Was tun mit dem gemeinsamen Haus oder der gemeinsamen Wohnung?
Bevor Sie sich über die steuerlichen Konsequenzen einer Scheidung informieren, müssen zunächst die verschiedenen Alternativen abgewogen werden, die in Bezug auf die gemeinsame Immobilie zur Auswahl stehen. Dabei muss zunächst geklärt werden, wer genau Eigentümer des Hauses ist und was sich beide Parteien wünschen. Können sich beide Partner nicht vorstellen, das Haus weiter zu nutzen, dann kommt entweder ein Verkauf oder eine Vermietung in Frage.
Zieht ein Partner aus und der andere möchte weiter im Haus wohnen bleiben, dann sollte eine Übertragung des Hauses auf letzteren in Betracht gezogen werden. Das kommt natürlich nur in Frage, wenn im Grundbuch beide Ehepartner als Eigentümer eingetragen sind.
Eine weitere Option ist die Teilung des Hauses mit Wohnrecht beider Ehegatten für einen bestimmten Teil des Hauses. Allerdings ist diese räumliche Nähe für viele Scheidungspaare ein Problem und außerdem kann der Nachweis über getrennte Haushalte bei dieser Variante schwerer erbracht werden, der für das Trennungsjahr bei der Scheidung notwendig ist. Wer sich dennoch für die Aufteilung entscheidet, sollte ebenfalls eine Vereinbarung darüber treffen, wer für die Nebenkosten inklusive der Grundsteuer aufkommt.
Welche Regeln gelten, wenn nur ein Ehepartner Eigentümer der Immobilie ist?
Gehört das Haus nicht beiden Ehepartnern, sondern ist nur einer der beiden im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, dann kann dieser den anderen dazu auffordern, innerhalb einer angemessenen Zeit aus dem Haus auszuziehen. Ist nur ein Ehepartner der alleinige Hauseigentümer, dann hängt die Vermögensaufteilung bei der Scheidung vom Güterstand der Ehepartner ab. In den meisten Fällen liegt eine Zugewinngemeinschaft vor, bei der im Falle einer Scheidung der Ehepartner mit einem geringeren Vermögenszugewinn während der Ehe einen Ausgleich erhält. In welcher Höhe dabei eine Immobilie berücksichtigt wird, hängt davon ab, ob durch ihren Erwerb ein Wertzuwachs entstanden ist. Dabei müssen auch Schulden aus Darlehensverträgen für das Haus in die Rechnung eingehen.
In einem Ehevertrag kann aber auch eine Gütertrennung oder eine Gütergemeinschaft vereinbart werden. Das Scheidungsrecht ist in Deutschland sehr kompliziert, weshalb Sie sich bei Unklarheiten an einen Anwalt wenden und von ihm beraten lassen sollten.
Miteigentum beider Partner an der Wohnung: Welche Folgen hat dies?
Sind beide Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, dann müssen sie auch gemeinsam entscheiden, was mit dem Haus oder der Wohnung geschieht. Dabei sollten die steuerlichen Konsequenzen berücksichtigt werden, die bei einem Verkauf oder einer Übertragung des Hauses auf einen Ehepartner eintreten.
Übertragung der Wohnung auf einen Ehepartner und Auszahlung des anderen
Möchte ein Ehepartner weiter in der Immobilie wohnen, dann bietet sich die Übertragung der Wohnung oder des Hauses auf ihn an. Durch die Übertragung des Miteigentums wird ein Ehepartner alleiniger Eigentümer – dies muss allerdings im Grundbuch eingetragen werden. Der Ehepartner, der sein Miteigentum an der Wohnung abgibt, muss im Gegenzug ausgezahlt werden.
Bei dieser Vorgehensweise gibt es die meisten steuerlichen Tücken, die schnell übersehen werden. Da der andere Ehegatte ausgezahlt wird, kann bei der Eigentumsübertragung Grunderwerbsteuer anfallen. Da die Auszahlung sowie die alleinige Unterhaltung des Hauses ohnehin eine enorme finanzielle Zusatzbelastung darstellen, sollten zusätzliche Ausgaben durch Steuern soweit wie möglich vermieden werden. Solange die Scheidung die Ursache für den Eigentümerwechsel ist, verlangt das Finanzamt jedoch keine Grunderwerbsteuer. Ob dies der Fall ist, kann nicht immer eindeutig festgestellt werden, vor allem wenn die Übertragung erst einige Zeit nach der Scheidung erfolgt.
Wird die Übertragung des Hauses noch vor der rechtskräftigen Scheidung vorgenommen, dann lässt sich die Grunderwerbsteuer in jedem Fall vermeiden. Denn ein Eigentümerwechsel unter Ehepartnern ist grundsätzlich steuerfrei. So lassen sich schnell mehrere Tausend Euro einsparen, da die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6 Prozent des Immobilienwerts beträgt.
Des Weiteren kann die Übertragung des Miteigentums auf einen Ehepartner selbst als steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft gelten. Das ist dann der Fall, wenn der eine Ehepartner bereits aus dem gemeinsamen Haus ausgezogen ist und anschließend sein Eigentum auf den anderen überträgt. Dann greift die Spekulationsfrist, wenn also zwischen der Übertragung und dem ursprünglichen Immobilienkauf weniger als 10 Jahre liegen, muss der Gewinn versteuert werden.
Noch ein Tipp: Bevor Sie die Immobilie auf den Partner überschreiben, können Sie beim Finanzamt nachfragen, ob es von einem steuerpflichtigen Veräußerungsgeschäft ausgeht oder nicht.
Verkauf der Immobilie nach der Scheidung
Viele Scheidungspaare entscheiden sich für den Verkauf der Immobilie, sei es, weil das gemeinsame Haus als emotionale Belastung wahrgenommen wird oder weil der Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist. Gerade, wenn noch Kredite abgezahlt und laufende Kosten des Hauses getragen werden müssen, lohnt sich der Verkauf häufig aus finanzieller Sicht. Allerdings sollte auch die aktuelle Marktlage berücksichtigt und am besten ein Makler herangezogen werden. Dies hat nicht nur den Vorteil, dass der Makler den Verkauf professionell abwickeln und häufig einen höheren Verkaufspreis erzielen kann. Es kann sich außerdem eine neutrale Person, die nicht mit dem Scheidungsprozess belastet ist, um alle Verkaufsangelegenheiten kümmern.
Aus steuerlicher Perspektive ist bei einem Verkauf aber die Spekulationsfrist von 10 Jahren zu beachten. Wurde die Immobilie vor dem Verkauf nicht selbst bewohnt, etwa weil die Ehepartner aus dem Haus ausgezogen und es vermietet haben, dann muss der Gewinn aus dem Immobilienverkauf versteuert werden. Die Einkommensteuer wird aber nur fällig, wenn der Erwerb des Hauses weniger als 10 Jahre zurückliegt.
Ist nur ein Ehepartner ausgezogen, während der andere noch im Haus wohnt, dann greift beim steuerpflichtigen Verkauf nur für den Ausgezogenen die Spekulationsfrist. Dieser Partner muss auf seinen anteiligen Gewinn dann Einkommensteuer zahlen! Steht das Haus nur für kurze Zeit vor dem Verkauf leer, dann wird das Finanzamt in der Regel keine Steuern von Ihnen fordern. Um Steuern zu sparen, lohnt es sich außerdem in einigen Konstellationen, mit dem Verkauf des gemeinsamen Hauses noch eine Weile zu warten – nämlich bis die Spekulationsfrist abgelaufen ist und der Verkauf steuerfrei wird!
Gemeinsames Eigentum beibehalten
Eine weitere Möglichkeit neben Verkauf und Übertragung besteht darin, die Eigentumsverhältnisse gar nicht anzutasten. Dabei kann die Immobilie entweder vermietet werden oder das Haus lediglich an einen der beiden Ehepartner zum Gebrauch zu überlassen werden.
Die erste Variante wird häufig gewählt, wenn ein Ehepartner das Haus weiterhin nutzen möchte, aber nicht in der Lage ist, den anderen bei einer Übertragung des Miteigentums auszuzahlen. Die alleinige Nutzung des Hauses durch einen Partner kann entweder entgeltlich oder unentgeltlich erfolgen. Wie genau die Überlassung gestaltet wird, hat auch Einfluss auf die Unterhaltspflichten nach der Scheidung. Darf der bleibende Ehepartner das Haus mietfrei bewohnen, dann verringert dies die Unterhaltspflichten des anderen. Eine entgeltliche Nutzung hingegen hat für den ausgezogenen Partner steuerliche Konsequenzen: Die Zahlungen für die Nutzung des Hauses gelten als Einkünfte aus Vermietung und müssen auf der Steuererklärung als Einnahmen angegeben werden. Bevor Sie sich für eine dieser Varianten entscheiden, sprechen Sie unbedingt mit einem Steuerberater darüber – denn leider existiert hier eine komplizierte Rechtsprechung und die Finanzverwaltung verhält sich in Fragen des Unterhalts und der steuerlichen Anrechnung von Nutzungsentschädigungen nicht immer einheitlich.
Eine Vermietung der Immobilie kann dann sinnvoll sein, wenn ein Verkauf angesichts der derzeitigen Marktlage ein Verlustgeschäft bedeuten würde. Beachten Sie hierbei, dass die Einnahmen aus der Vermietung versteuert werden müssen! Sie zählen zum Einkommen und müssen in der Steuererklärung angegeben werden.
Sich für die Vermietung des Hauses zu entscheiden, bedeutet außerdem, dass die Ehepartner regelmäßig zusammen Entscheidungen treffen müssen sowie ihren Vermieterpflichten nachkommen müssen. Wer sich bei der Scheidung zerstritten hat, für den wird die gemeinsame Vermietung daher eine denkbar schlechte Lösung sein.
Worauf muss in Bezug auf eine gemeinsame Immobilie bei einer Scheidung unbedingt geachtet werden?
1. Keine überstürzten Entscheidungen treffen
Leider ist es bei einer Trennung nicht immer möglich, rationale und wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen zu treffen. Doch angesichts der finanziellen Bedeutung von Immobiliengeschäften sollten alle Schritte nach der Scheidung gut durchdacht sein.
Es hilft meist, sich von einem Immobilien- und Steuerexperten beraten zu lassen, der als neutrale Person Lösungsvorschläge einbringen kann. Aus finanzieller Perspektive sollte ein Steuerberater hinzugezogen werden und bei einem geplanten Verkauf einen Immobilienmakler. In jedem Fall sollten keine vorschnellen Entscheidungen getroffen werden, insbesondere sollte das Haus nicht unter Zeitdruck verkauft werden.
2. Beim Verkauf Spekulationsfrist und 3-Objekt-Grenze beachten
Wie bei jedem Verkauf, so muss auch bei der Scheidung die Spekulationsfrist beachtet werden. Außerdem sollten Immobilienbesitzer mit mehreren Anlageobjekten auf die 3-Objekt-Grenze achten, damit durch den Verkauf kein gewerblicher Grundstückshandel ausgelöst wird. Wenn Sie in fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen, dann gilt dies in der Regel nicht mehr als private Vermögensverwaltung und zusätzliche Steuern fallen an!
3. Steuern sparen bei der Übertragung des Miteigentums
Soll bei gemeinsamem Eigentum an der Immobilie ein Ehepartner der alleinige Eigentümer werden, sollte der Ablauf der Übertragung genau geplant werden. Der Zeitpunkt und die Vorgehensweise nehmen Einfluss auf die Steuerpflichten. Wenn Sie sich geschickt anstellen, müssen Sie weder Grunderwerbsteuer noch Einkommensteuer zahlen.
4. Laufende Verträge und Kreditzahlungen beachten
Egal, was mit der gemeinsamen Immobilie geschieht, einigen Sie sich unbedingt mit ihrem Ex-Partner darüber, wer für Ratenzahlungen eines Kredits aufkommt sowie wer die Strom-, Wasser- oder Gasverträge übernimmt. Verträge lassen sich in der Regel sehr leicht auf den Ehepartner übertragen, sollte dies notwendig sein.
5. Weitere Steuervorteile bei Unterhaltszahlungen und Anwaltskosten
Im Rahmen einer Scheidung können nicht nur was Immobilien anbelangt steuerliche Sparpotentiale ausgeschöpft werden. So können z.B. die anfallenden Anwalts- und Gerichtskosten von der Steuer abgesetzt werden.
Beim sogenannten Realsplitting können außerdem Unterhaltszahlungen an den Ehepartner steuerlich geltend gemacht werden. Informieren Sie sich gut, ob diese Variante tatsächlich zu Steuereinsparungen oder zu zusätzlichen Belastungen führt! Sprechen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater über weitere Vergünstigungen.