Finanzierungsplan

Finanzierungsplan

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Der Kauf einer eigenen Immobilie ist eine Investition fürs Leben. Um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, müssen die allermeisten Menschen jedoch über Jahre oder Jahrzehnte einen Kredit abstottern. Diese langfristige Verpflichtung sollte gut durchdacht sein. Umfang und Zeitraum der Ratenzahlungen müssen detailliert geplant werden, nicht nur damit man die finanzielle Belastung auch stemmen kann, sondern auch um die optimalen Konditionen für sich zu finden. Da es bei Immobilien um sehr hohe Investitionssummen geht, sollte nicht nur die Verwendung des Geldes von vornherein klar sein, auch die Finanzierbarkeit muss sichergestellt werden. Genau wie bei einer Unternehmensgründung oder größeren Investitionen einer Firma, sollten daher auch Privathaushalte bei einem Hauskauf einen Finanzierungsplan erstellen. Dieser enthält alle Kostenfaktoren sowie Bausteine Ihrer persönlichen Immobilienfinanzierung. Ein solches Finanzkonzept ist Grundstein für einen erfolgreichen Hauskauf oder Bau eines Eigenheims.

Dazu dient ein Finanzierungsplan

Es handelt sich bei einem Finanzierungsplan um eines der wichtigsten Dokumente bei jeder größeren Investition. Dieser Plan gibt Auskunft über die verschiedenen Kosten der Anschaffung und enthält ein konkretes Konzept zur Finanzierung des Vorhabens. Beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung enthält der Finanzierungsplan eine individuelle Aufstellung aller Kosten, eine Übersicht über Eigen- und Fremdfinanzierungsanteile sowie einen detaillierten Zeitplan der Rückzahlung von Darlehen und Krediten.

Der Finanzierungsplan kommt demnach vor allem in Situationen zum Einsatz, in denen auf externe Kreditgeber zurückgegriffen werden muss: Das kann ein Darlehen zur Baufinanzierung oder ein Immobilienkredit für den Kauf oder die Renovierung eines Hauses oder einer Wohnung sein.

Warum ist ein Finanzierungsplan wichtig?

Damit Ihnen ein Finanzierungsplan gelingt und auch wirklich hilft, sollten Sie den Zweck und Inhalt des Dokuments gut verstehen. Er bietet ein klares Konzept für die Finanzierung eines Eigenheims und soll verschiedene Risiken beim Immobilienkauf minimieren. Mit einer vollständigen Auflistung aller relevanten Posten wird zum einen sichergestellt, dass die Finanzierungssumme für den Kauf tatsächlich ausreicht. Zum anderen soll die genaue Planung der Rückzahlung bis zum Ende des Finanzierungszeitraums verhindern, dass Eigentümer die erworbene Immobilie später wieder verlieren, etwa weil sie die Tilgungsraten nicht mehr zahlen können.

Mit einem Finanzierungsplan für eine Wohnung oder ein Haus erhält man Kontrolle über den gesamten Finanzierungsprozess und eine realistische Einschätzung der eigenen Mittel sowie der Wirtschaftlichkeit eines Kredits.

Welchen Inhalt hat der Finanzierungsplan?

Im Finanzierungsplan werden jegliche Kosten, die im Rahmen eines Immobilienkaufes anfallen, aufgelistet. Anschließend wird die Finanzierung dieser Kosten genau geplant. Aus dem Finanzierungsbedarf geht dann hervor, wie hoch der Kapitalbedarf des Hauskäufers ist, wie viel eigene Mittel er zur Verfügung hat und welchen Anteil er durch Kredite decken muss. Außerdem enthält der Finanzierungsplan Informationen darüber, welche Einkünfte der Käufer für die Rückzahlung des Kredits verwenden kann. Aus diesem Grund ist er auch für Banken und andere Kreditgeber so wichtig: Sie sehen auf einen Blick, welche finanziellen Mittel der Käufer hat.

Wann ist ein Finanzierungsplan notwendig?

In der Praxis fordern die meisten Kreditgeber ab einer bestimmten Summe einen Finanzierungsplan. Dieser soll ihnen zeigen, wofür der Kredit bestimmt ist, wie hoch die Eigenanteile des Kreditnehmers sind und wie sicher die Rückzahlung des Kredits ist. Dabei gilt: Nehmen Sie die Forderung eines Kreditgebers, einen Finanzplan vorzulegen, nicht auf die leichte Schulter. Haben Sie ein gutes Gesamtkonzept für die Finanzierung Ihrer Immobilie, dann bekommen Sie eher ein Darlehen zu günstigen Konditionen. Insgesamt ermöglichen Finanzierungspläne Kreditgebern einen Überblick über die Gesamtkosten der Investition, die finanzielle Belastbarkeit des Käufers und eine Risikoabwägung bei der Vergabe des Darlehens.

Wer persönlich einen Finanzierungsplan erstellt oder erstellen lässt, der sollte dies möglichst nicht nur als Pflichtübung für potentielle Geldgeber ansehen, sondern auch als Möglichkeit, die eigenen Kalkulationen auf den Prüfstand zu stellen. Angesichts der hohen Summen, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses investiert werden, sollte auch zur eigenen Sicherheit ein Finanzierungsplan erstellt werden. Indem der Finanzierungsplan Vorgaben für den gesamten Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung macht, zwingt er den Käufer dazu, sich Gedanken über seine zukünftige persönliche und finanzielle Lage zu machen. Man sollte sich hier die Frage stellen, ob man sich diese Investition wirklich zutraut und ob die Immobilie es wert ist. Denn im Hinblick auf die Tragweite eines Immobiliengeschäfts sollte man sich über die langfristigen Konsequenzen und finanziellen Verpflichtungen klar sein!

Wie lange dauert die Finanzierung?

Der Finanzierungsplan erstreckt sich über den kompletten Zeitraum, der zur Finanzierung der Immobilie bzw. zur Rückzahlung von Krediten notwendig ist. Dabei werden die monatlichen Belastungen bis zum Ende des Finanzierungszeitraums kalkuliert, sodass für den Hauskäufer oder Bauherren sowie seine Kreditgeber Planungssicherheit gewährleistet werden kann. Anhand des Zinsbindungszeitraums und der Höhe der Restschuld nach der ersten Zinsphase können außerdem bereits Aussagen über eine mögliche Anschlussfinanzierung gemacht werden.

Wie lange Eigentümer im Einzelnen für die Finanzierung des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung benötigen, hängt von vielen Faktoren ab. Hier hilft ein Tilgungsrechner, mit dem anhand unterschiedlicher Tilgungsraten berechnet werden kann, wann das komplette Darlehen abbezahlt ist. Es ist auch wichtig, sich vor dem Hauskauf ein eigenes Tilgungsziel zu setzen. An diesem Zeitpunkt, zu dem das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, kann man sich bei der Planung der Finanzierung orientieren.

Der Aufbau des Finanzierungsplans

Der Finanzierungsplan stellt die Gesamtausgaben der Investition dem verfügbaren Kapital gegenüber. Dies spiegelt sich auch im Aufbau des Dokuments wider: Zunächst werden in einem Abschnitt die Gesamtkosten des Immobilienkaufes kalkuliert. Anschließend werden die Kapitalquellen, also eigene finanzielle Mittel und Fremddarlehen, aufgezählt.

Die Gesamtkosten oder Aufwendungen

Die sogenannten Aufwendungen eines Vorhabens, sei es eine Investition, Existenzgründung oder der Kauf eines Eigenheims, bezeichnen die gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten. In erster Linie ist das natürlich der Kaufpreis, der den Mammutanteil der Kosten ausmacht. Allerdings sollten auch weitere Kaufnebenkosten nicht vernachlässigt werden, denn durch Grunderwerbssteuer, Gebühren für Notar, Grundbucheintragung und Maklerprovision kommt schnell einiges zusammen.

Wie sich die Gesamtkosten zusammensetzen, erklärt sich am besten anhand eines Beispiels: Angenommen das Ehepaar Müller möchte ein Reihenhaus am Rande der Stadt erwerben. Der Kaufpreis des Objekts beträgt 150.000 Euro, die Nebenkosten inklusive Maklerprovision belaufen sich auf rund 15.000 Euro. Außerdem sollen für die Renovierung des Dachs und der Fenster 10.000 Euro direkt nach dem Kauf investiert werden. Damit betragen die Gesamtkosten des Hauskaufes 175.000 Euro.

Das Eigenkapital beim Hauskauf

Für jeden Hauskauf gilt: Je mehr Erspartes vorhanden ist, desto besser. Bei der Erstellung des Finanzierungsplanes muss jeder Immobilienkäufer daher seinen finanziellen Spielraum ausloten und sich überlegen, wie viel Geld er direkt investieren kann und welche Rücklagen er für Notlagen behalten sollte. Als Eigenkapital kommt nicht nur Erspartes auf dem Konto in Betracht, auch Bausparverträge, Aktien oder andere Geldanlagen, die ausgeschüttet werden können, können für die Finanzierung des Hauses genutzt werden.

Auch die Kreditzinsen von Banken orientieren sich an der Höhe der Eigenmittel. Das gesamte Darlehen wird daher für Sie günstiger, wenn Sie mit einer hohen Eigenmittelquote die Zinsen gering halten können. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass Finanzierungen mit hohen Eigenbeteiligungen sicherer sind. Finanzexperten empfehlen daher, dass auch beim Hauskauf mindestens 20 % der Gesamtkosten aus eigener Tasche kommen sollten.

Werden die Eigenmittel den gesamten Kosten gegenübergestellt, dann ergibt sich daraus die Höhe des Kapitalbedarfes. Ein vollständiger Finanzierungsplan enthält außerdem einen Kapitalbedarfsplan, der die Quellen und Höhe des Fremdkapitals genau auflistet. Dies können z.B. Kredite von Banken, Darlehen aus Förderprogrammen wie KfW-Förderung, Wohn-Riester oder BAFA-Förderung, oder auch private Kredite von Verwandten oder Freunden sein.

Die Müllers können rund 61.000 Euro Erspartes für den Hauskauf verwenden. Damit können sie eine Eigenkapitalquote von fast 35 % vorweisen, was für Kreditinstitute sehr attraktiv ist. Der Kapitalbedarf der Müllers beträgt damit noch 114.000 Euro.

Das Fremdkapital: Kredite und Darlehen

Der aus Gesamtkosten und Eigenmittel berechnete Kapitalbedarf zeigt, in welcher Höhe ein Kredit aufgenommen werden muss. Hierfür verlangt eine Bank eine Sicherheit, in der Regel ist dies eine Grundschuld oder Hypothek, die ins Grundbuch eingetragen wird.

Es sollte beachtet werden, dass zum Hauskauf nicht auf einen einzigen Kredit zurückgegriffen werden muss. Es ist auch möglich, die fehlende Summe mithilfe mehrerer Kreditgeber zu decken, etwa durch ein Darlehen der Hausbank und einem Förderdarlehen. Grundsätzlich ist beim Immobilienkauf auch eine Vollfinanzierung komplett ohne Eigenkapital möglich, allerdings vergeben Kreditinstitute solche Darlehen nur sehr restriktiv. Damit sich Eigentümer bei der Fremdfinanzierung nicht übernehmen und das Haus am Ende nicht halten können, sollten sie sich außerdem selbst eine Obergrenze für den Kredit setzen.

In unserem Beispiel macht sich das Ehepaar Müller nun auf die Suche nach einem geeigneten Kredit. Sie vergleichen Angebote und Konditionen verschiedener Banken und schließen am Ende mit ihrer Hausbank einen Kreditvertrag ab. Dieses Annuitätendarlehen sieht eine jährliche 5%ige Tilgungsrate sowie einen Zinssatz von 1,5 % vor. Der Zins ist für 10 Jahre gebunden, die Restschuld nach dieser Zeit beträgt ohne Sondertilgungen noch rund 53.000 Euro.

Der Finanzierungsplan der Müllers enthält einen detaillierten Tilgungsplan, der die jährliche Tilgung, die jährliche Zinsbelastung sowie die jeweilige Restschuld des Darlehens über den gesamten Zeitraum der Finanzierung darstellt. Aus dem Finanzierungsplan können die Müllers also genau ablesen, wie viel des Kredits bereits abgezahlt ist und wie lange sie noch warten müssen, bis ihr Haus schuldenfrei ist.

Worauf sollte bei der Erstellung des Finanzierungsplans geachtet werden?

Ein Finanzierungsplan sollte immer auf die individuelle Lebenslage, die finanziellen Spielräume und Zukunftsplanung des Käufers angepasst sein. Dabei müssen zum Teil schwierige Entscheidungen getroffen werden, denn oft gehen günstigere Konditionen in einem Bereich einher mit Nachteilen in anderen Bereichen.

Die monatliche Belastung richtig planen

Die monatliche Belastung eines Finanzierungskonzepts berechnet sich nicht nur anhand der Raten an die Bank, sondern auch anhand laufender Kosten für die Instandhaltung des Hauses. Dazu gehören etwa die Grundsteuer, Abwassergebühr sowie Ausgaben für Versicherungen und Schornsteinfeger.

Durch die Berechnung der jährlichen und monatlichen Belastung kann langfristig geplant werden, wie viel von den Einkünften für die Abzahlung des Kredits beiseitegelegt werden muss. Viele Menschen möchten die monatliche Belastung eher gering halten – auf der anderen Seite möchten sie ihr Haus eines Tages auch abbezahlt haben. Das Dilemma ist hierbei: Mit zu hohen monatlichen Raten besteht schnell das Risiko, in Zahlungsverzug zu kommen. Auf der anderen Seite steigt die Zinsbelastung, je länger das Darlehen läuft. Bei geringen Tilgungsraten ist womöglich die monatliche Belastung leicht zu stemmen, insgesamt steigen aber die Kosten des Kredits, da man länger braucht, um die Kreditsumme zurückzuzahlen.

Damit hier das richtige Gleichgewicht gefunden wird und die finanziellen Möglichkeiten optimal ausgeschöpft werden, sollten die eigenen Lebenshaltungskosten berücksichtigt werden. Hierbei hilft ein Budgetrechner, der Auskunft darüber gibt, wie viel Geld zur Finanzierung der Immobilie tatsächlich zur Verfügung steht. In einem Haushaltsplan werden die Ausgaben und Einnahmen gegenübergestellt und die monatlichen finanziellen Spielräume berechnet. Der Budgetrechner hilft daher bereits vor dem Kauf, indem er aufzeigt, wie viel das Traumhaus maximal kosten darf.

Man sollte hierbei sicherstellen, dass die Tilgungsraten und Zinszahlungen auch bei veränderten Lebensbedingungen noch gestemmt werden können. Gut zu wissen: Eine Bank darf den Kredit nicht kündigen, weil einmal eine Rate nicht rechtzeitig gezahlt wurde. Das Risikobegrenzungsgesetz von 2008 schützt den Verbraucher vor einem frühzeitigen Scheitern der Finanzierungen von Immobilien. Erst wenn bei den Raten einen Rückstand von 2,5 % der gesamten Kreditsumme erreicht wird, darf die Bank den Darlehensvertrag kündigen.

Das Zinsniveau berücksichtigen

Die Zinsen zum Zeitpunkt des Kaufes spielen eine wichtige Rolle: Zuallererst sollte ihre Höhe beim Abschluss des Kreditvertrages berücksichtigt werden, genauer gesagt bei der Wahl der Konditionen des Darlehens. Es ist hierbei möglich, die Zinsen zu einer bestimmten Laufzeit festzuschreiben. Wird der Kredit zu einem niedrigen Zinsniveau gewährt, dann lohnt sich eine möglichst lange Zinsbindung, z.B. über 15 oder 20 Jahre. So kann man sich vor Zinssteigerungen in der Zukunft schützen. Umgekehrt kann eine kurze Zinsbindungsfrist von nur 5 Jahren von Vorteil sein, wenn die Zinsen sich derzeit auf einem Hoch befinden. Sinkt das Zinsniveau wieder, dann möchten Kreditnehmer schließlich möglichst schnell von den Zinsänderungen profitieren.

 

Im Finanzierungsplan muss der vertraglich vereinbarte Zinssatz dann in die Berechnung der monatlichen Belastung eingehen. Die nach der Zinsbindung übrige Restschuld wird ebenfalls berechnet, damit ersichtlich ist, in welcher Höhe eine Anschlussfinanzierung notwendig ist.

Die Zinsen können sich also nach der ersten Zinsphase ändern, je nach aktueller Marktlage und den Möglichkeiten, günstige Konditionen für eine Anschlussfinanzierung zu finden. Damit steigt oder sinkt auch die monatliche Belastung des Immobilieneigentümers. Für den Finanzierungsplan muss daher eine Prognose getroffen werden, inwieweit sich die Zinshöhe nach der Zinsbindungsfrist ändert. Gerade wenn der Kredit zu Zeiten niedriger Zinsen abgeschlossen wurde, sollte man sich auf das Risiko weit höherer Zinsen vorbereiten. Damit am Ende nicht die komplette Finanzierung scheitert, sollte im Finanzierungsplan lieber von einer ungünstigen Entwicklung der Zinssätze ausgegangen werden.

Eigene finanzielle Spielräume richtig nutzen

Die größte Herausforderung bei der Erstellung eines Finanzierungsplanes liegt darin, die eigenen Wünsche und finanziellen Möglichkeiten angemessen zu berücksichtigen. Dabei sind vor allem in folgenden Bereichen individuelle Regelungen denkbar:

Außerplanmäßige Zahlungen vereinbaren

Klären Sie mit Ihrer Bank, welche Konditionen für den Darlehensvertrag möglich sind. Es ist grundsätzlich möglich, Sondertilgungen oder Veränderungen im Tilgungssatz vertraglich zu vereinbaren. Halten Sie es für wahrscheinlich, dass Sie in den nächsten Jahren höhere Einkünfte haben als bisher und somit das Darlehen schneller zurückzahlen können, dann kann z.B. eine jährliche Sondertilgung dazu beitragen, die Restschuld zu verringern. So kann etwa eine Erbschaft dazu genutzt werden, eine außerplanmäßige Zahlung in bestimmter Höhe zu leisten. Allerdings sind nicht alle Banken bereit, ein Sondertilgungsrecht ohne eine Erhöhung des Zinssatzes einzuräumen. Dann müssen Sie sich entscheiden, was Ihnen wichtiger ist – ein möglichst schnelle Tilgung oder niedrigere Zinsen für die gesamte Laufzeit des Kredits.

Das richtige Darlehen finden

Die verschiedenen Darlehensformen bieten weitere Möglichkeiten, sich für eine individuell passende Finanzierung zu entscheiden. Ob Kombikredit bei der Baufinanzierung, variables Darlehen oder Annuitätendarlehen – die Wahl einer Kreditform kann anhand der Konditionen zu Zins- und Tilgungsraten oder auch danach erfolgen, ob man sich möglichst viel Sicherheit und Planbarkeit bei der Rückzahlung wünscht oder Flexibilität bei der Tilgung des Darlehens bevorzugt.

Zukünftige Entwicklungen einbeziehen

Besonders schwierig wird es, wenn man für die Finanzierung des Hauses auf Zukunftsprognosen zurückgreifen muss. Es kommt darauf an, möglichst sichere Aussagen über die finanzielle Situation während dem gesamten Finanzierungszeitraum zu treffen, um die Konditionen optimal darauf anzupassen. 

In keinem Fall sollten hier nur eventuell eintretende Gehaltserhöhungen, Erbschaften oder Erträge aus Finanzanlagen einbezogen werden. Solche Spekulationen können die gesamte Finanzierung gefährden. Da es nachträglich nicht möglich ist, die vereinbarten Raten durch eine Nachverhandlung mit der Bank zu senken, sollte man sich bei den Einnahmen, die man der Budgetrechnung zugrunde legt, sicher sein.

Stehen jedoch mit Sicherheit zum Kaufzeitpunkt oder in den folgenden Jahren größere Summen zur Verfügung, dann sollten diese auch genutzt werden. Dann sollte entweder die Eigenkapitalquote erhöht oder eine besonders hohe Tilgung für die Anfangsjahre vereinbart werden. Damit spart man Zinsen und kann insgesamt die Finanzierungskosten begrenzen.

Wer erstellt den Finanzierungsplan?

Die Finanzierung einer Wohnung oder eines Hauses sollte also gut durchdacht sein, besonders wenn ein Kredit aufgenommen wird. Da viele vertragliche Details von Darlehensverträgen nicht unbedingt für Laien verständlich sind, kann eine Beratung durch einen Finanzexperten sehr hilfreich sein. Bevor der Kreditvertrag unterzeichnet wird, sollten alle praktischen Auswirkungen bewusst sein.

Auch für die Erstellung eines Finanzierungsplanes kann professionelle Hilfe notwendig sein. Wer sich nicht genügend mit Finanzangelegenheiten auskennt, sollte daher lieber einen Bank- oder Finanzberater damit beauftragen. Dieser arbeitet jedoch in der Regel für ein Kreditinstitut und ist somit parteiisch. Daher gilt: Vergleichen Sie am besten die Finanzierungspläne mehrerer Anbieter und entscheiden Sie sich dann für den für Sie geeignetsten.

Bankberater oder Finanzdienstleister

Ein Finanzberater kann einen individuellen Finanzierungsplan erstellen, wenn die wichtigsten Parameter des Kaufes bereits feststehen. Dazu gehören das dem Käufer zur Verfügung stehende Budget, die Höhe des Eigenkapitals sowie der Kapitalbedarf und der angestrebte Tilgungszeitpunkt.

Ein Bankberater kann dann anhand eines konkreten Kreditangebots die genauen Konditionen der Finanzierung erarbeiten: Er berechnet die monatlichen Tilgungsraten, die Sollzinsbindung und die Restschuld von Jahr zu Jahr.

Besonders wichtig hierbei ist, dass Sie den Finanzierungsplan genau studieren und nachfragen, wenn etwas unklar ist. Gerade bei Kreditinstituten haben Sie als Verbraucher verschiedene Rechte, was die Beratung angeht. Nutzen Sie diese und lassen sich umfassend informieren.

Man kann hingegen auch einen unabhängigen Finanzberater mit der Erstellung eines Finanzierungsplanes beauftragen, oder sich zumindest von ihm beraten lassen. Das ist aber mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Den Finanzierungplan selbst aufstellen

Wenn Sie ein Händchen für Finanzen haben und bei der Finanzierung ihres Hauses über Alles Bescheid wissen möchten, dann können Sie den Finanzierungplan auch selbst erstellen. Das hat den Vorteil, dass die eigenen Wünsche am besten berücksichtigt werden. Außerdem wissen Sie über Ihre eigenen finanziellen Spielräume in der Regel am besten Bescheid.

Dennoch sollte man an einigen Stellen vorsichtig sein und seine Überlegungen eventuell durch einen Finanzberater überprüfen lassen. Gerade die Festlegung des Finanzierungszeitraums und die Höhe des Tilgungssatzes benötigt eine Menge Fingerspitzengefühl und Voraussicht.

Online-Rechner zur Immobilienfinanzierung

Wer sich einen ersten Überblick über seine Finanzierungsmöglichkeiten verschaffen möchte, der kann auf verschiedene Hilfen im Internet zurückgreifen. So gibt es etwa Baufinanzierungsrechner, mit denen verschiedene Szenarien im Finanzierungskonzept durchgespielt werden können. Mit den Eckdaten zum Kauf, den Gesamtkosten sowie den wichtigsten Konditionen des Darlehens, insbesondere dem Tilgungssatz, der Zinshöhe und der Zinsbindung in Jahren kann ein individueller Tilgungsplan erstellt werden.

Viele Online-Anbieter werben mit kostenlosen Finanzierungsrechnern, darunter alles von einem „Tilgungsrechner“, „Haushaltsrechner“, „Budgetrechner“ bis hin zu einem „Eigenkapitalrechner“. Sie alle sind äußerst hilfreich, wenn es darum geht, verschiedene Finanzierungen zu vergleichen. Geht es jedoch darum, den eigentlichen Finanzierungsplan aufzustellen, sollte lieber eigene Berechnungen angestellt werden!

 

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