Immobilie mit Makler verkaufen

Immobilie mit Makler verkaufen

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Wenn Sie sich dazu entscheiden, Ihre Immobilie mithilfe eines Immobilienmaklers zu verkaufen, übernimmt dieser alle anfallenden Aufgaben für Sie: von der Einschätzung des Werts der Immobilie, der Vermarktung und Käufersuche bis hin zum erfolgreichen Verkaufsabschluss. Dabei verfolgt jeder Makler seine individuelle Vorgehensweise, allerdings gibt es einige wichtige Schritte einer Immobilienvermarktung, anhand dessen sich orientiert werden sollte.

Der typische Ablauf einer Vermarktung setzt sich wie folgt zusammen:  

1. Erstbesichtigung Ihrer Immobilie

Als erster wichtiger Schritt ist die gemeinsame Besichtigung der Immobilie zu nennen. Der Immobilienmakler nimmt Fotos für das Exposé auf, welche die Vorzüge der Immobilie hervorheben und betonen. Er lernt bei dieser Besichtigung die Immobilie genau kennen, stellt dem Eigentümer wichtige Fragen und verschafft sich einen Überblick über den Zustand, die Ausstattung und andere wichtige Aspekte, die eine Rolle für den Verkauf spielen.

2. Makler schätzt Immobilienwert

Mithilfe des erworbenen Kenntnisstandes durch die Besichtigung kann der Makler nun eine Einschätzung des Immobilienwerts vornehmen. Zusätzlich benötigt er dafür diverse Dokumente von dem Eigentümer und verschiedenen Ämtern, die weitere Auskünfte über die Immobilie und das Grundstück erbringen. Falls diese Dokumente nicht vorhanden oder nicht mehr aktuell sind, sollten neue Dokumente beantragt werden.
Die Vollständigkeit der Dokumente ist nicht nur für eine genaue Einschätzung des Immobilienwerts relevant, sie können zudem von Kaufinteressenten gefordert werden und müssen bei einem Verkauf an den neuen Besitzer übergeben und angepasst werden.

Die wichtigsten Dokumente

Zu den wichtigsten Dokumenten gehören der Grundbuchauszug, ein aktueller Energieausweis des Gebäudes sowie sämtliche Dokumente in Bezug auf Gebäudeversicherungen. Auch Informationen zur Wohnflächenberechnung sind von Bedeutung.

Der Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug enthält Informationen über den eingetragenen Besitzer und mögliche Hypotheken, die auf dem Haus lasten können. Der Auszug gibt außerdem genaue Auskunft über die Lage des Gebäudes und die Grenzen des Grundstücks. Diese Daten werden bei der Wertermittlung vom Makler berücksichtigt.
Beim örtlichen Grundbuchamt lässt sich der Grundbuchauszug einsehen und anfordern.
Bei einem Inhaberwechsel müssen sowohl der alte als auch der neue Eigentümer unter Beaufsichtigung eines Notars anwesend sein. Sie müssen bei diesem Termin den Kaufvertrag unterzeichnen und der Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch zustimmen. Der Makler kann bei dieser Prozedur ebenfalls anwesend sein.
Das bedeutet somit auch, dass ein Gebäude rechtlich gesehen erst dann den Besitzer wechselt, wenn ein notariell beurkundeter Kaufvertrag vorliegt und die Änderung im Grundbuch stattgefunden hat. Die einzige Ausnahme, bei der der Eigentümer ohne einen solchen Wechsel geändert werden kann, ist im Falle eines Erbfalls. Im Grundbuchauszug ist nicht nur der Eigentümer der Immobilie, sondern mögliche Belastungen mit Hypotheken oder ähnlichem vermerkt. Der Grundbuchauszug ist somit nicht nur für die Wertermittlung, sondern während des gesamten Verkaufsprozesses relevant.

Der Energieausweis

Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz des Gebäudes und beeinflusst daher den Wert der Immobilie enorm. Durch vereinheitlichte Skalen können die Werte verschiedener Gebäude miteinander verglichen werden. Diese Werte sind auch für mögliche Kaufinteressenten sehr entscheidend.

Energieausweise beziehen sich auf die gesamte Nutzfläche des Hauses und können nur von Experten ausgestellt werden. Dabei unterscheidet man zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweisen. Ihr Immobilienmakler kann Sie dabei beraten, welche Version für Sie die beste ist. Energieausweise sind in der Regel 10 Jahre lang gültig und sollten nach Ablauf direkt erneuert werden, da es bei Fehlen des Dokuments zu hohen Bußgeldern für den Eigentümer kommen kann. Beim Verkauf einer Immobilie ist der Eigentümer gesetzlich verpflichtet, den Energieausweis dem Käufer vorzulegen. Auch in einer Immobilienanzeige muss der Makler bestimmte Daten des Energieausweises angeben.

Dokumente zur Wohnflächenberechnung

Der Makler benötigt außerdem alle vorhandenen Unterlagen in Bezug auf die Wohnflächenberechnung der Immobilie. Diese beeinflussen nicht nur den Immobilienwert, sondern sind auch für die Erstellung des Exposés notwendig. Auch der Kaufpreis wird auf Basis der Wohnfläche berechnet, denn er ergibt sich aus dem Quadratmeterpreis und der jeweiligen Wohnfläche.
Bei fehlenden oder veralteten Unterlagen kann ein Gutachter beauftragt werden, um die Berechnung durchzuführen. Für den Makler sind außerdem Angaben über die Größe der einzelnen Räumlichkeiten und die Nutzfläche relevant. Ein Grundriss ist ebenfalls wichtig, da er den Kaufinteressenten eine Vorstellung von der Aufteilung der Räume gibt.

Versicherungsdokumente

Auch die Dokumente für die Gebäudeversicherung sind für den Makler von Bedeutung. Bei Gebäudeversicherungen gibt es große Unterschiede, da deren Höhe sich am Wert der Immobilie orientiert. Zudem müssen nicht alle Teile des Gebäudes versichert werden. Auch das Ausmaß der Versicherung ist variierbar, da der Eigentümer entscheiden kann, vor welchen Gefahren er seine Immobilie schützen will.

Weitere Dokumente

Sämtliche weitere Dokumente, die zum Beispiel von Architekten ausgestellt wurden, Informationen über Baupläne, Bauzeichnungen, Sanierungsnachweise und weitere Unterlagen, die Auskunft über die Immobilie geben, könnten ebenfalls hilfreich für den Makler sein.
Sollten solche Unterlagen nicht vorhanden sein, ist das meist nicht weiter schlimm, doch je mehr Informationen dem Makler zu Verfügung stehen, desto leichter fällt es ihm, einen detaillierten Überblick über die Immobilie zu erhalten.

Wie geht ein Makler bei der Immobilienbewertung vor?

Bei einer professionellen Verkehrswertermittlung müssen verschiedene Merkmale der Immobilie berücksichtigt werden, allen voran die Größe, Lage, Ausstattung sowie das Baujahr. Doch auch die Lage des Immobilienmarktes spielt eine wichtige Rolle. Wie stark diese Faktoren den Immobilienwert beeinflussen, also wertsteigernd oder wertmindernd sind, genau das muss der Immobilienmakler präzise einschätzen können. Er kann sich hierbei auf seine berufliche Erfahrung und Fachkenntnis verlassen und einen realistischen Kaufpreis ermitteln.

3. Maklervertrag

Der Maklervertrag wird zu Beginn abgeschlossen und stellt quasi die Grundlage dar, auf der die Arbeit eines Maklers aufbaut. Ein Maklervertrag muss seit Neuregelung vom Dezember 2020 unbedingt in Schriftform abgeschlossen werden. 
Im Maklervertrag sind sämtliche Details bezüglich der Zusammenarbeit zwischen Makler und Verkäufer geregelt. So wird in der Regel auch der Angebotspreis der Immobilie im Maklervertrag verankert. Er liegt meist etwas höher als der mit Hilfe der Wertermittlung bestimmte Kaufpreis, sodass der Makler noch Verhandlungsspielraum besitzt.  

Auch die Höhe der Maklerprovision wird im Maklervertrag festgehalten. Ob der Verkäufer und somit der Auftraggeber die gesamte Provision zu zahlen hat, hängt sowohl von der aktuellen Marktsituation ab als auch dem Standort der Immobilie sowie dem Makler an sich. Grundsätzlich gilt, ist der Makler nur für den Verkäufer tätig, muss dieser auch die gesamte Courtage des Maklers bezahlen. Wenn der Makler allerdings für beide Parteien tätig wird, kann die Courtage zu gleichen Teilen unter Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden. Eine andere mögliche Form der Regelung kann sein, dass der Verkäufer zwar die vollen Maklerkosten bezahlt, aber im Kaufvertrag einen Teil dieser Kosten auf den Käufer überträgt. Dieser Teil darf aber 50% nicht übersteigen und darf erst eingefordert werden, wenn der Verkäufer nachgewiesen hat, dass er die volle Provision bezahlt hat.

4. Exposé und Marketingstrategie

Nachdem der Maklervertrag abgeschlossen wurde und der Makler Kenntnis und Zugang zu allen wichtigen Informationen und Dokumenten über die Immobilie hat, beginnt er damit, ein Exposé zu erstellen.

Das Exposé

Immobilien-Exposés stellen die erste Verbindung zu potenziellen Käufern her und deren Gestaltung und Inhalt ist dementsprechend sehr wichtig. Zuerst einmal ist die Überschrift des Exposés entscheidend. Sie sollte kurz und knackig sein und wenn möglich hervorstechen, sodass Suchkunden auf die Anzeige aufmerksam werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein Online-Inserat, eine Zeitungsannonce oder einen Aushang in einem Schaufenster handelt.
Sobald Interesse geweckt wurde, ist auch der Inhalt des Exposés sehr wichtig.
Das Exposé sollte klar strukturiert aufgebaut sein und ausreichend Informationen über die Immobilie enthalten. Dazu gehören sämtliche Eckdaten wie die Größe, Lage und Ausstattung des Objekts. Auch vorhandene Mängel sollten in einem Exposé zu finden sein!
Von besonderer Bedeutung sind auch hochwertige Fotos, die die Vorzüge der Immobilie betonen. Dabei sind sowohl Aufnahmen von innen als auch von außen interessant für mögliche Kunden.

Zielgruppenspezifische Vermarktung

Je nach Immobilie, Preisklasse und Lage kann der Makler eine Zielgruppe festlegen und die Suche nach geeigneten Käufern darauf spezialisieren. Denn verschiedene Plattformen sprechen auch unterschiedliche Zielgruppen an. Durch eine solche Anpassung der Vermarktungsstrategie kann der Makler sich zum Beispiel dazu entschließen, das Exposé primär auf den klassischen Internetportalen zu verbreiten. Bei jüngeren Zielgruppen kann er ebenso mithilfe von Social Media die Verbreitung des Inserats fördern.
Vorteile eines Maklers sind hierbei, dass er erstens die Zielgruppen gut einschätzen kann und zweitens über ein umfangreiches Netzwerk verfügt, mithilfe dessen er schneller Interessenten finden kann. Er hat somit viele Optionen, die Immobilie zu präsentieren und zu vermarkten. Der Immobilienmakler entscheidet dabei selbst, auf welchem Weg er die Vermarktung durchführt. Als Profi kann er am besten einschätzen, welche Strategie am effektivsten ist und zu einem schnellen Verkaufserfolg führt. Der Makler trägt auch die gesamten Kosten, die bei der Vermarktung anfallen.

5. Suche nach dem passenden Käufer

Als nächster Schritt erfolgt die Suche nach einem geeigneten Käufer. Der Makler organisiert dabei Besichtigungstermine für Interessenten und führt diese ebenfalls durch.

Durch seine Fachkenntnis und Erfahrung präsentiert er die Immobilie von seinen besten Seiten und kann sämtliche Fragen zum Objekt beantworten. Ein guter Makler nimmt sich dabei Zeit für jeden einzelnen Kunden und vermeidet Gruppen- und Massenbesichtigungen soweit es geht. Dies ist zwar zeitaufwendiger für den Makler, erweckt bei potenziellen Käufern jedoch einen guten Eindruck. Außerdem können dadurch von beiden Seiten wichtige Fragen beantwortet werden und der Makler kann durch intensive Gespräche besser beurteilen, welche Kunden zur Immobilie passen.
Nach jedem Besichtigungsterminen oder neuen Kenntnissen informiert er den Verkäufer über den aktuellen Stand und stellt ihm gegebenenfalls potenzielle Käufer vor. Ist der passende Käufer gefunden, beginnt der Makler mit den Verkaufsverhandlungen und prüft die Bonität des Käufers.

6. Die Übertragung der Immobilie

Der Kaufvertrag

Sobald alle Formalitäten geklärt sind, der Kaufpreis feststeht und die Bonität des Käufers überprüft wurde, muss ein Kaufvertrag erstellt werden. Spätestens bei diesem Schritt kommt ein Notar zum Einsatz, der den Kaufvertrag ausarbeitet. Der Verkauf einer Immobilie muss immer notariell beurkundet werden. Der Notar dient als unparteiische Instanz und vermittelt zwischen den Parteien. Obwohl er meist vom Käufer bezahlt wird, muss er beide Parteien gleich behandeln und deren Fragen neutral beantworten.
Der Kaufvertrag enthält sowohl genaue Angaben über die Immobilie, die aus dem Grundbuch entnommen werden, sowie Angaben zum Verkäufer und Käufer. Der Verkaufspreis als auch der Übergabetermin sind weitere wichtige Angaben im Kaufvertrag.
Sollten Grundschulden auf dem Grundstück lasten, müssen diese ebenfalls im Kaufvertrag vermerkt werden.

Abwicklung des Verkaufs

Damit der Verkauf reibungslos ablaufen kann, treffen sich Käufer, Verkäufer und Notar meist vor dem eigentlichen Notartermin, um alle wichtigen Fragen zu klären. Auch bei diesem Gespräch ist ein Makler auf Wunsch anwesend und kann bei Unklarheiten nachhaken und den Eigentümer unterstützen.
Nach diesem Vorgespräch entwirft der Notar einen sogenannten Kaufvertragsentwurf. Beide Parteien haben nun zwei Wochen Zeit um den Vertrag zu überprüfen, bis der eigentliche Notartermin und die Übertragung der Immobilie stattfinden können.
Bei der Beurkundung und Vertragsunterzeichnung wird zunächst der Kaufvertrag vom Notar vorgelesen. Auch hierbei können immer noch Fragen gestellt werden. Sollte es bis zu diesem Schritt keine Fragen mehr geben, wird der Vertrag von beiden Seiten unterzeichnet.
Der Notar benötigt nun sämtliche Unterlagen über die Immobilie, die er vom Makler erhält. Mithilfe der Dokumente kümmert er sich nun um den Grundbucheintrag, der geändert werden muss und den Eigentümerwechsel erst rechtlich gültig macht.
Lastende Grundschulden werden dabei gelöscht oder in manchen Fällen auch übertragen, je nach Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien. Es kann nach Unterzeichnung des Kaufvertrags noch eine Weile dauern, bis der Eintrag im Grundbuch geändert wird, die Übergabe des Hauses oder der Wohnung erfolgt meistens schon vorher.

7. Zahlung der Maklerprovision

Die Maklerprovision wird im Maklervertrag festgelegt. Hier wird sowohl die Höhe der Provision, die Fälligkeit als auch die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer festgehalten.
Die Höhe der Maklerprovision ist von mehreren Faktoren abhängig. Zuerst einmal richtet sie sich nach der Höhe des Verkaufspreises. In den meisten Fällen liegt sie zwischen drei bis sieben Prozent des Verkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Wie hoch die Provision im Einzelfall ist, hängt vor allem vom Standort der Immobilie ab. In den verschiedenen Bundesländern existieren marktübliche Regelungen zur Höhe der Maklerprovision, die sich mit der neuen gesetzlichen Regelung vom Dezember 2020 vermutlich noch verändern werden.

Wenn nicht anders vereinbart, ist die Maklerprovision nur dann fällig, wenn es zu einer erfolgreichen Vermarktung durch den Makler kommt. Kommt kein Verkauf zustande, hat der Eigentümer das Recht, die Provision zu behalten.

8. Schlüsselübergabe

Als letzter Schritt im Verkaufsprozess erfolgt die Übergabe der Immobilie. Diesen Schritt übernimmt ein Immobilienmakler ebenfalls, doch natürlich kann der Verkäufer auch anwesend sein.
Wichtig ist, dass die Übergabe genau dokumentiert wird und ein schriftliches Übergabeprotokoll angelegt wird. So kann vermieden werden, dass der Käufer nach Übergabe der Immobilie Forderungen stellt oder Kosten für die Behebung von Mängeln verlangt. Grundsätzlich sollte jedes Übergabeprotokoll Angaben zu dem Käufer und Verkäufer enthalten. Ebenso sollten das Übergabedatum sowie die Anschrift der Immobilie dokumentiert werden. Zudem erfolgt bei der Übergabe die Aushändigung sämtlicher Dokumente, die sich noch im Besitz des Verkäufers (oder mittlerweile des Maklers) befinden. Dazu gehören zum Beispiel Bauzeichnungen und der Energieausweis aber auch wichtige Unterlagen für die Heiz- und Wasserversorgung der Immobilie werden übergeben.
Zusätzlich ist es wichtig, dass jeder einzelne Raum der Immobilie gemeinsam besichtigt wird, vorhandende Mängel oder Schäden im Übergabeprotokoll notiert werden und der Makler den Käufer über sämtliche Anschlüsse informiert.
Für die Schlüsselübergabe müssen alle Schlüssel des Objekts an den Käufer abgegeben werden, dazu gehören auch Schlüssel für die einzelnen Zimmer oder Garagen. Die Menge der Schlüssel sowie deren Nutzung müssen ebenfalls im Übergabeprotokoll angegeben werden. Wichtig sind außerdem die Ablesung sämtlicher Zählerstände und die gemeinsame Überprüfung aller Geräte, die sich im Haus befinden.
Nach der Übergabe ist der Verkäufer nicht mehr haftbar für Mängel, die nachträglich entdeckt werden, dementsprechend ist die Übergabe und deren genaue Dokumentation für beide Seiten sehr wichtig. Der Makler weiß genau, worauf er dabei achten muss und welche Informationen unbedingt im Übergabeprotokoll festgehalten werden müssen.

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