Welche Steuern fallen bei einer geerbten Immobilie an?
Die Erbschaftssteuer bei Immobilien
Vererbte Immobilien sind Vermögenswerte, welche nach § 1 des Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetzes (ErbStG) der Erbschaftssteuer unterliegen. Grundsätzlich werden also alle Immobilienerbschaften vom Staat besteuert. Das kann unter Umständen sehr teuer werden – wer sich also über ein geerbtes Haus freut, sollte auch die Kosten bedenken, die auf ihn zukommen. Im schlimmsten Fall kann es passieren, dass Erben das Haus wieder verkaufen müssen, um die Erbschaftssteuer zahlen zu können. Für Kinder oder Ehepartner sorgen großzügige Freibeträge meistens dafür, dass keine oder nur wenig Steuer gezahlt werden muss. Die gesetzlichen Bestimmungen zur Erbschaftssteuer sollten in jedem Fall genau beachtet werden. Gerade die Sonderregelungen zur Versteuerung von Immobilienerbschaften können Einfluss auf die Entscheidung nehmen, was mit dem Haus am besten geschehen sollte.
Was muss man als Immobilienerbe tun?
Die Zeit nach dem Tod eines Verwandten oder Vertrauten ist sehr schmerzhaft – da fällt es oft schwer, sich um die finanziellen und rechtlichen Angelegenheiten der Hinterlassenschaft zu kümmern.
Dennoch ist es wichtig, sich frühzeitig um die Versteuerung der Erbschaft zu kümmern. Es ist dabei die Pflicht des Erben, das Finanzamt innerhalb von 3 Monaten zu informieren. Im schlimmsten Fall droht Ihnen bei Zuwiderhandlung eine Anklage wegen Steuerhinterziehung, nehmen Sie die Angelegenheit also nicht auf die leichte Schulter!
Dem Finanzamt müssen Sie die persönlichen Daten des Verstorbenen sowie Ihre eigenen und die Art und den Wert des Erbes mitteilen. Auch das Verwandtschaftsverhältnis müssen Sie angeben. Im Anschluss prüft das Finanzamt, ob das Erbe besteuert wird. Seine Entscheidung teilt es dem Erben mit und fordert ihn unter Umständen dazu auf, eine Erbschaftssteuererklärung abzugeben.
Wie viele Steuern müssen gezahlt werden?
Möchten Sie wissen, wie viele Steuern Sie als Erbe bezahlen müssen, sollten Sie sich über die für Sie geltenden Freibeträge und den Immobilienwert informieren. Aber für die Höhe der Erbschaftssteuer spielt auch die Steuerklasse eine Rolle, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erbe richtet.
Verkehrswert der Immobilie muss versteuert werden
Den Ausgangspunkt der Berechnung der Erbschaftssteuer bildet der Verkehrswert des Hauses oder der Wohnung. Unter dem Verkehrswert wird der Wert verstanden, den die Immobilie im Falle eines Verkaufes erzielen würde. Die Immobilienbewertung nimmt das Finanzamt anhand von Vergleichspreisen vor, die für andere Immobilien erwirtschaftet wurden. Es handelt sich also um Durchschnittswerte, wobei zahlreiche individuelle Eigenschaften des Hauses, welche den Wert mindern oder steigern können, außer Acht gelassen werden.
Haben Sie Zweifel daran, dass der vom Finanzamt festgelegte Verkehrswert dem tatsächlichen Wert entspricht, können Sie ein eigenes Wertgutachten anfertigen lassen. Das lohnt sich natürlich nur dann, wenn das Finanzamt einen zu hohen Verkehrswert veranschlagt. Die Kosten für den Sachverständigen müssen Sie selbst übernehmen. Ein eigenes Wertermittlungsgutachten macht also nur Sinn, wenn die wertmindernden Merkmale des Hauses die Erbschaftssteuerlast deutlich vermindern.
Individuelle Freibeträge und Steuerklassen
Es muss in der Regel nicht der komplette Verkehrswert versteuert werden, sondern nur ein Teil davon. Jeder Erbe verfügt über Freibeträge, deren Höhe vom Verwandtschaftsgrad mit dem Verstorbenen abhängt. Versteuert werden muss nur der Anteil des Verkehrswerts, der die Freibeträge übersteigt.
Je enger der Verwandtschaftsgrad, desto höher sind die Freibeträge:
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Verwandtschaftsverhältnis des Erben |
Freibetrag |
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Lebenspartner und Ehegatten |
500.000 Euro |
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Kinder |
400.000 Euro |
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Geschwister |
20.000 Euro |
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Enkel |
200.000 Euro |
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Eltern und Großeltern |
100.000 Euro |
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Sonstige Erben |
20.000 Euro |
Der durch Abzug des Freibetrags vom Verkehrswert ermittelte Betrag muss versteuert werden. Der Steuersatz richtet sich dabei zum einen nach diesem Betrag – dem steuerpflichtigen Erwerb (§ 10 ErbStG) – und auf der anderen Seite der Steuerklasse des Erben. Es existieren drei Steuerklassen, in denen unterschiedliche Steuersätze (in Prozent) gelten.
Derzeit gilt folgende Einteilung der Steuersätze (§ 19 ErbStG):
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Zu versteuernder Betrag (steuerpflichtiger Erwerb) |
Prozentsatz der Erbschaftssteuer |
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Steuerklasse I (Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Enkel, Eltern u.a.) |
Steuerklasse II (Geschwister, Nichten, Neffen, geschiedene Ehegatten u.a.) |
Steuerklasse III (alle übrigen Erben)
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Bis 75.000 Euro |
7 % |
15 % |
30 % |
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Bis 300.000 Euro |
11 % |
20 % |
30 % |
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Bis 600.000 Euro |
15 % |
25 % |
30 % |
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Bis 6 Mio. Euro |
19 % |
30 % |
30 % |
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Bis 13 Mio. Euro |
23 % |
35 % |
50 % |
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Bis 26 Mio. Euro |
27 % |
40 % |
50 % |
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Mehr als 26 Mio. Euro |
30 % |
43 % |
50 % |
Die individuelle Steuerlast berechnet sich z.B. wie folgt: Herr M. erbt von seiner Schwester ein Mehrfamilienhaus im Wert von 200.000 Euro. Der Freibetrag für Geschwister liegt in der Steuerklasse II bei 20.000 Euro, somit beträgt der steuerpflichtige Erwerb 180.000 Euro. Dieser wird mit einem Erbschaftssteuersatz von 20 % versteuert, somit muss Herr M. 36.000 Euro Steuern zahlen.
Wie lassen sich mit einer geerbten Immobilie Steuern sparen?
Nutzen Sie die gesetzlichen Regelungen zu Ihrem Vorteil und profitieren von verschiedenen Sonderregelungen. Hier finden Sie 5 Tipps, um im Erbfall Steuern zu sparen:
1. Steuern mit eigenem Wertgutachten verringern
Da die Erbschaftsteuerberechnung sich am Wert der Immobilie orientiert, können mit einem eigenen Wertgutachten unter Umständen Steuern gespart werden. Setzt das Finanzamt den Wert des Hauses zu hoch an und der Gutachter kommt zu einem niedrigeren Immobilienwert, dann kann dem Finanzamt das Wertgutachten vorgelegt werden.
2. Weniger Steuern zahlen mit vermieteten Immobilien
Bei vermieteten Immobilien gibt es eine Steuervergünstigung, hier veranschlagt das Finanzamt nur 90 % des Verkehrswertes. Dadurch verringert sich auch die Erbschaftssteuer und fällt im besten Fall sogar unter den Freibetrag, sodass das Immobilienerbe gar nicht versteuert werden muss.
3. Steuerfreies Erbe bei einer Eigennutzung der Kinder oder Ehegatten
Handelt es sich bei der geerbten Immobilie um das Haus der eigenen Eltern bzw. des Ehegatten, dann kommt eine weitere Sonderregelung in Frage. Denn wer als Kind oder Ehegatte in das Haus einzieht oder dort wohnen bleibt, der muss gar keine Erbschaftssteuer zahlen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Erblasser bis zu seinem Tod in dem Haus oder der Wohnung gelebt hat und die Wohnfläche nicht über 200m² liegt. Des Weiteren müssen Erben mindestens 10 Jahre dort wohnen bleiben, ansonsten droht eine nachträgliche Besteuerung.
4. Frühzeitig das eigene Erbe planen
Wer zu Lebzeiten den eigenen Nachlass plant, der kann auch einen Teil der Erbschaftssteuer vermeiden. So nimmt etwa die Entscheidung, wer das eigene Haus nach dem eigenen Ableben erhalten soll, Einfluss auf die Steuerbelastung der Erben. Deutlich wird dies an einem Beispiel: Eine Eigentumswohnung mit einem Wert von ca. 300.000 Euro soll vererbt werden. In Frage kommen die beiden Enkel des Eigentümers. Wird die Wohnung nur an einen der beiden Enkel vererbt, dann überschreitet der Immobilienwert dessen Freibetrag und es wird Erbschaftssteuer fällig. Erben hingegen beide Enkel, dann liegt ihr Erbanteil mit 150.000 Euro unter den gesetzlichen Freibeträgen. Das Erbe muss dann nicht versteuert werden.
Um Steuerbelastungen Ihrer Erben zu minimieren, sollten Sie sich am Besten vor der Testamentserstellung informieren oder sich mit Ihrem Steuerberater besprechen. Beziehen Sie am besten Ihre Verwandte in die Entscheidung mit ein, damit es am Ende kein Streit um das Erbe gibt.
5. Schenkung statt Erbe
Zwar gelten für Schenkungen die gleichen Steuersätze wie für Erbschaften, allerdings lassen sich Schenkungen aktiv gestalten. Dabei müssen dieselben Freibeträge wie bei einem Immobilienerbe eingehalten werden, doch das Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz lässt größere Spielräume bei der Schenkung der Immobilie zu: Die Freibeträge dürfen bei Schenkungen alle 10 Jahre erneut genutzt werden. Außerdem bleiben Schenkungen an Ehegatten komplett steuerfrei. Damit man bei einer Schenkung noch weiter im eigenen Haus bleiben kann, sollte ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart werden.
Was tun mit der geerbten Immobilie?
Immobilienerben stehen vor der schwierigen Frage, was am besten mit dem Haus oder der Wohnung getan werden sollte. Natürlich kommt es darauf an, ob Erben selbst einziehen, das Haus als Kapitalanlage nutzen oder aber den Immobilienwert in bares Geld umwandeln möchten. Neben den individuellen Plänen sollten aber auch finanzielle Erwägungen berücksichtigt werden, dazu gehören auch die steuerlichen Belastungen.
Lohnt sich der Verkauf?
Folgende Überlegungen sollten bei der Entscheidung eine Rolle spielen: Muss nur eine geringe Summe versteuert werden, dann lohnt sich der Verkauf des Hauses. Denn die Steuerlast mindert den Verkaufserlös nur geringfügig. Müssen hingegen sehr hohe Steuern gezahlt werden, dann verlieren Sie einen Teil Ihres Erbes an den Staat. In dieser Konstellation sollten Kinder und Ehepartner darüber nachdenken, das Haus selber zu nutzen und somit von der Erbschaftssteuer befreit zu werden.
Was muss beim Verkauf beachtet werden?
Wird eine geerbte Immobilie verkauft, dann muss unter Umständen der Gewinn zusätzlich versteuert werden: Bei fremdgenutzten Immobilien, die nicht länger als 10 Jahre im Besitz des Verstorbenen oder der Verstorbenen waren, muss vom Erben beim Verkauf Einkommensteuer gezahlt werden. Ein weiterer Fallstrick, der häufig übersehen wird: Musste das Erbe von Kindern oder Partnern ursprünglich nicht versteuert werden, weil sie selbst in das Haus eingezogen sind und wird die Immobilie dann innerhalb von 10 Jahren verkauft, dann muss die Erbschaftssteuer nachgezahlt werden!
Damit Sie beim Verkauf alle Steuervorteile nutzen können, sollten Sie sich von einem Immobilienmakler ausgiebig beraten lassen. Hilfreich ist es außerdem, einen Steuerberater hinzuzuziehen, der sich mit den Steuerregelungen am besten auskennt.