich die Vergleichsfaktoren nur auf die baulichen Anlagen beziehen. Der Bodenwert errechnet sich gemäß § 179 BewG aus den Bodenrichtwerten.
Was die zum Vergleich herangezogenen Kaufpreise anbelangt, so sollen in erster Linie die Vergleichspreise der Gutachterausschüsse verwendet werden (§ 183 Abs. 1 BewG und §§ 192 ff. BauGB).
Die Gutachterausschüsse
Die Gutachterausschüsse bestehen aus unabhängigen Sachverständigen und werden unter anderem zum Zweck der Ermittlung der für eine Wertermittlung erforderlichen Daten gebildet (§§ 192 ff. BauGB).
Alle Immobilienverkäufe müssen in Deutschland von einem Notar beurkundet werden, damit sie wirksam werden. Der örtliche Gutachterausschuss erhält von den Notaren bei jedem Grundstücks- oder Immobilienverkauf eine Kopie des Kaufvertrages und damit die wesentlichen Informationen über die Immobilie und den bezahlten Kaufpreis. Der Ausschuss ermittelt daraus unter anderem den Liegenschaftszins und stellt eine Kaufpreissammlung zusammen. Diese anonymisierte Kaufpreissammlung wird vom Gutachterausschuss ausgewertet. In den jährlich herausgegebenen Grundstückmarktberichten werden die anonymisierten Kaufpreise in Form von Durchschnittspreisen für verschiedene Kategorien angegeben. Diese Berichte sind allerdings kostenpflichtig, über die genauen Preise müssen Sie sich beim örtlichen Gutachterausschuss informieren.
Der Umfang einer Kaufpreissammlung unterscheidet sich von Ort zu Ort sehr stark. In kleinen Gemeinden gibt es oft nicht viele Immobilienverkäufe. Darunter leidet die Aussagekraft der Vergleichswerte. Je umfangreicher und präziser die Kaufpreissammlung ist, desto genauer kann der Verkehrswert ermittelt werden. Grundsätzlich kann auch eine eigene Kaufpreissammlung als Datengrundlage dienen. Durch eine eigene Recherche mittels Marktbeobachtung, etwa durch Auswertung von Anzeigen und Angeboten, können Vergleichsobjekte ausfindig gemacht werden.
Die Erstellung des Gutachtens
Der Gutachter muss beim Vergleichswertverfahren sowohl die Daten aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse als auch die Eigenschaften der Immobilie richtig bewerten. Er muss entscheiden, welche Faktoren für die Wertermittlung relevant sind und welche nicht. Die Einschätzung des Gutachters hängt dabei stark von seiner Kompetenz und Marktkenntnis ab. Von Vorteil ist es, wenn ein Gutachter umfangreiche Berufserfahrung besitzt.
Gleichzeitig müssen Eigentümer dem Urteil eines Gutachters vertrauen, da er sich mit den wertbestimmenden Merkmalen viel besser auskennt. Eigentümer sind häufig der Ansicht, ihre Immobilie sei mehr wert als der vom Gutachter ermittelte Verkehrswert. Zum Beispiel kann es zu Unstimmigkeiten kommen, wenn Immobilieneigentümer die Einrichtung und ein ansprechendes Aussehen für besonders wichtig ansehen. Solche Details wie etwa Bodenbeläge haben aber einen geringeren Einfluss auf den Wert als etwa die Bausubstanz.
Für die Berechnung im Vergleichswertverfahren sind umfangreiche Daten notwendig, insbesondere Informationen über die zu bewertende Immobilie. Viele Internetangebote bieten die Bewertung im Vergleichswertverfahren online an, wobei die entsprechenden Daten vom Eigentümer angegeben werden müssen. Der Vergleich erfolgt dann mit einer Sammlung von ähnlichen Immobilien, welche im Internet vermittelt oder verkauft werden. Die Größe der Datensammlung bestimmt, wie präzise der ermittelte Wert ist.
Vor- und Nachteile des Verfahrens
Durch die Orientierung an aktuell auf dem Immobilienmarkt erzielten Preisen ist das Vergleichswertverfahren sehr genau und wird daher von Experten empfohlen. Es gilt als Standardverfahren für die Bewertung von Immobilien.
Für den Verkauf von Immobilien ist das Verfahren besonders geeignet, da es eine realistische Vorstellung davon gibt, was eine Immobilie auf dem Markt wert ist. Diese Marktorientierung kann je nach Lage des Immobilienmarkts im Einzelfall zu erfreulichen oder aber enttäuschenden Ergebnissen führen. Denn der Marktwert entspricht nicht immer der Vorstellung der Eigentümer, wie viel ihre Immobilie wert ist. Auf der anderen Seite ist die zugrundeliegende Berechnungsweise sehr gut nachvollziehbar und auch für Laien verständlich.
Ein wesentlicher Nachteil liegt darin, dass es im Einzelfall schwierig sein kann, geeignete Objekte zum Vergleich zu finden. Das ist vor allem bei ungewöhnlichen Häusern der Fall. Je komplexer die wertbeeinflussenden Merkmale einer Immobilie, desto schwerer wird es, vergleichbare Objekte zu finden. Liegen keine angemessenen Vergleichswerte oder keine ausreichende Anzahl davon vor, dann sollte von dem Vergleichswertverfahren kein Gebrauch gemacht werden.
Außerdem ist das Vergleichswertverfahren besonders stark auf die Kompetenz und Erfahrung des Gutachters angewiesen. Da Immobilien sich in so vielen Merkmalen voneinander unterscheiden und diese Abweichungen von den Vergleichswerten nicht einfach in Zahlen zu fassen sind, können Gutachter zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Wie sehr ein Merkmal den Wert beeinflusst und wie stark die Korrektur der Vergleichswerte somit sein muss, kann nur ein professioneller Gutachter mit langjähriger Erfahrung auf dem Immobilienmarkt beurteilen. Aufgrund von diesem Beurteilungsspielraum unterliegt das Verfahren zum Teil höheren Schwankungen als die anderen beiden Verfahren.
Sachwertverfahren vs. Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren dient zur marktorientierten Verkehrswertermittlung und richtet sich danach, wie viel aktuell jemand für eine Immobilie zahlen würde. Der Wert stimmt daher nicht unbedingt mit den Herstellungskosten überein, welche die Berechnungsgrundlage beim Sachwertverfahren bilden. Wer ein Haus anhand seiner Baukosten verkaufen möchte, liegt mit seiner Kaufpreisvorstellung häufig falsch. Der Marktwert einer Immobilie wird sehr stark durch die Nachfrage beeinflusst, was vom Sachwertverfahren jedoch nicht abgebildet wird.
Das Gesetz des Marktes bestimmt den Wert einer Immobilie danach, wie viel ein Käufer bezahlen würde. Dieser Gedanke ist die Grundlage des Vergleichswertverfahrens.Daher eignet sich das Vergleichswertverfahren besonders gut, wenn eine Immobilie verkauft werden soll. Ein Eigentümer, der sich vor dem geplanten Verkauf fragt, welchen Kaufpreis er damit erzielen kann, kann dies mit dem Vergleichswertverfahren herausfinden. Das Sachwertverfahren eignet sich nicht für Immobilien, die veräußert werden sollen und wird daher auch nur selten genutzt.
In einigen Fällen wird dem Vergleichswertverfahren auch rechtlich gesehen der Vorrang vor anderen Wertermittlungsmethoden eingeräumt. Im Bewertungsgesetz ist das Vergleichswertverfahren für Wohnungs- und Teileigentum sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser an erster Stelle genannt (§ 182 Abs. 2 BewG).
In der Immobilienwertermittlungsverordnung wird das Verfahren des Weiteren vor den anderen beiden Verfahren genannt. Auch Bodenrichtwerte sollen vorrangig mit dieser Methode berechnet werden (§ 10 ImmoWertV).