Was bezeichnet man als Wohnfläche?
Die Wohnfläche umfasst alle anrechenbaren Raumgrundflächen eines Wohnhauses oder einer Wohnung. Somit beschreibt sie die Fläche, die zum Wohnen genutzt werden kann. Bereiche, die nicht direkt zum Wohnen genutzt werden können, wie zum Beispiel das Treppenhaus oder die Bereiche für Heizungen oder ähnliche notwendige Anbringungen, werden nicht zur Wohnfläche gezählt. Denn dort lassen sich beispielsweise keine Möbel aufstellen und die Nutzung der Fläche ist bereits vorbestimmt und nicht beeinflussbar.
Auch die Fläche von Kellerräumen oder dem Dachboden wird bei Wohnflächen nicht mit einbezogen. Des Weiteren werden zur Wohnfläche keine Geschäftsräume hinzugerechnet, sowie solche Flächen, die die Ansprüche und Forderungen des Bauordnungsrechts nicht erfüllen können.
Der Begriff der Wohnfläche wird oft mit der Nutzfläche verwechselt oder der Unterschied führt zu Unklarheiten. Grundsätzlich ist die Wohnfläche immer ein Teil der Nutzfläche. Üblicherweise finden sich sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen Räume oder Flächen, die nicht als Wohnfläche dienen, sondern andere Zwecke verfolgen und deshalb nur zur Nutzfläche gezählt werden.
Durchschnittliche Wohnfläche in Deutschland
Die pro-Kopf-Wohnflächen der deutschen Einwohner sind seit 1998 kontinuierlich angewachsen. Im Zeitraum von 1998 bis 2013 hat jeder Bürger durchschnittlich 6 Quadratmeter Wohnfläche hinzugewonnen. Mittlerweile liegt dadurch die durchschnittliche Wohnfläche in Deutschland bei 45m² pro Person.
Dieser dauerhafte Anstieg ist auf mehrere Ursachen zurückzuführen. Ein wichtiger Grund sind die immer größer werdenden Ansprüche der heutigen Gesellschaft, die unter anderem auf die wirtschaftliche Lage und Entwicklung des Landes zurückzuführen sind. Hinzu kommt die Tatsache, dass die Anzahl an kleineren Haushalten laufend steigt.
Wie viel Wohnfläche hat der Einzelne?
Solche Single-Haushalte verfügen vergleichsweise meist über sehr große Wohnflächen. Im Durchschnitt verfügt ein Einpersonenhaushalt über 69,9m². Bei Seniorenhaushalten liegt die Wohnfläche sogar bei 78,4m².
Ein gravierender Unterschied lässt sich außerdem zwischen den Wohnflächen eines Eigentümers und denen eines Mieters feststellen. Während ein Einpersonenhaushalt einer Eigentumsimmobilie im Durchschnitt über 96,8m² Wohnfläche verfügt, sind es bei einem Einpersonenhaushalt, der zur Miete wohnt, nur um die 59,3 Quadratmeter.
Im Vergleich zu Ländern wie Italien, Frankreich oder anderen europäischen Ländern, liegt die bundesweite Durchschnittswohnfläche aktuell sehr hoch.
Prognosen über die durchschnittliche Wohnfläche
Für die Zukunft wird von einigen Immobilienexperten eine Stagnation oder womöglich sogar ein Abfall der pro-Kopf-Wohnflächen erwartet. Begründet ist diese Prognose zum einen mit den weiterwachsenden Immobilienpreisen in Deutschland. Zum anderen könnte ebenfalls ein Anstieg der Zinsen dazu beitragen, dass in Zukunft immer mehr Menschen versuchen werden, denselben Wohnkomfort auf einer geringeren Fläche zu verwirklichen. Auch der Platzmangel und die Wohnraumknappheit in einigen Städten Deutschlands sollten als wichtige Aspekte in Betracht gezogen werden.
Die Wohnflächenberechnung
Bei der Wohnflächenberechnung wird die bewohnbare Fläche von Wohnungen und Häusern berechnet. Diese Berechnung spielt eine sehr wichtige Rolle und ist zum Beispiel für die Ermittlung des Kauf- oder Mietpreises der Immobilie entscheidend. Auch für die Anpassung der Nebenkosten ist die Bestimmung der Wohnfläche extrem wichtig, ansonsten kann es dazu kommen, dass Mieter jahrelang zu viel zahlen müssen. Besonders häufig geschieht das bei Maisonette- oder Dachgeschosswohnungen. Erst, wenn die angegebene Fläche um mindestens 10% von der tatsächlichen Fläche abweicht, dürfen die Nebenkosten angeglichen werden und eine Mietminderung wird gestattet. Diese 10% werden deshalb auch als Toleranzgrenze bezeichnet. Abweichungen, die unter 10% liegen, werden toleriert und bringen keine Konsequenzen mit sich.
Die genaue Berechnung erfolgt normalerweise durch den Architekten. Dieser reicht ebenfalls den Bauantrag ein. Um die Größe der Wohnfläche bei Bedenken oder Ähnlichem zu überprüfen, wendet man sich am besten an einen professionellen Gutachter.
Gutachter zur Wohnflächenberechnung
Um die Wohnfläche bestimmen zu lassen, kann ein Gutachter beauftragt werden. Dieser erstellt ein detailliertes Gutachten der Immobilie und kann zum Beispiel Klarheit schaffen, wenn es zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Mietern und Vermietern kommen sollte.
Die Kosten einer Wohnflächenberechnung
Die Berechnung der Wohnfläche durch einen unabhängigen Gutachter kostet üblicherweise zwischen 200€ und 500€. Die Preise variieren je nach Größe der Immobilie und richten sich außerdem nach den Fahrtkosten, die der Gutachter auf sich nimmt.
Üblicherweise dauert das Erstellen eines solchen Gutachtens um die zwei Stunden.
Möglichkeiten der Wohnflächenberechnung
Für die Ermittlung der Wohnfläche gibt es unterschiedliche Verfahren, die sich in ihren Ergebnissen unterscheiden können. Die verschiedenen Ansätze beruhen auf den gleichen Prinzipien, unterscheiden sich jedoch in den Details oder einzelnen Definitionen.
Zum Beispiel kommt es bei den Berechnungen der Dachschrägen zu unterschiedlichen Methoden. Zum Teil wird die darunterliegende Fläche zu 50% mit einbezogen und bei anderen Berechnungen wird sie außen vor gelassen oder sogar komplett mit eingerechnet. Ähnliche Meinungsverschiedenheiten finden sich auch in Bezug auf Terrassen, die ebenfalls bis zur Hälfte mit eingerechnet werden können.
Die Wohnflächenberechnung nach der WoFIV
Die am weitesten verbreitete Methode der Wohnflächenberechnung in Deutschland richtet sich momentan nach den Regelungen der Wohnflächenverordnung (WoFIV). Diese Verordnung gilt seit dem Jahr 2004 und hat die §§ 43 und 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II.BV) abgelöst. Diese zweite Berechnungsverordnung ähnelt der WoFIV, ist jedoch nicht mehr die aktuelle Variante und darf demnach offiziell nicht mehr verwendet werden.
Was ist die Wohnflächenberechnung nach DIN?
Des Weiteren gibt es die Möglichkeit, die Wohnfläche mithilfe der DIN-Norm 277 oder der DIN 283 zu berechnen. Die Berechnung der Wohnfläche nach DIN umfassen neben den Vorschriften der WoFIV zwei weitere Möglichkeiten zur Wohnflächenberechnung. Es wird häufig zwischen der DIN 277 und DIN 283 unterschieden, heutzutage wird aber nur noch die erste Methode verwendet. Die DIN 283 ist mittlerweile veraltet und findet heutzutage keine Verwendung mehr. Sie wurde im Jahr 1983 abgeschafft und durch keine modernisierte Version ersetzt.
Die Berechnung nach DIN 277
Generell ist diese Art der Berechnung für alle Hochbauten geeignet. Die DIN 277 Methode wird vor allem in Gebäuden angewendet, in denen sich verschiedene Abschnitte, Wohnungen oder Bereiche befinden und somit in einem Gebäude verschiedene Nutzungen vereint werden. Also zum Beispiel in Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden und Schulen. Sie wurde zuletzt in 1987 aktualisiert und hat das Ziel, Baukosten zu kalkulieren und einen Vergleich zu ermöglichen.
Der Verlauf dieser Berechnung beginnt mit der Bestimmung der Brutto-Grundfläche (BGF). Von dieser wird dann die Konstruktionsfläche abgezogen und es resultiert die Netto-Grundfläche (NGF). Diese Netto-Grundfläche lässt sich in drei Bereiche unterteilen. Dazu gehören die Nutzfläche (NF), die Funktionsfläche (FF) und die Verkehrsfläche (VF).
Die Nutzfläche lässt sich zusätzlich noch in Haupt- und Nebennutzfläche unterteilen.
Die Wohnfläche umfasst die Haupt- und Nebennutzflächen sowie die Verkehrsfläche. Die Tatsache, dass die Wohnfläche als solches in den Regelungen der DIN 277 nicht fest definiert wird, ist ein ausschlaggebender Grund für die Kritik dieser Berechnungsmethode. Oft werden die Berechnungen mithilfe der DIN als unpassend beschrieben und Viele halten sie als Grundlage für die Wohnflächenberechnung für ungeeignet.
Unterschiede zwischen DIN 277 und WoFIV
Die Berechnung mit DIN 277 ist trotzdem heute noch eine verbreitete Methode. Deshalb sollten vor allem Mieter oder Suchkunden generell stets darauf achten, mit welcher Art und Weise die Wohnfläche berechnet wurde. Die Ergebnisse mithilfe der DIN 277 sind oft viel höher als die, die mithilfe der WoFIV berechnet werden. Dies liegt zum einen daran, dass Terrassen und Balkone zu 100% mit in die Rechnung eingehen. Des Weiteren unterscheiden sich die Berechnungen im Bezug auf die Dachböden. So kann die Wohnfläche im Extremfall bis zu 20% größer erscheinen, als sie tatsächlich ist, beziehungsweise als sie laut WoFIV wäre.
Welches Gesetz regelt die Wohnflächenberechnung?
Die Wohnflächenverordnung (WoFIV) ist im Jahr 2004 in Kraft getreten und hat dadurch die zweite Berechnungsordnung (II. BV) abgelöst. Die WoFIV regelt seitdem die Wohnflächenberechnung für öffentlich geförderte Wohnbauten. Für den sozialen Wohnungsbau ist sie die geltende Methode und gesetzlich vorgeschrieben. Bei anderen Objekten wird sie ebenso verwendet, jedoch ist hier auch eine Berechnung nach DIN 277 möglich und die Regeln der WoFIV sind nicht verpflichtend. Der Verkäufer der Immobilie muss in solchen Fällen allerdings immer angeben, mit welcher Berechnungsweise die Wohnfläche ermittelt wurde.
Die Wohnflächenverordnung ist somit das einzige Gesetz, dass sich auf die Wohnflächenberechnung bezieht. Wichtig ist, dass es ausschließlich für den sozialen Wohnungsbau verpflichtend ist. In allen anderen Fällen ist die Art Wohnflächenberechnung nicht gesetzlich festgelegt oder vorgeschrieben.
Muster und Online-Rechner zur Wohnflächenberechnung
Im Internet lassen sich zahlreiche Beispiele zur Wohnflächenberechnung, Tabellen zum Ausfüllen und vieles mehr finden. Zum Teil können Excel-Tabellen heruntergeladen und diese dann für die eigene Wohnung oder das eigene Haus verwendet werden. Hier finden sich ebenfalls unterschiedliche Formen und es muss deshalb ebenso darauf geachtet werden, dass sich – falls nicht anders vereinbart – nach den Vorschriften der WoFIV gerichtet wird.
Worauf kommt es bei den Muster-Dokumenten an?
Wird ein solches Muster verwendet, sollte dieses auf jeden Fall folgende Punkte enthalten:
1. Art des Gebäudes und die Adresse
2. Art der Berechnung (DIN, WoFIV), damit diese später nachvollzogen werden kann
3. Aufzählung der gesamten Räume einer Immobilie und deren wichtigste Eckdaten (Länge und Breite des Raumes, Wohnfläche, Nutzfläche, Grundfläche, Putzabzug u.ä.)
Insgesamt hat ein solches Dokument die Aufgabe, zu verdeutlichen, aus welchen Flächen und Räumen sich die berechnete Wohnfläche ergibt. Je übersichtlicher und detaillierter das Dokument aufgebaut und ausgefüllt ist, desto besser lässt sich auch noch nach Jahren nachvollziehen, welche Vorgehensweise angewendet wurde. Des Weiteren hilft eine solche Transparenz, Fehler zu vermeiden und gegebenenfalls schneller zu entdecken.
Die Wohnflächenberechnung mit WoFIV-Formblatt
Zu jeder Wohnung gibt es ein gesondertes Formblatt, welches heutzutage nach den Vorschriften der WoFIV erstellt wird. Auf dem Formblatt lassen sich verschiedene Daten eintragen, die veranschaulichen, aus welchen Flächen sich die Immobilie zusammensetzt. Anhand dessen wird außerdem die daraus resultierende Wohnfläche deutlich. Das Formblatt ermöglicht dementsprechend einen genauen Überblick über die einzelnen Grundflächen, Abzugsflächen und einige weitere Details.
Was gehört zur Wohnfläche?
Zuerst einmal gilt es stets festzustellen, welche Räume in die Wohnflächenberechnung mit einzubeziehen sind.
Dazu gehören immer die Küche, das Ess- und Wohnzimmer, Schlaf- und Kinderzimmer, Bad oder Bäder, Flure und Abstell- oder Speisekammern. Nicht einberechnet werden neben Kellerräumen und Dachböden außerdem Garagen und Waschräume, sowie alle weiteren Abstellräume, die sich außerhalb der Wohnung oder des Hauses befinden.
Abgezogen werden zudem Treppenhäuser und generell alle Treppen mit mehr als drei Stufen. Auch die Höhe der Decken ist zu beachten und kann bei bestimmten Bedingungen zu Abzügen führen. Laut Wohnflächenverordnung zählen zu einer Wohnfläche die Grundflächen aller Räume, die zu einer Wohnung gehören.
Wohnflächenberechnung innerhalb der Immobilie
Bei der Wohnflächenberechnung werden die Flächen aller Räume mit einbezogen. Auch Badezimmer und Toilettenräume gelten als gewöhnliche Wohnräume und werden zu 100% eingerechnet.
Flure werden ebenfalls zu 100% mit in die Wohnfläche eingerechnet und zählen als gewöhnlicher Wohnraum. Auch Abstellkammern, die sich innerhalb der Wohnung befinden, werden zur Wohnfläche hinzugezählt. Grundsätzlich werden alle Treppen, die über mehr als drei Stufen verfügen, bei der Wohnflächenberechnung nicht mit einbezogen.
Wintergärten hingegen werden zur Hälfte mit eingerechnet. Es sei denn, sie werden beheizt, dann erfolgt ein Einbezug der Fläche zu 100%. Diese Regelung gilt auch für Schwimmbäder.
Wohnflächenberechnung außerhalb der Immobilie
Außerhalb der Immobilie gibt es einige Ausnahmen und spezielle Regelungen. In Bezug auf die Vorschriften der WoFIV werden Terrassen zu 25% mit eingerechnet. In Einzelfällen können sie ebenfalls mit bis zu 50% einbezogen werden. Dies geschieht zum Beispiel dann, wenn die Terrasse besonders aufwendig gestaltet wurde oder die Immobilie durch sie an Wert und Wohnqualität gewinnt.
Für Balkone gelten die gleichen Vorschriften wie für Terrassen. Sie sind außerdem für Loggien aller Art gültig. Die Berechnung variiert also zwischen 25% und 50%.
Der Garten gehört nicht zur Wohnfläche dazu. Gärten können auch nicht teilweise mit eingerechnet werden. Eine Ausnahme stellen nur die Wintergärten dar.
Wohnflächenberechnung für Dachgeschoss und Keller
Auch für das Dachgeschoss gibt es gesonderte Regelungen. Sobald die Deckenhöhe zwei Meter übersteigt, wird die Fläche darunter zu 100% eingerechnet. Laut der WoFIV gilt jedoch für Flächen mit einer Raumhöhe zwischen einem oder zwei Metern nur ein Einbezug von 50%. Alles was unter einem Meter liegt, wird nicht als Wohnfläche gezählt. Dies gilt sowohl für Dachgeschosswohnungen, als auch für Schrägen aller Art.
Hier unterscheiden sich die WoFIV und die DIN 277 deutlich, da bei der Berechnung durch die DIN 277 Schrägen außer Acht genommen werden und die Fläche darunter komplett mit einbezogen wird.
Der Keller hingegen zählt nicht zur Wohnfläche und wird deshalb nicht mit eingerechnet. Er wird ausschließlich als Nutzfläche berechnet.
Was wird von der Wohnfläche abgezogen?
Sämtliche Schornsteine oder Mauervorsprünge, deren Fläche mehr als 0,1 Quadratmeter betragen, werden von der Wohnraumfläche abgezogen. Dies gilt auch für alle Säulen und Pfeiler. Für Verkleidungen und Vormauerungen gibt es ähnliche Regelungen. Sie werden von der Wohnfläche abgezogen, sobald ihre Grundfläche größer ist als 0,1 m² und ihre Höhe 1,5 m übersteigt. Dies kann zum Beispiel im Badezimmer der Fall sein. Türnischen werden ebenfalls nicht zur Wohnfläche gezählt.
Der Putzabzug bei der Wohnflächenberechnung
Nach den heutigen Regelungen ist ein Abzug aufgrund des Putzes nicht mehr möglich. Laut der veralteten Vorschriften der DIN 283 und der zweiten Berechnungsordnung II.BV war ein solcher Putzabzug bis zu 3% möglich. Da beide Formen jedoch nicht mehr gültig sind und ein Abzug in der WoFIV als auch in der DIN 277 nicht mehr gestattet sind, wird der Putz bei der Berechnung nicht mehr beachtet.
Wohnfläche aus baustatischer Sicht
Aus baustatischer Sicht müssen die Wohnräume den Vorschriften der DIN EN 1991-1-1 und DIN EN 1991-1-1/NA entsprechen. Demnach müssen Wohnräume einer Nutzlast von 1,5 kN pro Quadratmeter ausgelegt werden. Ausnahmen gibt es im Bezug auf Flächen, die zwar zur Wohnfläche zählen, aber besonders selten genutzt werden. Diese dürfen eine Nutzlast von mindestens 1,0 kN/m² aufweisen. Bei ungleichmäßig gestützten Decken oder nicht genügend Deckenbalken, muss die Nutzlast 2,0 kN/m² betragen.
Für Terrassen, Balkone oder Loggien gelten Nutzlasten von 4,0 kN/m². Vor 2006 lag die vorgeschriebene Nutzlast bei 5,0 kN/m².
Was versteht man unter Nutzfläche
Die Nutzfläche umfasst alle Flächen einer Wohnung oder eines Hauses, die einen bestimmten Zweck erfüllen. Sie ist ein Teil der Grundfläche und ist für gewöhnlich größer als die Wohnfläche.
Was ist der Unterschied zwischen Wohn- und Nutzfläche
Während zur Wohnfläche nur die Bereiche gezählt werden, die von den Bewohnern direkt zum Wohnen genutzt werden können, also alle Zimmer, Bäder und die Küche, zählen zur Nutzfläche zuzüglich alle Flächen und Bereiche, die zu anderen Zwecken genutzt werden. Dazu gehören somit ebenfalls Kellerräume, Dachböden etc. Laut der DIN 277 gibt es sieben Bereiche, die sich als Hauptnutzflächen bezeichnen lassen. Dazu gehören:
1. Wohnen und Aufenthalt
2. Büroarbeit
3. Produktion-, Hand-, und Maschinenarbeit
4. Lagern, Verteilen und Verkaufen
5. Heilen und Pflegen
6. Sonstiges
Anhand dessen lässt sich erkennen, dass die Wohnfläche immer ein Bestandteil der Nutzfläche ist. Beide sind Teile der Grundfläche. Die Grundfläche wiederum gibt an, wie groß die Fläche ist, die den Boden betrifft. Man spricht dabei also von der bebauten Fläche.