Abmahnungsgründe
Es kann viele verschiedene Ursachen haben, eine Abmahnung als notwendig zu betrachten. Viele davon verletzen die im Mietvertrag festgelegten Bedingungen. Folgend werden einige Möglichkeiten erläutert, die häufige Gründe für Abmahnungen darstellen.
Ruhestörung
Wenn Mieter beispielsweise in unverhältnismäßig hoher Lautstärke Musik hören oder sich lautstarke Streitereien häufen, kann eine Abmahnung ausgesprochen werden. Dies ist besonders der Fall, wenn Ruhezeiten nicht eingehalten werden und die Ruhestörung zum Beispiel zu später Stunde oder nachts eintritt. Bei einmaligen Vorkommnissen kann je nach Ermessen darüber hinweggesehen werden, treten die Störungen jedoch häufiger auf und ist dadurch der Hausfrieden gestört, ist eine Abmahnung durch den Vermieter anzuraten.
Mietrückstand
Ihr Mieter hat eigentlich immer pünktlich seine Miete überwiesen, doch seit einigen Monaten fehlen Ihnen die erwarteten Zahlungen? In diesem Fall können Sie mit einer Abmahnung eine rechtliche Grundlage für eventuelle später einzuleitende Verfahren erwirken. Zu den Mietrückständen zählen übrigens auch Zahlungen, die nicht in vollständiger Höhe überwiesen werden, zum Beispiel nach Mieterhöhungen.
Eigenmächtig durchgeführte Umbauten
Hat Ihr Mieter Umbauten an Ihrer Immobilie vorgenommen, die nicht mit Ihnen abgesprochen wurden oder die Sie abgelehnt haben, stellt dies eine schwere Verletzung des Mietvertrages dar. Sie haben dann die Möglichkeit, eine Frist zu setzen, in der die Mietsache wieder in ihren Ursprungszustand zurückversetzt werden soll. Wird diese Frist nicht eingehalten, können Sie mit weiteren rechtlichen Konsequenzen drohen.
Vernachlässigung der Reinigungspflicht
Ist im Mietvertrag eine regelmäßige Reinigung des Treppenhauses vorgesehen, hat sich der Mieter an diese Vereinbarung zu halten. Tut er dies nicht oder trägt er sogar zur Verschmutzung des Gebäudes bei, ist sein Verhalten ein Abmahnungsgrund.
Zweckentfremdung
Von einer Zweckentfremdung kann aus verschiedensten Gründen gesprochen werden. Die gängigsten Abmahnungsgründe für die Zweckentfremdung sind die, bei denen Wohnräume gewerblich genutzt werden oder gewerbliche Räumlichkeiten als Wohnraum.
Auch bei der unerlaubten Weitervermietung an Dritte kann der Mieter nach einer mit einer Kündigung rechnen. Hierbei gelten jedoch gesonderte Regelungen, die je nach Stadt und Fall variieren können. Im schlimmsten Fall kann der Mieter den Vermieter bei einer Ablehnung der Weitervermietung sogar auf Schadensersatz verklagen, wenn berechtigtes Interesse vorliegt (zum Beispiel bei einem Auslandsaufenthalt).
Formalien der Abmahnung
Allgemein ist die Abmahnung auch formlos gültig, das bedeutet, der Vermieter kann diese auch mündlich aussprechen. Allerdings unterliegt dies der Beweispflicht und ist, falls kein Zeuge vorhanden ist, sehr schwierig nachzuweisen. Aus diesem Grund ist dem Vermieter eine schriftliche Abmahnung anzuraten, die von allen Eigentümern der Immobilie unterschrieben wird. Adressiert werden muss die Abmahnung an alle Mieter des Objekts, auch wenn diese nichts zum Auslöser der Abmahnung beitragen. Es ist wichtig, dass die Zustellung des Schreibens bezeugt werden kann. Empfehlenswert sind daher Einwurfeinschreiben oder Zustellungen per Boten. Auch ein Zeuge, der nicht zur Mietvertragspartei gehört, kann als Zeuge fungieren.
Die richtigen Worte finden
Ein einfaches Schreiben, in dem sich der Vermieter über die Nichteinhaltung von Konditionen auslässt, reicht für eine rechtskräftige Abmahnung meist nicht aus. Es gibt Formulierungen und Begriffe, die in jedem Fall in einer Abmahnung vorhanden sein sollten.
1. Es ist wichtig, dass Sie als Vermieter präzise beschreiben, inwiefern sich der Mieter nicht an die vereinbaren Bedingungen hält.
2. Weisen Sie auf die korrekte Ausführung der Pflichten hin und konkretisieren Sie das erwünschte Verhalten.
3. Bei Pflichtverletzungen, die nachgeholt oder verbessert werden können, sollten Sie eine angemessene Frist setzen.
4. Erläutern Sie die Konsequenzen, die für den Mieter bei Nichtbehebung drohen.
Allgemein gilt: Formulieren Sie sich so konkret wie möglich, beispielsweise durch Angaben zum Zeitraum des Fehlverhaltens und zum Grund. Vergessen Sie dabei nicht zu erwähnen, dass es sich in Ihrem Schreiben um eine Abmahnung handelt. Abmahnungen dienen als Grundlage dafür, wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt zum Beispiel eine Kündigung aufgrund dieser Pflichtverletzungen erwirken wollen.
Abmahnung gegen den Vermieter
Es ist im Gegenzug jedoch auch möglich, dass der Mieter eine Abmahnung gegen Sie als Vermieter einreicht. Das kann geschehen, wenn Sie zum Beispiel eine Reparatur verweigern, die für die angemessene Bewohnbarkeit der Immobilie notwendig ist. Diese Mängel können eine defekte Heizung, nicht intakte Wasserleitungen oder andere Defekte sein, die den Mieter beeinträchtigen. Sie sind dazu verpflichtet, diese durch Reparaturen zu beheben und den durch den Mietvertrag festgelegten Standard wiederherzustellen. Für die Abmahnung an den Vermieter gelten für den Abmahnenden die gleichen Grundlagen wie bei einer Abmahnung an den Mieter. Auch hier kann eine fristlose Kündigung die Folge sein, wenn Sie nicht innerhalb der gesetzten Frist tätig werden.
Der Mieter reagiert nicht auf die Abmahnung
Wenn der Mieter trotz Abmahnung dem gewünschte Verhalten nicht Folge leistet, können Sie eine Unterlassungsklage oder sogar eine fristlose Kündigung angehen. Die rechtlichen Grundlagen dafür sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 541 und 543 BGB fundiert.
Allerdings dürfen außerordentliche Kündigungen nur auf Abmahnungen bezogen werden, deren Datierung maximal ein halbes Jahr vor dem Kündigungszeitpunkt zurückgeht.
Kündigungsformen
Die außerordentliche (fristlose) Kündigung
Wenn der Mieter trotz Abmahnung und dem Ablauf der gesetzten Frist die Pflichtverletzung nicht behebt, ist eine außerordentliche Kündigung möglich. Eine fristlose Kündigung ist zulässig, wenn das Weiterführen des Mietverhältnisses als „unzumutbar“ gilt. In den meisten Fällen ist eine vorangegangene Abmahnung nötig, außer es handelt sich um schwerwiegende Verletzungen des Eigentums. Ausschlaggebend für die Beurteilung sind Faktoren wie Wiederholungsgefahr, Verschulden oder die Dauer der Pflichtverletzung.
Es gibt bei den oben genannten Gründen einen relativ großen Ermessensspielraum: Kommt ein sonst zuverlässiger Mieter zum Beispiel seiner Pflicht zur Treppenhausreinigung einmal nicht nach, kann über eine Abmahnung oder Kündigung hinweggesehen werden. Andererseits kann in einigen Fällen der Pflichtverletzungen durch den Mieter jedoch auch eine außerordentliche (z.T. fristlose) Kündigung bewirkt werden. Dies ist beispielsweise bei vorsätzlichen Beschädigungen der Immobilie der Fall oder wenn die Höhe des Zahlungsrückstands eine Monatsmiete überschreitet.
Auch die Kündigung muss, ähnlich wie die Abmahnung, vom Vermieter nachgewiesen werden, falls es zu Streitigkeiten kommt: Wenn der Mieter zum Beispiel behauptet, dass er nie eine Kündigung erhalten habe, steht der Vermieter in der Beweispflicht. Existieren keine Zeugen für die Zustellung der Kündigung, entsteht eine rechtlich komplizierte Situation. Für den Fall, dass der Mieter trotz Zeugen nicht ausziehen möchte und jegliche Kompromissversuche Ihrerseits verweigert, ist eine Räumungsklage bei dem jeweiligen Amtsgericht der einzige Ausweg.
Tod des Mieters
Eine außerordentliche Kündigung ist auch möglich, wenn der Mieter verstirbt – allerdings nur, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Denn im Regelfall können die übrigen im Haushalt lebenden Mietern in den Mietvertrag des Verstorbenen eintreten. Dieser Fall ist im § 563 Abs.4 BGB festgelegt und der Vermieter kann innerhalb eines Monats der Übernahme des Mietvertrages widersprechen. Für die überlebenden Mieter gelten die gleichen Kündigungsfristen wie für den Eigentümer.
Erleichterte Kündigung
Der § 573a des BGB sieht vor, dass in Fällen, in denen der Vermieter mit dem Mieter in einem Haus wohnt, in dem sich nicht mehr als zwei Parteien befinden, eine Kündigung ohne eine nähere Erläuterdung des Interesses möglich ist. Die Kündigungsfrist ist in diesem Fall jedoch drei Monate länger als die gesetzlich festgelegte Frist. Wie in allen Fällen müssen auch bei der erleichterten Kündigung alle gesetzlich vorgeschriebenen Anweisungen befolgt werden.
Kündigung wegen Eigenbedarfs
Ein weiterer Grund für eine außerordentliche Kündigung ist die Anmeldung des Eigenbedarfs. Grundlage für diese Kündigung ist keine Verschuldung durch Pflichtverletzung vom Mieter. Hier gibt es allerdings viele Regelungen, die vom Vermieter zu beachten sind. So ist nur die angestrebte Nutzung durch nahe Verwandte wie (Stief)Kinder, Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen, Schwager und Schwägerinnen, Lebensgefährten oder Pflegepersonal bei Bedürftigkeit durch einen Bewohner der Immobilie als zulässig. Auch hier wird im Einzelfall entschieden. Des Weiteren müssen die Gründe der Kündigung anerkannt sein und eine Notwendigkeit des Bedarfs zugrunde liegen. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs müssen die Kündigungsfristen für den Mieter eingehalten werden. Sie ist in keinem Fall fristlos möglich.