Zwischenfinanzierung

Zwischenfinanzierung

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Bei dem Erwerb einer Immobilie gibt es meist hohe Summen an Geld, für die Sie als Käufer aufkommen müssen. Auch, wenn dafür Eigenkapital zur Verfügung steht, kann es zwischenzeitlich zu Situationen kommen, in denen die finanzielle Kapazität nicht ausreichend ausgeschöpft werden kann. In diesen Fällen greift eine Zwischenfinanzierung, die zur Überbrückung dieser Engpässe genutzt werden kann.

Funktion der Zwischenfinanzierung

Die Finanzierung von Immobilien ist meist ein sehr komplexes Thema, denn es wird viel Geld in einer relativ kurzen Zeitspanne benötigt. Ist dieses Geld kurzzeitig nicht verfügbar, können Sie eine Zwischenfinanzierung beantragen. Das Zwischendarlehen zur Baufinanzierung kann bis zu zwei Jahre so lange bezogen werden, bis die finanzielle Notlage behoben ist und das noch gebundene Eigenkapital genutzt werden kann. Es ist allerdings nicht mit der Vorfinanzierung zu verwechseln, denn für diese wird im Gegensatz zur Zwischenfinanzierung kein späteres Eigenkapital benötigt.

Der Fall, dass eine Zwischenfinanzierung benötigt wird, kann zum Beispiel eintreten, wenn das Eigenkapital angelegt wurde und eine aktuelle Auszahlung mit Verlusten verbunden wäre oder etwa die Auszahlung einer Versicherung erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich ist. Auch wenn ein Eigentümer in der Zeit zwischen Auszug aus der alten und Erwerb der neuen Immobilie noch nicht die Kaufpreissumme des alten Objekts zur Verfügung hat, kann eine Zwischenfinanzierung helfen. Eine weitere Situation ergibt sich bei einem noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag. Dies ist nicht unbedingt selten, denn die Zuteilung der Auszahlung wird intern nach komplexen Kriterien entschieden und daher ist eine vorherige Einschätzung zum Auszahlungszeitpunkt meist nicht zuverlässig. So kann sich der Auszahlungszeitraum trotz eigentlicher Fälligkeit um mehrere Monate nach hinten verschieben.

Voraussetzungen

Die Voraussetzungen für die Zusage einer Zwischenfinanzierung sind streng an bestimmte Auflagen gebunden. In erster Linie ist es notwendig, dass das Eigenkapital in naher Zukunft zur Verfügung stehen wird und dass die Bestätigung für den endgültigen Baukredit vorliegt. Der zum Zeitpunkt der Zwischenfinanzierung noch gebundene Eigenkapitalwert dient dem Kreditinstitut als Sicherheit. Meist wird zudem auch verlangt, eine Grundschuld im Grundbuch vermerken zu lassen. Die Bank wird Ihnen die Finanzierung, wie es auch bei anderen Darlehensformen üblich ist, erst nach einer ausgiebigen Bonitätsprüfung genehmigen, damit eine sichere Rückzahlung garantiert werden kann.

Höhe und Laufzeit

Eine Zwischenfinanzierung hat eine Maximallaufzeit von 24 Monaten und es kann maximal über den Betrag verfügt werden, der als Gegenwert des Eigenkapitals gilt. Denn die Bank kann nur den Wert als Sicherheit verwenden, der für die Rückzahlung garantiert werden kann.

Vorteile

Klare Vorteile ergeben sich bereits aus der Erläuterung der Gründe für die Zwischenfinanzierung: Das Darlehen kann kurzfristige Liquiditätsprobleme Ihrerseits schnell und problemlos überbrücken. Somit sind selbst Transaktionen möglich, die spontan entschieden wurden und aktuelle Angebote auf dem Immobilienmarkt können realisiert werden. Das bedeutet, Sie können Ihre Traumimmobilie auch erwerben, wenn diese früher als erwartet auf dem Markt ist.

Auch für das Kreditinstitut ergeben sich durch die Zwischenfinanzierung Vorteile: Es ist sicher, dass die ausgegebenen Darlehen mit hoher Sicherheit in naher Zukunft zurückgezahlt werden. Sie als Kreditnehmer müssen bei einer vorzeitigen Ablösung im Gegensatz zu anderen Darlehens- und Kreditformen keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Dies ist zum Beispiel von Bedeutung, wenn das Eigenkapital doch schneller als erwartet verfügbar ist.

Nachteile

Trotzdem gibt es auch einige Nachteile, die eine Zwischenfinanzierung birgt. Denn die Konditionen des Vertrages sind meist weitaus schlechter als bei der regulären Baufinanzierung. Das liegt daran, dass die Zwischenfinanzierung ein hohes Risiko für das Kreditinstitut darstellt. Denn die Höhe des Auszahlungsbetrages richtet sich nach dem erwarteten Eigenkapital. Wird beispielsweise die alte Immobilie zu einem sehr viel geringeren Preis als erwartet veräußert, entfällt ein Teil der Sicherheit. Außerdem bedeutet eine Zwischenfinanzierung einen relativ großen Arbeitsaufwand für die Bank, denn das Finanzierungsgeld muss in den meisten Fällen schnell zur Verfügung stehen. Aus diesem Grund berechnet Ihnen die Bank oftmals ein bis zwei Prozent der Finanzierungssumme als Bearbeitungsgebühren. Die Zinsen für die Zwischenfinanzierung ist nicht gebunden, das bedeutet, dass das Zinsniveau schwankt und es zu außerplanmäßigen Mehrkosten für Sie kommen kann. Viele Banken vergeben die Zwischenfinanzierung nur in Verbindung mit Folgedarlehen. Daher sollten sie diese bei dem Institut beantragen, bei dem sie die Baufinanzierung erwarten.

Ist der Eigenkapitalbetrag sehr viel höher als die Summe, die Sie benötigen, sollte es jedoch keine Schwierigkeiten geben.

Die Zwischenfinanzierung ist trotz dieser Nachteile eine gute Möglichkeit, während eines Liquiditätsengpasses auszuhelfen; es gibt außerdem nur wenige Alternativen, die sich anbieten.

Tilgung

Die Tilgung der Zwischenfinanzierung erfolgt, sobald das Eigenkapital verfügbar ist. Während der Laufzeit werden dabei nur die anfallenden Zinsen bezahlt. Diese Zinsen belaufen sich jedoch auf die gesamte Darlehenssumme, denn diese wird erst zum Ende der Vertragslaufzeit fällig, die Sie beim Abschluss des Vertrages festlegen. Aus diesem Grund wird die Zwischenfinanzierung auch als endfälliger Kredit bezeichnet. Allerdings unterliegen die Zinsen stetigen Schwankungen, die Sie als Darlehensnehmer begleichen müssen. Die Finanzierung kann allerdings jederzeit ohne die Notwenigkeit einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt werden.

 

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