Die Zahlung des Kaufpreises
Die Kaufpreisabwicklung mit Notaranderkonto
Die Kaufpreisabwicklung erfolgt in einigen Fällen, jedoch nicht zwingendermaßen, über ein sogenanntes Notaranderkonto. Bei einem Notaranderkonto handelt es sich um eine spezielle Form des Treuhandkontos. Das Konto wird im Namen des Notars geführt, der den Verkaufsprozess begleitet. Es dient jedoch den Zwecken von Käufer und Verkäufer und soll insgesamt einen sicheren Verkauf unterstützen. Der Käufer überweist den Kaufpreis zuerst auf das Notaranderkonto. Der Notar informiert den Verkäufer, sobald er die Zahlung vom Käufer erhalten hat; er leitet den Betrag allerdings erst an den Verkäufer weiter, nachdem die Grundbuchänderung stattgefunden hat.
Das bedeutet, wenn die Kaufpreisabwicklung über ein Notaranderkonto gehandhabt wird, erhält der Verkäufer erst weitaus später den Kaufpreis als normalerweise üblich. Erst wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden ist, wird der Kaufpreis an den Verkäufer überwiesen. So kann vermieden werden, dass eine der Parteien im letzten Moment seinen Verpflichtungen nicht nachgeht. Der Verkäufer muss dann schriftlich bestätigen, dass er den Kaufpreis erhalten hat. Durch das Konto und das Eingreifen des neutralen Notars kommt es somit zu einer Absicherung des Leistungsaustausches, was für beide Vertragsparteien Vorteile erbringt.
Für das Erstellen eines solchen Kontos entstehen zusätzliche Gebühren, die normalerweise der Käufer tragen muss. Jedoch muss betont werden, dass die Abwicklung über ein solches Konto meist nur dann erfolgt, wenn befürchtet wird, es könnte Probleme bei der Kaufpreiszahlung geben. Wie bereits gesagt, kann die Kaufpreisabwicklung über solch ein Konto erfolgen, muss sie aber nicht.
Die Direktzahlung des Kaufpreises
Es gibt durchaus Alternativen, wie zum Beispiel die Durchführung einer Direktzahlung, die mithilfe einer Bankbürgschaft des Käufers abgesichert werden kann. Entscheiden sich Verkäufer und Käufer dazu, auf ein Notaranderkonto zu verzichten und wählen eine Direktzahlung, muss der Käufer den Kaufpreis bezahlen, sobald er eine Fälligkeitsmitteilung vom Notar erhält. Hierbei kann es also durchaus dazu kommen, dass der Verkäufer bereits den Kaufpreis erhält, bevor der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden ist. An dieser Stelle wäre dann zum Beispiel eine Auflassungsvormerkung im Kaufvertrag angebracht. In der Regel stellt der Notar sicher, dass der Kaufpreis erst dann fällig wird, wenn die Auflassung vorgemerkt ist und alle Belastungen des Grundstücks aus dem Grundbuch gelöscht wurden. Auf diese Weise wird die Vorleistung des Käufers – die Zahlung des Kaufpreises – abgesichert.
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung ist eine vertragliche Abmachung, die im Grundbuch vermerkt wird. Der Begriff „Auflassung“ bezeichnet die Einigung über den Kauf der Immobilie, die vom Notar beurkundet wird. Dies wird im Grundbuch vermerkt, wobei es sich nicht um die eigentliche Übertragung des Eigentums handelt. Die Auflassungsvormerkung kündigt den Eigentumsübergang nur an. Dabei handelt es sich um eine freiwillige Vormerkung im Grundbuch, die der Absicherung des Käufers dienen soll und die der Zustimmung des Verkäufers unterliegt. In der Praxis wird sie quasi bei jedem Hausverkauf angewandt und ist mittlerweile Bestandteil sämtlicher Immobilienverträge. Sie dient vor allem dem Käufer, der dadurch die Zusicherung erhält, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an eine weitere Person verkauft. Denn die rechtliche Konsequenz einer Auflassungsvormerkung besteht darin, dass weitere Belastungen oder gar Verkäufe der Immobilie unwirksam sind (vgl. § 883 BGB). Dadurch ist es dem Verkäufer unmöglich, das Haus auf einen anderen Interessenten zu übertragen oder etwa eine weitere Hypothek auf das Grundstück aufzunehmen.
Die Auflassungsvormerkung kann dann als Sicherungsmittel eingesetzt werden, wenn der Käufer beispielsweise den Kaufpreis schon bezahlen soll, aber feststeht, dass die Eintragung in das Grundbuch erst einige Zeit später erfolgen kann. Dies ist in der Praxisregelmäßig der Fall, da die Eintragung im Grundbuch erst mit dem Erhalt der Unbedenklichkeitserklärung vom Finanzamt möglich ist und die Grundbuchämter außerdem einige Wochen oder sogar Monate benötigen, um den Änderungsantrag zu bearbeiten. Genau deshalb wird die Auflassungsvormerkung so häufig angewandt.
Hausverkauf-Übergabe
Übergabeprotokoll und Übergabe von Dokumenten
Nachdem die Bezahlung der Immobilie erfolgreich abgeschlossen ist, kann die offizielle Übergabe der Immobilie erfolgen. Dabei sollten sowohl Käufer als auch Verkäufer auf bestimmte Aspekte achten.
Generell empfiehlt es sich bei der Übergabe ein Übergabeprotokoll anzulegen, das unterzeichnet und später für beide Seiten kopiert werden sollte.
Das Übergabeprotokoll enthält sowohl Informationen über den Zustand der Immobilie als auch aktuelle Zählerstände von Strom und Wasser und dient somit der Dokumentation. Falls nach der Übergabe noch Mängel entdeckt werden sollten und diese nicht im Übergabeprotokoll vermerkt worden sind, haftet nicht mehr der Verkäufer für diese Mängel. Für beide Seiten ist das Übergabeprotokoll somit eine Absicherung, es sollte deshalb aber auch sehr aufmerksam und ausführlich erstellt werden.
Bei der Übergabe werden ebenfalls sämtliche Unterlagen an den Käufer ausgehändigt. Dazu gehören zum Beispiel der Energieausweis, Dokumente über Heizungsanlagen und weitere vorliegende Unterlagen und Verträge, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen.
Welche Voraussetzungen müssen vor der Übergabe noch gegeben sein?
Bis zum Zeitpunkt der Übergabe sollten verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein. Zum einen müssen sämtliche Belastungen, die noch auf der Immobilie ruhen, gelöscht werden. Dazu gehören Hypotheken, Grundschulden oder andere finanzielle Lasten. Diese sind stets im Grundbuch vermerkt. Nach der Löschung wird somit der Grundbucheintrag aktualisiert und gegebenenfalls eine neue Grundschuld durch den neuen Käufer eingetragen. Zum anderen sollte die Zahlung des Kaufpreises erfolgt sein und die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen worden sein. In der Regel achtet der Notar darauf, dass rechtzeitig alle Lasten gelöscht werden und alle für die Grundbuchänderung notwendigen Genehmigungen und Anträge vorliegen.
Wichtig zu betonen ist, dass die Grundbuchänderung den wichtigsten Schritt im ganzen Verkaufsprozess darstellt. Ohne diesen offiziellen Eigentümerwechsel ist der Verkauf nicht rechtlich gültig, auch wenn ein Kaufvertrag von beiden Seiten unterzeichnet wurde und eine Kaufpreiszahlung stattgefunden hat. Dies ist auch bei der Übergabe wichtig zu wissen, da diese schon vor dem Grundbucheintrag stattfinden kann. Theoretisch gesehen ist der Verkäufer immer noch der eingetragene Eigentümer der Immobilie. Dies sollten beide Seiten im Hinterkopf behalten.
Wann sollte die Schlüsselübergabe stattfinden?
Mit der Schlüsselübergabe beim Übergabetermin wird dem Käufer der Besitz am Haus verschafft. Es handelt sich hier nicht um das Eigentum am Haus, sondern um die tatsächliche Sachherrschaft über die Immobilie. Die Schlüsselübergabe sollte immer erst nach der Zahlung des Kaufpreises erfolgen, allerdings ist es durchaus möglich, dass sie vor der Eintragung ins Grundbuch erfolgt. Dies kann jedoch individuell zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart werden.
Das Warten bis nach der Zahlung des Kaufpreises ist besonders deshalb wichtig, weil der Käufer zum einen die Immobilie schon bewohnen, aber auch verändern könnte, ohne dass er sie bezahlt hat. Dadurch könnte er zum Beispiel Änderungen an der Immobilie vornehmen oder mit Renovierungsarbeiten beginnen, aber auch etwas beschädigen, um anschließend herauszufinden, dass der Kaufpreis und womöglich auch die Baumaßnahmen nicht gezahlt werden können. Dies wäre natürlich äußerst ärgerlich für den Verkäufer, weshalb eine frühzeitige Übergabe nach Möglichkeit vermieden werden sollte.
Was ist der Lasten- und Gefahrübergang?
Mit der Übergabe des Hauses ist ein Nutzenwechsel verbunden: Nun darf der Käufer das Haus allein nutzen, der Verkäufer jedoch nicht mehr. Gleichzeitig gehen jedoch auch die Lasten der Immobilie auf den Käufer über. Das bedeutet, dass er nun sämtliche Kosten tragen muss, wie etwa die Grundsteuer, Abwassergebühren oder die Kosten für den Verbrauch von Frischwasser.
Desweiteren gibt es einen Gefahrübergang, wodurch der Käufer als Besitzer das Risiko für Zerstörungen oder Schäden am Haus trägt. Der Verkäufer haftet also für nach dem Besitzübergang eintretende Schäden nicht mehr. Außerdem hat der Käufer als neuer Immobilienbesitzer die Verkehrssicherungspflicht, ist also dafür verantwortlich, dass niemand auf seinem Grundstück zu Schaden kommt. Dazu gehört die Sicherung des Gehweges im Winter oder Vorkehrungen gegen herabfallende Äste oder Bäume.
Die Grundbuchänderung
Die Grundbuchänderung folgt, zeitlich gesehen als letzter Schritt nach der Schlüsselübergabe. Verkäufer und Käufer müssen sich diesbezüglich nach der Schlüsselübergabe jedoch um nichts mehr kümmern, denn die Grundbuchänderung ist ein rein formeller Schritt. Die Änderung im Grundbuch ist jedoch äußerst wichtig, denn erst dadurch wird der Käufer gesetzlich als neuer Eigentümer der Immobilie angesehen. Damit die Grundbuchänderung letztendlich stattfinden kann, muss durch das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt werden, die die Zahlung der Grunderwerbsteuer bestätigt. Diese muss in der Regel vom Käufer gezahlt werden, und richtet sich in ihrer Höhe nach dem Kaufpreis.
Die eigentliche Änderung im Grundbuch kann deshalb selbst nach der Zahlung des Kaufpreises noch eine Weile in Anspruch nehmen. Da beide Vertragsparteien jedoch ihre Pflichten soweit erfüllt haben und der Verkäufer durch die erfolgte Zahlung des Kaufpreises auf der sicheren Seite ist, erfolgt die Übergabe in der Praxis häufig schon vor der Grundbuchänderung. Dies liegt unter anderem daran, dass es meist im Interesse beider steht, die Übergabe und den Verkaufsprozess möglichst schnell abzuschließen und da für beide Seiten keine Bedenken mehr bestehen, spricht nichts dagegen die Übergabe vorzuziehen.