Wie hoch ist die Maklercourtage beim Haus- oder Wohnungsverkauf?
Die Höhe der Maklercourtage unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland, zum Teil sogar von Region zu Region. Örtliche Abmachungen und Regularien beeinflussen die Höhe der Courtage teils sehr stark. Ein Grund hierfür ist die fehlende gesetzliche Regelung der Provisionshöhe, weshalb Angebot und Nachfrage den Marktpreis beeinflussen. Verkäufer und Makler bzw. Käufer und Makler dürfen die Provision frei verhandeln, was auch einen erweiterten Verhandlungsspielraum ermöglicht. Als grobe Faustregel gilt aber: Die Maklergebühr kann zwischen 3 % und maximal 7 % des Kaufpreises schwanken. Vor der Beauftragung eines Maklers sollte sich am besten erst über die in der eigenen Region üblichen Courtagesätze informiert werden.
Darüber hinaus kommt in jedem Fall noch die Mehrwertsteuer hinzu. Diese wird meist gesondert aufgeführt und beträgt die üblichen 19%. Ein Beispiel: Eine Immobilie inklusive Grundstück kostet 320.000,- Euro. Des Maklers Gebühr beläuft sich auf die in der Region üblichen 5% Käuferprovision (netto). Bei einem Gesamtpreis von 320.000,- Euro machen die Maklerkosten also 16.000,- Euro aus. Hinzu kommen die 19% der Mehrwertsteuer, was final eine Gesamtsumme von 19.040,- Euro ergibt.
In manchen Fällen wird der Mehrwertsteueranteil direkt mit in die Courtage eingerechnet, was die teilweise “krummen“ Angaben und Beträge erklärt.
Wer bezahlt die Maklercourtage: Verkäufer oder Käufer?
Auch die Frage „wer zahlt?“ wird in den Bundesländern auf unterschiedliche Weise beantwortet. Maßgeblich ist hierbei die Unterscheidung zwischen Innenprovision und Außenprovision. Erstere bezeichnet den Provisionsanteil, der vom Auftraggeber (sprich meist vom Verkäufer) übernommen wird. Die Höhe der Innenprovision machen Verkäufer und Makler miteinander aus und halten die Abmachung im Maklervertrag schriftlich fest. Sie ist für den Käufer letztlich nicht einsehbar. Dabei sollte nur darauf geachtet werden, dass der Anteil die marktüblichen Provisionssätze nicht übersteigt.
Als Außenprovision wird der Provisionsanteil bezeichnet, den der Käufer übernimmt. Dessen Höhe kann dem Exposé und der Anzeige des Objekts entnommen werden, muss nach neuer Regelung durch das Bestellerprinzip 2020 aber auch noch einmal in einem eigenen Maklervertrag festgehalten werden.
Wie hoch ist die Maklergebühr bei der Immobilienvermietung?
Die Provisionshöhe darf sie sich im Falle von Immobilienvermietungen höchstens auf zwei Nettokaltmieten belaufen. Eine niedrigere Provision ist in der Theorie zwar möglich, kam bis zur Einführung des Bestellerprinzips jedoch in der Praxis eher selten vor. Hinzu kommt auch hier in jedem Fall der gesetzlich festgeschriebene Mehrwertsteuersatz, wobei hierzu auch vereinbarte Betriebskostenpauschalen gerechnet werden dürfen. Für den Fall, dass der Mieter eine höhere Provision gezahlt hat, steht es ihm offen, sich die Differenz binnen der üblichen Verjährungsfristen zurückzuholen.
Die Maklerprosion bei der Wohnvermittlung ist somit gesetzlich nach oben hin begrenzt, auf 2,38 Kaltmieten (inklusive Mehrwertsteuer). Seit Einführung des Bestellerprinzips sind durch die stärkere Konkurrenz und die schlechtere Auftragslage auf dem Maklermarkt auch die Provisionssätze zurückgegangen. Manche aktuellen Schätzungen gehen sogar von durchschnittlich einer bis anderthalb Monatsmieten aus.
Zahlt der Mieter oder Vermieter die Maklerprovision?
Durch die Einführung des Bestellerprinzips zahlt (im nicht gewerblichen Segment) derjenige den Makler, der ihn beauftragt. In der Regel ist das der Vermieter, der seine leerstehende oder freiwerdende Wohnung weitervermieten möchte. Es ist aber auch möglich, dass ein Mieter den Makler beauftragt. Als Suchkunde gibt er dem Makler den Auftrag, nach einer geeigneten Wohnung für ihn zu suchen.
Bei Gewerbevermietungen gilt das Bestellerprinzip hingegen nicht und es übernimmt meist der Vermieter die Zahlung der Maklergebühr. Vermieter im Wohnsegment können die Maklergebühren nur sehr schwer kompensieren, indem sie die Kosten beispielsweise auf die Miete anrechnen. Einem solchen Aufschlag in Gestalt einer Mieterhöhung wirkt die ebenfalls gesetzlich verabschiedete Mietpreisbremse entgegen. Sie besagt, dass die Miete für neuvermietete Immobilien auf angespannten Wohnungsmärkten nur maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Standard liegen darf. Damit soll eine Umgehung des Bestellerprinzips verhindert werden.
Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Grundsätzlich ist die Maklerprovision sowohl bei Immobilienverkäufen als auch –vermietungen frei verhandelbar, bei letzteren zumindest bis zu der gesetzlichen Obergrenze. Allerdings gelten in der Praxis etwas andere Regeln auf dem Maklermarkt, an die man sich anpassen muss.
Im Zuge einer Vermietung ist die Maklergebühr nur in sehr seltenen Fällen verhandelbar, da die Courtage meist gerade die entstandenen Kosten des Maklers zu decken vermag. Der Spielraum für den Makler und Verhandlungsspielraum für Sie hält sich hier also in Grenzen. Seit Einführung des Bestellerprinzips hat sich das etwas verändert, da Vermieter nun in einer stärkeren Verhandlungsposition sind.
Bei Immobilienverkäufen hingegen können Sie als Verkäufer besonders bei einer absehbar leichten Abwicklung (hohe Nachfrage, leichter Verkauf, guter Preis etc.) eine im Vergleich zur Marktnorm günstigere Provision vereinbaren. Aus Sicht des Käufers ist es etwas schwieriger, eine günstigere Maklergebühr zu verhandeln. Hierfür müsste die nachgefragte Immobilie an sich schwierig zu verkaufen, der Pool der potentiellen Mitbewerber also klein sein.
Ist die Provision von den Steuern absetzbar?
Diese Frage lässt sich weder einfach bejahen noch verneinen. In einigen Fällen ist die Provision steuerlich absetzbar und in anderen Fällen muss sie gänzlich privat getragen werden.
Vermieter können die Maklercourtage für die Vermittlung eines Mieters als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Auch bei einem Haus- oder Wohnungskauf, bei dem die Immobilie im Anschluss vermietet wird, kann die beim Kauf gezahlte Maklergebühr von der Steuer abgesetzt werden.
Andere Regeln gelten für Eigennutzer, also Mieter oder Käufer: Für den Fall eines berufsbedingten Umzugs ist es entscheidend, ob Sie sich um ein Mietobjekt oder ein Eigenheim bemühen. Während im Falle eines Kaufwunschs die Maklergebühren selber in Gänze getragen werden müssen, können Sie hingegen im Mietfall steuerlich abgesetzt werden. Dies gilt ebenso für die doppelte Hausführung. Sie können die Maklergebühr absetzen, wenn die Gründe ihrer Zweitwohnung beruflicher Natur sind. Hat Ihr Umzug, egal wie er sich gestaltet, private Gründe, gehen Sie in jedem Fall leer aus. Sie müssen die Kosten gänzlich selber tragen und können die Maklerprovision nicht steuerlich absetzen.
Wann muss die Provision gezahlt werden?
Es ist gesetzlich genau geregelt, wann eine Maklerprovision zu zahlen ist. § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) besagt, dass Immobilienmakler einen Anspruch auf Maklerprovision geltend machen können, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
- Ein wirksamer Maklervertrag wurde aufgestellt, unterbreitet und unterzeichnet
- Der Makler hat seine Tätigkeit und Leistungen gemäß Vereinbarung erbracht
- Ein wirksamer Kauf- oder Mietvertrag wurde abgeschlossen
- Die Maklertätigkeit war Ausgangspunkt für den Vertragsabschluss
- Die Wirksamkeit des Vertrages wurde nicht nachträglich (durch Mängel o.Ä.) nichtig
Verlangt der Makler eine Provision, obwohl etwaige Bedingungen nicht erfüllt sind, kann die Zahlung der Provision verweigert bzw. zurückgefordert werden. Darüber hinaus kann die geforderte Provision in weiteren Fällen angefochten werden, wie bei unberechtigten Forderungen des Maklers oder einer nachweislich engen geschäftlichen Beziehung zwischen Makler und Vermieter.
Im Falle vollster Zufriedenheit wird die Provision entsprechend der Geschäftsbedingungen des Maklers fällig. Die entsprechende Zahlungsfrist beläuft sich im gängigen Fall auf etwa 7 bis 14 Tage nach Vertragsunterzeichnung des Kauf- oder Mieterwerbs. Gegenüber der Verkäufer-Partei wird der Anteil an der Provision meist nach dem Erhalt des Kaufpreises (mit einer ähnlichen Frist) fällig.
Warum sich ein Makler auch zukünftig lohnt
Trotz der neuen Gesetzeslage und der sich daraus für den Vermieter ergebenden Kosten, lohnt sich ein Makler in den meisten Fällen. Der organisatorische Aufwand sowie die Notwendigkeit, ein weitreichendes und gut gepflegtes Netzwerk zu haben, sollte nicht unterschätzt werden. Zudem können die wenigsten Menschen mit einem geregelten beruflichen Alltag die nötige Zeit aufbringen um Besichtigungen durchzuführen, Unterlagen zu beschaffen und zu erstellen und die korrekte Abwicklung der Vermietung durchzuführen. Der ganze Prozess einer Vermietung wird zumeist erheblich unterschätzt und spätestens nach dem Auftauchen von versteckten und unvorhergesehenen Kosten wünschen sich die meisten “Alleingänger“ einen Fachmann an Ihrer Seite. Daher sind zahlreiche Vermieter nach eigenen Vermittlungsversuchen inzwischen wieder zu der Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler zurückgekehrt.