Was ist der Unterschied zwischen einer Zwangs- und einer freiwilligen Versteigerung?
Grundsätzlich ist es einfach, einen Unterschied zwischen der Zwangs- und der freiwilligen Versteigerung zu ziehen. Eine Zwangsversteigerung findet statt, auch wenn der eigentliche Eigentümer des Objekts damit nicht einverstanden ist. Sie haben beispielsweise ein Haus und können aus bestimmten Gründen den Kredit nicht bezahlen. Die Bank sieht das Objekt dann als das eigene an und kann es einer Zwangsversteigerung unterziehen, auch wenn Sie dies natürlich nicht möchten. Eine freiwillige Versteigerung kann zum einen dann erfolgen, wenn Sie aus finanziellen Gründen ihre Immobilie veräußern möchten. Entweder ist das Objekt dann aber bereits vollständig von Ihnen bezahlt, oder aber Sie erahnen, dass Sie die Kosten des Kredits bald nicht mehr tragen können und entscheiden sich dafür, Ihr Haus selbst zu veräußern. In ersterem Fall geht der Erlös komplett an Sie, in letzterem müssen Sie davon den Kredit abbezahlen. Bleibt ein Rest übrig, so dürfen Sie diesen natürlich behalten.
Welche Arten von Zwangsversteigerungen gibt es?
Die Teilungsversteigerung
Eine Teilungsversteigerung ist eine besondere Form der Immobilienversteigerung, weswegen sie auch im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung geregelt ist. Zum Einsatz kommt diese Art der Versteigerung oft bei Trennungen von Eheleuten. Denn meist lassen diese sich beim Kauf einer Immobilie beide in das Grundbuch eintragen. Symbolisch gesprochen hat also jeder der Beiden einen Anspruch auf die Hälfte von allem. Von der Hälfte des Grundstücks, der Hälfte der Blume am Grundstücksrand bis zur Hälfte der Haustür. Nachdem das Objekt versteigert wurde, wird der Erlös zwischen beiden Parteien zum gleichen Maße aufgeteilt, sofern im Voraus nichts anderes vereinbart und vom Notar beglaubigt wurde.
Die Forderungsversteigerung
Eine Forderungsversteigerung wird umgangssprachlich auch als „echte“ Zwangsversteigerung bezeichnet. Diese wird nämlich immer durch den Antrag eines Gläubigers vom Vollstreckungsgericht durchgeführt. In diesem Fall ist die finanzielle Lage des Schuldners wichtig. Denn kann dieser eine gegen ihn ausgeschriebene Geldforderung nicht erfüllen, so wird die Versteigerung vollstreckt. Wenn der Antragssteller sich entscheidet, einen solchen Antrag abzugeben, so kann er dies schriftlich tun oder aber zu Protokoll der Geschäftsstelle erklären. Beide Wege sind rechtskräftig. In dem Antrag müssen aber unbedingt die betreffenden Parteien, das Grundstück, die Forderung und der Vollstreckungstitel genannt sein und die wichtigsten Unterlagen hierfür sind natürlich beizulegen. Es ist deshalb zwingend notwendig, die Bezeichnung des Grundstückseigentümers in den Unterlagen zu nennen, da eine Immobilien Zwangsversteigerung nur dann angeordnet wird, wenn der eingetragene Grundstückseigentümer auch gleichzeitig der Schuldner ist, bzw. der eingetragene Eigentümer ihm das Objekt vererbt hat.
Welche Immobilien können zwangsversteigert werden?
Oft kommt die Frage auf, welche Gebäude zwangsversteigert werden können, dabei ist die Antwort relativ einfach: Versteigert werden können alle Immobilien, aber zwangsversteigert können nur die Objekte, deren Eigentümer verschuldet ist und dort, wo Gläubiger ihre Forderungen stellen. Reihenhäuser, Doppel- oder Einfamilienhäuser, sie alle können zwangsversteigert werden. Aber natürlich auch Eigentumswohnungen! Denn wann immer ein Kredit für ein Objekt aufgenommen wird und dieser nicht mehr zurückzahlbar ist, ziehen Banken jegliches Vermögen ein. Hierunter fallen dann natürlich auch Immobilien aller Art. Neben diesen Immobilien können auch Grundstücke zwangsversteigert werden. Vor allem dann, wenn dem Besitzer bereits vor Beginn der Baumaßnahmen die finanziellen Mittel ausgehen, weil er sich beispielsweise verschätzt hat. Auch öffentliche Immobilien können zwangsversteigert werden. Nämlich dann, wenn nicht die Stadt, oder Gemeinde Besitzer des Gebäudes ist, sondern ein Privatmensch. Dies kommt allerdings nur in den seltensten Fällen vor. Gewerbeimmobilien fallen auch oft unter eine Zwangsversteigerung, denn auch in der Wirtschaft läuft nicht immer alles glatt. Hier können angehende Unternehmer für ihren Firmensitz günstige Preise erzielen.
Wie gestaltet sich der Ablauf einer Zwangsversteigerung?
Bevor eine Zwangsversteigerung stattfinden kann, müssen einige Formalien geklärt werden! Das Vollstreckungsgericht muss zunächst einmal den Verkehrswert des Objekts festlegen. Schließlich muss herausgefunden werden, ob das gebotene Geld ungefähr dem eigentlichen materiellen Wert des zu versteigernden Objektes entspricht. Diese Aufgabe übernimmt normalerweise ein Sachverständiger, welcher vom Gericht bestimmt wird.
Ort und Termin der Zwangsversteigerung herausfinden
Wer bei einer Zwangsversteigerung teilnehmen möchte, der schaut sich in der Regel die amtlichen Bekanntmachungen der örtlichen Gerichte an. Dort werden nämlich alle Zwangsversteigerungen samt Termin und „geringstem Gebot“ angegeben. Das Datum der Zwangsversteigerung ist in der Regel spätestens 6 Monate nach der Bekanntgabe und das „geringste Gebot“ ist grundsätzlich jenes Gebot, welches erreicht werden muss, damit das Haus versteigert wird. Grundbucheinträge und offene Belastungen und Grundsteuern sind bereits in diesem Preis enthalten. Sie sollten sich also vorbereitend zwei Sachen genau überlegen: Als erstes müssen Sie wissen, wo das Haus stehen soll, das Sie ersteigern möchten. Je nach Stadt sind natürlich andere Gerichte zuständig, weswegen Sie sich im Voraus erkundigen sollten, welches Gericht für Ihre favorisierte Stadt zuständig ist. Wenn Sie das getan haben, dann sollten Sie noch überlegen, welchen Betrag Sie bereit sind, auszugeben. Zwar können Sie bei Immobilien aus der Zwangsversteigerung tolle Schnäppchen machen, trotzdem kosten sie immer noch einiges an Geld, gerade wenn sie die Ansprüche immer weiter anziehen.
Eine weitere Möglichkeit, um auf Zwangsversteigerungen aufmerksam zu werden, sind Immobilienportale und Informationsdienste von Dienstleistern. Gerade in großen Städten wie Berlin, Köln oder Hamburg können auf diesem Wege zahlreiche Häuser und Wohnungen, die zwangsversteigert werden, gefunden werden.
Die finanzielle Belastung kalkulieren
Wer bei einer Zwangsversteigerung teilnimmt, der hat entweder enorm viel Geld gespart oder hat vor, einen Kredit aufzunehmen. Ist ersteres der Fall, dann können Sie sich glücklich schätzen, denn eine Finanzierung auf lange Zeit brauchen Sie nicht. Wer sich für die zweite Variante entscheidet, der muss sich auch über die Vergabe eines Kredits informieren, denn auch hier gilt es, verschiedene Kriterien zu erfüllen:
Einen Eigenkapitalanteil von ungefähr 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises sollten Sie aufbringen können. Egal ob durch Bargeld, Bausparverträge oder andere Vermögenswerte. Ferner achten Banken natürlich auch auf Ihre finanziellen Verhältnisse. Wie hoch ist Ihr monatliches Einkommen? Haben Sie Schufa-Einträge und sonstige Verbindlichkeiten?
Die richtige Vorbereitung: Bietstrategie festlegen
Ist der Aspekt des Finanziellen geklärt, dann gibt es nur noch zwei Voraussetzungen die Sie erfüllen müssen, wenn sie an einer Versteigerung teilnehmen möchten: Sie müssen das 18. Lebensjahr vollendet haben und im Sinne des BGB geschäftsfähig sein.
Rückt der Zeitpunkt der Versteigerung immer näher, dann sollten Sie sich zeitnah Gedanken über Ihre Bietstrategie machen. Wie bereits oben beschrieben, sollten Sie sich ein genaues Limit für den Kaufpreis setzen. Tun Sie dies nicht, so haben Sie am Ende ein echtes Problem, wenn Sie mehr bieten, als Sie eigentlich ausgeben können (denken Sie hierbei auch an Ihren aufgenommenen Kredit)!
Einige Interessenten versuchen oft während der Versteigerung lauthals über die Objekte herzuziehen, damit andere potentielle Käufer ihr Interesse verlieren. Gehen Sie dem nicht nach und lassen Sie sich davon nicht irritieren. Denn bedenken Sie: Würde der Meckernde das Objekt wirklich kaufen, wenn es diese Mängel besitzt?
Das Gebotslimit, welches Sie sich setzen, sollte immer ein ungerader Betrag sein! Auch unerfahrene Mitbieter werden anwesend sein und diese werden sich als oberste Grenze in fast allen Fällen eine glatte Summe als Grenze nennen. Bietet ein Anderer beispielsweise 150.000€, so können Sie mit 154.170€ dennoch den Zuschlag bekommen.
Auch sollten Sie bedenken, wie hoch das Einstiegsgebot von Ihnen sein soll, sofern Sie als Erster bieten. Bei zu niedrigem Gebot werden andere Bieter animiert, einen höheren Betrag zu nennen. Umgekehrt ist es bei zu hohem Gebot problematisch, weil es dann eventuell zu nah an ihr Limit gerät und Sie nicht mehr viel Spielraum haben.
Bei Versteigerungen gibt es keine Angaben oder Richtlinien zu den Bietschritten. Sie können 1 € mehr bieten als ihr Vorgänger, zögern die Veranstaltung so aber nur unnötig heraus und strapazieren die Nerven anderer. Tun Sie sich auch selbst den Gefallen und sprechen Sie laut und deutlich! Es kam bei einigen Versteigerungen schon zu enormen Problemen, weil das Gebot falsch verstanden wurde.
Wenn Sie die Wahrscheinlichkeit auf den Zuschlag erhöhen möchten, dann bieten Sie mal mehr und mal weniger, zum Beispiel einmal 5.000€ mehr und dann wieder nur 2.000€. Das irritert Mitbieter und diese können Ihre Strategie schlecht durchschauen. Achten Sie unbedingt auf Mimik und Gestik Ihrer Konkurrenten. Oft können Sie gut erkennen, wann diese an ihrem Limit angelangt sind. Und seien Sie grundsätzlich aufmerksam. Hören Sie sich die anderen Gebote gut an, damit sie sich nicht mit einem falschen Gebot zum Gespött der Leute machen.
Der Ablauf einer Zwangsversteigerung
1. Der Bekanntmachungsteil
Im ersten Teil der Versteigerung, dem Bekanntmachungsteil, finden eine Reihe von Verkündungen und Hinweisen über Grundstücksnachweise (Grundbuchstand, die zuständigen Gläubiger und deren Ansprüche, den Zeitpunkt der ersten rechtskräftigen Beschlagnahme, den festgelegten Verkehrswert, Erklärungen der Mieter und Pächter) statt. Anschließend daran wird das „geringste“ Gebot mit weiteren Bedingungen rund um die Versteigerung aufgestellt und verlesen.
Das geringste Gebot wird im Termin nach der Anhörung der Anwesenden unter Bezeichnung der einzelnen Rechte festgestellt. Es setzt sich zusammen aus dem niedrigsten Bargebot und den bleibenden Rechten, die der Erwerber übernehmen muss. Ein Recht bleibt dann beständig, wenn es dem Recht des verantwortlichen Gläubigers im Range vorgeht und muss dann vom Käufer übernommen werden.
Geringstes Gebot und Versteigerungsbedingungen bilden das Grundgerüst für die Versteigerung und die Gebote der potentiellen Käufer. Der Rechtspfleger weist alle Beteiligten und die Bieter über die Bedeutung eines abgegebenen Gebotes, den Gefahrenübergang, die zu leistende Sicherheit und wichtige Verfahrensvorschriften hin. Dann müssen die Identitäten der anwesenden Teilnehmer geprüft werden, um zu vermeiden, dass jemand unter falscher Identität bietet. Aus diesem Grund müssen die Anwesenden ihren gültigen Personalausweis oder Reisepass vorzeigen. Unter den festgestellten Bedingungen wird dann zur Abgabe von Geboten aufgefordert.
2. Die Bietstunde
Im darauffolgenden Teil, der Bietstunde, haben alle teilnehmenden Bieter mindestens 30 Minuten Zeit, um ihre Gebote abzugeben. Teilnehmen dürfen hier Interessenten sowie alle Beteiligten. Gebote erfolgen als Bargebote. Dies bedeutet, das bestehende Belastungen nicht mit eingerechnet sind, müssen aber laut Gesetz übernommen werden. Zu beachten ist deshalb, dass zusätzlich zum abgegebenen Gebot die verbliebenen Rechte gezahlt werden müssen. Die Versteigerung dauert somit mindestens 30 Minuten und dann so lange, bis kein weiteres Gebot mehr abgegeben wird. Das letzte Gebot bekommt dann den Zuschlag und die Versteigerung wird beendet.
3. Die Zuschlagsverhandlung
Der dritte und letzte Abschnitt ist die Zuschlagsverhandlung. Wenn das höchste Gebot nicht wenigstens 70 Prozent vom Verkehrswert beträgt, dann kann ein berechtigter Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen. Berechtigt zu diesem Antrag ist derjenige, der nach dem Ausbieten von mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes mehr vom Erlös erhalten würde. Werden nicht einmal 50 Prozent vom Verkehrswert erreicht, so wird der Zuschlag von Amts wegen abgelehnt und ein neuer Verteigerungstermin muss vom Amt angesetzt werden. Findet die erneute Versteigerung statt, so kann dieses Prozedere allerdings nicht noch einmal erfolgen, das heißt, dass das höchste Gebot beim zweiten Mal definitiv den Zuschlag bekommt.
Was geschieht nach dem Zuschlag?
Wenn die Erteilung des Zuschlags erfolgt ist, dann liegt es beim Gericht, einen Termin für die Verteilung des Erlöses aus der Versteigerung zu bestimmen. Anschließend kommt es zur Umtragung des Eigentums im Grundbuch und dem Löschen von nicht übernommenen Rechten. Bekommen Sie für die gewünschte Immobilie den Zuschlag, so muss der Kaufpreis spätestens 4 bis 8 Wochen nach dem Zuschlag bezahlt werden. Das zuständige Amtsgericht legt hierbei den Termin fest, bis wann genau die Zahlung eingegangen sein muss. Aber bedenken Sie, dass zum Kaufpreis noch 4 Prozent Zinsen hinzukommen. Sie sollten also schnell zahlen, am besten per Überweisung. Wer bis zum angesetzten Termin zur Verteilung nicht gezahlt hat, dem werden die Forderungen übertragen, welche die Gläubiger aus dem Steigerlös erwarten konnten. Das bedeutet: Sicherungshypotheken inkl. Gesetzlichem Versicherungssatz werden eingetragen und der Käufer muss mit einer erneuten Zwangsversteigerung – allerdings gegen sich – rechnen, sowie mit der Vollstreckung in sein persönliches Vermögen.
Was für Kosten entstehen bei einer Zwangsversteigerung?
Sie sollten sich zudem darüber im Klaren sein, dass es mit dem Erwerb des Objektes noch nicht getan ist. Hier kommen noch weitere Kosten auf Sie zu und diese sollten Sie unbedingt berücksichtigen. Sonst droht nach dem Kauf das böse Erwachen. Ihr Meistgebot ist grunderwerbssteuerpflichtig, die Höhe der Steuer legt allerdings jedes Bundesland selbst fest. Sie sollten also mit einem Wert zwischen 3,5-6,5 Prozent rechnen. Wenn Sie das Gebot allerdings abtreten, ist diese Steuer gleich zweimal fällig! Wie oben bereits beschrieben sind zu Ihrem Bargebot noch 4 Prozent Zinsen hinzuzurechnen. Zudem müssen sie als Ersteher des Objekts auch die Kosten für den Zuschlag zahlen. Hier entsteht also eine halbe Gerichtsgebühr, die abhängig vom Wert des Meistgebotes ist. Sie müssen weiterhin die Eintragungskosten beim Grundbuchamt tragen, sowie die Finanzierung von einzutragenden Grundpfandrechten übernehmen.
Die Vor- und Nachteile einer Zwangsversteigerung
Ein Vorteil der Zwangsversteigerung ist, dass Ihnen ein topaktuelles Gutachten zum Objekt vorliegt. Sie können sich also darauf verlassen, dass sich das Haus auch in angegebenem Zustand befindet, da ein unabhängiger Sachverständiger den Verkehrswert des Objektes festgestellt hat. Auch können Sie sich bei einer erfolgreichen Zwangsversteigerung freuen, denn in jedem Fall bekommen Sie das Objekt zu einem günstigeren Preis, als Sie bei einem normalen Kaufverfahren hätten zahlen müssen. Gerade auf besonders angespannten Immobilienmärkten kann in der Zwangsversteigerung der einzige Weg liegen, sich auf bezahlbare Weise den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Dementsprechend hoch ist auch der Andrang bei Zwangsversteigerungen zum Beispiel in München.
Im Gegensatz zu anderen Miet- und Kaufverhältnissen, ist es dem Ersteher möglich und natürlich auch erlaubt, bestehende Miet-und Pachtverhältnisse unter Einhaltung von gängigen Fristen zu kündigen. Hier muss aber ein berechtigtes Interesse vorgewiesen werden!
Allerdings hat eine Zwangsversteigerung auch ihre Nachteile für den Käufer: Zum einen ist eine Besichtigung des Objektes nur möglich, wenn es der Noch-Besitzer erlaubt. Dieser ist nämlich nicht verpflichtet, Ihnen Zutritt zu seinem (Noch-)Heim zu gewähren. Zwingen kann den (Noch-)Besitzer niemand, allerdings können Sie den Hauptgläubiger kontaktieren. Dieser ist in den meisten Fällen die Hausbank des Verschuldeten und kann in manchen Fällen positiv auf ihn einwirken. Wenn allerdings dem Gutachter auch der Zutritt verweigert wurde, so sollten Sie sich anderweitig umschauen. Niemand kauft gerne die Katze im Sack!
Ist der Vorbesitzer der Immobilie hartnäckig und will partout nicht ausziehen, so können Sie natürlich eine Räumung anstreben, allerdings kostet diese extra. Sie haben also nochmal mehr Kosten und vor allem Ärger am Hals.
Das wohl größte Problem bei der Zwangsversteigerung ist die fehlende Gewährleistung für Mängel an der Immobilie. Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch haben Sie in diesem Fall keinen Anspruch auf die Mängelhaftung.
Tipps und Ratschläge vom Immobilienmakler einholen!
Vor Ihrem Termin bei der Zwangsversteigerung sollten Sie auch nicht zögern und einen Immobilienmakler zu Rate ziehen. Dieser hat in den meisten Fällen bereits Erfahrung mit zu versteigernden Objekten und kann Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen. Gemeinsam kann er Ihnen Informationen zur Wertermittlung erteilen. Sie erfahren ja meist nur, dass diese Aufgabe ein Sachverständiger übernimmt. Aber ein Makler kann Ihnen erklären, auf welche Dinge dieser achtet und welche nicht mit in die Wertermittlung hineinfallen, wie beispielsweise die Altlasten im Boden. Am Ende könnte es hierbei nämlich auch zu großen Problemen führen, wenn Sie sich nicht bewusst sind, welche Dinge bei der Wertermittlung eine Rolle spielen. Ein Makler kann auch Ratschläge zur Finanzierung einer Immobilie geben. Er kann Ihnen erfahrungsgemäß sagen, welche Art der Finanzierung für ein bestimmtes Objekt Sinn macht oder von welchen Sie definitiv die Finger lassen sollten! Immobilienmakler sind Experten, was den Verkauf von Immobilien angeht. Gemeinsam mit einem Makler können Sie so eine Bietstrategie entwickeln, die perfekt zu ihrem Limit passt. Diese muss am Ende zwar nicht zum Erfolg führen, erhöht aber definitiv Ihre Chancen darauf!