Was ist ein Baugutachten und wann ist es erforderlich?
Ein Baugutachten soll Eigentümer und Käufer informieren und über den Renovierungsbedarf aufklären. Gerade bei älteren Häusern sind Baugutachten daher dringend erforderlich, um böse Überraschungen zu vermeiden. Dabei können Baumängel und Schäden wie undichte Stellen, Feuchtigkeit oder Schimmel untersucht werden und entsprechende Renovierungsmaßnahmen inklusive der dafür notwendigen Kosten vorgeschlagen werden. Auch bei Bauprojekten – sei es ein Neubau, Umbau oder Modernisierungen – kann ein Baugutachten weiterhelfen, indem es detaillierte Vorgaben zu Baustoffen und den einzelnen Bauschritten macht.
Darüber hinaus führen Baugutachter Energieberatungen durch, bei denen sie den energetischen Zustand des Hauses evaluieren und Sanierungsmaßnahmen vorschlagen, um die Energieeffizienz zu verbessern.
Das Baugutachten
Auch die Begriffe Baubegutachtung, Bauauswertung oder Baubericht werden häufig verwendet und entsprechen ihrem Inhalt nach meist einem Baugutachten. Sie sind z.B. sehr geläufig, wenn es um die Beurteilung eines Neubaus oder anderem Bauprojekt geht.
Baugutachten können dabei in jeder Bauphase angefertigt werden: In der Planungsphase können sie Empfehlungen zur Durchführung der Arbeiten und der Verwendung bestimmter Baumaterialien enthalten. Auch eine Baubegleitung ist möglich: Hierbei werden die Bauarbeiten überwacht, um Baumängel zu vermeiden. Nach Fertigstellung kann eine Baubegutachtung zur Bauabnahme durchgeführt werden, bei welcher eine Evaluation der Leistungen der Baufirma vorgenommen wird.
Das Baugutachten ist zu unterscheiden von einem Bodengutachten, bei welchem der Baugrund auf dem Grundstück analysiert wird, oder einer Immobilienbewertung. Letztere wird vor einem Immobilienverkauf durchgeführt, mit dem Ziel, den Wert des Hauses oder der Wohnung zu ermitteln. Dabei werden neben dem Zustand der Bausubstanz zahlreiche weitere Faktoren wie Lage oder Größe der Immobilie berücksichtigt.
Wozu sollte man ein Baugutachten anfertigen lassen?
Ein Baugutachten wird häufig vor dem Hauskauf in Auftrag gegeben, um anstehende Kosten besser beurteilen zu können. Aber auch bei einer geplanten Sanierung oder um Bauschäden genau einschätzen zu können, wird ein Baugutachten benötigt. Dabei hilft ein Baugutachten mit Empfehlungen für Umbau oder Neubau bzw. dient der Beweissicherung für den Fall einer Auseinandersetzung mit Baufirmen, Versicherungen, Käufern oder anderen Personen.
Es wird in der Branche auch häufig zwischen Schadensgutachten, einer energetischen Bewertung oder einem Wertgutachten beim Hauskauf unterschieden.
Lohnt sich ein Baugutachten vor dem Hauskauf?
Der Vorteil eines Baugutachtens liegt in der Beurteilung der Bausubstanz durch einen unparteiischen Gutachter. Die Ergebnisse des Baugutachtens helfen daher sowohl Verkäufer als auch Käufer bei der Einigung auf einen gerechtfertigten Kaufpreis.
Es kann sich auch für Immobilieneigentümer vor dem Verkauf lohnen, ein Baugutachten zu beauftragen. Denn das Gutachten dient als Nachweis gegenüber Interessenten und rechtfertigt einen höheren Kaufpreis. Beraten Sie sich am besten mit Ihrem Makler über die Vorteile eines Baugutachtens. Immobilienmakler verfügen über breite Netzwerke und können Ihnen auch ein gutes Baugutachterbüro empfehlen.
Was steht in einem Baugutachten?
Das Baugutachten hält die Ergebnisse der Untersuchung des Gebäudes fest. Es umfasst je nach Auftrag und Leistungsumfang des Gutachters eine Auflistung der Baumängel und eine Beurteilung des Zustands der einzelnen Bauteile. Auch die Ursachen der Schäden sowie eine Empfehlung, wie sie zu beseitigen sind und mit welchen Kosten dies verbunden ist, sind in dem Gutachten enthalten.
Der Inhalt des Gutachtens hängt allerdings immer davon ab, welche Leistungen mit dem Baugutachter vereinbart waren. Ein schriftliches Gutachten kostet in der Regel einen Aufpreis, und je detaillierter das Baugutachten sein soll, desto teurer wird es am Ende.
Wer führt ein Baugutachten durch?
Wenn Sie ein Baugutachten anfertigen lassen möchten, dann müssen Sie sich auf die Suche nach einem Bausachverständigen machen. Es gibt zahlreiche Firmen, die ein breites Spektrum an Leistungen anbieten. Dort arbeiten verschiedene Spezialisten wie Ingenieure, Architekten u.a., die entsprechende Weiterbildungen zum Bausachverständigen durchlaufen haben.
Baugutachter darf sich jeder nennen, der über die notwendige Sachkunde und Berufserfahrung verfügt. Viele Bausachverständige sind Mitglied in Berufsverbänden oder Handwerkskammern. Es gibt aber auch freie Bausachverständige, die über eine Zertifizierung verfügen.
Da Bausachverständige in zahlreichen Bereichen aktiv sind, sollten sich Interessierte über die Leistungen und Qualifikationen besonders gut informieren. Viele Baugutachter führen z.B. gleichzeitig die gesetzlich anerkannten Wertermittlungsverfahren durch oder haben sich auf Energieberatung spezialisiert. Für den Zweck Ihres Baugutachtens sollte der perfekte Gutachter umfangreiche Erfahrung und Weiterbildung in dem von Ihnen gewünschten Spezialgebiet mitbringen.
Welche Qualifikationen haben Baugutachter?
Bausachverständige können Mitglied in verschiedenen Verbänden sein oder über Zertifizierungen oder Prüfsiegel verfügen.
Es gibt mehrere Sachverständigenverbände, welche die Anerkennung von Baugutachtern durchführen. Mitglied kann dort nur werden, wer bei der Prüfung die für den Beruf notwendige Sachkenntnis und Erfahrung nachweist. Die Verbände führen Aufsicht über ihre Mitglieder und garantieren so einen Qualitätsstandard bei der Erstellung von Baugutachten.
Handwerkskammern wie die IHK können Bausachverständige öffentlich bestellen und überprüfen hierbei die Qualifikationen des Einzelnen. Desweiteren existieren verschiedene Zertifikate, die über die Sachkunde und Kompetenz des Gutachters Auskunft geben. Sehr verbreitet ist etwa die Zertifizierung DIN EN ISO/ IEC 17024.
Es kommt aber auch stark auf die Kompetenz des einzelnen Baugutachters an, die sich nicht nur anhand von Prüfsiegeln oder Zertifikaten messen lässt. Hilfreich sind daher auch Empfehlungen von Bekannten, oder noch besser von Immobilienexperten wie Maklern.
Welche Leistungen erfüllt ein Baugutachter?
Es gibt keinen vorgeschriebenen Inhalt für Baugutachten, da sie immer auf die konkreten Bedürfnisse des Auftraggebers abgestimmt sind. Daher hängen die Leistungen eines Baugutachters immer vom Einzelfall ab, sowie von der Qualifikation und Spezialisierung des Gutachters. Allerdings umfasst die Dienstleistung eines Bausachverständigen immer die Untersuchung der Bausubstanz und die Beratung des Eigentümers bzw. Käufers.
Bewertung der Bausubstanz
Im Rahmen der Begutachtung der Immobilie werden alle Bauteile untersucht, vom Keller bis zum Dach. Dazu gehören nicht nur offen liegende Bauteile, sondern auch das Abwassersystem, die Wasser- und Heizungsrohre sowie Elektroinstallationen.
Der Gutachter kommt hierfür für mehrere Stunden ins Haus und schaut sich alle Räume nacheinander an. Je nachdem, ob das komplette Haus eingeschätzt werden soll, nach Bauschäden gesucht oder das Dämmverhalten und die Energieeffizienz begutachtet werden soll, überprüft der Gutachter verschiedene Teile des Hauses.
Dabei werden z.B. der Dachstuhl, der Zustand der Deckenbalken, die Dämmung und ob das Dach auch Regen und Feuchtigkeit abhält, beurteilt. Dabei können etwa Bauschäden wie Schimmel, Risse oder undichte Stellenentdeckt werden.
Wichtig sind außerdem die Fenster und Türen im Haus. Hier muss überprüft werden, ob die Fenster dicht sind und ob Wärmeverluste zu beobachten sind. Auch der allgemeine Zustand von Türen und Fenstern, also z.B. ob der Lack sich ablöst, wird dokumentiert. Dabei sollte beurteilt werden, ob sich eine Anschaffung von moderneren Fenstern lohnt, wobei die Empfehlung anhand der Kosten sowie Vorteile durch Energieeinsparungen begründet werden muss.
Analyse von Baumängeln
Ein wichtiges Ziel bei der Erstellung eines Baugutachtens ist es, sich einen umfassenden Überblick über die Schäden am Haus zu verschaffen. Diese sind nicht immer mit bloßem Auge zu erkennen, daher lohnt sich die Begutachtung durch einen Profi. Dieser kann Anzeichen wie Verfärbungen, feuchten Stellen, Risse oder eigenartigen Gerüchen auf den Grund gehen und das Ausmaß der Schäden erfassen. Der Gutachter dokumentiert die Schäden nicht nur, er untersucht auch die Gründe für die Mängel. Denn nicht immer sind die Ursachen für Schäden offensichtlich, es kann an der Materialqualität, einer schlechten Ausführung der Bauarbeiten oder schlicht dem Verschleiß der Bauteile liegen.
Untersuchungen und Messmethoden
Bauwerke verfügen über sehr komplexe Wechselwirkungen zwischen den Bauteilen, Räumen und der Umgebung. So können der Baugrund unter dem Haus oder schlechte Fundamente für Bewegungen im Mauerwerk sorgen. Auch Luftströme und der Feuchtigkeitsaustausch sind wichtige Faktoren.
Baugutachter nutzen verschiedene Methoden, um die genauen Zusammenhänge aufzudecken. Häufig werden Feuchtigkeits- sowie Temperaturmessungen durchgeführt, sowie thermografische Untersuchungen. Es können auch Proben genommen werden, die anschließend im Labor analysiert werden. Sogar Bauteilöffnungen werden von Baugutachtern durchgeführt, allerdings nur, wenn es sich nicht vermeiden lässt.
Beratung und Begleitung von Baumaßnahmen
Über die Analyse der Baumängel und dem Zustand des Gebäudes hinaus werden noch weitere Leistungen von einem Baugutachter durchgeführt. Dazu gehört auch die Beratung bei Renovierung, Sanierung, Modernisierung und Neu- sowie Umbau einer Immobilie.
Zunächst erfolgt dabei eine professionelle Einschätzung der notwendigen Baumaßnahmen und deren Kosten. Damit bei einer Renovierung keine erneuten Fehler passieren und sich aufs Neue Baumängel einschleichen, kann das Baugutachten genaue Vorgaben für die Arbeiten geben. Daran kann sich die durchführende Firma halten und die empfohlenen Baustoffe verwenden.
Im Rahmen einer baubegleitenden Qualitätskontrolle durch einen Baugutachter werden die Baumaßnahmen in regelmäßigen Intervallen überwacht. Der Experte berät den Bauherren und die Baufirma bei der Durchführung der Maßnahmen, der Einhaltung des Zeitplans und der Begrenzung der Baukosten. Auch das gesamte Bauvorhaben kann der Aufsicht des Baugutachters unterstellt werden, z.B. bei einen Haus- oder Wohnungsneubau.
Energieberatung: Wichtiger Bestandteil vor dem Hauskauf
Angesichts stetig steigender Heizkosten nimmt der energetische Zustand eines Gebäudes eine immer größere Bedeutung für Käufer und Investoren sowie bei der Ermittlung des Immobilienwertes ein. Die Möglichkeiten zur Sanierung und Nachrüstung auf moderne Baustandards sind umfangreich und die finanziellen Einsparungen einer energieeffizienten Immobilie können sehr groß sein – ganz zu schweigen von dem verminderten CO2-Ausstoß und den geringeren Umweltbelastungen.
Nicht nur Immobilieneigentümer sollten eine Energieberatung eines Spezialisten durchführen lassen, ganz besonders für Kaufinteressenten ist eine professionelle Untersuchung der Immobilie interessant. So lassen sich die voraussichtlichen Heizkosten und der Renovierungsbedarf abschätzen. Ein Bausachverständiger kann außerdem Auskunft darüber geben, welche Sanierungen sich lohnen werden. So können Fehlinvestitionen vermieden werden.
Welche Untersuchungen umfasst eine Energieberatung?
Für eine gute Energieberatung sollte am besten ein Baugutachter mit Spezialisierung auf Energiefragen gewählt werden. Dieser kann neben der Begutachtung und Sanierungsempfehlung auch einen Energieausweis ausstellen, falls dieser für den Verkauf der Immobilie benötigt wird.
Bei einer Begehung des Hauses sieht sich der Gutachter alle wichtigen Bauteile an und führt verschiedene Messungen durch. Dabei werden z.B. thermographische Untersuchungen vorgenommen, bei denen mithilfe einer Infrarotkamera Wärmebrücken aufgedeckt werden können. Unter Wärmebrücken werden Stellen am Gebäude verstanden, an denen die Wärme aus dem Haus schneller nach außen entweicht als an den angrenzenden Bauteilen.
Weiterhin kann ein sogenannter BlowerDoor-Test Auskunft über die Luftdichtigkeit der Immobilie geben und jene undichte Stellen identifizieren, an denen Wärme entweicht.
Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz
Aufgrund der durchgeführten Messungen kann ein Bausachverständiger ein energetisches Modernisierungskonzept für die gesamte Immobilie vorschlagen oder einzelne Energiesparmaßnahmen zur Behebung von Mängeln oder Schwachstellen empfehlen.
Diese Expertenmeinung kann von Immobilieneigentümern als Grundlage für Baumaßnahmen, Dämmungen von Dach oder Außenwänden oder der Installation einer neuen Heizungsanlage genutzt werden. Auch Solaranlagen oder neue Fenster und Türen können die Energieeffizienz eines Gebäudes enorm erhöhen.
Was kostet eine Energieberatung?
Für eine Energieberatung müssen Sie mindestens 500 Euro ausgeben. Allerdings können die Kosten je nach Anbieter und Immobilie wesentlich höher liegen. Für ein Mehrfamilienhaus werden in der Regel mehr als 1.000 Euro fällig, wobei die Vergütung dann häufig anhand eines festen Stundensatzes des Baugutachters berechnet wird.
Eine Energie-Einsparberatung kann zudem staatlich gefördert werden, wenn die Vorgaben des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) eingehalten werden. Je nach Immobilienart und –größe können zwischen 500 und 1100 Euro für eine Vor-Ort-Beratung bezuschusst werden. Weitere Fördermöglichkeiten bietet die KfW-Bank an.
Wie viel kosten ein Baugutachter und das Baugutachten?
Die Kosten für ein Baugutachten können je nach Anbieter stark variieren, allerdings ist das günstigste Gutachten nicht unbedingt das Beste. Sie sollten also nicht nur die Preise verschiedener Bausachverständiger vergleichen, sondern auch deren Qualifikationen.
Desweiteren hängt die Höhe der Kosten für ein Baugutachten vom Umfang der Leistungen sowie den ortsüblichen Preisen, welche je nach Lage in Deutschland ebenfalls unterschiedlich ausfallen. Wenn Sie auf verschiedene Serviceleistungen verzichten, wie z.B. die schriftliche Ausfertigung der Ergebnisse des Baugutachtens, können Sie durchaus Geld einsparen.
Wie berechnet sich der Preis eines Baugutachtens?
Die Gebühren für ein Baugutachten können entweder als Pauschalpreis oder anhand fester Stundensätze vereinbart werden. Dabei verursachen besondere Messungen häufig Zusatzkosten. Manche Sachverständigenbüros berechnen die Kosten für ein Gutachten prozentual anhand des Immobilienwertes, insbesondere wenn ein Wertgutachten durchgeführt wird. Die Fahrtkosten sind in der Regel für geringe Distanzen im Preis inbegriffen, daher lohnt es sich, einen ortsansässigen Gutachter zu beauftragen. Für eine weitere Anreise berechnen viele Sachverständige 0,30 Euro pro Kilometer.
Informieren Sie sich vor der Beauftragung über die Kostenzusammenstellung und stellen Sie sicher, dass nur mit Ihrer Zustimmung zusätzliche Leistungen erbracht werden.
Das passende Baugutachten finden
Welchen Umfang Ihr Baugutachten haben muss, hängt vor allem von Ihren Erwartungen ab. Je nachdem, welchen Zweck die Begutachtung hat, können eventuell preisgünstigere Varianten ausgewählt werden.
Hier finden Sie verschiedene Leistungspakete im Vergleich, wobei natürlich noch weitere Möglichkeiten bestehen:
Eine erste Einschätzung mit dem Kurzgutachten
Die Kosten für ein kurzes Baugutachten belaufen sich auf etwa 300-400 Euro. Hierbei kann der Sachverständige bei einem Ortstermin eine erste Aufnahme der Situation vornehmen. Durch die Begehung des Gebäudes können offensichtliche Schäden und der allgemeine Zustand der Bausubstanz eingeschätzt werden. Eine detaillierte Beurteilung der Schadensursachen und den voraussichtlichen Sanierungskosten umfasst ein Kurzgutachten jedoch nicht. Handelt es sich um ein spezifisches Problem, dann kann ein kurzes Baugutachten allerdings sehr aufschlussreich sein, z.B. bei Schimmelbefall. Und reichen die Erkenntnisse nicht aus, dann können immer noch weitere kostenpflichtige Untersuchungen vereinbart werden.
Die Ergebnisse der Baubegutachtung werden in der Regel direkt bei dem Termin mitgeteilt, einen schriftlichen Bericht erhält man bei einem Kurzgutachten meist nicht. Ein Kurzgutachten empfiehlt sich vor allem dann, wenn man noch ganz am Anfang der Planung steht. Der Gutachter kann dann eine Empfehlung aussprechen, ob die Bauschäden genauer untersucht werden sollten oder nicht.
Begutachtung beim Hauskauf
Eine Rundum-Überprüfung des Hauses vor einem geplanten Kauf kostet circa 500 Euro. Ein solches Baugutachten vor dem Immobilienkauf nimmt etwa 2 bis 3 Stunden vor Ort in Anspruch. Dabei wird das Haus auf Mängel untersucht sowie hinsichtlich des energetischen Zustands untersucht. Auch eine Einschätzung zum Kaufpreis kann hierbei getroffen werden, zumindest was den Gebäudewert und eine mögliche Wertminderung durch Baumängel betrifft. Wichtig hierbei ist vor allem die Beratungsleistung für den Käufer, wobei etwaige Mängel in den dadurch entstehenden Kosten beziffert werden müssen. So erhält der Kaufinteressent eine Vorstellung davon, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist und ob er die Sanierungskosten nach dem Kauf auch stemmen kann. Ob ein schriftliches Bestandsprotokoll angefertigt wird, hängt vom Einzelfall ab.
Übrigens: In dieser Preisklasse bewegen sich auch Baugutachten zur Überprüfung eines Neubaus.
Umfassendes Schadensgutachten
Für ein schriftliches Schadensgutachten müssen Sie mindestens mit 1000 Euro rechnen, es kann allerdings auch um einiges teurer werden. Die Höhe der Kosten hängt immer vom Einzelfall ab, insbesondere vom Ausmaß der Schäden und dem Verwendungszweck. Soll das Gutachten als Beweis in einer rechtlichen Streitigkeit und somit vor Gericht verwendet werden, dann sind Aufwand und Kosten noch höher.
Sollen alle Schäden sorgfältig untersucht und dokumentiert werden, dann ist ein schriftliches Schadensgutachten erforderlich. Die Ergebnisse des Gutachters werden darin begründet dargelegt und soweit notwendig, mit Messungen und Laboruntersuchungen fundiert.
Bevor ein schriftliches Schadensgutachten angefertigt wird, erscheint der Gutachter zu einer ersten Begehung der Immobilie. Hierbei untersucht er alle Schäden und entscheidet im Anschluss, welche weiteren Messungen erforderlich sind. Bei einem zweiten Termin erfolgt dann die Beweisaufnahme, bei der alle Schäden untersucht und dokumentiert werden. Dazu können auch Proben entnommen, Messungen durchgeführt oder einzelne Bauteile geöffnet werden.
Die Kosten hierfür richten sich nach dem zeitlichen und technischen Aufwand bei der Begutachtung. Die Stundensätze von Bausachverständigen liegen etwa bei 70 bis 80 Euro, wobei noch Fahrtkosten sowie Aufwandsentschädigungen für Messungen und technisches Gerät hinzukommen. Lassen Sie sich also einen Kostenvoranschlag erstellen, bevor Sie das Gutachten in Auftrag geben!