Der Notar und die Unterzeichnung des Kaufvertrags

Der Notar und die Unterzeichnung des Kaufvertrags

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Eine entscheidende Rolle im Laufe eines jeden Verkaufsprozesses von Häusern und Eigentumswohnungen spielt der Notar. Bei jedem Hausverkauf ist der Notar Pflicht und seine Beurkundung ist für jeden wirksamen Immobilienverkauf gesetzlich vorgeschrieben. Das Eingreifen des Notars erfolgt, nachdem ein passender Käufer für die Immobilie gefunden worden ist und der eigentliche Verkaufsprozess beginnen kann. Der Notar übernimmt mehrere Aufgaben und dient hauptsächlich der Vermittlung zwischen Verkäufer und Käufer. Zu seinen wichtigsten Aufgaben gehören das Verfassen des Kaufvertrags und dessen Beurkundung.

Die Rolle des Notars

Ein Notar arbeitet unabhängig und unparteiisch und vertritt dementsprechend nicht die Interessen von Käufer oder Verkäufer, sondern handelt neutral und auf gesetzlicher Basis. Er ist dazu verpflichtet, beide Parteien gleich zu behandeln und darf in keiner Situation zugunsten einer der Parteien handeln. Der Notar erfüllt eine beratende Funktion, bei der er die Abwicklung des Verkaufs begleiten und diese erfolgreich und sicher gestalten soll. Währenddessen ist er zur Verschwiegenheit verpflichtet und muss sämtliche Informationen vertraulich behandeln.

Die Aufgaben des Notars

Die Aufgaben des Notars sind in der Bundesnotarordnung festgelegt. Dazu gehören mitunter das Entwerfen von Verträgen, sowie die Betreuung und Beratung in rechtlichen Situationen. Der Notar ist außerdem für Beurkundungen zuständig und dient dazu, beim Immobilienverkauf beide Seiten über mögliche Risiken und Rechte aufzuklären. Ein Notar kümmert sich zudem um Dokumente beziehungsweise Genehmigungen, die benötigt und beschafft werden müssen. So ist zum Beispiel nur ein Notar dazu berechtigt, eine Änderung im Grundbuch und damit einen offiziellen Eigentümerwechsel bei Immobilien zu beantragen. Diese Beantragung geschieht erst nach einer erfolgreichen Unterzeichnung des Kaufvertrags und es kann in der Regel noch einige Zeit in Anspruch nehmen, bis der Grundbucheintrag letztendlich geändert wird und die Immobilie an den Käufer übertragen wird.

Kosten für einen Notar

Die Kosten für einen Notar sind ebenfalls gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar ist nicht dazu berechtigt, eine höhere oder geringere Vergütung zu verlangen als die gesetzlich normierte. In Deutschland sind daher die Gebühren für Notare überall gleich hoch. Die Gebühren richten sich ausschließlich nach der Art und dem Ausmaß des Geschäfts, so kann zum Beispiel der Verkaufspreis eine Rolle spielen und die Höhe der Gebühren beeinflussen. In der Regel werden die Kosten für den Notar vom Käufer übernommen. Das kann jedoch zwischen Verkäufer und Käufer verhandelt werden und sollte ebenfalls im Kaufvertrag dokumentiert werden.

Kaufvertragsentwurf beim Immobilienverkauf

Der Kaufvertragsentwurf wird vom Notar angefertigt und stellt eine erste Version des Kaufvertrags dar, an dem in den meisten Fällen noch Änderungen und Berichtigungen vorgenommen werden. Der Notar sendet den Entwurf an beide Vertragsparteien, die dann 14 Tage lang Zeit haben, den Vertrag zu überprüfen und diesen mit ihrem Anwalt durchzugehen. Diese Frist dient außerdem dazu, alles noch einmal zu überdenken und sich über Konsequenzen und Auswirkungen des Geschäfts bewusst zu werden.

Inhalt des Kaufvertragsentwurfs

Jeder Kaufvertrag sollte verschiedene Pflichtangaben enthalten, auch wenn die Gestaltung des Vertrags grundsätzlich den beiden Parteien überlassen ist. Der Vertrag sollte auf jeden Fall die wesentlichen persönlichen Angaben und Kontaktdaten von Immobilienkäufer und -verkäufer enthalten. Zudem sollte mit Hilfe verschiedener Dokumente, wie zum Beispiel den Informationen im Grundbuch, das Verkaufsobjekt genau erfasst und beschrieben werden. Auch eventuelles Zubehör sollte im Kaufvertrag gelistet werden. Dieses sollte wenn möglich immer getrennt aufgeführt werden, sodass es sich vom Kaufpreis differenzieren lässt, damit es bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer nicht mit einbezogen wird. Eine gut strukturierte Auflistung hilft außerdem dabei, die Zusammensetzung der Kosten nachvollziehen zu können.
Natürlich sind auch Angaben wie der Kaufpreis wichtig, genauso wie Informationen darüber, wer die Maklerprovision bezahlt, falls die Vermarktung mithilfe eines Maklers stattgefunden hat. Des Weiteren sollten bestehende Belastungen, die noch auf der Immobilie ruhen, genannt werden. Der Anhang wichtiger Dokumente und der Einbezug von Daten aus dem Energieausweis oder dem Grundbuch sollten ebenfalls dokumentiert werden. Sämtliche Vereinbarungen, die zwischen Käufer und Verkäufer getroffen wurden, bestehende Mängel an der Immobilie, Besonderheiten und sämtliche weitere Punkte sollten schriftlich festgelegt werden, damit später auftretende Unklarheiten vermieden werden können. Durch einen gut aufgebauten Kaufvertrag schützen sich letztendlich Käufer als auch Verkäufer.

Die genaue Überprüfung des Kaufvertragsentwurfes

Sobald ein Käufer den Kaufvertragsentwurf erhält, sollte er deshalb die gesamten Angaben überprüfen, sowohl in Bezug auf den Inhalt als auch auf mögliche Tippfehler. Selbst das kleinste Detail kann bei Verträgen eine Rolle spielen, daher sollten Käufer und auch Verkäufer wirklich alles genau überprüfen, bevor sie unterschreiben. Bei einem Immobilienverkauf geht es schließlich um eine hohe Summe Geld und er sollte deshalb stets wohl überlegt sein. Die Vorbereitung auf den Beurkundungstermin ist wichtig, damit zum einen offene Fragen geklärt werden können und zum anderen der Inhalt des Vertrags bekannt ist.
Sollten während des Beurkundungstermin Zweifel aufkommen oder aufgrund eines Punktes immer noch Unzufriedenheit vorherrschen, sind weder Käufer noch Verkäufer dazu verpflichtet, den Vertrag an diesem Tag zu unterschreiben. Generell sollte ein Verkaufsvertrag niemals unterschrieben werden, wenn man sich seiner Sache nicht sicher ist oder noch Bedenkzeit benötigt. In den meisten Fällen lohnt es sich dann, lieber noch einmal über das Geschäft nachzudenken.

(Weitere Informationen in Bezug auf den Kaufvertrag können hier nachgelesen werden.)

Der Beurkundungstermin und die Unterzeichnung des Kaufvertrags

Bei dem Beurkundungstermin wird der Vertrag vom Notar laut vorgelesen. Dabei können diverse Fragen oder bestehende Unklarheiten immer noch geklärt werden.  Änderungen können durchaus noch vorgenommen werden, solange beide Parteien diesen zustimmen. Bei diesen Änderungen kann es sich sowohl um inhaltliche als auch um formelle Veränderungen oder Erläuterungen handeln.
Die Änderungen werden vom Notar handschriftlich auf dem Vertrag vermerkt. Im Laufe des Beurkundungstermins erläutert der Notar außerdem sämtliche rechtliche Aspekte, die mit dem Verkauf beziehungsweise dem Vertrag in Zusammenhang stehen und beantwortet anfallende Fragen von Käufer und Verkäufer. Dabei sollten Sie sich jedoch über die Tatsache bewusst sein, dass der Notar bei der Beantwortung jeglicher Fragen neutral bleiben muss. Das bedeutet, dass er durch Beantwortung seiner Frage nicht bewirken darf, dass Verkäufer oder Käufer schlechter gestellt werden. Bei gewissen Fragen sollte somit nicht der Notar gefragt werden, sondern vorher Absprache mit dem Anwalt oder Makler gehalten werden.

Rechtzeitig alle Finanzierungsfragen klären

Für Käufer ist es wichtig, dass vor dem Beurkundungstermin bereits sämtliche finanzielle Aspekte geklärt worden sind. So muss zum Beispiel eine bestehende Grundschuld gelöscht werden oder an den neuen Käufer übertragen werden, wenn dies so besprochen wurde. Die häufigste Option besteht jedoch darin, dass ein neues Darlehen vom Käufer aufgenommen wird. Dieses muss nun ebenfalls durch den Notar beglaubigt werden und die Grundschuld muss im Grundbuch eingetragen werden. Der Termin für diese Beglaubigung muss entweder vor der Beurkundung des Kaufvertrags oder am Anfang des Beurkundungstermins stattfinden. Sollte sich für letzteres entschieden werden, muss darauf geachtet werden, dass bereits alle notwendigen Dokumente und Unterschriften der Bank vorgelegt werden können, ansonsten verzögert sich der Verkaufsprozess.

Der Kaufvertrag unter Dach und Fach

Wenn keine offenen Fragen mehr bestehen und alle Punkte geklärt worden sind, kann anschließend die Unterzeichnung des Vertrags erfolgen. Danach sind keine Veränderungen am Wortlaut des Kaufvertrags mehr möglich. Das originale Dokument behält der Notar – Käufer und Verkäufer erhalten Kopien. Das Grundbuchamt, das Finanzamt sowie die Gemeinde und ein eventuell mitwirkender Makler erhalten ebenfalls eine Kopie des Vertrags.
 

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