Was beinhaltet der Mietspiegel?
Der Mietspiegel setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen, die letztendlich den Mietspiegelwert bestimmen. Dieser basiert immer auf der Monatsnettokaltmiete in Euro/qm. Der Mietspiegel beinhaltet zunächst Faktoren wie das Gebiet, die Wohnlage, das Gebäudealter, die Gebäudeart und die Wohnfläche. Auch Kriterien wie Lärmbelastung sind von Relevanz.
Anschließend werden jegliche Aspekte rund um die Ausstattung beachtet. Hierbei wird zwischen wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmalen unterschieden. Diese sind im Mietspiegel nicht direkt ausgewiesen, nehmen aber Einfluss auf die Einordnung. Es wird eine Klassifizierung verschiedener Bewertungsgruppen vorgenommen. Hierbei wird die Ausstattung des Bades, der Küche, der Wohnung allgemein, des Wohngebäudes und das Wohnumfeld beachtet. Die Merkmalsgruppen werden anschließend gegeneinander aufgerechnet. Wohnwertmindernde Merkmale sind zum Beispiel eine nicht ausreichende Warmwasserversorgung, keine Fenster in Bädern und Küche, keine Spülen und Kochmöglichkeiten, Einfachverglasung, kein Balkon, aber auch umgebungsabhängige Aspekte wie offene Müllflächen oder Geruchsbelästigung durch Gewerbeeinheiten im Wohnhaus. Wohnwerterhöhende Merkmale hingegen zeichnen sich unter anderem durch besonders große Küchen und Bäder, Fußbodenheizung, Induktionskochfelder und barrierearme Wohnungsgestaltung aus. Auch eine bevorzugte Citylage oder ein besonders detailliert gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück durch beispielsweise parkähnliche Anlagen steigern den Wohnwert erheblich.
Diese Merkmale finden sich sowohl beim einfachen als auch beim qualifizierten Mietspiegel wieder, zwischen denen weiterhin unterschieden wird.
Einfacher Mietspiegel
Der einfache Mietspiegel lehnt sich in erster Linie an die Definition aus dem § 558c BGB an, er stellt also eine Übersicht ortsüblicher Vergleichsmieten dar, welche alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst wird. Es gibt allerdings keine gesetzlichen Vorgaben für die einheitliche Erstellung eines einfachen Mietspiegels. Weiterhin muss er von den Gemeinden oder durch Interessenvertreter der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt werden.
Die geringen Anforderungen an den einfachen Mietspiegel führen dazu, dass diesem in einem gerichtlichen Verfahren über beispielsweise Mieterhöhungen keine Beweiskraft zugesprochen wird, da er auf dieser Ebene nicht aussagekräftig genug ist.
Qualifizierter Mietspiegel
Der qualifizierte Mietspiegel unterscheidet sich von dem einfachen Mietspiegel insoweit, dass dieser nach anerkannten, wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und anschließend durch die Gemeinde oder durch Interessenvertreter der Vermieter und Mieter anerkannt wird. Die angewandten Ermittlungsmethoden müssen dokumentiert werden und nachvollziehbar und überprüfbar sein und werden ständig weiterentwickelt und konkretisiert, um ein realistisches Abbild der Mietentwicklung zu repräsentieren. Ebenfalls wird im Abstand von zwei Jahren eine Anpassung an die Marktentwicklung vorgenommen. Hierbei wird entweder eine repräsentative Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland verwendet. Für die Ziehung dieser Stichprobe werden in der Regel Haushaltsdateien verwendet, die auf Mietspiegelbefragungen basieren. Nachdem diese Datei um alle Wohnungen bereinigt wurde, welche nicht in den Mietspiegel aufgenommen werden sollen, wird eine Zufallsstichprobe gezogen um die Repräsentativität zu gewährleisten. Alle vier Jahre muss der qualifizierte Mietspiegel von Grund auf neu erstellt werden. Die Regelungen hierzu sind in § 558d BGB festgehalten.
Im Vergleich zum einfachen Mietspiegel weist der qualifizierte Mietspiegel deutlich höhere Anforderungen auf. Im Falle eines gerichtlichen Verfahrens wird dem qualifizierten Mietspiegel deswegen eine besondere Gewähr für die Richtigkeit zugesprochen und ist als Beweis zugelassen.
Mietspiegel bei Mieterhöhungen
Mieterhöhungsverfahren sind das Hauptanwendungsfeld für den Mietspiegel. Dem Vermieter ist es nicht gestattet, die vereinbarte Grundmiete beliebig zu erhöhen. Allerdings sind Mietverhältnisse oft auf eine längere Zeit ausgelegt, weswegen gewisse Mietanpassungen zur Aufrechterhaltung der Wirtschaftlichkeit vorgenommen werden müssen. Weiterhin ist für eine Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters notwendig, sofern es sich nicht um Mieterhöhungen zwecks gestiegener Betriebskosten oder Modernisierungsmaßnahmen handelt.
Ebenfalls von dieser Regelung ausgenommen sind unter zum Beispiel sozial geförderte Wohnungen, Ferienwohnungen, Studentenwohnheime oder Ein-/Zweifamilienhäuser, da diese vom Mietspiegel komplett ausgeschlossen sind. Die Zustimmung kann allerdings nur eingefordert werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehört unter anderem die Einhaltung der Einjahressperrfrist, die Beachtung der Kappungsgrenze, die Begründung für das Mieterhöhungsverlangen und das Nicht-Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mietspiegel bildet eine Möglichkeit für den Vermieter, die Miete seines Objekts zu erhöhen, indem er sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert.
Eine Mieterhöhung mittels Mietspiegels ist nur rechtens, wenn im Erhöhungsschreiben auf diesen Bezug genommen wird.
Wer kann einen Mietspiegel erstellen?
Mietspiegel werden in der Regel entweder durch die Gemeinde selbst oder auch durch Interessenvertreter der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt. Es ist allerdings auch möglich, dass diese Aufgabe an Dritte abgegeben wird und die Gemeinde bzw. die Interessenvertreter der Vermieter und Mieter diesen anschließend anerkennen.
Wie bereits erläutert ist es oft der Fall, dass die Gemeinde den Mietspiegel selbst erstellt und Interessenvertreter lediglich daran beteiligt werden. Dies hat den Vorteil, dass die Beteiligung der Interessenvertreter als vertrauensschaffende Maßnahme für die ausgewiesenen Mieten gesehen werden kann. Weitere Parteien zu beteiligen ist kein Muss, empfiehlt sich aber, insoweit diese Kenntnisse über die örtlichen Mietpreisgefüge besitzen. Hierbei kann es sich beispielsweise um Maklerorganisationen oder Mietrichter handeln.
Bei der Erstellung eines Mietspiegels für das Gebiet mehrerer Gemeinden müssen dementsprechend alle Gemeinden oder Interessenvertreter an dieser beteiligt sein oder den fertigen Mietspiegel schlussendlich anerkennen.
Mietspiegel und Mietpreisbremse
Die am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Mietpreisbremse, die bereits in verschiedenen Städten Deutschlands Pflicht ist, soll Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrages davon abhalten, eine beliebig hohe Miete zu fordern. Besonders in Universitätsstädten und Ballungsräumen war diese Problematik oft vorzufinden. Stattdessen wird durch die Mietpreisbremse geregelt, dass bei Abschluss eines neuen Mietvertrages die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete – also dem Mietspiegel – liegen darf. Die Mietpreisbremse tritt nicht in Kraft, wenn die Miete vor einer Wiedervermietung bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete und dem vorgegebenen Spielraum von zehn Prozent liegt. Auch Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgeschlossen. Andernfalls ist die festgelegte Obergrenze allerdings durch den Vermieter einzuhalten.