Grenzen der Hausordnung
Während bestimmte Dinge verboten werden dürfen, gibt es auch Grenzen, die der Vermieter nicht überschreiten darf und Bereiche, die er nicht kontrollieren kann.
Die Hausordnung für eine Immobilie kann entweder im Hausflur ausgehangen werden oder dem Mietvertrag beigelegt werden, wie es meist der Fall ist.
Eine rechtlich wirksame Hausordnung sollte für alle Bewohner gleichsam gültig sein und wird meist nicht individuell beschlossen, sondern auf die gesamte Immobilie bezogen, sodass sich jeder Bewohner daran halten muss.
Sollten zusätzliche individuelle Regelungen mit einzelnen Mietern vereinbart werden, dann stehen dieser über der allgemein gültigen Hausordnung, auch wenn die Inhalte sich widersprechen.
Für den Vermieter ist es zu empfehlen, dass er die Hausordnung dem Mietvertrag anhängt, sodass der Mieter sich auf jeden Fall mit deren Inhalten auseinandersetzt. Rechtlich gesehen ist der Vermieter somit bei Verstößen oder ähnlichen Schwierigkeiten auf der sicheren Seite.
Typische Inhalte einer Hausordnung
Ruhezeiten und Lärm
Bestimmte Aspekte sind fast in jeder Hausordnung zu finden. So werden dort zum Beispiel geltende Ruhezeiten festgehalten.
Der Mieter kann selbst bestimmen, wen er zu welchen Zeiten in seine Wohnung lässt und der Vermieter hat kein Recht, bestimmte Besuche zu verbieten. Allerdings muss er bei einem Besuch, der länger als sechs Wochen anhält, seine Zustimmung erteilen, da es sich in solchen Fällen bereits um eine Art der Untervermietung handelt.
Was das Feiern innerhalb der Wohnung angeht, können vom Vermieter bestimmte Grenzen gesetzt werden, wenn die Lautstärke über die Zimmerlautstärke hinausgeht. Hierfür sind die Ruhezeiten nützlich, die meistens vor 7 Uhr morgens und nach 10 Uhr abends einzuhalten sind.
Generell sollte man darauf achten, dass Rücksicht auf andere Nachbarn genommen wird und die Nachtruhe gewährleistet wird.
Bei regelmäßig auftretenden Verstößen kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen, da ein solches Ausmaß der Ruhestörung gegen den Mietvertrag verstößt. Wichtig ist natürlich, dass der Mieter vorher ermahnt wird. Sollte er sich jedoch nicht an die Zurechtweisungen halten und sein Verhalten nicht ändern, muss er mit den entsprechenden Konsequenzen rechnen.
Auch der Lärm durch Kinder stellt einen Aspekt dar, der das Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus beeinflussen kann. Im Gegensatz zu der Geräuschkulisse, die durch Partylärm oder Besuch verursacht wird, lässt sich dieser Lärm oft nicht vermeiden und die Nachbarn müssen diesen akzeptieren. Allerdings sollte vor allem während der Ruhezeiten nachts und mittags zwischen 13 und 15 Uhr darauf geachtet werden, dass in diesen Zeiträumen Rücksicht genommen wird und die Eltern besonders auf ein rücksichtsvolles Verhalten achten.
Gleiches gilt für das Spielen von Instrumenten oder anderem anfallenden Lärm. Dieser kann nicht verboten werden und zählt zu den gewöhnlichen Wohngeräuschen, die sich nicht vermeiden lassen. Es sollte sich jedoch an die Ruhezeiten gehalten werden.
Balkonnutzung und Grillen
Der Balkon zählt meist zur jeweiligen Mietsache dazu und kann dementsprechend kaum in seiner Nutzung vom Vermieter beeinflusst werden. Auch die Ausstattung oder die Bepflanzung kann der Mieter frei bestimmen. Bei Streitigkeiten, die im Zusammenhang mit der Nutzung des Balkons entstehen, gibt es keinen pauschalen Lösungsansatz. Bei der Entscheidungsfindung spielen vor allem das individuelle Problem und dessen Ausmaß, die Lage des Balkons und die spezifischen Auswirkungen der Streitigkeiten eine maßgebliche Rolle. Somit wird anhand der jeweiligen Faktoren entschieden, wie eine gerechte Maßnahme getroffen werden kann.
In dem Zusammenhang mit dem Balkon stellt besonders das Thema Grillen einen verbreiteten Streitpunkt innerhalb von Nachbarschaften dar.
Der Vermieter kann das Grillen durchaus im Mietvertrag verbieten oder einschränken und nur zu bestimmten Zeiten erlauben.
Das Grillen auf dem Balkon ist nochmal gesondert vom Grillen im Garten zu unterscheiden. Besonders wenn die Balkone eng aneinander angrenzen, kann es dazu kommen, dass Nachbarn sich beschweren.
Generell gehen die Meinungen der Gerichte zum Thema Grillen auseinander. Während viele der Meinung sind, dass Grillen auch bei Verbot einmal im Monat gestattet sein sollte, sind andere der Meinung, auch zwei Mal Grillen im Monat könnte gerechtfertigt werden. Andere Richter befürworten wiederum ein vollständiges Verbot oder sprechen sich gegen ein Verbot aus.
Auch hier kann die jeweilige Situation eine entscheidende Rolle spielen.
Treppenhaus
Das Treppenhaus gehört zum gemeinschaftlich genutzten Eigentum. Mieter dürfen dort nur bedingt Sachen abstellen, da Durchgangswege blockiert oder andere Nachbarn gestört werden können.
So dürfen normalerweise keine Schuhregale, Schirmständer, Pflanzen und andere Dekorationen vor der Haustür aufgestellt werden. Dies sieht man trotz dessen in vielen Treppenhäusern, da dort zum Beispiel genug Platz vorhanden ist oder sich der Vermieter damit einverstanden erklärt hat.
In der Theorie und besonders bei kleinen Treppenhäusern auch in der Praxis, können diese Dinge verboten werden. Der entscheidende Faktor ist meistens die Geräumigkeit, die das Treppenhaus zu bieten hat.
Fahrräder dürfen ebenfalls nicht im Treppenhaus abgestellt werden. Zusätzlich kann der Vermieter vorschreiben, dass sie in einem speziell dafür vorgesehenen Abstellraum abgestellt werden. Wenn ein solcher Raum zur Verfügung steht, kann das langfristige Abstellen in Hof oder Garten ebenfalls verboten werden.
Reinigung
Die Reinigung und Instandhaltung der Immobilie spielt in den meisten Hausordnungen ebenso eine wichtige Rolle. Dabei geht es nicht nur um die allgemeine Ordnung, sondern auch um Pflichten, die zum Teil von den Bewohnern erfüllt werden müssen.
So kann der Vermieter die regelmäßige Reinigung des Treppenhauses, Laubkehren oder Schneeschippen im Winter von den Mietern verlangen. Dies ist allerdings nur rechtlich umsetzbar, wenn die Hausordnung dem Mietvertrag von Anfang an beigelegt wurde und die Mieter somit über ihre Pflichten aufgeklärt wurden. Der Vermieter kann die Reinigung allerdings nicht nur an einen einzelnen Mieter übertragen, während der Rest sich um nichts kümmern muss.
Während einfache Reinigungsarbeiten durchaus gestattet sind, kann der Vermieter keine aufwendigen Arbeiten vom Mieter verlangen, die darüber hinausgehen, wie zum Beispiel das Streichen der Fassade.
Sicherheit
In jeder Hausordnung findet man üblicherweise einen Abschnitt zu sicherheitstechnischen Vorkehrungen. Dort wird zum Beispiel geregelt, ob und wann Haustüren verschlossen werden müssen oder auf welche Art und Weise Fluchtwege gewährleistet werden müssen.
Zudem kann der Vermieter zur Sicherheit der Bewohner, das Lagern bestimmter giftiger Substanzen im Keller oder anderen Lagerräumen verbieten.
Was darf nicht in einer Hausordnung vorgeschrieben werden?
Bestimmte Dinge dürfen nicht in einer Hausordnung vorgeschrieben werden. Grundsätzlich darf der Inhalt einer Hausordnung natürlich nicht dem Gesetz widersprechen oder gegen andere geltende Rechte verstoßen. Sie darf die Persönlichkeitsrechte des Mieters unter keinen Umständen verletzen oder einschränken.
Worüber sich viele Mieter nicht bewusst sind, ist die Tatsache, dass allgemein auch die Tierhaltung nicht verboten darf. Es gibt zwar Regelungen, die das Halten von Hunden oder Katzen verbieten. Gegen bestimmte Kleintiere hat der Vermieter jedoch nichts auszurichten.
Des Weiteren darf der Vermieter keinen Besuch verbieten oder Übernachtungsverbot erteilen.
Das Abstellen von Kinderwagen im Flur, die regelmäßig benutzt werden, darf ebenfalls nicht verboten werden, genauso wie das Abstellen von Rollstühlen und anderen Gehhilfen. Es kann jedoch verlangt werden, dass diese bei Platzmangel zusammengeklappt werden, damit sie weniger Platz in Anspruch nehmen.
Auch eine Dusch- oder Badeverbot zu bestimmten Uhrzeiten kann nicht vom Vermieter durchgesetzt werden. Die Zimmertemperaturen, die der Mieter in seinen eigenen vier Wänden bevorzugt, lassen sich ebenfalls nicht vom Vermieter beeinflussen oder vorschreiben.
Die Nutzung der Waschmaschine ist auch an Sonntagen gestattet, sie sollte jedoch zu Zeiten der Nachtruhe vermieden werden.
Änderung der Hausordnung
Eine Änderung der Hausordnung ohne vorherige Absprache mit dem Mieter ist unter Umständen möglich. Entscheidend ist hierbei, in welcher Form die Hausordnung bislang vorhanden war und wo die Regelungen festgehalten wurden. Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrags, kann der Vermieter sie ohne ein Verständnis des Mieters nicht ohne weiteres ändern, da sie einen Teil des Vertrags darstellt, dem sich beide Parteien verpflichtet haben.
In der Praxis ist dies häufig der Fall, allerdings findet man äußerst häufig eine zusätzliche Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter gestattet, die Hausordnung ohne Absprache zu ändern.
Sollte die Ordnung nicht an den Mietvertrag gebunden sein, hat der Vermieter die Möglichkeit den Vertrag anzupassen. Die Änderung der Hausordnung muss jedoch stets in schriftlicher Form erfolgen und dem Mieter mitgeteilt werden.
Eine wichtige Rolle spielt das Ausmaß der Änderung. Sollte es sich nur um eine kleine Anpassung handeln, die die einzelnen Mieter nicht großartig belasten, ist eine Änderung meist ohne weiteres möglich und zügig umsetzbar.
Bestimmte Änderungen müssen für jeden Mieter identisch sein und dürfen keine Partei bevorzugen oder benachteiligen. Sollte es zum Beispiel einen Reinigungsplan für das Treppenhaus oder den Flur geben, dann muss jeder Mieter sich gleichermaßen daran halten.
Ein Beispiel für eine Hausordnung erhalten Sie hier.