Um was für ein Haus geht es?
Ganz wichtig ist es, bei möglichen Gewährleistungsansprüchen zwischen neu erbauten Objekten und „gebrauchten“ Immobilien zu unterscheiden: Wurde der Bau von den künftigen Eigentümern in Auftrag gegeben, dann findet meist das Werkvertragsrecht Anwendung und es handelt sich nicht um einen Immobilienkaufvertrag. Bestehen hier Mängel, dann gibt es in der Regel sehr eindeutige vertragliche Vereinbarungen und gesetzliche Vorschriften. Auch wenn ein neues Haus direkt vom Bauträger gekauft wird, dann sollte die Mängelhaftung natürlich vertraglich geregelt werden. Sollten nach Fertigstellung des Hauses Mängel auftreten, dann sind diese eindeutig von der Baufirma verursacht worden.
Bei älteren Gebäuden wird die Haftung für Mängel hingegen zu einer schwierigen Angelegenheit: Hier kommt es darauf an, ob der Mangel vor dem Kauf sichtbar war oder ob der Verkäufer davon wusste. Da diese Umstände bei Bestandsimmobilien nur schwer nachzuweisen sind, es aber bei der Behebung von Schäden schnell um hohe Sanierungskosten gehen kann, sorgen Mängel nach dem Immobilienverkauf häufig für Streit. Dieser wird nicht selten vor Gericht ausgetragen, weshalb eine umfangreiche Rechtsprechung zu diesem Thema existiert.
Bei Bestandsimmobilien kommt hinzu, dass ein Ausschluss der Gewährleistung im Kaufvertrag üblich ist. Das bedeutet, dass der Käufer auf seine gesetzlichen Rechte bei einem Mangel verzichtet. Im Kaufvertrag heißt es dann zum Beispiel: „Eine Gewährleistung für Mängel wird nicht übernommen.“ oder „Das Haus wird gekauft wie gesehen.“. Solche Gewährleistungsausschlüsse sind üblich, weil bei älteren Gebäuden Schäden in der Bausubstanz nicht ohne weiteres von außen erkannt werden können. Es erscheint daher unverhältnismäßig, dass ein Verkäufer dafür haften soll, dass die Immobilie in keinem perfekten Zustand ist.
Was für Mängel an Immobilien gibt es?
Gesetzlich regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die Mängelhaftung, nicht nur für Immobilien. Die §§ 434 ff. BGB gelten für alle Kaufverträge und schreiben vor, in welchem Zustand eine Sache beim Verkauf übergeben werden muss, sowie welche Rechte der Käufer bei Mängeln hat. Man unterscheidet dabei zwischen offenen und versteckten Mängeln, sowie zwischen Sach- und Rechtsmängeln.
Offene und versteckte Mängel
Wenn offene Mängel an einem Haus vorliegen, bedeutet das, die Schäden sind für Verkäufer als auch Käufer ohne Weiteres erkennbar. Sie sind also von außen sichtbar, wie z.B. Löcher im Dach oder sanierungsbedürftige Fenster.
Bei versteckten Mängeln handelt es sich hingegen um Schäden an der Immobilie, die weder für den Verkäufer, den Käufer, noch eine dritte Person sofort erkennbar sind. Sie werden meist nur durch den Betrieb der Immobilie oder durch die Begutachtung eines Sachverständigen bekannt, etwa wenn bei Gebrauch der sanitären Anlagen plötzlich Wasser austritt, weil die Rohre durchgerostet sind. Auch ein Feuchtigkeitsschaden, der an den Wänden nicht sichtbar ist oder Hausschwamm können versteckte Mängel darstellen.
Muss das Haus beim Verkauf mangelfrei übergeben werden?
Grundsätzlich ist ein Verkäufer gesetzlich verpflichtet, das Verkaufsobjekt mangelfrei zu übergeben. Das ist jedoch bei Bestandsimmobilien nicht immer möglich, da sich die Bauwerke im Laufe der Zeit abnutzen. Es muss allerdings ohne Schaden und in einem altersgerechtem Zustand sein, damit es als mangelfrei gilt. Viele Mängel sind jedoch anfänglich nicht erkennbar und können auch erst nach dem erfolgreichen Verkauf bekannt werden. Der Verkäufer geht somit ein hohes finanzielles Risiko ein, wenn er das Haus mangelfrei übergeben soll, denn in den Folgejahren könnte der Käufer zahlreiche Reparaturkosten von ihm verlangen – und das obwohl das Haus dem Verkäufer gar nicht mehr gehört! Sowohl offene als auch versteckte Mängel können aber durch eine vertragliche Vereinbarung im Kaufvertrag von der Gewährleistung ausgeschlossen werden. Damit diese Klausel wirksam ist, muss der Verkäufer auch wirklich nichts von den versteckten Mängeln gewusst haben. Soll der Käufer auch auf seine Gewährleistungsrechte bei versteckten Mängeln verzichten, muss dies ausdrücklich festgehalten werden. Denn die Standard-Formulierungen „gekauft wie gesehen“ umfassen nur Mängel, die bei einer Besichtigung auch erkennbar waren. Für alle Schäden, die dem Käufer bekannt waren, haftet der Verkäufer somit nicht!
Sach- und Rechtsmängel
Nicht nur Schäden an der Bausubstanz können einen Mangel darstellen: Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet zwischen Sach- und Rechtsmängeln. Während erstere vorliegen, wenn sich das Haus nicht für seine gewöhnliche Verwendung eignet oder die bei vergleichbaren Objekten übliche Beschaffenheit aufweist (§ 434 BGB), also z.B. nicht bewohnbar ist, handelt es sich bei Rechtsmängeln um Rechte dritter Personen an der Immobilie (§ 435 BGB). Dies kann z.B. eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld oder ein Wegerecht sein, aber auch ein Miet- oder Pachtverhältnis kann einen Rechtsmangel darstellen. Sachmängel sind hingegen Schäden durch Feuchtigkeit, ein undichtes Dach, eine fehlerhafte Außenabdichtung oder andere Schäden am Haus.
Die Klausel zur Begrenzung der Mängelhaftung im Kaufvertrag gilt grundsätzlich nur für Sachmängel und nicht für Rechtsmängel. Hier gilt, dass der Käufer rechtliche Belastungen des Vorbesitzers im Kaufvertrag übernehmen kann. Möchte er dies nicht, dann muss der Verkäufer die Rechtsmängel beseitigen, etwa indem er eine Grundschuld mit Zustimmung seiner Bank aus dem Grundbuch löschen lässt. Tut er dies nicht, dann kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten.
Für welche Mängel haftet der Verkäufer?
Die Haftung für versteckte Mängel wird üblicherweise im Kaufvertrag ausgeschlossen. Ist das nicht der Fall, so kann es sein, dass der Verkäufer für die Behebung eines Schadens zahlen muss, von dem er selbst gar nichts wusste. Daher ist die vertragliche Regelung der Mängelhaftung von großer Bedeutung. Damit Sie in dieser Hinsicht alles richtig machen, sollten Sie sich am besten von Ihrem Makler oder sogar einem Anwalt ihres Vertrauens beraten lassen.
Arglistig verschwiegene Mängel
Es gibt jedoch eine Situation, in der ein Hausverkäufer immer für einen Mangel haftet, nämlich dann, wenn er von dem Mangel wusste und ihn gegenüber dem Käufer verschwiegen hat. Ein solcher „arglistig verschwiegener Mangel“ liegt vor, wenn der Verkäufer außerdem davon ausgeht, dass der Käufer bei Kenntnis des Mangels von seiner Kaufabsicht Abstand nehmen würde (siehe z.B. das Urteil des BGH vom 12.11.2010, Az.: V ZR 181/09). Der Mangel wird also absichtlich verschwiegen, damit der Immobilienverkauf zustande kommt. Auch ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag hilft dann nicht weiter, denn dieser kommt bei arglistig verschwiegenen Mängeln nicht zur Anwendung.
Allerdings liegt in solchen Situationen die Beweislast beim Käufer, was bedeutet, dass dieser nachweisen muss, dass der Verkäufer von dem Mangel wusste. In den meisten Fällen ist es für den Käufer äußerst schwierig, diesen Nachweis zu erbringen. Der Verkäufer ist also relativ gut geschützt vor bloßen Unterstellungen. Gibt es hingegen ein altes Gutachten zu dem Mangel oder kann ein Bausachverständiger plausibel darlegen, dass der Verkäufer davon gewusst haben musste, dann kann ein Gericht zugunsten des Käufers entscheiden. Hat ein Verkäufer etwa Feuchtigkeitsschäden wie Schimmel und Flecken übermalen lassen und auf Nachfrage des Käufers verneint, dann handelt es sich meist um einen arglistig verschwiegenen Mangel. Auch wenn ein Gutachter zu dem Schluss kommt, dass der Mangel schon seit längerer Zeit bestanden hat und der Eigentümer davon gewusst haben muss, etwa weil Heizung oder Sanitäranlagen nicht einwandfrei funktioniert haben, dann kann von Gerichten eine arglistige Täuschung angenommen werden.
In der Regel haften Verkäufer also nur für arglistig verschwiegene Mängel, vorausgesetzt, sie haben sich mit einem Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag abgesichert und keine Garantien für Mängelfreiheit ausgesprochen.
Wie genau haftet der Verkäufer?
Dass der Verkäufer für einen Mangel haftet, kann Verschiedenes bedeuten. Der Käufer hat dann grundsätzlich verschiedene Rechte, z.B. auf Nacherfüllung, Rücktritt oder Minderung des Kaufpreises. Welche Rechtsfolge ein Gewährleistungsanspruch nach sich zieht, hängt unter anderem davon ab, inwieweit der Mangel beseitigt werden kann. Das Recht auf Nacherfüllung bedeutet in diesem Zusammenhang, dass der Verkäufer den Mangel beseitigen muss. Ist dies nicht möglich, dann darf der Käufer vom Vertrag zurücktreten oder den Kaufpreis nachträglich mindern. Bei einer arglistigen Täuschung kann der Käufer den Kaufvertrag auch anfechten, was zur Folge hat, dass der Vertrag aufgehoben wird. Der Verkäufer muss dann den Kaufpreis zurückzahlen und erhält sein Haus vom Käufer zurück. Liegt eine Pflichtverletzung des Verkäufers vor, also etwa weil er seinen Informationspflichten nicht nachgekommen ist, dann kann der Käufer außerdem Schadensersatz verlangen. Diese Entschädigung kann nur verlangt werden, wenn der Käufer infolge des Mangels einen Schaden erlitten hat, also z.B. erst später in das Haus einziehen konnte.
Wann verjähren Mängelansprüche?
Die Mängelhaftung beim Hausverkauf gilt auch in zeitlicher Hinsicht nicht unbegrenzt. Gesetzlich vorgesehen ist, dass die Ansprüche des Käufers nach 5 Jahren verjähren (§ 438 Abs. 1 Nr. 2a BGB). Gerechnet wird hierbei ab dem Zeitpunkt der Übergabe des Hauses. Wurden die Vorschriften der „Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen“ (VOB/B) zum Bestandteil des Kaufvertrages erklärt oder gelten aus anderen Gründen, dann beträgt die Verjährungsfrist sogar nur 4 Jahre.
Dies gilt allerdings nur für Sachmängel. Die Fristen für Mängelansprüche bei Rechtsmängeln sind wesentlich länger, hier verjähren die Ansprüche erst nach 30 Jahren! Besondere Regelungen finden sich auch für die arglistige Täuschung. Hier beträgt die Verjährungsfrist zwar nur 3 Jahre – allerdings beginnt sie erst, wenn der neue Eigentümer von der Täuschung erfahren hat.
Wie lässt sich eine Rechtsstreitigkeit wegen Mängeln verhindern?
Die Mängelhaftung ist demnach sehr komplex und es liegt im Interesse beider Vertragsparteien, eine Auseinandersetzung beim Immobilienverkauf zu vermeiden. Es existieren einige Punkte, die der Verkäufer beachten kann, um Gewährleistungsforderungen nach dem Verkauf zu verhindern:
Aufklärung über Mängel
Um späteren Auseinandersetzungen vorzubeugen, sollten Eigentümer die Kaufinteressenten frühzeitig über alle bekannten Mängel informieren. Gerade für die Haftung bei arglistig verschwiegenen Mängeln, die nicht vertraglich ausgeschlossen werden kann, kommt es für Gerichte immer wieder darauf an, ob der Verkäufer verpflichtet war, über den Mangel zu informieren. Diese Beurteilung hängt von einer ganzen Reihe Faktoren ab, etwa der Art des Mangels. So besteht z.B. bei Hausschwamm immer eine Offenbarungspflicht. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte der Eigentümer also über alle bekannten Mängel aufklären. Ganz wichtig ist außerdem, dass der Käufer nicht über die Beschaffenheit des Bauwerkes angelogen werden darf. Denn dies ist rechtlich nicht geschützt und der Verkäufer haftet bei solchen arglistig verschwiegenen Mängeln in jedem Fall!
Wie weit die Verpflichtung zur Aufklärung reicht, hängt auch von der Beschaffenheit des Hauses ab. Im Zweifel sollten Sie sich hier durch seinen Immobilienmakler beraten lassen, der genau weiß, welche dem Verkäufer bekannte oder von ihm vermutete Mängel offengelegt werden müssen.
Klare Regelungen treffen
Die beste Prävention ist Offenheit: Nicht nur die bekannten Mängel sollten gegenüber dem Käufer kommuniziert werden, es sollte ebenfalls klargestellt werden, ob und wie der Verkäufer haften möchte. Hilfreich ist es auch, bei der Besichtigung ganz offen zu sagen, dass weitere versteckte Mängel nicht bekannt sind. Dann ist dem Käufer bewusst, dass im Nachhinein Schäden auftreten könnten und das Risiko dafür bei ihm selbst liegt.
Natürlich muss das Ganze auch vertraglich geregelt werden. Dafür sollte ein Gewährleistungsausschluss in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Damit der Gewährleistungsausschluss auch wirklich im individuellen Fall wirksam und nützlich ist, sollte die Klausel am besten mit einem Makler oder Anwalt besprochen werden. Denn die Standardformulierungen sind nicht für jede Situation passend und sollten auf den Einzelfall zugeschnitten werden.
Absichern mit einem Gutachten
Eine weitere Möglichkeit, um eine Mängelhaftung zu verhindern, ist die Beauftragung eines Sachverständigen. Dieser kann in einem Gutachten die Bausubstanz bewerten und erkennt auch Mängel, die für das bloße Auge nicht erkennbar sind, wie z.B. veraltete Rohrleitungen oder elektrische Leitungen. Durch das Gutachten sind Käufer und Verkäufer die Mängel an dem Haus bekannt – und somit kann auch nach dem Verkauf kein Streit aufkommen, wer für die Reparatur und Sanierung bezahlt.
Dennoch hat ein Baugutachten zwei erhebliche Nachteile: Zum einen verursacht das Honorar des Sachverständigen Zusatzkosten, die zunächst vom Verkäufer getragen werden müssen. Zum anderen können durch das Gutachten Mängel ans Licht kommen, durch die der Wert der Immobilie sinkt. Die Absicherung gegen Gewährleistungsansprüche des Käufers muss also mit Verlusten beim Kaufpreis bezahlt werden. Sie sollten sich daher als Verkäufer gut überlegen, ob Sie nicht auch mit einem Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag auf der sicheren Seite sind. Solange Sie von den Mängeln nichts wissen oder den Käufer anlügen, kann dieser genauso gut vor möglichen Forderungen des Käufers schützen.
Garantien für Beschaffenheit nur in Ausnahmen übernehmen
Der Verkäufer kann eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit des Hauses übernehmen, also z.B. versichern, dass kein Schimmel- oder Schädlingsbefall vorliegt. Wird diese Garantie in den Kaufvertrag aufgenommen, dann haftet der Verkäufer trotz Gewährleistungsausschluss (§ 444 BGB). Sollte der Käufer also Schimmel nachweisen können, dann kann er seine Gewährleistungsrecht ausüben, also etwa die Beseitigung des Schadens fordern oder unter Umständen sogar den Kaufpreis mindern.
Aus diesem Grund sollten Garantien vom Verkäufer nur in Ausnahmen ausgesprochen werden. Gerade bei Bestandsimmobilien kann der Käufer sich selten absolut sicher sein, was die Beschaffenheit von Bauteilen angeht. Mängel sind nicht immer von außen sichtbar und gerade bei Feuchtigkeitsschäden ist ihre Ursache nur schwer zu identifizieren.