Hypothek

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek gehört, genau wie die Grundschuld, zu den Grundpfandrechten. Diese dienen zur Sicherung eines Darlehens bei einem Kreditinstitut. Bei der Hypothek handelt es sich somit um eine Kreditsicherheit, die stets an eine monetäre Forderung wie etwa einer Immobilienfinanzierung gebunden ist. Dabei wird ein Grundstück mit der Hypothek belastet, was bedeutet, dass eine ausstehende Forderung aus dem Grundstück befriedigt werden kann (§ 1113 Bürgerliches Gesetzbuch).

Zwischen wem wird die Hypothek abgeschlossen?

Im Zuge der Hypothek gehen gewisse Rechte an einer Immobilie von deren Eigentümer an jemanden über, von dem er eine bestimmte, meist monetäre, Gegenleistung erhalten möchte. Im Regelfall handelt es sich hier um eine vertragliche Übereinkunft zwischen Eigentümer (Schuldner) und Bank (Gläubiger), die als Gegenleistung einen Kredit gewährt. Dessen Höhe wird maßgeblich vom Wert der Immobilie bestimmt, auf die die Hypothek aufgenommen wird.

Was passiert, wenn der Schuldner Forderung nicht nachkommt?

Kann der Schuldner der vereinbarten Forderung nicht nachkommen, also die fällige Geldzahlung nicht begleichen, kann der Gläubiger seine Forderungen durch eine Zwangsversteigerung geltend machen. Die Hypothek dient also als Sicherheit für den Gläubiger und wird im Grundbuch der entsprechenden Immobilie vermerkt.

Wann sollte eine Hypothek aufgenommen werden?

Da es sich bei der Hypothek nur um eine Kreditsicherheit handelt, bleibt der Verwendungszweck der Kreditsumme grundsätzlich offen. In der Regel werden Hypotheken für große Anschaffungen wie z.B. einen Hauskauf aufgenommen.

Falls Sie sich mit einer Bank über die Finanzierung einer Immobilie einig werden, ist es üblich, dass gegenüber der kreditgebenden Bank eine Darlehenssicherung erbracht werden muss. Durch eine solche Sicherheit in Form einer Hypothek gewähren Sie dem Kreditinstitut bedingten Zugriff auf die Immobilie – die entscheidende Bedingung wäre hier die nicht geleistete Geldzahlung an den Gläubiger. Falls Sie also über nicht ausreichend Eigenkapital verfügen um ihre Finanzierung selbst zu stemmen, werden Sie eine Hypothek oder aber eine Grundschuld aufnehmen müssen. Einzig bei niedrigen Kreditbeträgen wird gelegentlich darauf verzichtet. Hier fungiert ein Bürge oder das erbrachte Eigenkapital als ausreichende Sicherheit für den Gläubiger. 

Wie viele Hypotheken können aufgenommen werden?

Es besteht die Möglichkeit mehrere Hypotheken auf ein Objekt aufzunehmen. Im Falle eines Zahlungsausfalls folgt auch hier die Zwangsversteigerung. Hier greift dann eine feste Reihenfolge, nach der die Ansprüche der verschiedenen Gläubiger gedeckt werden. Dies wird durch die Rangfolge der Hypotheken im Grundbuch festgelegt.

Ein Beispiel: Ein Kreditnehmer hat drei Kredite über insgesamt 300.000 Euro aufgenommen. Die drei Darlehen sind in 150.000 Euro (Bank A), 100.000 Euro (Bank B) und 50.000 Euro (Bank C) aufgeteilt. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners wird eine Zwangsversteigerung durchgeführt. Dieser entspringen 200.000 Euro. Nun wird zuerst die höchstwertigste Hypothek getilgt. Bank A steht an erster Stelle im Grundbuch und erhält also die volle Darlehenssumme zurück. Bank B an zweiter Stelle erhält noch 50.000 Euro während Bank C leer ausgeht. Somit gilt, bei mehreren Hypotheken bestimmt der Grundbucheintrag sowie die Höhe der einzelnen Teildarlehen über deren Tilgungsreihenfolge und -umfang.

Kann eine Hypothek abgelöst werden?

Anders als bei einer Grundschuld, die kontinuierlich bestehen bleibt und immer für weitere Kredite genutzt werden kann, reduziert sich eine Hypothek mit fortschreitender Tilgung. Falls Sie Ihre Hypothek ablösen wollen stehen Ihnen zwei Optionen zur Auswahl: Entweder Sie warten bis die alte Hypothek auf „natürlich“ Weise abgelaufen ist. Dies ist bei Festhypotheken der gängige Weg. Oder Sie kündigen Ihre alte Frist vorzeitig. Hier gilt es aber dringend die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist im Auge zu haben!

Der Vollständigkeit halber folgender Hinweis: Im Falle einer vorzeitigen Kündigung sind Geldinstitute nicht zur Zustimmung verpflichtet. Dass sich eine Bank weigert, ist in der Praxis jedoch selten der Fall, obgleich zum Teil hohe Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen können. Ein hilfreicher Tipp: Diese können Sie umgehen, z.B. durch ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren oder bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung!

Angenommen, die Kündigung ist unter Dach und Fach. Wie läuft eine Ablösung denn nun weiter ab? Letztlich greifen hier die gleichen Schritte wie beim Abschluss einer neuen Hypothek:

1. Sie holen sich verschiedene Angebote von konkurrierenden Anbietern.

2. Sie entscheiden sich für eine Bank und treten mit einer Finanzierungsanfrage an diese heran.

3. Die Bank unterzieht Ihr Angebot einer sachgemäßen Prüfung und unterbreitet Ihnen ein Gegenangebot.

4. Für den Fall, dass Sie einverstanden sind, sollte spätestens jetzt die Kündigung Ihrer alten Hypothek einsetzen.

5. Die Verträge werden von beiden Parteien unterzeichnet.

6. Die neue Bank tritt mit Ihrem bisherigen Kreditgeber in Kontakt. Sie stellt ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen und fordert den Schuldbrief an.

7. Sobald der Schuldbrief eingetroffen ist, kann ihre neue Bank die Vergütung des Geldes anstoßen. Die Hypothek ist dann abgelöst! 

Wie setzen sich die Kosten einer Hypothek zusammen?

Damit Sie genau wissen, welche Konditionen bei ihrer Hypothek gelten und welche Kosten auf Sie zukommen, hier eine Übersicht über die wichtigsten Begrifflichkeiten:

Disagio (engl. disagio, discount)

Ein Disagio, auch Abgeld genannt, tritt bei Hypotheken sehr häufig auf. Gemeint ist der Differenzbetrag zwischen dem Rückzahlungsbetrag eines Darlehens und der effektiv ausgezahlten Summe an den Kreditnehmer. Die Höhe des Disagios steht in Abhängigkeit zu Größen wie dem generellen Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt, der Hypothekenlaufzeit sowie dem spezifischen Rang der Hypothek im Grundbuch. Im Disagio können also einerseits die vorausbezahlten Gebühren und Provisionen begriffen sein, die bei Vertragsabschluss entstehen und abzüglich des Nominalbetrags des Kredits verrechnet werden. Zum Anderen kann er auch vorausbezahlte Zinsen enthalten, was zu einer Minderung laufender Zinszahlungen führt. Falls die Vereinbarung über die Höhe der Zinsen noch vor deren gänzlicher Tilgung geschieht (wie das besonders bei Immobilienkrediten durch die sogenannte Abschnittfinanzierung der Fall ist) so wirkt sich ein Disagio nur im Rahmen des kürzeren Zinsbindungszeitraums mindernd auf die laufenden Zahlungen aus. Im Falle einer frühzeitigen Kündigung wird das bis dato verbrauchte Disagio beziffert.

Zinsen bzw. Zinssatz

Wieder mal gilt: der Vergleich verschiedener Anbieter zahlt sich aus! Es kursieren sehr unterschiedliche Angebote von einer Vielzahl an Kreditinstituten. Ein Modell mit langer Zinsbindung, hohem Zinssatz und niedrigen Raten kann eigentlich kaum mit der Variante kurzer Laufzeiten, eines geringen Zinssatzes und hohen Ratenzahlungen verglichen werden. Sie sollten aus dem gesamten Spektrum den für Sie möglichst passgenauen Weg wählen. Achten Sie dabei aber stets auf jede noch so kleine Kommastelle im Zinssatz. Minimale Unterschiede können sich über die gesamte Laufzeit eines Immobilienkredits zu satten Summen akkumulieren und sie einige Hundert oder gar Tausend Euro mehr oder aber im besten Fall weniger kosten!

Die Zinsen befinden sich zurzeit auf einem historischen Niedrigniveau. Falls Sie in nächster Zeit ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen oder eine Ablösung ihres alten Darlehens im Raum steht, sollten Sie dies tun. Die Bedingungen sind so günstig wie nie!

Bereitstellungszinsen

Die Bereitstellungszinsen sorgen oft für eine große Überraschung. Plötzlich wird der einst so günstige Baukredit drastisch teurer, monatlich beispielsweise um 300 Euro oder mehr. Diese waren nicht eingeplant und tun oft umso mehr weh. Diese Kopfschmerzen sind meist den Bereitstellungszinsen zu verdanken. Sie tauchen im effektiven Jahreszins nicht auf und werden auch bei Kreditvergleichen selten mit angegeben. Worum handelt es sich genau?

Bereitstellungszinsen sind die Zinsen, die für die noch ausstehende Tilgungssumme anfallen. Sie müssen nach Ablauf einer bereitstellungsfreien Zeit gezahlt werden und ihr Satz beläuft sich monatlich auf etwa 0,2 bis 0,25 Prozent!

Falls es Sie schonmal derart eiskalt erwischt haben sollte und Sie wutentbrannt Ihren Bankberater angerufen haben, wird er Ihnen womöglich die folgenden zwei Gründe genannt haben um die Bereitstellungszinsen aus Sicht der Bank zu rechtfertigen:

Einerseits reserviert das Kredithaus Geld für Sie als Darlehensnehmer, welches sie somit nicht an einer anderen Stelle einsetzen kann. Für dieses Minus an finanziellem Spielraum verlangt die Bank eine refinanzierende Maßnahme, die Bereitstellungszinsen. Zudem hält die Bank häufig einen Teil des Kredits zurück, wenn nämlich nicht die gesamte Kreditsumme auf einmal ausgezahlt wird. Beim Immobilienkauf ist das zwar nicht der Fall, aber z.B. bei einem geplanten Neubau oder großen Sanierungsvorhaben zahlt die Bank nach und nach Teilbeträge an den Kreditnehmer aus. Dabei wird jedoch nicht der gesamte Betrag auf einen Schlag mitsamt dem normalen Zinssatz fällig. Der Bereitstellungszins fungiert hier als eine Art Entschädigung für diese ausgefallenen Zinsen.

Bearbeitungsgebühren

Nachdem sich die umstrittenen Bearbeitungsgebühren seitens der Bank in zahlreiche Rechnungen mit eingeschlichen hatten und die Vorfälle durch eine Vielzahl juristischer Instanzen gingen, können die Geldnehmer nun aufatmen: Der Bundesgerichtshof hat diese Praxis 2014 für unzureichend und nicht rechtens erklärt. Folglich müssen viele Banken, die zu Unrecht veranschlagten Kosten zurückzahlen. Allerdings sind manche Banken kreativ und bezeichnen etwaige Gebühren seither nur nicht mehr als solche. Für Sie ist aber nur wichtig, dass Sie keine weiteren Kosten bei der Aufnahme und Abwicklung eines Kredits zahlen müssen. Egal wie versteckt und fantasievoll betitelt der Posten sein mag, sprechen Sie ihn an und verweigern Sie sich einer Zahlung. Sie sind im Recht!

Versicherungen

Aus Sicht vieler kreditgebender Banken ist die Immobilie oft Sicherheit genug! Sie fordern von den Kreditnehmern somit nicht stets eine zusätzliche Sicherheit wie eine Lebens- oder Restschuldversicherung. Man sollte aber dennoch über eine sinnvolle Versicherung nachdenken. Unvorhersehbare Entwicklungen und Vorfälle wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit kommen oft plötzlich und sind meist schon schwer genug. Falls dann auch noch ihre anderen Pläne wie ein Kartenhaus zusammenfallen, ist die Krise perfekt.

Auch für den Vergleich von Versicherungen gibt es zahlreiche Portale im Internet. Besonderes Augenmerk sollten Sie auf die Karenzzeit legen. Sie besagt wie lange eine Versicherung Bestand haben muss, bis sie letztlich greift. Sie sollte im Idealfall möglichst kurz ausfallen und die Zahlung der Raten sollten Sie wenn möglich auf unbegrenzte Zeit festsetzen. Ob Restschuldversicherung (Krankheit, Tod, Arbeitslosigkeit), Risikolebensversicherung (nur Todesfall) oder Bauherrenhaftpflichtversicherung, das Spektrum ist bunt und vielfältig. Machen Sie den Vergleich, hören Sie sich nach Erfahrungsberichten um und überlegen Sie gut, welche Absicherung in Ihrem persönlichen Fall Sinn ergibt.

Gibt es verschiedene Arten von Hypotheken?

Grundsätzlich lässt sich zwischen drei Arten von Hypotheken unterscheiden. Bei der Auswahl sollten vor allem Ihre finanziellen Möglichkeiten sowie Ihre individuelle Risikobereitschaft richtungsweisend sein.

Tilgungshypothek

Die sogenannte Tilgungshypothek lässt sich als der wohl gängigste Typus beschreiben. Hier werden im Voraus jährliche Tilgungskonditionen vereinbart. Die einzelnen Raten werden meist in monatlichen Intervallen fällig und setzen sich aus dem vereinbarten Tilgungsbetrag sowie den entsprechenden Zinsen zusammen. Während letztere durch den sich verringernden Tilgungsbetrag stetig abnehmen, steigt dieser wiederum kontinuierlich um die gleiche Summe. So können die Raten konstant gehalten werden.

Festhypothek

Die Festhypothek ist eine andere Hypothekenart. Hier werden zwei Variablen von Beginn an fest vereinbart: die Gesamtlaufzeit und der Zinssatz. So kann eine hohe Planungssicherheit gewährleistet werden.

Variable Hypothek

Konträr verhält es sich mit der sogenannten variablen Hypothek. Hier wird kein fester Zinssatz vereinbart, sondern er wird gezielt variabel und in Abhängigkeit von Entwicklungen am Kapitalmarkt gestaltet. Der Abschluss einer solchen variablen Alternative ist zwar meist günstiger als andere Alternativen, man sollte sich aber stets den Marktschwankungen und damit einhergehenden Risiken bewusst sein.

Welche Variante macht für Sie am meisten Sinn?

Selbstverständlich ist die Entscheidung für eine bestimmte Hypothek ein äußerst subjektives Unterfangen. Sollten Sie aber kein Risiko eingehen wollen, sollten Sie lieber zur Festhypothek greifen. Da die Hypothekenzinsen über die Laufzeit unverändert bleiben, sind Sie quasi immun gegen Zinsveränderungen auf dem Kapitalmarkt. Variable Hypothekenform gelten insbesondere bei steigenden oder volatiler, also sich verändernder, Zinsen als sehr risikobehaftet.

Welche Typen von Hypotheken gibt es?

Es wird darüber hinaus zwischen drei Hypothekentypen unterschieden:

Verkehrshypothek (Briefhypothek, Buchhypothek)

Die sogenannte Verkehrshypothek ist die gängigste Form. Hier kann sich der Gläubiger auf die im Grundbuch versicherte Forderungsabsicherung verlassen. Die Verkehrshypothek kann hier in zweierlei Form auftreten: Als Briefhypothek sowie als Buchhypothek. Erstere ist aber die verbreitetere Variante. Sie tritt in Form des sogenannten Hypothekenbriefs auf, welcher vor allem aufgrund einer höheren Akzeptanz im Verwaltungsapparat und einer einfacheren Handhabung Vorteile bietet. So reicht etwa der Besitz des Briefs aus, um die Rechte aus der Hypothek geltend zu machen. Eine Eintragung ins Grundbuch bleibt hier überflüssig. Die Buchhypothek fußt hingegen einzig auf eben dieser Eintragung, ein Brief kommt hier nicht zum Einsatz.

Sicherungshypothek

Die Sicherungshypothek ist streng an die persönlichen Forderungen des Gläubigers gekoppelt. Dieser kann sich allerdings nicht auf das Grundbuch berufen, sondern der Beweis muss anderweitig erbracht werden.

Höchstbetragshypothek

Die Höchstbetragshypothek (auch Maximalhypothek genannt) ist eine von vielen Sonderformen, die für den Gläubiger besonders weitreichende Sicherheiten vertraglich manifestiert. Hier wird nur der Höchstbetrag bestimmt, bis zu dem das Objekt haften soll. Wenn die Forderung verzinst wird, sind die Zinsen im Vergleich zur regulären Hypothek folglich in den Höchstbetrag einzurechnen.

Immobilienverkauf und Hypothek: Geht das?

Es kann sich immer plötzlich etwas ändern, ob in den familiären oder wirtschaftlichen Verhältnissen. Es kann passieren, dass der Verkauf der Immobilie notwendig oder gewünscht ist, obwohl noch eine Finanzierung auf das Objekt läuft. Dann gilt: Auch mit einer bestehenden Hypothek ist ein Hausverkauf möglich!

Eine Darlehenskündigung bedarf aber eines „besonderen Grundes“. Nach aktueller Rechtsprechung ist ein solcher durch den Verkauf des durch das Darlehen finanzierten Objekts gewährleistet.
Sie können das laufende Darlehen auch mit der Immobilie an den Käufer übertragen. Dies verlangt die Zustimmung des entsprechenden Kreditinstituts sowie des Käufers. In der Folge wird das im Grundbuch eingetragene Grundpfandrecht auf den neuen Immobilieneigentümer übertragen.

Alternativ müssen Sie vor dem Verkauf alle bestehenden Belastungen der Immobilie aus dem Grundbuch löschen lassen. Sie machen damit den Weg für die notwendige Eintragung der vom Käufer benötigten Grundpfandrechte frei und verkaufen eine unbelastete Immobilie. Um die Hypothek zu löschen, müssen Sie allerdings den Kredit tilgen, was jedoch durch den Erhalt der Kaufpreissumme möglich sein sollte.
Wie bei nahezu jedem bürokratischen Prozess entstehen auch hier Kosten. Eine Darlehensübernahme zwischen Verkäufer und Käufer ist hier aber in jedem Fall der günstigere und ratsame Weg.