Die Geschichte des Grundbuchs
Von der Antike bis zur Neuzeit
Das Grundbuch hat seine ersten Vorläufer bereits in der Antike, wo in Steuerkatastern die Rechte an Grundstücken vermerkt wurden. Das römische Recht, welchem viele Grundsätze unseres heutigen Rechts entstammen, unterschied allerdings nicht zwischen einer Übereignung von beweglichen Gegenständen und unbeweglichen Grundstücken.
Auch im Mittelalter gab es verschiedene Verzeichnisse über Grundstücksrechte. In vielen Städten wurden in Urkundensammlungen die Verkäufe von Grundstücken dokumentiert.
In der Neuzeit kam es erstmals zu systematisch geführten Amtsbüchern, welche für Sicherheit im Rechtsverkehr sorgen sollen. Darin wurden nicht nur Grundstücksverkäufe, sondern auch erbrechtliche Angelegenheiten und Hypotheken festgehalten.
Die Entwicklung des Grundbuches in Deutschland
Lange Zeit wurden in Deutschland verschiedene Hypothekenbücher geführt, welche den Eigentümer und die Grundpfandrechte eines Grundstücks aufführten. Im Deutschen Reich wurden dann kurz vor 1900 die erste Grundbuchordnung (GBO) und das in großen Teilen heute noch geltende Grundbuchsystem des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erlassen.
Seit den 1990er Jahren erfolgte die Umstellung des Papier-Grundbuches auf das digitalisierte „EDV-Grundbuch“.
Die Funktion des Grundbuches
Der Zweck des Grundbuches liegt darin, für Rechtssicherheit zu sorgen. Da es sich bei Grundstücken und Immobilien in der Regel um Eigentum mit sehr hohem wirtschaftlichen Wert handelt, gelten für den Verkauf, das Erbe und den Erwerb von Grundstücken besondere Regeln. Der Rechtsverkehr mit Immobilien wird durch die zwingende Eintragung im Grundbuch transparent und sicher gemacht. Alle Rechte an Grundstücken müssen darin eingetragen werden, sodass Klarheit über die Rechts- und Eigentumsverhältnisse vorliegt.
Da es sich um ein öffentliches Verzeichnis handelt, wird der sogenannte Publizitätsgrundsatz im Grundstücksrecht erfüllt. Zwar darf nur derjenige in das Grundbuch Einsicht nehmen, der ein berechtigtes Interesse hat. Doch durch Einsichtnahme kann der Eigentümer eines Grundstückes oder einer Immobilie zweifelsfrei festgestellt werden. Denn alle im Grundbuch eingetragenen Rechte werden zunächst als richtig vermutet, selbst wenn sie in Wirklichkeit falsch sind. Wer in einem solchen Fall auf den Inhalt des Grundbuches vertraut, der darf sich auf den „öffentlichen Glauben“ in das Grundbuch berufen.
Was steht im Grundbuch?
Zu jedem Grundstück finden sich im Grundbuch umfangreiche Informationen, über das Grundstück selbst sowie über alle wichtigen Rechtsverhältnisse. Dasselbe gilt natürlich für andere Immobilienarten, also etwa Eigentumswohnungen oder Häuser. Häufig wird im Zusammenhang mit dem Grundbuch nur von Grundstücken gesprochen. Das Grundbuchrecht findet jedoch auf alle Immobilien gleichermaßen Anwendung.
Im sogenannten Bestandsverzeichnis des Grundbuches werden die Größe, Nutzungsart sowie Lage des Grundstücks aufgeführt. Diese richten sich nach den Einträgen im Liegenschaftskataster und enthalten das Flurstück, Gemarkung und Flur jedes einzelnen Grundstücks.
Weiterhin werden die Rechtsverhältnisse in verschiedene Abteilungen des Grundbuchblatts unterteilt. In Abteilung 1 wird der Eigentümer der Immobilie angegeben. Auch wenn es sich hierbei um ein Unternehmen oder eine Erbengemeinschaft handelt, wird dies vermerkt. In Abteilung 2 sind verschiedene Rechte an dem Grundstück aufgeführt, etwa eine Auflassungsvormerkung. Andere Lasten können Erbbaurechte, Grunddienstbarkeiten oder Vorkaufsrechte sein.
In der dritten Abteilung schließlich werden ausschließlich Grundpfandrechte aufgelistet, bei denen es sich ebenfalls um Belastungen des Grundstücks handelt. Es kommen hierfür die Grundschuld, Hypothek oder Rentenschulden in Frage.
Elektronisches Grundbuch
Das Grundbuch wird grundsätzlich in Papierform geführt, allerdings gibt es inzwischen auch ein elektronisches Grundbuch. Es handelt sich dabei um die eingescannte Form des Grundbuches, welches direkt in den Grundbuchämtern liegt. In der digitalisierten Form wird es in einem Rechenzentrum gespeichert und kann nunmehr elektronisch eingesehen werden.
Nach § 133 Grundbuchordnung können Daten aus dem „maschinell geführten Grundbuch“ an berechtigte Personen weitergegeben werden. Das elektronische Grundbuch ermöglicht eine Einsichtnahme über das Internet, welche auch als automatisiertes Abrufverfahren bezeichnet wird. Durch dieses Verfahren ist es möglich, einen Grundbuchauszug sehr schnell und unkompliziert zu erhalten. Allerdings ist nicht jeder berechtigt, in das elektronische Grundbuch einzusehen. Vor allem Gerichte und Notare nutzen den elektronischen Abruf von Grundbuchdaten. Sie müssen hierfür ein Zulassungsverfahren durchlaufen, um die Einsichtnahme nach §§ 12 und 12 a Grundbuchordnung vornehmen zu dürfen.
Der Grundbuchauszug
Was ist ein Grundbuchauszug?
Bei einem Grundbuchauszug handelt es sich um eine Abschrift aller im Grundbuch eingetragenen Informationen eines einzelnen Grundstücks. Aus dem Grundbuchauszug sind die Eigenschaften des Grundstücks, wie Größe und Lage, und auch die Belastungen und Rechtsverhältnisse des Grundstücks ersichtlich.
Ein Grundbuchauszug wird zum Beispiel für den Verkauf einer Immobilie oder für eine Beleihungsprüfung benötigt. Die Abschrift aus dem Grundbuch kann auch amtlich beglaubigt werden.
Wie bekomme ich einen Grundbuchauszug?
Nicht jeder erhält ohne Weiteres einen Grundbuchauszug, da das Grundbuch nicht für die Öffentlichkeit einsehbar ist. Denn immerhin sind im Grundbuch persönliche Informationen über Kredite, Belastungen und die Vermögenssituation des Eigentümers und anderer Personen enthalten. Die privaten Informationen des Eigentümers werden geschützt, indem jedes Mal, wenn jemand Einsicht in das Grundbuchblatt nehmen möchte, vom Grundbuchamt geprüft wird, ob er dazu auch wirklich berechtigt ist.
Um Einblick in das Grundbuch zu nehmen, muss ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ nachgewiesen werden. Dann kann sich der Interessent direkt an das zuständige Grundbuchamt wenden, um einen Grundbuchauszug zu erhalten. Dafür kann man direkt zum Amtsgericht vor Ort gehen oder per Post einen Antrag einreichen. Ein anderer Weg besteht in der Beauftragung von Dienstleistern oder der elektronischen Einsichtnahme im Internet.
Kann ich online auf das Grundbuch zugreifen?
In das elektronische Grundbuch kann grundsätzlich online Einsicht genommen werden. Dabei wird ein automatisierter Grundbuchauszug aus dem elektronischen Grundbuch erstellt.
Doch auch hier dürfen zunächst einmal nur Behörden, Notare, Vermessungsingenieure und Gerichte uneingeschränkt Einsicht nehmen. Sie können den Grundbuchauszug direkt am Computer einsehen und auch ausdrucken. Sie nehmen damit an dem uneingeschränkten Abrufverfahren teil, das Privatpersonen nicht offensteht. Sie können jedoch durch Nachweis seines berechtigten Interesses an einem eingeschränkten Abrufverfahren teilnehmen.
Viele Anbieter im Internet werben damit, dass online am schnellsten und einfachsten auf einen Grundbuchauszug zugegriffen werden kann. Doch hierbei ist Vorsicht angeraten, denn so mancher Dienstleister verlangt höhere Gebühren als das Grundbuchamt selbst. Damit der Anbieter den Grundbuchauszug einholen kann, muss er ihn bevollmächtigen, sowie die notwendigen Nachweise und Unterschriften einreichen. Um einen gewissen Arbeitsaufwand kommen Sie also selbst bei der Nutzung von Online-Anbietern nicht herum.
Was versteht man unter „berechtigtem Interesse“ an einem Grundbuchauszug?
Für einen Grundbuchauszug muss ein berechtigtes Interesse an diesem Auszug festgestellt werden. Niemand darf also nur aus Neugier in das Grundbuch Einsicht nehmen.
Beim Immobilienverkauf darf also nicht jeder Interessent gleich Einsicht in das Grundbuch nehmen. Gibt es allerdings schon eine nachweisbare Kaufabsicht, etwa, weil bereits ein Vorkaufvertrag abgeschlossen wurde, dann darf der Käufer einen Grundbuchauszug beantragen.
Zum Nachweis seines berechtigten Interesses müssen entsprechende Unterlagen vorgewiesen werden, welche den Grund für die Einsichtnahme ins Grundbuch belegen. Gesetzlich geregelt ist diese Voraussetzung für einen Grundbuchauszug in § 12 der Grundbuchordnung.
Wer darf einen Grundbuchauszug beantragen?
Es gibt also verschiedene Voraussetzungen, die erfüllt werden müssen, um einen Grundbuchauszug zu erhalten. Folgende Personen sind normalerweise berechtigt, einen Auszug zu beantragen:
- Der Eigentümer des Grundstücks
- Personen mit einer erteilten Vollmacht des Eigentümers
- andere Personen, die im Grundbuchauszug vermerkt sind, also über Rechte an dem Grundstück verfügen (z.B. die Bank als Gläubiger bei einer Hypothek)
- Personen, die eine Zwangsvollstreckung betreiben
- Mieter der Immobilie (zur Überprüfung, ob der Vermieter wirklich der Eigentümer ist),
- sowie jeder, der dem Grundbuchamt ein berechtigtes Interesse nachweisen kann
Es kommt sehr häufig auf die genauen Umstände an, denn das Grundbuchamt verfügt über einen Ermessensspielraum bei der Bewertung, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt.
Was kostet ein Grundbuchauszug?
Eine Einsichtnahme ins Grundbuch per Grundbuchauszug ist in jedem Fall kostenpflichtig. Häufig kostet ein Grundbuchauszug lediglich 10 bis 20 Euro. Die vom Grundbuchamt oder vom Notar verlangte Gebühr variiert dabei, je nachdem, ob ein beglaubigter oder unbeglaubigter bzw. ob ein elektronischer Ausdruck oder eine postalisch zugestellte Kopie beantragt werden soll.
In der Regel dauern die Bearbeitung des Antrags und die Zusendung des Grundbuchauszugs nicht lange. Dies hängt jedoch immer von dem jeweiligen Grundbuchamt, Notar oder Dienstleister ab.
Was ist ein unbeglaubigter Grundbuchauszug?
Wenn sich jemand vom Grundbuchamt eine einfache Kopie des Grundbuchblattes geben lässt, dann handelt es sich hierbei um einen unbeglaubigten Grundbuchauszug. Eine beglaubigte Version kann mit Hilfe eines Notares erstellt werden. Dieser kümmert sich um die Besorgung des Grundbuchauszuges und beglaubigt ihn anschließend.
Ein unbeglaubigter Grundbuchauszug ist günstiger als ein beglaubigter Auszug. Auf der anderen Seite wird bei vielen Geschäftsangelegenheiten eine beglaubigte Version benötigt, etwa gegenüber einer Bank. Wer hingegen nur selbst wissen möchte, was genau im Grundbuch über die eigene Immobilie oder sein Recht an einer fremden Immobilie vermerkt ist, für den reicht ein unbeglaubigter Auszug völlig aus.
Der Verkauf von Immobilien: Was sollte man über das Grundbuch wissen?
Vor dem Verkauf
Wird eine Veräußerung der eigenen Immobilie beabsichtigt, dann sollten Sich Eigentümer zunächst darüber informieren, was im Grundbuch steht. Den Grundbuchauszug, welcher alle wichtigen Informationen über die Rechtsverhältnisse der Immobilie liefert, wird spätestens bei den Verkaufsverhandlungen mit potentiellen Interessenten benötigt. Worauf es hierbei ankommt und was die Eintragungen im Grundbuch für Sie bedeuten, dabei kann Ihnen ein Immobilienmakler als wertvoller Berater zur Seite stehen. Sind etwa im Grundbuch Belastungen wie Hypotheken, oder aber Wohn- oder Wegerechte eingetragen, dann können diese den Wert der Immobilie mindern. Verhindert werden kann dies, indem die Eintragungen vor dem Verkauf aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Besteht ein Vorkaufsrecht im Grundbuch?
Um eine mögliche Belastung einer Immobilie handelt es sich bei dem Vorkaufsrecht. Wer als Inhaber eines Vorkaufsrechts im Grundbuch eingetragen ist, der darf bei einem Verkauf beanspruchen, dass die Immobilie an ihn selbst verkauft wird. Er darf also den Verkauf an sich ziehen und zu den im Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen die Immobilie kaufen.
Für potentielle Interessenten wirkt ein Vorkaufsrecht abschreckend, da sie damit rechnen müssen, dass sie die Immobilie am Ende nicht erwerben können.
Die Abwicklung des Verkaufes
Die Auflassung
Bei der Auflassung handelt es sich um einen Rechtsbegriff, der die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer bezeichnet, dass die Immobilie in das Eigentum des Käufers übergehen soll. Die Auflassung erfolgt im Rahmen der Unterzeichnung des Kaufvertrags bei einem Notar und wird auch notariell beurkundet.
Bis das Eigentum dann tatsächlich übertragen wird, vergeht in der Regel noch einige Zeit. Vor der Grundbucheintragung, wodurch der Eigentumsübergang rechtlich wirksam wird, muss noch der Kaufpreis gezahlt werden und eine Vormerkung ins Grundbuch aufgenommen werden.
Die Vormerkung im Grundbuch
Eine Vormerkung oder Auflassungsvormerkung wird beim Immobilienverkauf nach der Einigung zwischen Käufer und Verkäufer in das Grundbuch eingetragen. Dadurch wird der Anspruch des Käufers aus dem Kaufvertrag auf Eigentumsübertragung der Immobilie gesichert. Denn besteht im Grundbuch eine Vormerkung, dann kann die Immobilie nicht an eine dritte Person übereignet werden. Die Vormerkung ist also eine Garantie für den Käufer, dass er auch tatsächlich das Eigentum an der Immobilie erhält. Durch die Auflassungsvormerkung selbst wird der Käufer aber nicht der neue Eigentümer. Erst durch die Grundbucheintragung des Eigentümerwechsels geht dann tatsächlich das Eigentum auf den Käufer über.
Der Grundbucheintrag
Der Eintrag des Eigentümerwechsels in das Grundbuch ist notwendig, damit der Immobilienverkauf rechtskräftig wird. Das bedeutet auch, dass der Grundbucheintrag erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrages möglich ist.
Aber auch andere Geschäfte außer dem Verkauf einer Immobilie können einen Grundbucheintrag erforderlich machen. So zum Beispiel die Aufnahme einer Grundschuld oder eine Aufteilung des Grundstücks in zwei separate Grundstücke. Häufig spricht man hierbei auch von Grundbuchänderungen.
Wo kann ich einen Grundbucheintrag vornehmen?
Der Grundbucheintrag wird vom dem Grundbuchamt durchgeführt, welches für das betreffende Grundstück zuständig ist. Einträge und Änderungen im Grundbuch können ausschließlich vom Grundbuchamt vorgenommen werden. Dafür ist ein Antrag erforderlich, welcher in der Regel vom Notar gestellt wird. Der Antrag wird vom Grundbuchamt eingehend geprüft, sodass keine falschen Tatsachen ins Grundbuch aufgenommen werden.
Was kostet ein Grundbucheintrag?
Alle Änderungen des Grundbuches, ob Löschung oder Eintragung, kosten Geld. Wie hoch die Gebühren sind, steht in der Grundbuchordnung. Die Kosten richten sich beim Verkauf danach, wie hoch der Kaufpreis im Kaufvertrag ist.
Je nachdem, um was für eine Änderung es sich handelt, können die Gebühren höher oder niedriger ausfallen. Der Eigentümer sollte auf jeden Fall über mögliche Einsparungen bei den Kosten für die Grundbuchänderungen nachdenken, etwa durch eine Abtretung einer Grundschuld an den Käufer, welche in der Regel günstiger ist als eine Löschung der bisherigen und Eintragung einer neuen Grundschuld.
Im Internet können Sie anhand von verschiedenen Grundbuchrechnern ungefähr berechnen lassen, wie teuer der Grundbucheintrag wird. Oder aber Sie fragen bei Ihrem Notar nach, welcher den Grundbucheintrag beantragt.
Benötige ich einen Notar für den Grundbucheintrag?
Bei einem Immobilienverkauf kümmert sich der Notar um die Eintragung des Eigentümerwechsels in das Grundbuch. Dafür holt er sich bei dem bisherigen Eigentümer, dem Verkäufer, die Einwilligung für die Änderung ein. Mit dem beglaubigten Kaufvertrag und den Einwilligungen aller betroffenen Personen stellt der Notar dann beim Grundbuchamt einen Antrag auf Eintragung.
Nur in seltenen Ausnahmen kann ein Grundbucheintrag ohne Notar vorgenommen werden. Der Eintrag eines Eigentümerwechsels durch Verkauf der Immobilie gehört nicht dazu – um einen Notar führt hier also kein Weg herum.
Die Notarkosten beim Grundbucheintrag
Beim Immobilienverkauf wird der Grundbucheintrag also vom Notar vorgenommen und für diese Tätigkeit berechnet der Notar zusätzliche Gebühren. Diese Kosten sollten vorab auf jeden Fall beim Notar nachgefragt werden. Gemeinsam mit den Gebühren an das Grundbuchamt für die Eintragung kann schnell eine hohe Summe zusammenkommen. Immobilienmakler rechnen im Durchschnitt mit etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Diese Nebenkosten des Immobilienverkaufs sollen von Anfang an einkalkuliert werden. Viele Online-Rechner können Auskunft über die zu erwartenden Notar- und Grundbuchkosten geben.
Die Grundbuchänderung
Bei der Eintragung des Eigentümerwechsels in Folge eines Immobilienverkaufs handelt es sich um eine der wichtigsten und häufigsten Grundbuchänderungen. Doch es gibt noch zahlreiche andere Gründe für eine Grundbuchänderung.
Dazu gehört zunächst die Berichtigung des Grundbuches aufgrund eines Erbfalls. Die Umschreibung des Grundstücks auf den neuen Eigentümer, den Erben, erfolgt nur mit einem entsprechenden Beweis über den Erbfall. Hierzu wird ein sogenannter Erbschein benötigt oder aber verschiedene Dokumente wie Erbvertrag oder das notarielle Testament. Die Grundbuchberichtigung muss schriftlich und mit den erforderlichen Nachweisen beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden.
Außerdem machen die verschiedenen Belastungen des Grundstücks eine Grundbuchänderung erforderlich. Sei es ein neues Darlehen, Änderungen des Kredits, die Löschung einer Grundschuld oder ein Bankwechsel bei einem Anschlussdarlehen, alle Rechtsverhältnisse rund um das Grundstück müssen ins Grundbuch aufgenommen werden. Wichtig ist hierbei, dass ein Grundpfandrecht wie eine Grundschuld nicht einfach nach Tilgung des Kredits aus dem Grundbuch ausgetragen werden. Es bedarf hierzu ebenfalls eines Antrags an das Grundbuchamt.
Kann ich einfach eine Grundbuchänderung vornehmen?
Für eine Grundbuchänderung ist immer eine Bewilligung derjenigen Personen erforderlich, welche durch die Änderung in ihren Rechten eingeschränkt werden. So muss bei der Löschung von eingetragenen Grundpfandrechten etwa die Bewilligung der Gläubiger in öffentlich beglaubigter Form eingeholt werden. In einigen Ausnahmen ist außerdem die Löschung von überholten Rechten möglich, ohne dass eine Zustimmung der betroffenen Personen notwendig ist.
Benötige ich einen Notar für eine Grundbuchänderung?
Genauso wie beim Verkauf von Immobilien ist für die allermeisten Änderungen des Grundbuches ein Notar erforderlich. Bei den Anträgen auf Änderung des Grundbuches sind zudem meist Dokumente einzureichen, die notariell beglaubigt sein müssen.
Eine der wenigen Ausnahmen von der erforderlichen Beteiligung eines Notars ist die Änderung des Grundbuches infolge eines Erbfalls. Hier kann das Grundbuch anhand eines Erbscheins und eines schriftlichen Antrags geändert werden, also der Erbe als der neue Eigentümer eingetragen werden.
Mit welchen Kosten muss ich bei einer Grundbuchänderung rechnen?
Die Höhe der Gebühren für eine Grundbuchänderung hängt von mehreren Faktoren ab. Je nachdem, um welche Angelegenheit es geht und wie hoch der Wert der Grundschuld oder des Grundstücks ist, fallen auch die Kosten unterschiedlich aus. Welche Kosten der Eigentümer selbst zahlen muss, kann anhand vieler kostenloser Grundbuchrechner ermittelt bzw. direkt in der Gebührenordnung der Amtsgerichte nachgelesen werden. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) listet die Gebühren anhand der Geschäftswerte auf.
Die Gebühren für Grundbuchänderungen, welche an das Grundbuchamt bezahlt werden müssen, umfassen allerdings nicht die Kosten für einen Notar. Die Gebühren an den Notar, etwa für Beglaubigungen, müssen noch zusätzlich bezahlt werden.
Beim Erbfall spart der Erbe zunächst die Notarkosten, da die Berichtigung ohne ihn vorgenommen werden können. Außerdem ist eine Änderung des Grundbuches bis zu zwei Jahre nach dem Erbfall kostenlos. Dafür fallen für die Ausstellung eines Erbscheins Gebühren an, welcher für die Änderung benötigt wird.
Das Grundbuchamt
Beim Grundbuchamt handelt es sich um eine Abteilung der Amtsgerichte, welches das Grundbuch führt, das heißt alle Eintragungen und Änderungen im Grundbuch vornimmt und überwacht. Es handelt sich dabei um ein sogenanntes Registergericht, auf das die Normen der Grundbuchordnung Anwendung finden.
Das Grundbuchamt ist für alle Grundstücke zuständig, welche sich im Bezirk des Amtsgerichts befinden. Es kommt also nicht darauf an, wo der Eigentümer eines Grundstücks gemeldet ist oder seinen Wohnsitz hat, sondern auf die Lage des betroffenen Grundstücks.
Wer in Baden-Württemberg eine Angelegenheit mit dem Grundbuchamt klären möchte, der muss sich eventuell direkt an die örtliche Gemeinde richten. Denn hier waren die Grundbuchämter lange Zeit noch in der Gemeindeverwaltung angesiedelt und nicht bei den Amtsgerichten. Bis 2017 sollen aber auch dort alle Grundbuchämter den örtlichen Amtsgerichten zugeordnet werden.
Die Aufgaben eines Grundbuchamtes
Grundbuchämter sind mit der Führung des Grundbuches betraut. Dazu gehört die Überwachung und Durchführung aller Anträge auf Eintragung, Änderung oder Löschung im Grundbuch. Das Grundbuchamt muss dabei die Richtigkeit der Einträge im Grundbuch überprüfen, um den öffentlichen Glauben des Grundbuches zu gewährleisten.
Zu den Aufgaben des Grundbuchamtes gehören außerdem die Anfertigung von Grundbuchauszügen und die Gewährung von Grundbucheinsicht. Die elektronische Einsicht in das Grundbuch wird zentral von den jeweiligen Bundesländern organisiert.
Weitere Fragen zum Grundbuchamt
Überlastung der Grundbuchämter
Immer wieder kommt es in den Medien zu Berichten über lange Bearbeitungszeiten und Überlastungen der Grundbuchämter. Solche Vorfälle können für den Einzelnen sehr ärgerlich sein, denn oftmals führen die Verzögerungen auch zu finanziellen Einbußen. Gerade, wenn ohne einen gültigen Grundbucheintrag im Erbfall nicht verkauft werden kann oder sogar, wenn aufgrund der Wartezeiten Mieteinnahmen wegfallen.
In den letzten Jahren häuften sich Beschwerden über Untätigkeit der Grundbuchämter in Baden-Württemberg. Dort hat die Reform der bislang 650 Grundbuchämter, welche bis 2017 in lediglich 13 Grundbuchämter zusammengelegt werden sollen, zu einer enormen Arbeitsbelastung geführt.
Dabei hat der Bundesgerichtshof bereits im Jahre 2006 festgestellt, dass es sich um eine Amtspflichtverletzung der Behörde handelt, wenn diese aufgrund einer mangelnden personellen Ausstattung ihre Aufgaben nur mit einer starken Verzögerung erfüllt.
Was passiert wenn ein Grundbucheintrag falsch ist?
Es kommt zwar selten vor, doch manchmal ist ein Grundbucheintrag falsch. Dann gilt der öffentliche Glaube an das Grundbuch, der falsche Eintrag gilt also als richtig bis zu seiner Widerlegung. Dazu muss die tatsächliche Rechtslage nachgewiesen werden, am besten mit entsprechenden Dokumenten und Urkunden.
Findet der Eigentümer heraus, dass der Grundbucheintrag des eigenen Grundstücks falsch ist, so kann dieser das Grundbuch berichtigen lassen. Dazu benötigt er aber unter Umständen die Einwilligung derjenigen Person, deren Rechte von der Richtigstellung betroffen sind. Grundsätzlich hat jeder, der tatsächlich ein Recht an dem Grundstück besitzt, welches aber nicht im Grundbuch vermerkt ist, einen Grundbuchberichtigungsanspruch.
Von Interesse ist außerdem, dass alle früheren Einträge, also z.B. vorherige Eigentümer und aufgehobene Belastungen des Grundstücks nicht komplett gelöscht werden. Sie werden als gelöscht gekennzeichnet, d.h. sie werden rot unterstrichen und mit einem Löschungsvermerk versehen, wodurch alle Änderungen im Grundbuch nachträglich nachvollzogen werden können.