Wann steht eine Immobilie unter Denkmalschutz?
Denkmalimmobilien müssen bestimmte Kriterien erfüllen, damit sie als Baudenkmal angesehen werden. Um herauszufinden, ob eine Immobilie denkmalgeschützt ist, kann man sich bei der örtlichen Denkmalschutz-Behörde informieren. Dort sind alle Denkmalimmobilien amtlich vermerkt und auf einer Liste aufgeführt, die es für jedes Bundesland gibt. Nur wenn sich die Immobilie auf dieser Liste befindet oder sie dort aufgenommen wird, gelten die gesonderten Regelungen bezüglich Steuervorteilen, Sanierungsarbeiten und ähnlichem.
Lässt sich Denkmalschutz beantragen?
Ob ein Gebäude unter Denkmalschutz gestellt wird, kann nicht einfach von Privatpersonen entschieden werden. Der Denkmalschutz kann also nicht einfach beantragt werden, sondern muss staatliche Stellen darüber entscheiden lassen. Eigentümer können also ihre eigene Immobilie auf Denkmalschutz prüfen lassen, indem sie bei der zuständigen Behörde einen Antrag auf Aufnahme in die Denkmalliste stellen. Das gilt jedoch immer nur für die eigene Immobilie und nicht für andere.
In jedem Fall kann ausschließlich die Denkmalschutzbehörde entscheiden, ob ein Gebäude, ein Gebäudekomplex oder auch ein ganzer Straßenzug den Anforderungen für den Denkmalschutz unterliegt. Die Prüfung einzelner Gebäude erfolgt mithilfe eines sogenannten Unterschutzstellungsverfahrens. Dabei werden zahlreiche Faktoren mit einbezogen, anhand dessen entschieden wird, ob das Gebäude unter Denkmalschutz gestellt werden soll. Die Tatsache, dass ein Gebäude ein bestimmtes Alter hat, bedeutet nicht automatisch, dass es als denkmalgeschützt eingetragen wird. Es zählen weitaus mehr Faktoren bei der Bewertung hinein. Wichtig ist auch, ob es in der näheren Umgebung viele ähnliche Bauten gibt, die sich wohlmöglich durch einen besseren Zustand auszeichnen, oder ob es sich bei der Immobilie um einen seltenen Einzelfall handelt.
Welche Risiken birgt ein denkmalgeschütztes Objekt?
Grundsätzliche Risiken beim Kauf einer Immobilie
Immobilieninvestitionen bringen grundsätzlich mehrere Risiken mit sich. Bei allen Investitionen und somit auch bei Denkmalimmobilien besteht bei der Weitervermietung das Risiko, dass die Immobilie leer stehen bleibt und die Mieteinnahmen übergangsweise ausbleiben. Außerdem kann es sein, dass die Mieter nicht in der Lage sind, die Miete zu zahlen. So bleiben dem Besitzer entweder kurzzeitig oder auch längerfristig wichtige Einnahmen aus, für die er selbst aufkommen muss. Durch Mietwechsel oder aus anderen diversen Gründen kann es dazu kommen, dass der Inhaber in die Erhaltung, Pflege sowie die Verwaltung der Immobilie investieren muss. Dadurch kann seine Rendite negativ beeinflusst werden und es können Verluste entstehen.
Zudem gibt es schon bei der Auswahl der Immobilie, also vor dem Kauf, einige Risiken, die auf jeden Investor zukommen. Faktoren wie der Standort und der Zustand der Immobilie sind entscheidend für den Wert der Immobilie und bestimmen, inwieweit sich die Investition rentieren wird. Besonders der Standort ist auch bei Denkmalimmobilien ein äußerst wichtiger Faktor. Auch die Finanzierung und die Planung des Kaufes erfordert viel Geduld und Arbeit. Bei allen Schritten können Fehler passieren, die im Endeffekt dazu führen können, dass das Geschäft sich wirtschaftlich nicht lohnt.
In Bezug auf Denkmalimmobilien gibt es einige gesonderte Aspekte, die zusätzlich Risiken schaffen können.
Risiken bei Denkmalimmobilien
Vor allem bei Sanierungsarbeiten können denkmalgeschützte Objekte einige Schwierigkeiten mit sich bringen. Hierbei ist es besonders wichtig, dass Sie mit dem passenden Bauträger zusammenarbeiten und sich genau mit der Bausubstanz auseinandersetzen. Da es bei Denkmalimmobilien spezielle Regelungen und Vorschriften bezüglich der Sanierungen gibt, ist es wichtig, sich gut zu informieren. Es kann dazu kommen, dass die Immobilie nur in bestimmten Aspekten und durch festgelegte Maßnahmen verändert werden darf.
Da Denkmalimmobilien oft zu weit höheren Preisen auf dem Markt angeboten werden als der tatsächliche Wert des Gebäudes, kann es beim Wiederverkauf der Immobilie zu Verlusten kommen. Das passiert vor allem dann, wenn der Käufer die Immobilie bereits nach einigen Monaten oder Jahren wieder verkaufen will oder muss, und seine Einnahmen noch nicht die Ausgaben überstiegen haben. Der private Investor kann das Objekt nämlich nicht mit den gleichen Aufschlägen auf dem Markt anbieten und macht somit womöglich Verluste. Die Aufschläge können sich zum Beispiel aus Provisionskosten und vorab mit einbezogenen Steuern zusammensetzen und den eigentlichen Wert des Objekts verfälschen.
Die Energieeffizienz bei Denkmalimmobilien
Da die Sanierungen historischer Objekte aufgrund diverser Denkmalschutzauflagen oft auf gewisse Einschränkungen treffen, ist es meist schwierig, Denkmalimmobilien und Energieeffizienz miteinander zu vereinbaren. Vor allem in Bezug auf das Heizen der Räumlichkeiten kann es zu Schwierigkeiten kommen. Die hohen Heizkosten stellen eine finanzielle Belastung dar und können den Wert der Immobilie negativ beeinflussen. Undichte Fenster, keine ausreichende Isolierung oder alte und schlecht funktionierende Heizkörper – es gibt diverse Gründe für einen schlechten energetischen Zustand des Hauses. Allerdings gibt es natürlich auch für Altbauten die Möglichkeit, diese energieeffizienter zu gestalten, sodass die wirtschaftlichen Verluste sich in Grenzen halten und keine Wärme aus dem Haus entweicht. Je nach Gebäude kann die Sanierung und Umgestaltung hohe Kosten mit sich bringen, die jedoch steuerlich abgesetzt werden können oder durch verschiedene staatliche Förderungen unterstützt werden.
Energieeffizienz bei Denkmalimmobilien ist damit durchaus möglich, erfordert aber genaue Absprachen mit den Behörden, gesonderte Erlaubnisse, viel Geduld und ausreichend Kapital.
Denkmalgeschützte Immobilien und Steuervorteile
Steuern sparen bei Sanierungsmaßnahmen
Denkmalimmobilien bieten heutzutage immer noch eine gute Möglichkeit, um eine Menge Steuern zu sparen. Da die Bundes- und Landesregierungen Deutschlands alle Sanierungen und Erhaltungsmaßnahmen historischer Gebäude unterstützen wollen, gibt es für Kapitalanleger die Option, gewisse Kosten von der Steuer abzusetzen. Denkmalimmobilien gehören damit zu einer der wenigen Möglichkeiten, die es in Deutschland bezüglich gesonderten Steuereinsparungen noch gibt.
Bei allen als Denkmalimmobilien geltenden Objekten, die vom Inhaber saniert und anschließend vermietet oder selbst bewohnt werden, können die gesamten Sanierungskosten innerhalb von 12 Jahren steuerlich als Ausgaben geltend gemacht werden.
Bei anschließender Vermietung können in den ersten acht Jahren 9 % der Kosten und in den darauffolgenden vier Jahren 7 % der Kosten von der Steuer abgesetzt werden.
Beziehen Sie die Immobilie selbst, können Sie sogar noch mehr von den Steuervorteilen profitieren. Es lassen sich in diesem Fall über zehn Jahre jeweils 9 % der Sanierungsaufwendungen absetzen, insgesamt also ganze 90 % der Kosten.
Zusätzlich hat der Käufer die Möglichkeit, die ursprüngliche Altbausubstanz abzuschreiben. Hier sind die Prozentsätze jedoch nicht allzu hoch und liegen zwischen 2 und 2,5 %.
Dies ist weitaus mehr als bei gewöhnlichen Immobilien. Hier können bei vermieteten Objekten zum Beispiel je nach Alter der Immobilie nur 2-2,5% der Anschaffungskosten abgesetzt werden. Bei Gebäuden, die selbst durch den Inhaber bewohnt werden, ist kein Absetzen der Kosten möglich.
Besonderheiten bei Kauf und Verkauf von Denkmalimmobilien
Aufpassen müssen Sie jedoch beim direkten Kauf und den Kaufpreisen von Denkmalimmobilien. Der eigentliche Wert der Immobilie entspricht für gewöhnlich nicht dem Marktpreis, zu dem sie angeboten wird. Das liegt zumal daran, dass die Steuern, die abgesetzt werden können, bereits mit in den Preis mit eingerechnet werden. Deshalb muss darauf unbedingt vorher geachtet werden, ansonsten können sich die Kalkulierungen verfälschen.
Zudem profitieren die Besitzer von Denkmalimmobilien ebenfalls, wenn sie die Immobilie nach mehr als 10 Jahren weiterverkaufen. Ab dann müssen nämlich keine Gewinne mehr, die bei einem Verkauf erzielt werden, versteuert werden.
Damit all diese Aufwendungen sich erfolgreich absetzen lassen, gilt es jedoch einige Punkte zu beachten: Zum einen muss die Immobilie natürlich von den Behörden als Denkmalimmobilie beziehungsweise als Baudenkmal akzeptiert werden. Des Weiteren können die Baumaßnahmen nur nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags abgesetzt werden. Alle Arbeiten und Kosten, die davor entstehen, werden von dem Finanzamt nicht als solche angesehen. Bevor in Baudenkmäler investiert wird, sollten sich Interessenten somit genau über das jeweilige Objekt und die gesetzlichen Vorschriften informieren.
Förderung durch den Staat
Wie bereits erwähnt, unterstützt Deutschland die Erhaltung und Sanierung historischer Gebäude. Neben den gesonderten Regelungen bezüglich der Steuern, gibt es ebenfalls die Möglichkeit der direkten finanziellen Unterstützung durch den Staat.
Die KfW, die Kreditanstalt für Wiederaufbau, ist die größte Förderbank weltweit und unterstützt unter anderem Investoren von Denkmalimmobilien. Zum Beispiel werden durch die KfW Teile der Sanierungskosten zur Verbesserung der Energieeffizienz von Immobilien übernommen. Die KfW stellt sogenannte Förderkredite zur Verfügung, die sich durch günstige Zinsen auszeichnen.
Es gibt bestimmte Ansprüche, die eine Immobilie erfüllen muss, damit ein Eigentümer eine Förderung erhält. Grundsätzlich zählen jedoch alle Baudenkmäler in das Programm der KfW mit ein.
Ist eine Denkmalimmobilie eine gute Investition?
Denkmalimmobilien sind und bleiben gefragte Kapitalanlagen in Deutschland. Pauschal lässt sich nicht sagen, dass alle Denkmalimmobilien rentabel und als gute Investitionen zu bezeichnen sind. Viele äußere Faktoren spielen dabei eine Rolle, aber auch die persönlichen Vorstellungen des Investors sind sehr relevant.
Die Lage der Denkmalimmobilie
Der wichtigste Aspekt ist dabei der Standort. Er beeinflusst den Wert der Immobilie, denn er bestimmt unter anderem die Mieternachfrage und bei eventuellem Verkauf kann er den Verkaufspreis auf- oder auch abwerten. Bevorzugt werden hauptsächlich Lagen in der Innenstadt oder andere zentralen Lagen. Diese erzielen meist sehr hohe Renditen, sowohl bei Denkmalimmobilien als auch bei gewöhnlichen Objekten.
Aktuell ist Berlin ein besonders attraktives Ziel für Denkmalimmobilien. Vor allem in den Stadtvierteln Kreuzberg, Prenzlauer Berg und Friedrichshain ist die Nachfrage sehr hoch und es werden besonders hohe Gewinne erzielt.
Allerdings gibt es durchaus Standorte, die momentan noch nicht zu den beliebten Lagen zählen, jedoch von Immobilienmaklern und –experten für die Zukunft prophezeit werden. Dementsprechend ist es nicht nur wichtig, sich mit der aktuellen Marktlage auseinander zu setzen, denn dort sind die Immobilien bereits sehr teurer. In den sogenannten B-Lagen können sich ebenfalls wahre Schätze verbergen. Es lohnt sich also in dieser Hinsicht auf lange Zeit zu planen und sich auch mit der regionalen Entwicklung zu befassen.
Der Zustand des Gebäudes und die Sanierungsmöglichkeiten
Hinzu kommt der Zustand der Immobilie selbst und ob das Gebäude bereits offiziell von den Ämtern als denkmalgeschützt anerkannt wird. Die Garantie auf staatliche Unterstützung bei Sanierungsarbeiten ist zwar ein eindeutiger Vorteil, bedeutet jedoch nicht, dass sich die Investition auch automatisch lohnt. Nur ein geringer Anteil aller unter Denkmalschutz stehenden Gebäude ist tatsächlich für eine rentable Kapitalanlage geeignet.
Auf den Investor kommen zahlreiche organisatorische Aufgaben zu. Entscheidend ist außerdem, welche Ziele er für die Immobilie verfolgt, ob er sie selber bewohnen möchte oder untervermieten will. Bei Sanierungsarbeiten kann es zu Komplikationen und Einschränkungen kommen und er muss damit rechnen, dass er zum Beispiel bestimmte Fenster oder Türen nicht einsetzen darf. Der Investor kann nicht damit rechnen, dass er das Objekt nach seinen Vorstellungen umbauen lassen kann und muss sich auf eventuelle Komplikationen in der Umsetzung seiner Pläne einstellen.
Aufgrund all dieser Faktoren empfiehlt es sich bei Denkmalimmobilien und auch bei allen anderen Kapitalanlagen in der Immobilienbranche, sich mit einem Experten zu besprechen und beraten zu lassen. Dafür sollte ein Immobilienmakler gewählt werden, der bereits Erfahrung mit Denkmalimmobilien hat bzw. sich auf dieses Tätigkeitsfeld spezialisiert hat.
Die Vorteile einer Investition in Denkmalimmobilien
Grundsätzlich gelten Denkmalimmobilien jedoch zu den sichersten Kapitalanlagen überhaupt, da sie beispielsweise nicht durch die Inflation beeinflusst werden und nicht an Wert verlieren. Sie bieten generell mehr Sicherheit und Vorteile in vielerlei Hinsichten. Neben den absetzbaren Sanierungskosten, sind auch die hohen Renditen nicht zu vergessen. Historische Gebäude, die sich in guten Lagen befinden, erzielen meistens die höchsten Mieten, da sie durch ihre Wohnqualität und Atmosphäre viele Interessenten begeistern und eine breite Spanne der Bevölkerung ansprechen. Ein Großteil der Nachfragenden ist dazu bereit, eine höhere Miete für einen Altbau zu zahlen als für eine Neubauwohnung in der gleichen Lage und Größe.
Denkmalimmobilien verkaufen
Der Verkauf von Denkmalimmobilien trifft momentan auf eine relativ große Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Wichtig ist, dass das Objekt modern präsentiert wird und alle Vorzüge deutlich hervorgehoben werden. Besonders bei der Besichtigung hilft es, die Vorzüge einer Immobilie zu betonen damit die schönsten Räumlichkeiten und Details herausstechen zu lassen und auf die Interessenten einen guten Eindruck zu machen. Wichtige Eckdaten und alle weiteren Informationen, die potentielle Käufer benötigen könnten, sollten in der Anzeige vorhanden sein oder spätestens bei einer Besichtigung vorliegen. Für die beste Vermarktung der Immobilie sollte ein Immobilienmakler mit dem Verkauf beauftragt werden.
Die Vorteile eines professionellen Immobilienmaklers
In Bezug auf Denkmalimmobilien ist die Beratung durch einen Makler von großem Wert. Dies kann unverbindlich geschehen und es besteht ebenfalls die Möglichkeit, sich mehrere Meinungen einzuholen. Immobilienmakler können zum Beispiel in Bezug auf den Immobilienpreis eine genaue Einschätzung abgeben. Sie kennen die aktuelle Marksituation und können zudem eine eventuelle Wertsteigerung der Immobilie aufgrund von Sanierungen oder Entwicklungen des Immobilienmarktes feststellen. Makler kennen sich ebenfalls in Bezug auf rechtliche Aspekte aus und können einen Kaufvertrag aufstellen oder Verträge überprüfen.
Die Versteuerung des Gewinns beim Verkauf
Je nachdem, wie lange ein Eigentümer bereits im Besitz der Immobilie ist, gibt es unterschiedliche Regelungen für die Versteuerung des Verkaufs. Verkauft dieser seine Denkmalimmobilie innerhalb der 10jährigen Spekulationsfrist, dann fällt der Verkaufserlös unter die Spekulationssteuer. Es sollte außerdem beachtet werden, dass es bei einem Wiederverkauf nach kurzer Zeit (also nach einigen Monaten oder Jahren) oft schwer ist, einen guten Preis zu erzielen. Sollte trotzdem ein Gewinn entstehen, muss dieser versteuert werden. Besitzt man die Immobilie allerdings schon mehr als 10 Jahre, entfallen diese Steuern und der Gewinn darf zu 100% behalten werden.