Welche Arten von Anschlussfinanzierungen gibt es?
Grundsätzlich stehen Ihnen zwei Arten von Anschlussfinanzierung zur Verfügung. Die sogenannte Prolongation ist die gängigste Variante. Hier handelt es sich um eine Verlängerung und Neuverhandlung des bestehenden Vertrags mit demselben Kreditinstitut. Dieses ist, mit einer Frist von drei Monaten vor Ablauf der Zinsbindung, dazu verpflichtet, Sie über die möglichen neuen Konditionen in Kenntnis zu setzen. Unter Anderem müsste der Aspekt der Sondertilgung hier thematisiert und an Sie herangetragen werden.
Die zweite Möglichkeit stellt der Wechsel zu einer neuen Bank dar. Dies wird Umschuldung genannt. Ob sich der Wechsel lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab. Als Anhaltspunkt kann hier die 0,2 prozentige Zinsdifferenz dienen. Dieser Zinssatz sollte grundsätzlich als der entscheidende und richtungsweisende Parameter bei der Wahl der Anschlussfinanzierung fungieren. Finden Sie ein Kreditinstitut, das Ihnen einen mindestens 0,2 Prozent geringeren Zinssatz anbietet, sollten Sie einen Wechsel definitiv in Betracht ziehen.
Selbstverständlich ist dieser Schritt mit einem höheren Aufwand verbunden. Studien und Expertenumfragen zeigen aber, dass eine Umschuldung in den meisten Fällen einen lohnenden Effekt für den Gläubiger hat. Es gilt somit auch hier: der Tüchtige belohnt sich selbst!
Welche Konditionen beeinflussen die Anschlussfinanzierung?
Bei der Wahl der Anschlussfinanzierung spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, wobei Sie über die wichtigsten Begrifflichkeiten dieser Darlehensform Bescheid wissen sollten. Wie gut sich eine Anschlussfinanzierung für Sie eignet, hängt von verschiedenen Konditionen und Rechnungsgrößen ab.
Von Bedeutung ist zum einen die sogenannte Zinsbindung, also die Gesamtlaufzeit des vertraglich geregelten Darlehens. Darüber hinaus ist die Finanzierungssumme der wohl mit entscheidendste Faktor. Sie wird auch Nettodarlehensbetrag genannt und bezeichnet den Betrag, den Sie als Kreditnehmer abzüglich aller Zinsen und Nebenleistungen an den Gläubiger zurückzahlen müssen. An dieser Betragshöhe richten sich die anderen Parameter der Anschlussfinanzierung aus, unter anderem der Sollzinssatz (ehemals Nominalzins).
Beim Sollzinssatz handelt es sich um den Zinssatz, der zur Berechnung der zu leistenden Ratenzahlungen in Kraft tritt. In der Regel ist er gebunden und statisch, das heißt über die Kreditlaufzeit gleichbleibend. Es gibt aber auch Sonderfälle, bei denen der Zinssatz variabel sein kann. Zudem beachtet werden sollte der effektive Jahreszins. Dieser beinhaltet neben dem Sollzins auch andere preisbestimmende Faktoren wie etwa Bearbeitungsgebühren oder Sonderleistungen. Besonders im Bereich der Baufinanzierung können zusätzliche Kosten anfallen, weshalb dem effektiven Jahreszins hier besonderes Augenmerk geschenkt werden sollte.
Wie viel kostet eine Anschlussfinanzierung?
Neben den Kosten, die im Zuge des regulären Darlehens mit Zinsbindung anfallen, können rund um die Anschlussfinanzierung zusätzliche Kosten auf Sie zukommen. Kreditinstitute erheben eine ganze Reihe von Gebühren für besondere Leistungen – informieren Sie sich also über deren Zulässigkeit und wie sich solche Kosten am besten vermeiden lassen. Bei Immobiliendarlehen werden z.B. vor Abschluss des Kredits Schätzgebühren erhoben. Und bei der Rückzahlung der Darlehenssumme müssen zahlreiche Szenarien bedacht werden, etwa wann eine Sondertilgung möglich ist oder aber wenn die Immobilie vor Tilgung des Darlehens wieder verkauft werden soll. In solchen Situationen sollten Sie vor allem die finanziellen Vor- und Nachteile Ihrer Entscheidung bedenken.
Damit Sie sich böse Überraschungen ersparen können, folgt eine Liste mit den wichtigsten Gebühren:
Neufinanzierungs-Bearbeitungsgebühr
Die oft von Banken erhobene Bearbeitungsgebühr für eine Baufinanzierung wurde um Mai 2014 vom Bundesgerichtshof für unzulässig und nicht rechtmäßig erklärt. Betroffene können die hierbei entstandenen Kosten zurückfordern!
Bereitstellungszinsen
Bereitstellungszinsen werden oft von Gläubigern für nicht genutzte, aber bereitgehaltene Darlehen verlangt. Diese können jedoch vermieden werden! Einigen Sie sich auf eine Frist, in der die Bereitstellung zinsfrei ist. Gängig ist hier ein Zeitfenster von einem halben bis zu einem ganzen Jahr.
Schätzgebühr
Eine Vielzahl der Kreditinstitute erhebt für das Ermitteln des Beleihungswertes Ihrer Immobilie eine Gebühr: die sogenannte Schätzgebühr (auch Schätzkosten oder Wertermittlungsgebühr genannt). Gläubiger sind gesetzlich dazu verpflichtet, ihre Entscheidungen auf Basis von Wertgutachten zu fällen. Hierfür wird dem Kunden meist eine Pauschale von 100 bis zu 500 Euro in Rechnung gestellt. Falls diese prozentual zum Finanzierungswert gefasst ist, können die Kosten gegebenenfalls noch höher ausfallen.
Sondertilgungen
Da die Zinsen für Geldanlagen in der Regel wesentlich niedriger ausfallen als der Kreditzins, kann man Ihnen nur raten, den Überschuss an Kapital nicht auf ihrem Konto „versauern“ zu lassen. Das gilt besonders im Falle einer langen Kreditlaufzeit, bei der die Zinssumme sehr hoch ist. Investieren Sie das Eigenkapital lieber als Sondertilgung! Als Sondertilgung werden jegliche zulässigen, außerplanmäßigen Tilgungszahlungen an Ihren Baufinanzierer verstanden. Sie sind ein ideales Mittel zur Kosteneinsparung und frühzeitigen Rückzahlung des Darlehens. Dies wird durch eine Verringerung der Zinslasten sowie der Verkürzung der Zinsbindungsfrist möglich.
Sondertilgungen bei Baufinanzierungen werden mittlerweile von der deutlichen Mehrheit der Kreditinstitute angeboten. Eine Tilgungsrate von etwa fünf Prozent der anfänglichen Kreditsumme gilt als Usus. In Einzelfällen lässt sich diese Rate sogar auf bis zu zehn oder gar zwölf Prozent anheben. Aber hier ist Vorsicht geboten, denn einige Banken verlangen im Gegenzug einen erhöhten Zinssatz für die restliche Laufzeit des Darlehens. Der erhöhte Sollzinssatz kann die, durch die Sondertilgung angestrebte, Verringerung der Zinslast wieder zerschlagen. Denn dieser muss ja über den gesamten Zinsbindungszeitraum gezahlt werden! Gehen Sie hierfür also unbedingt in ein detailliertes Gespräch mit Ihrem Berater bzw. Kreditgeber und wiegen Sie ab, was in Ihrem individuellen Fall die sinnvollste Lösung ist.
Änderung eines Darlehensvertrags
Soll ein abgeschlossener Darlehensvertrag nachträglich geändert werden, also etwa einzelne Vereinbarungen gestrichen, eingefügt oder neu formuliert werden, dann muss dafür immer das Einverständnis beider Vertragsparteien vorliegen. Solche vertraglichen Veränderungen können also grundsätzlich vorgenommen werden, sind aber oft mit fallspezifischen Kosten verbunden!
Änderung des Tilgungssatzes oder der Tilgungsart
Es steht Ihnen meist offen, Ihre Tilgung während der Zinsbindung zweimal ohne Gebühren zu ändern. Dies variiert allerdings von Bank zu Bank. Es kann hierbei sehr hilfreich sein, sich einen individuellen Tilgungsplan anzulegen. Dieser sollte aufzeigen, welche Effekte bestimmte Änderungen des Tilgungssatzes auf ihre monatliche Rate oder Kreditlaufzeit haben.
Kontoführungsgebühr
Die Konditionen für ein Girokonto oder andere Konten können sich teilweise stark unterscheiden. Auch hier lohnt sich regelmäßig der informierte Vergleich verschiedener Anbieter, um das für Sie günstigste Konto abzuschließen!
Kosten für einen Objektwechsel
Bei einem Objektwechsel, also dem Verkauf einer Immobilie und Kauf einer anderen, können je nach Ablauf des Ganzen unterschiedliche Kosten entstehen. Dabei kommen zwei unterschiedliche Szenarien in Betracht:
Zum einen kann der Fall eines zuerst erfolgten Verkaufes mit anschließendem Kauf eintreten. Das heißt, Sie erhalten den Kaufpreis für ihre Bestandsimmobilie schon bevor Sie den Kauf eines neuen Objekts tätigen. Oft bieten hier Banken an, den entsprechenden Darlehensgegenwert zuzüglich angefallener Kosten bei Ihrem Notar anzufordern, die neue Immobilie zu prüfen und anschließend den fälligen Kaufpreis für das neue Objekt gemäß Kaufvertrag wieder auszuzahlen.
Es ist aber auch folgende Situation möglich: Sie wurden bereits bei einer neuen Immobilie fündig, haben ihre derzeitige aber noch nicht verkauft. Hier kann eine sogenannte Zwischenfinanzierung helfen. Auch diese wird von Kreditinstituten angeboten.
Beide Wege ermöglichen einen einfachen Objektwechsel, haben aber selbstverständlich ihren Preis. Informieren Sie sich daher bei Ihrer Bank über die Gebühren für einen Objektwechsel.
Das Forward-Darlehen, der sichere Schritt in die Zukunft?
Was ist ein Forward-Darlehen?
Unter einem Forward-Darlehen wird die Möglichkeit verstanden, bereits heute einen festen Zinssatz für ihre zukünftige Anschlussfinanzierung zu vereinbaren. Dies kann bis zu 66 Monate im Voraus geschehen. Das Darlehen greift dann pünktlich zum Ablauf ihrer Zinsbindungsfrist und löst ihre bisherige Finanzierung ab. Die neuen Konditionen werden nicht durch die vorherigen Vereinbarungen beeinflusst, sondern werden nach Erlöschen der alten Frist mit sofortiger Wirkung fällig.
Was sind die Vor- und Nachteile?
Das Forward-Darlehen ist besonders aus dreierlei Gründen beliebt: Das Risiko steigender Zinsen in der Zukunft wird reduziert. Dies führt zu einer Planungssicherheit und kann Ihnen Luft für neue Ideen und Projekte verschaffen. Besonders bei Bau- und Immobilienfinanzierungen möchte man wissen, was in Zukunft auf einen zukommt und mit welchen Ausgaben gerechnet werden muss. Diese Sicherheit und Transparenz bietet das Forward-Darlehen.
Doch Vorsicht, auch hier gibt es einen Haken! Es kann natürlich sein, dass das Zinsniveau bis zum Beginn des Forward-Darlehens gesunken ist. Dann kann es vorkommen, dass der Sollzins des Forward-Darlehens höher ist als der Zinssatz einer später eingegangenen Anschlussfinanzierung. Besonders im Falle von langen Laufzeiten des Darlehens sollte das Angebot gut überdacht werden. Denn die langfristige Entwicklung des Zinssatzes ist ungewiss.
Es kann also bei einem Forward-Darlehen vorkommen, dass falsch spekuliert wurde und die Zinsen zum Zeitpunkt des Beginns des Forward-Darlehens geringer sind als der vereinbarte Sollzinssatz. In diesem Fall sind Sie dazu verpflichtet, die vereinbarten Konditionen zu akzeptieren und der vertraglichen Übereinkunft Folge zu leisten. Weigert man sich, das abgeschlossene Darlehen in Anspruch zu nehmen, dann muss eine hohe Nichtabnahmeentschädigung an die Bank gezahlt werden.
Wann macht das Darlehen Sinn?
Besonders in Niedrigzinszeiten mit einer mittelfristigen Aussicht auf Steigerung kann diese Variante sehr reizvoll und ratsam sein. Sie frieren den günstigen Jetzt-Zustand quasi zu Ihren Gunsten ein.
Außerdem werden mithilfe eines Forward-Darlehens zusätzliche Kosten für eine Anschlussfinanzierung vermieden. So werden hier keine Bereitstellungszinsen bis zum Beginn des Darlehens berechnet.
Ein guter Zeitplan für Ihre Anschlussfinanzierung
Damit bei der Anschlussfinanzierung keine Fehler unterlaufen, sollten Sie ausreichend Zeit einplanen und nicht überhastet oder unter Druck handeln. Vergleichen Sie in Ruhe die verschiedenen Anbieter, deren Konditionen und Forderungen. Werden Sie sich den rechtlichen Rahmenbedingungen klar: Welche Bindung mit welchen Spezifikationen gehen Sie ein? Wie sind Ihre Kündigungsbedingungen? Außerdem fällt auf Seiten der Bank eine Wartezeit an, da diese erst Ihre Bonität prüfen muss. Im Großen und Ganzen gilt also: in der Ruhe liegt die Kraft!
Die gängigsten Fehler
Da das Thema Anschlussfinanzierung mit einigen Kniffen versehen sein kann und Ihnen Versäumnisse teuer zu Schulden kommen können, finden Sie hier abschließend noch eine Check-Liste – beachten Sie folgende Punkte und vermeiden Sie so die gängigsten Fehler:
- Frühzeitige Planung
Warten Sie nicht bis zum Ablauf der vorherigen Zinsbindung. Besonders in Niedrigzinszeiten kann es sich lohnen schon drei bis vier Jahre früher aktiv zu werden. Außerdem sollten Sie jedem möglichen Zeitdruck vorbeugen.
- Seriöse Partner und Vermittler
Holen Sie sich so viele Meinungen ein wie möglich, aber gehen Sie sensibel mit den Ratschlägen um. Ein nachweislich unabhängiger Finanzierungsexperte sollte in ihrem Kalkül letztlich mehr Gewicht haben als ein womöglich parteiischer Bankberater.
- Vergleichen Sie Ihre Möglichkeiten, Zinsen und Konditionen
Alleine Zinsersparnisse können sich teilweise auf mehrere Tausend Euro belaufen. Ergreifen Sie solche Vorteile und Sie werden überrascht sein wie hoch die Einsparungsmöglichkeiten ausfallen können!
- Haben Sie kein blindes Vertrauen in Ihre Hausbank
Auch wenn das Verhältnis zu Ihrer Bank und einem der Berater ausgesprochen gut ist, vertrauen Sie den Angeboten und Aussagen nicht ohne Wenn und Aber! Stellen Sie diese auf den Prüfstand und sprechen mit konkurrierenden Einrichtungen. Sie können nur gewinnen!
- Nutzen Sie Sondertilgungsrechte und gesetzliche Kündigungsrechte
Jede zusätzliche Tilgung hilft Ihnen zu einer schnelleren Entschuldung und spart Zinskosten. Hier greifen die sogenannte Sondertilgungsrechte, die Sie zu gegebenem Zeitpunkt zumindest in Betracht ziehen sollten!
- Eine zielgerichtete Bedarfsermittlung ist der Grundstein
Ihre Lebenssituation verändert sich über die Jahre, dies ist normal. Auf sich wandelnde Umstände (Familie, Beruf, Lebensmittelpunkt etc.) sollte auch hinsichtlich der Zinstilgung reagiert werden. Oftmals wird im Zuge einer Anschlussfinanzierung keine detaillierte Bedarfsermittlung durchgeführt. Dies kann fatale Folgen haben!