Mögliche Gründe für einen Rücktritt vom Kaufvertrag
Es gibt verschiedene Gründe dafür, dass eine der Vertragsparteien sich dazu entschließt oder sich gezwungen sieht, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Es muss dabei erst einmal zwischen dem Verkäufer und dem Käufer unterschieden werden, für die unterschiedliche Gründe gelten können.
Gründe von Seiten des Verkäufers
Für den Verkäufer gibt es verschiedene Optionen, in denen er sich gezwungen sehen kann, von einem bereits unterzeichneten Kaufvertrag doch noch zurücktreten zu wollen. Einer der Hauptgründe für einen Rücktritt liegt vor, wenn der Käufer nicht zahlt und somit seinen Verpflichtungen nicht nachgeht. Unter welchen Umständen das auch immer das passiert, egal ob der Käufer sich weigert, keinen Kredit erhält oder nicht ausreichend Geld zur Verfügung hat: Wenn der Käufer nicht in der Lage ist, den Kaufpreis zum vereinbarten Termin zu zahlen und sich dies erst herausstellt, nachdem der Vertrag unterzeichnet wurde, dann hat der Verkäufer ein Rücktrittsrecht. Für den Käufer hingegen besteht in dieser Situation kein Rücktrittsrecht mehr.
In solchen Fällen kommt es für gewöhnlich zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages. Der Verkäufer kann dann die Kosten, die im Laufe des Vermarktungsprozesses bereits entstanden sind, vom Käufer zurück verlangen, um den entstandenen Schaden auszugleichen. Dazu gehören zum Beispiel Kosten für den Makler oder andere Gebühren, die schon angefallen sind.
Hinzu kommt, dass der Verkäufer auch darauf beharren kann, dass der Vertrag bestehen bleibt. Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, sein Rücktrittsrecht auszuüben. Dann kann es dazu kommen, dass der Käufer nicht nur für den gesamten Kaufpreis, sondern auch für zusätzliche Verzinsung aufgrund des Verzugs aufkommen muss. Somit gibt es für den Verkäufer verschiedene Möglichkeiten, wie er mit solch einer Situation umgehen kann. Des Weiteren kann ein Grund für den Rücktritt des Verkäufers dann entstehen, wenn der Käufer vertragswidrige bauliche Veränderungen an der Immobilie vornimmt.
Gründe von Seiten des Käufers
Auch für den Käufer gibt es verschiedene Gründe, die ihn dazu veranlassen können, vom Kaufvertrag zurückzutreten. So kann der Käufer zum Beispiel einen Rücktritt vom Vertrag erklären, wenn noch Schulden des Verkäufers auf der Immobilie lasten und diese nicht gelöscht und auch nicht übertragen werden können. Dies kann beispielsweise dann passieren, wenn die Bank sich weigert, den bestehenden Darlehensvertrag aufzulösen, da dieser vor der vereinbarten Laufzeit gekündigt werden soll.
Da die Schuld hier nicht beim Käufer liegt und dieser keine Immobilie übernehmen muss, auf der noch Schulden lasten, kann er in diesem Fall von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch machen.
Ein weiterer nennenswerter Grund für den Käufer ergibt sich dann, wenn der Verkäufer vorab bedeutende Mängel an der Immobilie verschwiegen hat und diese erst nach Abschluss des Kaufvertrags vom Käufer entdeckt werden. Der Verkäufer der Immobilie ist von vorneherein dazu verpflichtet, den Käufer über den Zustand des Objekts in Kenntnis zu setzen. Das Verschweigen von bekannten Mängeln oder Schäden gilt dabei als Täuschung und kann letztendlich zu einer Rückabwicklung des Verkaufs führen. Es wird hierbei von arglistig verschwiegenen Mängeln gesprochen, für die ein Verkäufer immer haftet. Für offene oder versteckte Mängel am Haus, von denen der Verkäufer nichts wusste, kann im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart werden. Die Mängelhaftung bei einer arglistigen Täuschung kann jedoch nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Der Käufer muss in solchen Fällen jedoch eine Täuschung eindeutig nachweisen können. Wenn der Schaden erst nach der Unterzeichnung des Vertrags entstehen sollte oder er die Täuschung nicht nachweisen kann, dann verliert der Käufer sein Recht, wegen Täuschung zurückzutreten. Auch aus diesem Grund sind eine gründliche Besichtigung der Immobilie sowie ein ausführliches Übergabeprotokoll beim Verkauf der Immobilie äußerst wichtig.
Wann ist ein Rücktritt vertraglich und gesetzlich erlaubt?
Bei einem Rücktritt vom Kaufvertrag muss zwischen einem Rücktrittsrecht, das auf einer vertraglichen Vereinbarung beruht (vertragliches Rücktrittsrecht) sowie dem gesetzlichen Rücktrittsrecht, das auf einer gesetzlichen Regelung beruht, unterschieden werden.
Das vertragliche Rücktrittsrecht
Ein vertragliches Rücktrittrecht im Kaufvertrag aufzunehmen ist für Käufer und Verkäufer nicht verpflichtend. Sollte dies geschehen sein, steht das vertragliche Rücktrittsrecht über dem gesetzlichen Rücktrittsrecht und hat Vorrang vor diesem. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass der Abschluss eines vertraglichen Rücktrittsrechts eher zugunsten des Verkäufers ausfällt. Durch diese Klausel im Kaufvertrag erhält der Notar bereits alle Rechte und die Erlaubnis bei einem eintretenden Rücktritt die Rückabwicklung des Vertrages schnellstmöglich einzuleiten, sodass der Verkäufer die Möglichkeit hat, die Immobilie zeitnah an einen anderen Käufer zu verkaufen. Besteht diese Klausel nicht, kann es bei dem Eintreten eines Rücktritts zu einer langwierigen und zeitaufwendigen Rückabwicklung kommen, die vor allem den Verkäufer viel Zeit aber auch viel Geld kostet. Dieser kann seine Immobilie erst später verkaufen als geplant und muss erneut Kosten für die Vermarktung aufwenden. Man sollte sich somit vor allem als Verkäufer überlegen, die Klausel mit in den Kaufvertrag aufzunehmen oder sich zumindest mit der Thematik auseinandersetzen, damit man sich über die möglichen Risiken bewusst wird. In der Praxis wird das Rücktrittsrecht jedoch eher selten vertraglich geregelt.
Das gesetzliche Rücktrittsrecht
Das gesetzliche Rücktrittsrecht muss nicht extra im Kaufvertrag vereinbart werden und gilt somit immer dann, wenn kein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart worden ist. Es kommt üblicherweise dann zum Einsatz, wenn der Vertrag von Käufer oder Verkäufer nicht eingehalten wird. Dies kann also passieren, wenn der Kaufpreis nicht gezahlt wird und der Käufer somit seine vertraglich vereinbarte Pflicht nicht erfüllt. Insgesamt kann das gesetzliche Rücktrittsrecht sowohl bei Leistungsverzug als auch bei Schlechtleistung zum Einsatz kommen.
Ablauf eines Rücktritts
Bevor es zu einem vollständigen Rücktritt kommen kann, wird für gewöhnlich eine Frist gestellt. Wurde beispielsweise der Kaufpreis nicht fristgemäß bezahlt, dann darf der Verkäufer sein Rücktrittsrecht nicht sofort ausüben, sondern muss dem Käufer eine Frist zur Nacherfüllung setzen. Der Käufer erhält zunächst eine schriftliche Mahnung, in der er erneut aufgefordert wird, den Betrag binnen einer festgelegten Frist zu zahlen. Wenn diese Frist abläuft, ohne dass der Käufer den Preis bezahlt, kann mithilfe einer Rücktrittserklärung vom Vertrag zurückgetreten werden. Dies ist theoretisch mündlich möglich, in der Praxis ist jedoch immer eine schriftliche Ausarbeitung zu empfehlen.
Der Unterschied zwischen Rücktritt und Widerrufsrecht
In Bezug auf das Widerrufsrecht ist Vorsicht geboten; es ist nicht mit dem Rücktrittsrecht gleichzusetzen. Beide Rechte sind zwar inhaltlich recht ähnlich, dienen jedoch unterschiedlichen Zwecken und können nicht das jeweils andere ersetzen!
Das Widerrufsrecht wird, ähnlich wie das vertragliche Rücktrittsrecht, im notariellen Kaufvertrag vermerkt und besteht dann meistens für einen Zeitraum von 14 Tagen. In dieser Zeit nach Abschluss des Vertrages können die Parteien ihre Meinung ändern und den Vertrag widerrufen. Das Widerrufsrecht ist ebenfalls freiwillig und muss nicht zwingend in den Vertrag mit aufgenommen werden. In einigen Situationen ist es jedoch zu empfehlen. Ein Beispiel dafür wären noch offenstehende Fragen oder organisatorische Unklarheiten, die vor Abschluss des Vertrags noch im Raum stehen. Also zum Beispiel die Frage, ob der Käufer seinen Finanzierungskredit erhält oder eine Baugenehmigung für das Grundstück gestattet wird. Auch wenn Käufer und Verkäufer sich noch nicht in allen Aspekten zu 100% einig oder sicher sind, kann das Widerrufsrecht als Absicherung dienen.
In der Realität findet sich das Widerrufsrecht eher selten, da in den genannten Situationen der Kaufvertrag meist noch nicht unterzeichnet wird, bis eine Lösung gefunden wurde, die beide Seiten zufrieden stellt.
Schadensersatzansprüche nach dem Rücktritt
Wenn ein Rücktritt vom Kaufvertrag erfolgreich durchgesetzt werden kann, können Ansprüche auf Schadensersatz entstehen. Der Schadensersatz soll dann den Schaden ausgleichen, der durch die Pflichtverletzung einer Partei entsteht. Die Höhe für den anfallenden Schadensersatz kann variieren und richtet sich nach mehreren Faktoren. Dabei spielt häufig nicht nur der Kaufpreis eine Rolle, sondern auch der jeweilige Grund für den Rücktritt und wie dieser Käufer oder Verkäufer beeinflusst und schadet. Grundsätzlich beruhen die Berechnungen und gesetzlichen Regelungen auf dem § 249 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Ob und in welcher Höhe Schadensersatz verlangt werden kann, hängt immer mit dem individuellen Schaden zusammen.
Angenommen der Verkäufer tritt vom Kaufvertrag zurück, da der Käufer den Kaufpreis nicht gezahlt hat; aufgrund dieser Pflichtverletzung des Käufers verlangt der Verkäufer nun einen Schadensersatz, der ihn für die entstandene Situation und die damit in Verbindung stehenden Komplikationen entschädigt. Angenommen, es gab von Anfang an zwei engere Interessenten für die Immobilie und der zweite Interessent willigt sofort ein die Immobilie doch noch zu kaufen. Dann kann damit gerechnet werden, dass der Schadensersatz geringer ausfällt, als wenn dies nicht der Fall wäre und der Verkäufer erneut Besichtigungen durchführen muss, um einen passenden Käufer zu finden. Es spielt somit sowohl der Zeitraum eine Rolle, der nun zwischen dem eigentlich geplanten Verkaufstermin und dem letztendlich stattfindenden Verkauf entsteht, als auch der Kaufpreis der mit dem neuen Käufer verhandelt wird. Ist der neue Kaufpreis niedriger als der vorab ausgemachte Preis, kann der Verkäufer beispielsweise die Differenz als Schadensersatz anfordern. Der Verkäufer darf dabei jedoch den Kaufpreis nicht beliebig senken, um die Immobilie loszuwerden. Ein entscheidender Punkt für den Schadensersatz ist somit die Tatsache wie schnell und zu welchen Konditionen ein neuer Käufer gefunden werden kann.
Andere Möglichkeiten neben dem Rücktritt vom Kaufvertrag
Es gibt noch weitere Alternativen, gegen einen bestehenden Vertrag vorzugehen. Die Anfechtung stellt eine dieser Alternativen dar. Ein notarieller Kaufvertrag kann zum Beispiel bei einer Täuschung angefochten werden oder generell dann, wenn einer der Vertragsparteien nach Unterzeichnung des Vertrags einen Irrtum feststellt. Er muss dann eine Anfechtungserklärung mit einem ausführlich erläuterten Anfechtungsgrund verfassen.
Ebenso gibt es die Möglichkeit der Minderung des Kaufpreises. Dies ist möglich, wenn Mängel oder Schäden entdeckt werden, die dazu führen können, dass zum Beispiel der Kaufpreis gesenkt wird. Hier wird somit ein Rücktritt vermieden, aber die Mängel werden trotzdem entschädigt, indem der Käufer weniger zahlen muss.
Wie bei einem Rücktritt vom Kaufvertrag am besten gehandelt werden soll, hängt somit vor allem davon ab, um was für einen Schaden oder was für ein Problem es sich handelt. Eine optimale Lösung gibt es nicht, der beste Weg besteht darin, mit der anderen Vertragspartei zu kommunizieren und gemeinsam eine Lösung zu finden. Im Endeffekt sollte natürlich von Anfang an versucht werden, es gar nicht erst zu einem Rücktritt kommen zu lassen und sich bei einem Verkaufsprozess viel Zeit zu nehmen und jeden Schritt gründlich zu überlegen und überprüfen.