Rechtliche Aspekte bei der Vermarktung

Rechtliche Aspekte bei der Vermarktung

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Der Verkaufsprozess einer Immobilie gliedert sich in verschiedene Abschnitte. Nachdem die bestehenden Eigentumsverhältnisse geklärt worden sind, folgt als nächster Schritt die Vermarktung.
Die Vermarktung einer Immobilie kann sowohl privat, aber auch mit der Hilfe eines Maklers erfolgen. Im Laufe der Vermarktung gibt es einige rechtliche Aspekte, die beachtet werden müssen.
Der Vorteil eines Immobilienmaklers besteht unter anderem darin, dass dieser sich als Fachmann in Bezug auf sämtliche rechtliche Angelegenheiten bestens auskennt und bei der Vermarktung somit keine Fehler gemacht werden.

Verkauf mit der Hilfe eines Maklers

Entschließt sich der Immobilieneigentümer dazu, seine Immobilie mithilfe eines Maklers zu verkaufen, übernimmt dieser diverse anfallenden Aufgaben, die mit der Vermarktung der Immobilie in Zusammenhang stehen. Bevor dieser mit seiner Arbeit beginnt, müssen jedoch einige Punkte besprochen werden.

Der Maklervertrag

Der Maklervertrag wird zwischen Makler und Verkäufer abgeschlossen und enthält alle Informationen über Verpflichtungen und Rechte in Bezug auf die Zusammenarbeit. Ebenso werden die Höhe und der Zeitpunkt der Fälligkeit der Maklerprovision im Vertrag festgehalten.
Der privatrechtliche Vertrag dient als Absicherung für beide Seiten und es ist besonders wichtig, auf die Formulierungen und Inhalte des Vertrags zu achten und erst dann zuzustimmen, wenn Sie diese als fair und sinnvoll erachten.

Da die rechtlichen Vorschriften bezüglich der Maklerverträge nur sehr rudimentär sind, lässt sich der Vertrag recht frei gestalten und beide Seiten können mitbestimmen, wie detailliert der Vertrag aufgebaut werden soll. Theoretisch gesehen muss der Maklervertrag nicht einmal schriftlich festgehalten werden, solange der Makler sich an seine Informationspflichten hält. Mündliche Verträge sind jedoch stets mit verschiedenen Risiken verbunden. So kann es zum Beispiel zu Missverständnissen kommen oder vereinbarte Details werden vergessen oder von der anderen Seite falsch verstanden. Eine schriftliche Ausarbeitung ist deshalb in jedem Fall zu empfehlen.
Insgesamt unterscheidet man drei verschiedene Vertragsformen, die sich anhand ihres Umfangs unterscheiden und mit verschiedenen Vor- und Nachteilen verbunden sind. Die passende Vertragsform sollte gemeinsam von Makler und Auftragsgeber bestimmt werden. Bei den drei klassischen Vertragsformen wird zwischen dem einfachen Maklervertrag, dem Alleinauftrag und dem Qualifizierten Alleinauftrag differenziert.

Der einfache Maklervertrag

Bei einem einfachen Maklervertrag handelt es sich um eine recht lockere Vertragsform mit vielen Freiheiten. Der Verkäufer kann in solchen Situationen mehrere Makler gleichzeitig engagieren und derjenige, der zuerst einen passenden Käufer findet beziehungsweise den Höchstpreis für die Immobilie erzielt, der erhält letztendlich die Provision. Auch der Eigentümer selbst darf eigenständig  nach Käufern suchen.
In der Realität ist es bei solchen Verträgen aufgrund der lockeren Vereinbarungen meist so, dass der Aufwand und die Bemühungen des Maklers geringer ausfallen. Denn sollte es dazu kommen, dass ein anderer Makler die Immobilie vor ihm verkauft, muss er damit rechnen, dass er letztendlich keine Vergütung für seine geleistete Arbeit erhält.

Der Alleinauftrag

Der Alleinauftrag enthält in der Hinsicht schon mehr Einschränkungen. In diesem Vertrag ist das Engagieren weiterer Makler nicht gestattet und der Makler verpflichtet sich im Gegenzug dazu seinen Bemühungen und Tätigkeiten nachzugehen, um einen passenden Käufer zu finden. Der Eigentümer ist aber auch hier noch dazu berechtigt, sich selbstständig um Käufer zu bemühen.
Die Erfolgschancen für einen zeitnahen Verkauf sind hier somit relativ hoch, wenn davon ausgegangen wird, dass der Makler seinen Aufgaben nachgeht. Natürlich besteht für diesen immer noch das Risiko, dass der Eigentümer selbst einen passenden Käufer findet, sodass der Makler erneut leer ausgehen würde. Nur im Falle eines Qualifizierten Alleinauftrags ist diese Gefahr ausgeschlossen und der Makler ist als einzige Person zuständig und berechtigt, einen Käufer zu finden.

Der Qualifizierte Alleinauftrag

Der Qualifizierte Alleinauftrag stellt dementsprechend die rechtlich strikteste Vertragsform dar. Der Makler übernimmt hierbei die gesamte Verantwortung und die gesamten Aufgaben. Die Suche nach dem passenden Käufer liegt alleine in seiner Hand. So werden sämtliche Anstrengungen des Maklers gewürdigt und er hat eine größere Motivation, einen Käufer zu finden.
Kommt es unter Umständen doch dazu, dass der Eigentümer einen Käufer findet, muss er diesen an den Makler verweisen, sodass das Geschäft trotzdem über diesen abgewickelt wird. Sollte der Auftraggeber diese Vereinbarung nicht einhalten, kann der Makler Schadensersatz fordern.
Der Qualifizierte Alleinauftrag bietet für beide Seiten Vorteile und stellt außerdem die sicherste Vertragsform dar.

Informationspflichten des Maklers

Damit ein Maklervertrag insgesamt rechtlich gültig ist, muss der Makler den Verkäufer über einige Aspekte informieren. Seine Informationspflicht beinhaltet mehrere Punkte, unter anderem die Aufklärung über die anfallende Maklerprovision und damit verbundene Verpflichtungen, sowie die Pflicht den Auftraggeber über seine Identität beziehungsweise sein Unternehmen zu informieren. Hinzu kommt ein weiterer wichtiger Punkt, die Widerrufsbelehrung. Die Informationen sollten allesamt in schriftlicher Form an den Eigentümer ausgehändigt werden, egal ob auf elektronischer Weise per Email oder per Post etc. Üblicherweise muss der Auftraggeber durch eine schriftliche Bestätigung die Kenntnisnahme der Informationen bestätigen.

Das Widerrufsrecht

Die gesetzliche Widerrufsfrist für Maklerverträge beträgt zwei Wochen ab Vertragsschluss. Erfolgt jedoch keine Belehrung über dieses Recht, dann kann der Vertrag auch später noch widerrufen werden. Der Erhalt der Widerrufsbelehrung sollte vom Verbraucher in schriftlicher Form bestätigt werden. Das Widerrufsrecht wurde im Sinne des Verbraucherschutzes eingeführt und ist ausschließlich für Verbraucher und nicht für Unternehmer gültig. Dieses Recht ermöglicht dem Verbraucher, also in diesem Fall dem Verkäufer der Immobilie, den Maklervertrag vollständig aufzulösen.
Der Makler hat allerdings das Recht einen Wertersatz zu fordern, der ihn für seinen bereits getätigten Aufwand entschädigt. Auf diese Form der Entschädigung hat er allerdings nur ein Anrecht, wenn er den Verbraucher ausdrücklich über das Widerrufsrecht in Kenntnis gesetzt hat. Die finanzielle Entschädigung kann durchaus die Höhe der eigentlich vereinbarten Provisionszahlung annehmen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn das Widerrufsrecht bereits nach erfolgreicher Arbeit des Maklers zum Einsatz gekommen ist. Hat der Makler noch nicht oder nur teilweise mit der Vermarktung begonnen, fällt der Wertersatz niedriger aus.

Die Laufzeit des Vertrags

Die Laufzeit für Maklerverträge kann ebenfalls variieren und individuell vereinbart werden. Eine passende Dauer hängt davon ab, um was für eine Immobilie es sich handelt und wie es im Moment auf dem Immobilienmarkt aussieht. Häufig werden Maklerverträge auf sechs Monate befristet, danach können sie entweder verlängert werden oder auslaufen. Es gibt auch die Möglichkeit, den Vertrag ohne zeitliche Begrenzung abzuschließen, also auf unbestimmte Laufzeit. Dies wird jedoch in den meisten Fällen nicht als sinnvoll oder notwendig angesehen.

Die Maklerprovision

Die Maklerprovision stellt die Vergütungsform eines Immobilienmaklers dar. Normalerweise wird sie erst dann fällig, wenn es zu einem erfolgreichen Verkauf durch den Makler kommt. Die Höhe der Provision, die im Maklervertrag festgelegt wird, kann variieren und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Üblicherweise liegt sie zwischen 3% und 7% des Kaufpreises. Hinzu kommt die Mehrwertsteuer von 19%. Der jeweils übliche Provisionssatz gilt normalerweise für das jeweilige Bundesland, die Werte können jedoch auch von Stadt zu Stadt voneinander abweichen.
Verkäufer sollten sich deshalb stets mit den geltenden Provisionssätzen der Umgebung vertraut machen, damit nicht mehr als nötig bezahlt wird.
Solange die Höhe der Maklercourtage nicht aus dem Rahmen fällt, ist sie theoretisch frei verhandelbar, es lohnt sich als Verkäufer also durchaus mit dem Makler über die Provision zu sprechen und eventuell zu verhandeln. Wann die Maklerprovision gezahlt werden muss, ist gesetzlich eindeutig festgelegt. Diese Vorschriften beruhen auf der Voraussetzung, dass ein gültiger Maklervertrag besteht. Ist diese Bedingung gewährleistet und es kommt zur Unterzeichnung eines rechtlich gültigen Kaufvertrags, hat der Verkäufer 7 bis 14 Tage Zeit, die Provision zu zahlen.

(Wenn Sie zu diesem Thema weitere Informationen suchen, bietet der Text zur Maklerprovision ausführlichere Auskunft.)

Insgesamt gibt es somit einige rechtliche Aspekte, die der Verkäufer noch vor dem eigentlichen Verkauf beachten muss, wenn er sich dazu entschließt, seine Immobilie mithilfe eines Maklers zu vermarkten. Sind Maklervertrag und Provision erst einmal festgelegt, kann der nächste Schritt erfolgen, der darin besteht ein Inserat der Immobilie zu erstellen, passende Kaufinteressenten zu finden und Besichtigungen durchzuführen.

Der Wert der Immobilie

Bei dem Verkauf einer Immobilie kommt früher oder später die Frage des passenden Verkaufspreises auf. Dabei ist es wichtig, dass der Preis nicht zu hoch eingeschätzt wird, damit Interessenten nicht abgeschreckt werden. Gleichzeitig wollen Eigentümer natürlich die Immobilie auch nicht unter seinem Wert verkaufen und einen möglichst hohen Gewinn erzielen.
Den richtigen Preis zu finden ist somit oft gar nicht so leicht. Hinzu kommt, dass den meisten Eigentümern eine realistische Einschätzung des Preises schwerfällt, weil sie die Vorteile der Immobilie unbewusst hervorheben und die persönliche Verbindung zur Immobilie in die Bewertung mit einbeziehen. Eine professionelle und unabhängige Einschätzung ist somit immer am besten und sichersten.

Viele Eigentümer wissen nicht, dass es gesetzlich normierte Verfahren zur Wertermittlung gibt. Diese werden von Gutachtern durchgeführt, aber auch Immobilienmakler orientieren sich bei der Immobilienbewertung häufig an den gesetzlichen Berechnungsweisen. In der Immobilienwertermittlungsverordnung sind das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren festgeschrieben. Sie berücksichtigen jeweils unterschiedliche Merkmale der Immobilie bei der Berechnung des Immobilienwerts.

Der Wert einer Immobilie wird grundsätzlich durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Zwei Immobilien können bezüglich ihrer Bauweise und dem Zustand den gleichen Wert haben, aber aufgrund der Lage können die Preise letztendlich stark voneinander abweichen. Es lässt sich also nicht pauschal ein Preis festlegen, wenn äußere Faktoren nicht mit in die Bewertung einbezogen werden.
Die Präsentation der Immobilie bei der Besichtigung oder auf den Fotos im Exposé oder Inserat, spielt ebenfalls eine nicht zu unterschätzende Rolle, denn der erste Eindruck ist entscheidend. Umso besser das Objekt präsentiert wird, umso höher der Preis, der erzielt werden kann. Dabei dürfen jedoch keine Mängel verschwiegen und der Käufer nicht getäuscht werden.

Wer erstellt ein Wertgutachten?

Es gibt diverse Unternehmen, die eine Wertermittlung von Immobilien anbieten. Dabei gibt es sowohl preislich als auch qualitativ große Unterschiede. Eine Berechnung kann durch professionelle Gutachter erfolgen, sie werden außerdem online angeboten, aber auch Makler können den Verkaufspreis einer Immobilie einschätzen.
Durch die Kenntnisse über den lokalen Markt, Vergleichspreise und ähnliche Erfahrungen, kennen letztere sich gut mit der Thematik aus und sind auf dem aktuellsten Stand. Dies ist oft gar nicht so leicht, denn die Immobilienpreise, das Angebot und die Nachfrage auf dem Markt ändern sich fortlaufend. Ein weiterer Vorteil, den ein Makler bietet ist, dass die Immobilienbewertung üblicherweise kostenlos angeboten wird. Zudem können sich Auftraggeber sicher sein, dass seine Berechnung realistisch und professionell durchgeführt wird.
Von Online-Berechnungen wird in der Regel abgeraten, da bei diesen häufig sehr unprofessionell vorgegangen wird und nur einen Teil der wichtigen Daten mit in die Berechnung einbeziehen. Bei solchen Online-Berechnungen findet außerdem keine Besichtigung und Begutachtung der Immobilie statt. Dieser Schritt ist jedoch äußerst wichtig für die Bewertung des Zustands und ist eigentlich unentbehrlich für eine realistische Berechnung.

Komplexere Wertgutachten durch Sachverständige

Wertgutachten, die durch Sachverständige durchgeführt werden, sind meistens sehr umfangreich und beruhen auf gesetzlichen Verfahren der Wertermittlung. Diese Gutachten sind jedoch meist sehr teuer und nicht für jeden Verkauf zwingend notwendig. Vor allem bei Privatverkäufen reicht die Wertermittlung durch einen Makler in den allermeisten Fällen aus.
Allerdings sind Verkäufer auf der sicheren Seite, wenn sie ein umfangreiches Gutachten vorlegen können und der Käufer über den Kaufpreis diskutieren will. In einer solchen Situation lohnt sich das ausführliche Wertgutachten wiederum, da sich Verkäufer auf diese Daten beziehen und anhand dieser den Kaufpreis rechtfertigen können. Letztendlich müssen Verkäufer selbst entscheiden, welchen Weg sie für den Richtigen halten.

Die umfangreichen Gutachten umfassen zum Teil um die 60 Seiten an Informationen über die Immobilie, anhand derer sich die genaue Vorgehens- und Berechnungsweise nachvollziehen lassen. Im Vergleich dazu sind gewöhnliche Gutachten meist nur um die 15 Seiten lang. Eine solch umfangreiche Berechnung wird auch dann benötigt, wenn der Immobilienwert dem Finanzamt oder dem Gericht vorgelegt werden muss. In solchen Fällen reicht eine Wertermittlung durch einen Makler nicht aus!
Auch bei Wertgutachtern gibt es natürlich unterschiedliche Anbieter, die sich in ihren Qualifikationen unterscheiden. Da die Bezeichnung als Gutachter rechtlich nicht geschützt ist, sollte bei der Auswahl eines Gutachters auf Referenzen und Erfahrungsberichte geachtet werden. Zudem können Sie den Gutachter nach Auszeichnungen und Ausbildungshintergründen fragen, um seinen Werdegang zu überprüfen und seine Qualifikation und Professionalität einzuschätzen und zu vergleichen.

Insgesamt gibt es bei der Erstellung von Wertgutachten drei verschiedene Berechnungsmethoden, die gesetzlich geregelt sind. Die passende Berechnungsmethode wird je nach Immobilie ausgewählt. Das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren kommen aufgrund der unterschiedlichen Ansätze der Berechnung zu unterschiedlichen Ergebnissen.
In der Praxis ist das Vergleichswertverfahren am gängigsten und eignet sich am besten für einen geplanten Verkauf. Wie der Name schon sagt, arbeitet diese Berechnungsform mit Vergleichswerten anderer Immobilienverkäufe und ist dementsprechend stark am Markt orientiert. Sind keine ausreichenden Werte zum Vergleich vorhanden, wird häufig das Sachwertverfahren gewählt. Bei diesem Verfahren wird der Fokus auf die Bausubstanz des Gebäudes gelegt und die ursprünglichen Kosten für den Bau des Gebäudes spielen eine große Rolle. Das Ertragswertverfahren wird primär bei Immobilien angewendet, die vermietet werden oder anderweitige Einnahmen erzielen sollen. Es findet somit vor allem bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien Verwendung.

Welche rechtlichen Pflichten hat der Eigentümer beim Verkauf?

Unabhängig davon, ob der Verkauf der Immobilie mit oder ohne einen Makler stattfindet, bestehen bestimmte Informationspflichten des Verkäufers gegenüber dem Käufer, die eingehalten werden müssen.

Informationspflichten im Inserat

Zu den Informationspflichten gehören zum Beispiel bestimmte Informationen, die im Inserat der Immobilie enthalten sein müssen. Zu den Pflichtangaben gehören unter anderem Daten aus dem Energieausweis, sowie das dort angewendete Messverfahren. Wichtig sind vor allem die Angabe der aktuellen Energieeffizienzklasse der Immobilie, sowie der Wert des Energiebedarfs. Das Inserat muss zudem Auskunft über den Energieträger der Heizung und dem Baujahr des Objekts geben.
Diese Angaben müssen seit 2015 aufgrund der Vorschriften der Energiesparverordnung getätigt werden, es handelt sich also um eine gesetzliche Pflicht. Seitdem besteht eine Übergangsfrist für die Inserate, mittlerweile sind jedoch schon Abmahnungen möglich, die letztendlich zu Strafzahlungen führen können.
Der Energieausweis ist mittlerweile für fast jeden Eigentümer Pflicht – hinzu kommt, dass ein immer größerer Teil der Gesellschaft und somit auch potenzielle Käufer auf eine gute Energiebilanz der Immobilie achten und darauf Wert legen. Sollte kein Energieausweis, oder nur ein veralteter Energieausweis der Immobilie vorliegen, sollte auf jeden Fall vor dem Verkauf eine aktuelle Version erstellt werden lassen.
Die Pflichtangaben im Inserat gelten unabhängig davon, ob das Inserat von einem Privatverkäufer oder Makler erstellt wird. Ein Makler weiß, dass er auf diese Angaben achten muss und fordert die Informationen dementsprechend beim Verkäufer an. Sollten Sie das Inserat privat erstellen, müssen Sie selbstständig darauf achten, dass alle Informationen enthalten sind. Zusätzlich sollten Sie den vollständigen Energieausweis bei der Besichtigung vorlegen, um den Interessenten einen weiteren Einblick zu ermöglichen.

Weitere Informationspflichten

Zu den Pflichten in Bezug auf das Inserat kommen weitere Informationspflichten des Verkäufers hinsichtlich der Immobilie dazu. Demnach muss der Verkäufer den Kunden über die Beschaffenheit der Immobilie informieren und auf mögliche Mängel oder Schäden hinweisen.
Des Weiteren muss dieser über sämtliche bestehende Verträge, die im Zusammenhang mit der Immobilie bestehen und gegebenenfalls auch bestehen bleiben, in Kenntnis gesetzt werden. Dazu gehören Mietverträge bei Mehrfamilienhäusern, Wegerechte, Vorkaufsrechte oder zum Beispiel lebenslange Wohnrechte, die den Käufer beeinflussen könnten.
Sollte der Verkäufer seinen Pflichten nicht nachgehen und bestimmte Aspekte verschweigen, muss er im schlimmsten Fall damit rechnen, dass er für den Schaden aufkommen muss. Je nach Ausmaß des Schadens kann es sogar zur Auflösung des Kaufvertrags kommen. Dies ist ebenfalls noch rückwirkend möglich.

Tipp: Es empfiehlt sich, den ernsthaften Kaufinteressenten den Grundbucheintrag und sämtliche Dokumente über die Immobilie vorzulegen. Dies erweckt einen offenen und professionellen Eindruck bei potenziellen Käufern. Die Dokumente enthalten viele Informationen, die Käufer benötigen und die die Kaufentscheidung beeinflussen können. Neben einem guten Eindruck, wird dadurch außerdem der Verkaufsprozess für beide Seiten erleichtert.
War die Vermarktung erfolgreich und es wurde ein passender Interessent für die Immobilie gefunden, dauert es in der Regel noch einige Zeit bis der Kaufvertrag abgeschlossen werden kann. Damit zwischenzeitlich niemand abspringt, kann ein Vorvertrag unterzeichnet werden. Dieser sollte nicht mit einer Reservierungsvereinbarung verwechselt werden.

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