Grunderwerbssteuer

Grunderwerbssteuer

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Vor dem Thema "Steuern" schrecken viele Kaufinteressenten zurück. Viele Menschen sind sich nicht sicher über die korrekte Rechtslage im Bereich der Steuern. Beim Kaufprozess einer Immobilie fällt eine wichtige Steuer einmalig an: die Grunderwerbssteuer.
Dabei handelt es sich um eine sogenannte Verkehrssteuer, die sich auch zu den Kaufnebenkosten zählen lässt, da sie zu jedem Immobilienkauf dazugehört. Um Ihnen die Angst vor diesem Thema zu nehmen, erklären wir Ihnen, was es zu beachten gibt.

Die Berechnung der Steuer

Die Grunderwerbssteuer beruht auf dem Grunderwerbssteuergesetz und wird nach bestimmten Regelungen berechnet. Dabei spielt unter anderem der geltende Steuersatz, der je nach Bundesland variieren kann und aktuell meist zwischen 5 und 6% liegt, eine entscheidende Rolle. Die niedrigsten Steuersätze findet man momentan noch in Bayern und Sachsen. Kleine Unterschiede beim Steuersatz können letztendlich große Differenzen bei den anfallenden Kosten ausmachen. Im Vergleich zu Bundesländern wie diesen kann die Steuer auf eine Immobilie des gleichen Verkaufswerts in Schleswig-Holstein schnell einige tausend Euro mehr kosten. So müssen bei einem Kaufpreis von 200.000 € bei einer 3,5-prozentigen Steuer nur 7.000 € gezahlt werden, bei einer 6-prozentigen Grunderwerbsteuer sind es bereits 12.000 €!
Bei der Grunderwerbssteuer handelt es sich somit um eine Ländersteuer. Sie ist somit aktuell die einzige Steuer, bei der die Länder die Höhe der Steuersätze frei bestimmen können. Als Basis der Berechnung dient der Kaufpreis, der dementsprechend ebenfalls sehr entscheidend ist. Wichtig zu wissen ist außerdem, dass die Steuer sich sowohl auf bebaute aber auch auf unbebaute Grundstücke bezieht.

Eine Übersicht über die derzeit geltenden Steuersätze der Grunderwerbsteuer finden Sie hier:

Bundesland

Höhe Grunderwerbsteuer (in % des Immobilienwerts)

Baden-Württemberg

5 %

Bayern

3,5 %

Berlin

6 %

Brandenburg

6,5 %

Bremen

5 %

Hamburg

4,5 %

Hessen

6 %

Mecklenburg-Vorpommern

5 %

Niedersachen

5 %

Nordrhein-Westfalen

6,5 %

Rheinland-Pfalz

5 %

Saarland

6,5 %

Sachsen

3,5 %

Sachsen-Anhalt

5 %

Schleswig-Holstein

6,5 %

Thüringen

5 %

(Stand: November 2016)

Beachten Sie: Zum 01.01.2017 wird sich der Steuersatz der Grunderwerbsteuer in Thüringen von bislang 5 % auf 6,5 % erhöhen.

Wann und von wem wird die Steuer gezahlt?

Für gewöhnlich wird die Grunderwerbssteuer vom Käufer der Immobilie gezahlt. Dies wird jedoch vor Abschließung des Kaufvertrags zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart und im Kaufvertrag festgehalten. Die Steuer wird fällig, sobald es zur offiziellen Übertragung der Immobilie kommt. Das heißt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages, aber vor der Grundbuchänderung. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags sendet der Notar den Vertrag mit sämtlichen weiteren Informationen an das Finanzamt.
Bei jeder Immobilienübertragung durch einen Verkauf besteht eine Anzeigepflicht und das Finanzamt sollte innerhalb von zwei Wochen darüber in Kenntnis gesetzt werden. Das Finanzamt versendet dann einen Grunderwerbssteuerbescheid an denjenigen, der die Steuer zu zahlen hat. Nach Ausstellung des Steuerbescheides durch das Finanzamt hat der Käufer einen Monat lang Zeit, die Steuer zu zahlen. Nach Begleichung der Steuer wird dem Notar die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung zugesandt, die bestätigt, dass die Steuer gezahlt wurde. Die offizielle Umschreibung der Immobilie im Grundbuch erfolgt für gewöhnlich erst nachdem diese Bescheinigung ausgestellt worden ist.

Welche Ausnahmen von der Grunderwerbsteuerpflicht gibt es?

Bis zu einem Betrag von 2500€ gilt eine Steuerfreigrenze, jedoch handelt es sich hierbei nicht um einen Freibetrag, so dass im Fall eines Überschreiten der Grenze der komplette Betrag versteuert werden muss. Sollten mehrere Immobilien innerhalb eines Kaufvertrags übertragen werden, so bezieht sich der Betrag auf jedes Gebäude einzeln.

Schenkung und Erbe

Es gibt weitere Sonderregelungen und Ausnahmen wie zum Beispiel bei der Schenkung einer Immobilie, bei der die Grunderwerbssteuer entfällt. Auch in Bezug auf Erbschaften kann es zur Senkung oder – in den meisten Fällen – zu einem Entfall der Steuer kommen. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer erhoben wird.
Bei der Übertragung von Immobilien zwischen Ehegatten oder anderen engen Verwandtschaftsgraden sind ebenfalls besondere Regelungen gültig. Die Steuer entfällt hier vor allem für Kinder und Enkel des Vererbenden. Die steuerfreie Vererbung zwischen Geschwistern ist allerdings von der Regelung ausgeschlossen. Auch bei einem gewöhnlichen Verkauf unter Verwandten fällt keine Grunderwerbssteuer an. Dazu gehören alle Verwandten, die in gerader Linie mit dem Eigentümer verwandt sind, also Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel etc. Beim Verkauf an aktuelle Ehepartner aber auch an ehemalige Ehepartner bei einer Scheidung ist ebenfalls keine Grunderwerbssteuer zu zahlen.

Nachträgliche Senkung der Steuer

Hinzu kommt die Möglichkeit der nachträglichen Senkung der Steuer. Dies ist allerdings nur bis zu zwei Jahre nach Erwerb der Immobilie möglich und muss selbstständig vom Eigentümer beantragt werden. Voraussetzung für eine nachträgliche Senkung der Steuer ist eine nachträgliche Senkung des Kaufpreises. Die Senkung muss notariell beglaubigt werden und anschließend kann der Betrag der Grunderwerbssteuer angepasst werden und die Differenz ausgezahlt werden.
Gründe für eine Senkung des Kaufpreises nach dem Erwerb können zum Beispiel durch entdeckte Mängel an der Immobilie entstehen. Auch eine Anfangs falsch berechnete Grunderwerbssteuer kann im Nachhinein berichtigt werden. Die offizielle Änderung des Kaufpreises muss allerdings notariell bestätigt werden, damit eine Steuerrückzahlung genehmigt werden kann.

Worauf muss ich als Käufer einer Immobilie achten?

Als Käufer gibt es bei einem Kaufprozess natürlich zahlreiche Punkte zu beachten, damit es zu einem möglichst problemlosen und erfolgreichen Immobilienerwerb kommt. So kann auch in Bezug auf die Finanzen einiges beachtet werden, um zusätzliche vermeidbare Kosten zu umgehen. Solche Einsparungen sind auch in Bezug auf die Grunderwerbsteuer durchaus möglich. Diese lässt sich zwar meist nicht komplett vermeiden, jedoch gibt es einige Möglichkeiten, sie zumindest zu senken.

Aufbau des Kaufvertrags

Von Anfang an sollte bei der Aufsetzung des Kaufvertrags auf eine klare Strukturierung geachtet werden. Da sich die Berechnung der Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis bezieht, sollten Gegenstände wie Einbauküchen oder Saunen, die zwar mit dem Objekt verbunden sind, jedoch nicht zwingend dazugehören, separat gelistet werden. Der Betrag, den der Käufer für diese Dinge zahlt, ist meistens mit im Kaufpreis eingerechnet, allerdings kann er bei der Berechnung der Steuer außen vor gelassen werden, da diese sich nur auf Grundstück und Immobilie an sich bezieht. Dies ist jedoch nur möglich, wenn die Objekte eindeutig getrennt gelistet werden, so dass sich der reine Kaufpreis erkennen lässt.
Im Kaufvertrag sollte zudem ausdrücklich vermerkt werden, wer die Grunderwerbssteuer zu zahlen hat. Dies ist zwar Verhandlungssache zwischen den Verkaufsparteien, jedoch übernimmt meist der Käufer diese Zahlung.

Überprüfung des Kaufvertrags

Generell empfiehlt es sich, den Kaufvertrag vor Unterzeichnung von einem Steuerberater oder Makler überprüfen zu lassen. Da der Notar sich unparteiisch verhalten muss, ist es ihm nicht gestattet auf bestimmte Aspekte im Vertrag hinzuweisen oder diese zu kritisieren, sobald einer der Parteien dadurch benachteiligt werden könnte. Dementsprechend ist es nicht nur in Bezug auf die Grunderwerbsteuer sinnvoll, sondern generell für den gesamten Kauf lohnenswert, sich lieber mehr Zeit zu nehmen und dafür gründlich vorzugehen.

Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung und wie beeinflusst sie den Verkauf?

Die offizielle Übertragung einer Immobilie wird erst dann möglich, wenn  dem Käufer die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt wird. Das Finanzamt bestätigt damit in schriftlicher Form die Zahlung der Grunderwerbssteuer.
Der Kaufvertrag wird bereits vor dieser Bestätigung unterzeichnet, allerdings wird in den meisten Fällen der Grundbucheintrag erst bei Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung geändert. Zu betonen ist, dass die Bescheinigung nicht unbedingt eine rechtliche Voraussetzung für das Grundbuchamt ist, jedoch bestehen die meisten Ämter mittlerweile darauf und nehmen vorher keine Änderungen vor.

Steuer senken durch separaten Grundstückserwerb

In den meisten Fällen kommt ein Immobilienkäufer nicht um die Grunderwerbssteuer herum. Um die Steuer zu senken, besteht jedoch die Möglichkeit, das Grundstück und die Immobilie getrennt voneinander zu erwerben. Dies ist möglich, wenn ein noch unbebautes Grundstück erworben wird und das Haus erst anschließend vom Käufer erbaut werden soll. Die Grunderwerbssteuer wird dann ausschließlich auf Basis des Grundstückswerts berechnet und fällt dementsprechend weitaus geringer aus.
Zu beachten ist jedoch, dass Grundstückskauf und Hausbau strikt voneinander getrennt werden und nicht durch vorherige Abmachungen mit Baufirmen etc. vereinbart werden. Sind die Projekte über Verträge miteinander gekoppelt oder machen den Eindruck als wären sie es, nimmt das Finanzamt die Kosten für die Immobilie in die Berechnung mit auf.
Da diese Vorgehensweise jedoch meistens mit einem höheren Zeit- und Planungsaufwand verbunden ist, kommt sie nicht für jeden Käufer in Frage. Häufig werden bei getrennten Käufen Fertighäuser genutzt, da diese im Vergleich zu Massivbauten zeitsparender sind.

Einsparungen durch Angaben in der Steuererklärung

Die Abschreibung der Grunderwerbsteuer in der Steuererklärung ist möglich, wenn die Immobilie anschließend fremdgenutzt wird, also zum Beispiel weitervermietet wird. Die Kosten werden dann entweder zur AfA oder den Werbungskosten hinzugezählt. Bei eigengenutzten Immobilien lassen sich die Kosten nicht steuerlich geltend machen.
Wird eine Immobilie wie zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus gemischtgenutzt, also vom Eigentümer selbst aber auch von anderen Mietern bewohnt, so kann nur ein Teil der Steuer abgeschrieben werden. Bei Grundstücken und Immobilien, die der gewerblichen Nutzung dienen, kann ebenfalls die gesamte Steuer abgesetzt werden.

Worauf muss ich als Verkäufer einer Immobilie achten?

Verkäufer müssen für gewöhnlich keine Grunderwerbsteuer beim Verkauf einer Immobilie zahlen. Es existiert allerdings keine Rechtsvorschrift, die besagt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlen muss. Somit können sich auch Verkäufer im Kaufvertrag dazu verpflichten. Üblich ist jedoch, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer übernimmt.

Haftung des Verkäufers

Allerdings kann es passieren, dass der Betrag vom Käufer nicht beglichen wird und das Finanzamt sich mit einer Rechnung an den Verkäufer wendet. Tatsächlich ist es in diesem Fall so, dass letztendlich sowohl Käufer als auch Verkäufer für die Begleichung der Steuer haften. Das bedeutet, dass das Finanzamt durchaus das Recht hat, den Verkäufer zu kontaktieren und die Steuer einzufordern, selbst wenn im Kaufvertrag etwas Anderes vereinbart worden ist.
Das bedeutet jedoch in den wenigsten Fällen, dass die Steuer am Ende tatsächlich vom Verkäufer übernommen werden muss.

Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?

In Situationen, in der der Käufer die Steuer nicht zahlt, kann es verschiedene Lösungen geben.
Zum einen kann es passieren, dass der Käufer die Steuer nach erneuter Absprache oder Aufforderung schließlich doch begleicht oder dies aus anderen Gründen noch nicht tun konnte und sich die Situation dadurch aufklärt. Dies wäre somit der Idealfall.
Jedoch kann es ebenso passieren, dass der Käufer beispielsweise aus finanziellen Gründen nicht in der Lage ist die Steuer zu zahlen oder sich weigert dies zu tun. Hier kann es unter Umständen zu einem Rücklaufprozess kommen. Damit würde der ganze Verkaufsprozess aufgehoben und das Problem der offenen Grunderwerbssteuer wäre demnach ebenfalls gelöst, da es so nicht mehr zu einer Immobilienübertragung käme. Allerdings wäre dann der gesamte Verkaufsprozess gescheitert.
Dies kann passieren, wenn die finanzielle Lage des Käufers nicht ausreichend geprüft wurde und der Käufer gar nicht im Stande wäre, den Kaufpreis der Immobilie an sich zu bezahlen.

Wie kann ich mich als Verkäufer absichern?

Verkäufer sind bei einem Scheitern des Verkaufes was die Immobilie angeht auf der sicheren Seite, da die offizielle Grundbuchänderung normalerweise nicht erfolgt, bevor die Steuer beglichen wurde. Theoretisch wurde zwar der Kaufvertrag bereits unterzeichnet, jedoch ist eine Immobilienübertragung erst dann vollständig rechtlich wirksam, wenn der Eigentümer im Grundbuch geändert wurde. Auch, wenn die meisten Grundbuchämter von sich aus auf die Unbedenklichkeitsbescheinigung warten, ist dies nicht gesetzlich vorgeschrieben. Um als Verkäufer auf Nummer sicher zu gehen, empfiehlt es sich deshalb sicher zu stellen, dass der Grundbucheintrag nicht vor Zahlung der Steuer erfolgt. Insgesamt lässt sich jedoch sagen, dass es in der Realität nur äußerst selten dazu kommt, dass der Verkäufer die Steuer zu begleichen hat.
 

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