Was sollte vor dem Verkauf geklärt werden?
Ein besonders wichtiger Schritt, der ganz am Anfang der Vorbereitung getätigt werden sollte, besteht darin, sich einen Überblick über die rechtliche Situation und die Eigentumsverhältnisse der Immobilie zu machen. Wer sich für die Beauftragung eines Maklers entschieden hat, der kann ihn mit der Sammlung der Informationen betrauen. Der erste Schritt hierbei ist der Blick in das Grundbuch. Es enthält zahlreiche Informationen und Daten über das Grundstück und die Immobilie. Es handelt sich dabei um ein öffentliches Register, das beim Amtsgericht einzusehen ist. Mittlerweile ist dies auch elektronisch möglich. Anhand des Grundbuchauszugs lassen sich ebenso Informationen über die rechtlichen Eigentümer und womöglich bestehende finanzielle Belastungen entnehmen. Bei einem Verkauf muss ein Eigentümerwechsel beim Grundbuchsamt beantragt werden, damit eine offizielle Übertragung gewährleistet werden kann.
Welche Eigentumsverhältnisse gelten bei meiner Immobilie?
Wer plant, seine Immobilie zu verkaufen, sollte sich zuerst über einige Aspekte bewusst werden, die sich auf die Eigentumsverhältnisse der Immobilie beziehen. Denn falls Belastungen des Grundstücks oder Rechte Dritter an der Immobilie bestehen, dann müssen diese entweder vor dem Verkauf aufgehoben oder aber dem Käufer gegenüber offen gelegt werden. Unter Umständen können die rechtlichen Verhältnisse auch zu einer Wertminderung führen. Gerade wenn andere Personen über Rechte am Haus verfügen, wie z.B. einem Wegerecht, einem Wohnrecht oder einem Vorkaufsrecht, dann wird die Immobilie weniger attraktiv für Käufer. Doch zuallererst muss geklärt werden, wer genau Eigentümer ist und zum Verkauf berechtigt.
Wer ist Eigentümer der Immobilie?
Eine Immobilie gehört rechtlich gesehen den Personen, die als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen sind. Das heißt, es kann durchaus der Fall sein, dass mehrere Personen Eigentümer einer Immobilie sind und somit allesamt Rechte und Ansprüche auf die Immobilie haben. Dies kann bei dem Verkauf eine große Rolle spielen, da dieser mit allen Eigentümern abgesprochen werden muss. Jeder Eigentümer hat außerdem das Recht auf einen Teil des Verkaufspreises und kann an der Art und Weise des Verkaufs mitbestimmen.
In den meisten Fällen handelt es sich bei Immobilien mit mehreren Eigentümern um Ehepartner. Hier bestehen somit meist keine weiteren Probleme, da alles rund um den Verkauf gemeinsam besprochen werden kann. Bei Scheidungsfällen wird es etwas komplizierter und es gibt verschiedene Möglichkeiten. Da theoretisch gesehen jedem der Partner jeweils die Hälfte der Immobilie zusteht, kann einer der Partner zum Beispiel den anderen auszahlen. Die Immobilie könnte auch gemeinsam verkauft werden und der Erlös danach fair aufgeteilt werden.
Bei Erbengemeinschaften gibt es ebenfalls mehrere Eigentümer. Je nachdem, wie viele Erben eingetragen sind, können diese natürliche unterschiedliche Vorstellungen und Pläne für den Verkauf beabsichtigen. Wichtig ist somit stets eine gründliche Absprache. Wenn Sie den Verkauf einer Immobilie planen, sich aber gleichzeitig darüber bewusst sind, dass Sie kein alleiniger Eigentümer ist, müssen Sie die Meinungen und Rechte der anderen stets in die Entscheidungen mit einbeziehen.
Natürlich müssen in folgedessen Kaufinteressenten ebenfalls darüber in Kenntnis gesetzt werden, dass es verschiedene Eigentümer gibt.
Rechte anderer Personen an der Immobilie
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die dritten Personen ein Recht an der Immobilie verschaffen. Diese Rechte sind zum Teil sehr weitreichend und schränken die Freiheit des Eigentümers im Umgang mit seiner Immobilie stark ein. Gerade für Kaufinteressenten, die ein Haus zur eigenen Nutzung suchen, stellen Wohn- und Nießbrauchrecht daher ein großes Hindernis dar. Letztendlich sollte deshalb bereits bei der Besichtigung stets der Grundbuchausweis vorgelegt werden können, anhand dessen sich die rechtlich eingetragenen Eigentümer der Immobilie und Rechte Dritter erkennen lassen. Eine andere Möglichkeit besteht darin, dem Kaufinteressenten eine Vollmacht zu erteilen, die ihm die Einsicht in das Dokument bei der Behörde ermöglicht.
Erbbaurecht
Ein weiterer Spezialfall entsteht, wenn ein Grundstück im Erbbaurecht übertragen wird. Dies führt dazu, dass das Grundstück und die Immobilie unterschiedliche Eigentümer aufweisen. Durch das Erbbaurecht wird einer Person das Recht erteilt, ein Gebäude auf einem Grundstück zu errichten, das sich nicht in ihrem Besitz befindet. Normalerweise ist das Erbbaurecht 99 Jahre lang gültig. Es wird stets im Grundbuch vermerkt und lässt sich sowohl vererben als auch auf andere Personen übertragen oder veräußern. Durch die rechtlichen Vorschriften des Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) wird zwar ein Rahmen gesetzt, die Details des Erbbaurechts können jedoch abgewandelt und ergänzt werden. Auf Wunsch beider Parteien können Sonderregelungen vereinbart werden und wenn beide Seiten zustimmen, lässt sich das Recht auf unbestimmte Zeit verlängern.
Ein bestehendes Erbbaurecht bringt sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich. Zum einen muss der Besitzer des Erbbaurechts die Summe für den Grundstückskauf nicht entrichten, sondern nur einen bestimmten Erbbauzins zahlen. Die Höhe des Zinses ist frei verhandelbar und stellt, da er regelmäßig gezahlt werden muss, eine Art Miete dar, die für das Grundstück gezahlt werden muss.
Der Grundstückseigentümer hat somit regelmäßige Einnahmen. Ein wichtiger Nachteil, der für ihn durch das Erbbaurecht entsteht, kommt bei einem geplanten Verkauf auf ihn zu. Grundstücke, die mit einem Erbbaurecht verbunden sind, lassen sich schlechter verkaufen und erzielen niedrigere Preise. Da es sich beim Erbbaurecht um ein grundstücksgleiches Recht handelt, kann es ebenfalls verkauft werden. Dafür ist allerdings die Zustimmung des Grundstückbesitzers notwendig.
Als Eigentümer eines Erbbaurechts sind die Rechte vor allem beim Verkauf dementsprechend eingeschränkt. Aufgrund all dieser Tatsachen findet das Erbbaurecht in der Realität nur eine geringe Anwendung bei Privatpersonen. Das Erbbaurecht wird jedoch durch verschiedene Städte und Gemeinden genutzt, um zum Beispiel Familien, finanziell schwächer gestellte Personen oder Vereine zu unterstützen.
Lebenslanges Wohnrecht
Es existiert eine weitere Sonderregelung, und zwar das lebenslange Wohnrecht. Dieses gestattet bestimmten Personen, die in das Grundbuch eingetragen sind, lebenslang einen Anspruch auf die Nutzung der Immobilie, obwohl sie nicht Eigentümer der Immobilie sind.
Dies kann bei Schenkungen der Fall sein und tritt zum Beispiel dann ein, wenn Eltern ihre Immobilie zu Lebzeiten an die eigenen Kinder verschenken und im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht erhalten. Das Wohnrecht gilt dann für die Eltern, auch wenn diese nicht mehr die offiziellen Eigentümer der Immobilie sind. Selbst wenn die Kinder sich dazu entscheiden die Immobilie zu verkaufen, bleibt das Recht bestehen, da es mit der Immobilie verbunden ist und im Grundbuch eingetragen bleibt. Auch wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommen sollte oder die Eigentümer der Immobilie anschließend über die Jahre mehrfach wechseln, behalten die eingetragenen Personen das Recht die Immobilie weiterhin zu bewohnen. Es kann grundsätzlich vereinbart werden, dass diese nur einen Teil der Immobilie bewohnen dürfen. Dann haben sie jedoch trotzdem das Recht, Heizungsanlagen, Warmwasser etc. mit zu nutzen. Gleichzeitig sind die eingetragenen Personen dazu verpflichtet, sich an Reparaturen und anfallenden Nebenkosten zu beteiligen.
Das Wohnrecht kann in einigen Fällen vom Finanzamt besteuert werden, wenn die Absicht besteht, durch die Übertragung oder Schenkung, Steuern wie die Erbschaftssteuer zu umgehen und Mietkosten zu vermeiden. Ob ein Wohnrecht besteht, ist äußerst wichtig, sowohl für die aktuellen Eigentümer, als auch für Kaufinteressenten. Eigentümer sollten somit stets über bestehende Rechte Dritter informiert sein und diese Informationen von Anfang an Interessenten weitergeben, damit diese über die Eigentumsverhältnisse Bescheid wissen.
Das Nießbrauchrecht
Hierbei handelt es sich um ein sogenanntes umfassendes Nutzungsrecht, das dem lebenslangen Wohnrecht sehr ähnlich ist bzw. sich sogar als Steigerung des Wohnrechts bezeichnen lässt. Während bei einem eingetragenen Wohnrecht zwar die Nutzung der Immobilie gestattet ist, besteht bei einem Nießbrauchrecht die Erlaubnis der eigenen Nutzung und zusätzlich das Recht, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Das Recht gilt ebenfalls lebenslang und ist zeitlich nicht befristet. Es lässt sich nicht weitervererben, muss stets im Grundbuch vermerkt werden und bei der Eintragung notariell beurkundet werden.
Häufig wird das Nießbrauchrecht von Eltern genutzt, die ihre Immobilie schon an ihre Kinder übertragen wollen, die Wohnung oder das Haus jedoch trotzdem noch mitbenutzen wollen. Nießbraucher sind allerdings auch in einigen Aspekten eingeschränkt. Sie dürfen die Immobilie nicht verkaufen oder sie finanziell belasten, denn diese Verfügungsgewalt ist in den Händen des Eigentümers.
Weitere Rechtsverhältnisse, die beim Verkauf beachtet werden müssen
Das Wegerecht
Das Wegerecht gestattet den Zutritt beziehungsweise die Mitbenutzung eines Grundstücks durch Fremde, meistens für Nachbarn. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn das Grundstück oder ein privater Weg als Durchgang oder Zufahrt genutzt werden muss, da es für ein anderes Gebäude oder Grundstück keinen separaten Zutritt gibt, weil es nicht an andere öffentliche Wege oder Straßen grenzt. Das Wegerecht kann leider häufig zu Streitigkeiten unter Nachbarn führen. Es gestattet ausschließlich eine „übliche Nutzung“ und sollte nicht unnötig ausgereizt werden. Einzelheiten sind vorab verhandelbar und sollten schriftlich im Vertrag festgehalten werden. Dazu gehören auch Punkte wie die Instandhaltung des Weges, eventuelle Streuung und Pflege im Winter und andere Details. In der Regel wird sich darauf geeinigt, dass diese Aufgaben vom „hinteren“ Bewohner getätigt werden, also von demjenigen, der das Grundstück mitbenutzt.
Es gibt verschiedene Formen des Wegerechts. Dieses kann sowohl auf privatrechtlicher als auch auf öffentlich-rechtlicher Basis begründet werden. Auf der privatrechtlichen Ebene unterscheidet man zusätzlich zwischen schuldrechtlichen Vereinbarungen und der Grunddienstbarkeit.
Diese Unterscheidung ist insofern wichtig, da es in Bezug auf den Eigentümerwechsel Unterschiede gibt. Für die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse ist somit nicht nur die Auskunft über ein gegebenenfalls bestehendes Wegerecht wichtig, sondern ebenso die Information, was für ein Vertrag geschlossen wurde.
Privatrechtliche Verträge
Wenn ein privatrechtlicher Vertrag in Form einer schuldrechtlichen Vereinbarung besteht, gilt dieser nur zwischen den Personen, die den Vertrag abgeschlossen haben. Das bedeutet, dass bei einem Eigentümerwechsel die Bedingungen des Wegerechts neu festgelegt werden müssen, da die Gültigkeit des Vertrags durch Wegzug einer Partei verfällt.
Liegt jedoch die Bestellung einer Grunddienstbarkeit vor, handelt es sich um ein im Grundbuch vermerktes Recht, das auch bei einem Eigentümerwechsel auf dem Grundstück lasten bleibt. Das bedeutet, dass unabhängig davon, in welchem der Grundstücke ein Wechsel stattfindet, die neuen Bewohner sich an die bestehenden Regeln halten müssen.
Für jeden Eigentümer, der den Verkauf seiner Immobilie plant, ist es dementsprechend äußerst wichtig, sich über solche bestehenden Rechte und Unterschiede bewusst zu sein, da diese Informationen für sämtliche Kaufinteressenten eine große Rolle spielen und deren Entscheidung beeinflussen können.
Öffentlich-rechtliche Baulast
Besteht ein Wegerecht als öffentlich rechtliche Baulast, gestattet diese nicht automatisch die Privatnutzung. Dieses Recht gilt nur in Bezug auf das Bauamt. Baulasten entstehen, wenn der Eigentümer eines Grundstücks gewisse Rechte überträgt, die dann ins das Baulastenverzeichnis eingetragen werden. Durch die Eintragung übernimmt der Eigentümer eine Verpflichtung, die auf einem öffentlichen Recht beruht. Die Inhalte einer solchen Verpflichtung können sehr unterschiedlich sein. Entscheidend ist jedoch, dass ein solcher Vertrag zwar freiwillig ist, jedoch nur noch von Seiten des Bauamts aufgelöst werden kann. Bei dem Verkauf des Grundstücks wird die Baulast an den neuen Käufer übertragen! Sollte somit ein solcher Vertrag bestehen, muss der Käufer darüber vorab informiert werden.
Notwegerecht
Ein Notwegerecht wird nur dann benötigt, wenn keine öffentlichen Zugänge zum Grundstück bestehen und der Eigentümer sein Grundstück ausschließlich betreten kann, wenn er ein anderes Grundstück überquert. In solchen Fällen muss eine Mitbenutzung geduldet werden, bis der Eigentümer eine eigene Zufahrt für sein Grundstück umsetzen kann. Als Ausgleich für die Mitbenutzung muss der Eigentümer normalerweise eine Entschädigung an den Nachbarn zahlen, dessen Grundstück er betritt.
Ein Notwegerecht kann auch übergangsweise zum Einsatz kommen, wenn es zum Beispiel zu Bauarbeiten kommt, die die Zufahrt zu einem Grundstück für einen bestimmten Zeitraum blockieren. Dann ist das Notwegerecht für einen befristeten Zeitraum gültig. Sollte es diesbezüglich zu Streitigkeiten kommen, kann das Gericht darüber entscheiden, welcher Teil des Grundstücks genutzt werden darf und wie hoch die Entschädigungen sind, die gezahlt werden müssen. Die Höhe der Entschädigungen wird anhand der Nachteile festgemacht, die für den Nachbarn entstehen. Das Gericht kann sich somit ebenfalls dazu entschließen, keine Entschädigung festzulegen, wenn keine Nachteile entstehen.
Das Vorkaufsrecht
Bei dem Vorkaufsrecht wird ebenfalls zwischen verschiedenen Formen unterschieden und zwar dem öffentlich-rechtlichen und dem privatrechtliche Vorkaufsrecht.
Theoretisch kann es durch dieses Recht dazu kommen, dass die Immobilie an einen Interessenten verkauft wird, aber dieser Käufer den Anspruch an die Immobilie verliert, da der Inhaber des Vorkaufsrechtes vorgezogen wird. Die Immobilie oder das Grundstück wird dann zu den gleichen Bedingungen an die im Grundbuch eingetragene Person übertragen, wo bestehende Vorkaufsrechte vermerkt sind.
Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht
Dies kann zum Beispiel passieren, wenn die Gemeinde ein Vorkaufsrecht an der Immobilie oder dem Grundstück hat, etwa weil die Fläche für öffentliche Zwecke genutzt wird. Zudem hat die Gemeinde Vorkaufsrechte in Umlegungs- und Sanierungsgebieten und an sämtlichen unbebauten Grundstücken in Wohnungsgebieten. Auch in Überschwemmungslagen hat die Gemeinde Anspruch auf verschiedene Flächen. Die Gemeinde oder Stadt kann direkten Anspruch auf Grundstücke erheben, wenn sie bestimmte Baumaßnahmen umsetzen will. Das Vorkaufsrecht darf jedoch nur dann genutzt werden, wenn die geplanten Maßnahmen der Gesellschaft nutzen sollen. In einigen Fällen kann ebenfalls Anspruch an Grundstücken erhoben werden, wenn diese sich in Naturschutzgebieten oder Nationalparks befinden und geschützt werden sollen.
Privatrechtliches Vorkaufsrecht
Das privatrechtliche Vorkaufsrecht bezieht sich vor allem auf Mieter, die bereits in der Immobilie wohnen, die verkauft werden soll. Dieses Recht ist zugunsten des Mieters ausgelegt, da es ihm die Möglichkeit bietet, die Immobilie zu erwerben, wenn diese an einen Dritten verkauft werden soll. Auch wenn es bereits Kaufanwärter und Interessenten gibt, hat der Mieter Vorrang, sollte er sich dazu entscheiden, die Immobilie zu kaufen. Der Mieter darf allerdings nicht die Wohnung oder das Haus kaufen, um es dann an Verwandte Person weiter zu verkaufen.
Dies ist vor allem deshalb wichtig zu wissen, da jeder Eigentümer dazu verpflichtet ist, seinen oder seine Mieter darüber zu informieren, wenn er plant seine Immobilie zu verkaufen. Das Vorkaufsrecht gilt allerdings nicht automatisch und ist ausschließlich für den ersten Verkauf nach einer Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung vorgesehen, danach kann der Mieter nicht mehr auf das Recht zurückgreifen. Entscheidend ist zudem, wann das Mietverhältnis begonnen hat und wann die Umwandlung in Wohnungseigentum stattgefunden hat. Sollte der Eigentümer sich dazu entschließen, seine Immobilie an einen Verwandten zu verkaufen, hat dieser Vorrang und der Mieter kann nicht auf das Vorkaufsrecht zurückgreifen. Besteht ein Vorkaufsrecht des Mieters, so ist der Eigentümer verpflichtet, ihn darüber in Kenntnis zu setzen.
Zu beachten ist außerdem, dass sich das Recht nicht weitervererben lässt. Der Mieter hat, nachdem er über seine Rechte informiert wurde, zwei Monate Zeit zu entscheiden ob er das Angebot in Anspruch nimmt. Sollte er das Angebot ablehnen, muss er eine schriftliche Vorkaufsverzichtserklärung abgeben.
Ein Vorkaufsrecht kann grundsätzlich beliebigen Personen eingeräumt werden, dies liegt ganz allein an der Entscheidung des Eigentümers. Er kann sich entweder durch eine Vereinbarung dazu verpflichten oder das Vorkaufsrecht im Grundbuch eintragen lassen.
Die Grundpfandrechte: Grundschuld und Hypothek
Der Überbegriff des Grundpfandrechts beinhaltet verschiedene Formen finanzieller Forderungen, die sich häufig auf Grundstücke und Immobilien beziehen. Dazu gehören beispielsweise Hypotheken oder die Grundschuld, die auf Immobilien lasten können. Der Verkauf einer mit einem Grundpfandrecht belasteten Immobilie ist in der Praxis schwierig, da die Schulden sich nicht einfach auf eine andere Person übertragen lassen. Verkäufer sollten sich deshalb auch in Bezug auf die finanzielle Situation der Immobilie und rechtliche Lasten informieren, da sich beispielsweise noch bestehende Verträge mit der Bank nicht einfach auflösen lassen und so beim Verkauf zu Komplikationen führen können. Es besteht jedoch die Möglichkeit der Übertragung eines Grundpfandrechtes beim Verkauf, wenn sich der Käufer damit einverstanden zeigt.
Grundpfandrechte werden stets im Grundbuch eingetragen und lassen sich demnach nur durch Löschung wieder entfernen. Hierfür ist aber die Zustimmung des Gläubigers notwendig. Um zu überprüfen, ob Schulden auf einem Grundstück lasten, kann der Grundbuchauszug dementsprechend Auskunft geben.
Da viele Immobilienkäufer für die Finanzierung der Immobilie einen Kredit aufnehmen, wird die Immobilie häufig durch ein Darlehen belastet und die ausstellende Bank erhält dann das Grundpfandrecht, das bei Nichtzahlung genutzt werden kann. Sämtliche Schulden, die auf Immobilien lasten, können im Notfall durch Zwangsversteigerungen oder Formen der Zwangsverwaltung, eingefordert werden. In den meisten Fällen sind die Immobilien bereits abbezahlt, wenn sie wieder verkauft werden sollen, so dass alle Verpflichtungen des Eigentümers gegenüber einem Kreditinstitut aufgehoben sind.
Die Grundschuld
Die Grundschuld ist heutzutage die am häufigsten genutzte Form der Grundpfandrechte. Hier ist es wichtig zu wissen, dass der Kreditnehmer zwar dazu verpflichtet ist, den Betrag zurückzuzahlen, jedoch darüber hinaus keine weiteren Zahlungen verlangt werden dürfen, die nicht dem Darlehensvertrag zu entnehmen sind. Die Höhe der Grundschuld entspricht normalerweise auch der Höhe des Darlehens. Sämtliche finanzielle Lasten, die im Zusammenhang mit der Immobilie noch bestehen, wenn die Immobilie verkauft werden soll, müssen vorher entweder beglichen werden oder an den Käufer übertragen werden. Natürlich muss der Käufer auch sonst über Belastungen in Kenntnis gesetzt werden, da dieser die Immobilie schuldenfrei übernehmen will.
Durch die Übertragung eines noch nicht abgezahlten Kredits beim Verkauf, wird der Vertrag auf den neuen Eigentümer umgeschrieben. Dieser zahlt dafür einen geringeren Kaufpreis an den Verkäufer, dies muss jedoch zwischen beiden Parteien ausdrücklich vereinbart werden und mit Zustimmung der Bank erfolgen.
Hypotheken
Bei einer Hypothek handelt es sich ebenso um eine Form des Grundpfandrechts. Durch eine Hypothek überschreibt der Eigentümer einer Immobilie die Rechte an den Kreditgeber, also üblicherweise die Bank. Im Gegenzug dafür erhält er meist Geldleistungen, um die Immobilie zu finanzieren. Die Höhe der Hypothek richtet sich dementsprechend nach der Höhe des Kaufpreises, dem Wert der Immobilie und der Liquidität des Käufers.
Wird eine Hypothek aufgenommen, muss diese als Grundpfandrecht im Grundbuch vermerkt werden, so wie jede andere finanzielle Belastung, die auf der Immobilie ruht. Für jede aufgenommene Hypothek werden bestimmte Darlehensforderungen festgelegt, die bestimmen, über welchen Zeitraum und zu welchen Zinssätzen die Schulden zurückgezahlt werden müssen. Ist die Hypothek vollständig abbezahlt, muss die Bank eine spezielle Quittung ausstellen, die die Zahlung bestätigt und die Löschung der Schuld im Grundbuch ermöglicht.
Letztendlich dienen Grundschuld und Hypotheken dem gleichen Zweck. Aufgrund der praktischeren Handhabung hat sich die Grundschuld deutlich durchgesetzt.