Welche Steuern gibt es und wie hoch sind sie?
Es werden verschiedene Steuern, die jedoch nicht zwingend bei jedem Hausverkauf anfallen müssen, unterschieden.
Einkommenssteuer beim Immobilienverkauf
Die Einkommenssteuer ist eine Steuer, die auf das Einkommen von Personen erhoben wird. Sie wird auch als Gemeinschaftssteuer oder direkte Steuer bezeichnet. Die Höhe der Einkommenssteuer variiert je nach Höhe des Einkommens. In Deutschland besteht ein sogenannter Grundfreibetrag von derzeit 8652€ im Jahr, der nicht versteuert werden muss. Wie hoch die Steuerlast im Einzelfall ist, hängt unter anderem von der Steuerklasse sowie der Höhe des Einkommens ab.
Wird eine Immobilie verkauft, entsteht ein sogenannter Veräußerungserlös. Handelt es sich bei diesem Erlös um Privatvermögen, muss dieses für gewöhnlich versteuert werden. Entscheidend ist hierbei der Zeitraum, der zwischen Anschaffung und Verkauf der Immobilie liegen. Liegt dieser über zehn Jahren, kann die Immobilie verkauft werden, ohne dass die Einkommenssteuer anfällt. Auch bei der Nutzungsweise gibt es Unterschiede, welche die Einkommenssteuer beeinflussen können. Die Steuer entfällt nämlich, wenn die Immobilie komplett oder in den zwei Jahren vor dem Verkauf eigengenutzt wurde. Hier kommt die sogenannte Spekulationsfrist zur Anwendung, welche darüber entscheidet, ob Steuern gezahlt werden müssen oder nicht. Besteht eine Steuerpflicht für den Verkäufer, dann muss der Veräußerungserlös aus der Immobilie mit dem Einkommen des Verkäufers verrechnet und anschließend mit dem jeweiligen Steuersatz versteuert werden.
Wie berechnet sich der zu versteuernde Veräußerungsgewinn?
Das Finanzamt ermittelt anhand verschiedener Faktoren die exakte Höhe des zu versteuernden Veräußerungsgewinns. Dieser soll den Wertzuwachs der Immobilie seit dem Erwerb widerspiegeln.
Bei der Berechnung wird im ersten Schritt der gesamte Erlös oder Verlust, der beim Verkauf entsteht, ermittelt. Davon werden die Anschaffungskosten der Immobilie, die Herstellungskosten eines Neubaus sowie Werbungskosten für den Verkauf abgezogen. Aus dieser Rechnung ergibt sich letztendlich der Veräußerungsgewinn – die Summe, die anschließend versteuert werden muss. Je geringer der Veräußerungsgewinn, desto niedriger auch die Steuerlast. Daher lohnt es sich für Verkäufer, möglichst viele Kosten geltend zu machen, damit nicht der komplette Gewinn aus dem Verkauf versteuert werden muss. Machen Sie auch Kaufnebenkosten im Rahmen der Anschaffungskosten geltend, sowie Renovierungs- und Maklerkosten beim Verkauf.
Wovon hängt die Steuerhöhe beim Verkauf ab?
Die Höhe der Einkommenssteuer ist abhängig von dem Wertzuwachs der Immobilie sowie dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Verkäufers. Wie viele Steuern beim Hausverkauf gezahlt werden müssen, richtet sich also vor allem nach dem erzielten Verkaufspreis bzw. nach dem beim Verkauf erzielten Gewinn im Vergleich zu dem Kaufpreis beim Erwerb des Hauses.
Die Höhe der Steuerlast richtet sich außerdem nach der Steuerklasse des Verkäufers. Man unterscheidet sechs verschiedene Steuerklassen, die zu bestimmten prozentualen Abzügen führen können. Die Steuerklasse ist ebenfalls abhängig von der Höhe des Einkommens und wird dementsprechend zugeteilt.
Der Veräußerungserlös muss immer in dem Jahr versteuert werden, in dem er erzielt worden ist.
Was ist die Spekulationsfrist?
Grundsätzlich muss der Erlös, der beim Verkauf einer Immobilie entsteht, nur versteuert werden, wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist. Das bedeutet, dass beim Hausverkauf nur Steuern gezahlt werden müssen, wenn die Immobilie sich weniger als 10 Jahre im Besitz des Verkäufers befand und außerdem nicht selbst bewohnt wurde. Dabei richtet sich die Frist nach dem Datum der notariellen Beurkundung.
Wichtigste Ausnahme von der Besteuerung des Immobilienverkaufes ist somit die Eigennutzung des Hauses. Dabei müssen entweder der Eigentümer selbst, der oder die Ehepartner/in oder die Kinder zwei Jahre vor dem Verkaufsjahr die Immobilie bewohnt haben. Die Kinder dürfen dabei keine Miete an den Eigentümer zahlen und müssen noch Recht auf Kindergeld haben. Bei anderen Verwandten gilt diese Regelung nicht.
Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung und kann sie steuerlich geltend gemacht werden?
Die Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig, wenn der Verkäufer einen Kredit für die Immobilie aufgenommen hat, der noch nicht abbezahlt worden ist. Sobald er die Immobilie vor Vollendigung der Zinsbindung wieder verkaufen möchte, hat die Bank Anspruch auf einen finanziellen Schadensersatz. Die Bank kann dabei über die Höhe der Entschädigung bestimmen, diese muss jedoch begründet und nachvollziehbar sein.
Es gibt allerdings zwei Möglichkeiten, in denen die Vorfälligkeitsentschädigung vermieden werden kann. Zum einen besteht die Option, den bestehenden Darlehensvertrag an den nächsten Käufer der Immobilie zu übertragen. Damit müssen der Käufer und die Bank einverstanden sein. In diesem Fall muss der Verkäufer keine Entschädigung zahlen.
Die zweite Option lässt sich nutzen, sobald der Darlehensvertrag schon länger als 10 Jahre läuft. Dann muss Vorfälligkeitsentschädigung mehr gezahlt werden, da die Zinsbindungsfrist nach 10 Jahren endet. Der Vertrag muss aber innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Zeit gekündigt werden.
Für den Fall, dass die Entschädigung sich nicht vermeiden lässt, besteht trotzdem die Möglichkeit, die Kosten steuerlich geltend zu machen. Die Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich mit den Veräußerungskosten verrechnen, sodass der zu besteuernde Veräußerungserlös verringert wird.
Die Grunderwerbssteuer
Des Weiteren gibt es die Grunderwerbssteuer, welche bei Immobilienkäufen vom Staat erhoben wird. Diese bezieht sich nicht nur auf den Grundstücks- und Bodenwert, sondern auf den Gesamtwert der Immobilie und allen anderen dazugehörigen Bauten, die sich auf dem Grundstück befinden. Eine Ausnahme besteht hierbei, wenn die Immobilie erst nach dem Erwerb des Grundstücks gebaut wurde. Dann muss ausschließlich das Grundstück versteuert werden.
Die Grunderwerbssteuer ist einmalig zu entrichten und beträgt üblicherweise zwischen 3,5% und bis zu 6,5% des Kaufpreises. Die Höhe variiert somit je nach Wert der Immobilie. Auch der Standort der Immobilie kann in die Berechnung der Steuer mit einspielen, da es verschiedene Steuersätze in den einzelnen Bundesländern gibt. In Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und dem Saarland liegt der Steuersatz im Moment bei 6,5%, während er in Berlin und Hessen nur bei 6,0% liegt. In Sachsen-Anhalt zahlen Käufer derzeit nur 5,0% an Grunderwerbssteuer. Die günstigsten Steuersätze finden sich in Sachsen und in Bayern. Dort gelten Steuersätze von 3,5%.
Die Grunderwerbssteuer wird vom Käufer der Immobilie bezahlt, der vom Finanzamt nach dem Immobilienerwerb eine Rechnung erhält. Für den Fall, dass der Käufer nicht zahlt, kann es jedoch dazu kommen, dass sich das Finanzamt an den Verkäufer wendet, der dann zur Zahlung der Grunderwerbssteuer verpflichtet ist. Allerdings kommt es nur äußerst selten vor, dass der Verkäufer letztendlich die Kosten tragen muss. Der Grund dafür, dass sich in solchen Fällen an den Verkäufer gewandt wird ist, dass beide Parteien für die Zahlung der Steuer haften, selbst wenn im Kaufvertrag deutlich vereinbart worden ist, wer die Steuer zu zahlen hat.
Die Umsatzsteuer
Die Umsatzsteuer spielt für den Hausverkauf ebenfalls eine Rolle. Dies ist vor allem bei Gewerbeimmobilien und gewerblichem Grundstückshandel relevant. Bei privaten Käufen und Verkäufen eines Eigenheims besteht keine Umsatzsteuerpflicht.
Desweiteren fällt im Rahmen des Verkaufes Umsatzsteuer auf die Notar- sowie Maklergebühren an. Diese Umsatz- oder Mehrwertsteuer ist in den Gebühren inbegriffen, wird aber auf den Rechnungen explizit ausgewiesen. Diese Posten werden beim Immobilienverkauf jedoch häufig vom Käufer übernommen, sodass für den Verkäufer keine Kosten entstehen.
Unterschiede zwischen privaten und gewerblich genutzten Immobilien
In Bezug auf Steuern gibt es beim Immobilienverkauf große Unterschiede zwischen privaten und gewerblich genutzten Immobilien.
Eigengenutzte Immobilien sind in der Regel steuerfrei. Zu den eigengenutzten Immobilien zählen Immobilien, die entweder dauerhaft vom Eigentümer, seinem Ehepartner oder seinen Kindern bewohnt wurden oder zwei Jahre vor dem Verkaufsjahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Die Spekulationsfrist gilt dementsprechend bei eigengenutzten Immobilien nicht. Diese muss und sollte ausschließlich bei den fremdgenutzten Immobilien beachtet werden.
Gemischte Nutzung von Immobilien
Was passiert allerdings, wenn ein Gebäude zum Teil vermietet, aber auch eigengenutzt wird?
Bei solchen gemischtgenutzten Immobilien müssen die Bereiche, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, nicht versteuert werden. Kosten, die im restlichen Teil des Hauses anfallen, können ganz normal abgeschrieben werden. Hierbei müssen natürlich ebenfalls alle Mieteinnahmen versteuert werden.
Um komplizierte Aufteilungen und Rechnungen zu vermeiden, haben Eigentümer die Möglichkeit, von vornherein zwei getrennte Kaufverträge abzuschließen. Dadurch wird das Wohneigentum separat in den Verträgen aufgeteilt und anhand dessen kann sich anschließend besser orientiert werden. Dies ist allerdings nur dann möglich, wenn von Anfang an feststeht, dass die Immobilie gemischtgenutzt werden soll.
Arbeitszimmer im Eigenheim
Außerdem ist bei privat genutzten Immobilien, die über ein Arbeitszimmer verfügen, Vorsicht geboten. In der Regel stellt das kein Problem dar, es kommt jedoch darauf an, wie genau das Arbeitszimmer genutzt wird. Bei Selbstständigen, einer Gewerbenutzung oder anderen freiberuflichen Tätigkeiten muss jedoch aufgepasst werden, da ein Arbeitszimmer hier immer versteuert werden müssen.
Das Finanzamt kann hierbei entscheiden, ab wann eine Immobilie als fremd- oder eigengenutzt angesehen wird. Wird das Arbeitszimmer nicht als eigengenutzt angesehen, kann es passieren, dass dieser Teil, beziehungsweise der Veräußerungserlös, der für diesen Teil des Gebäudes anfällt, versteuert werden muss. Hier kommt erneut die Spekulationsfrist ins Spiel. Der Verkauf ist demnach ohne Probleme und Versteuerung möglich nach einem Besitz der Immobilie von mindestens zehn Jahren.
Besondere Situationen beim Hausverkauf
Hausverkauf im Falle einer Scheidung
Juristisch gesehen gibt es verschiedene Optionen und Varianten bei einer Scheidung in Bezug auf das Eigenheim. Sollten sich beide Partner dazu entschließen, die Immobilie gemeinsam zu verkaufen, wird der Erlös zwischen Beiden aufgeteilt. Noch laufende Kredite oder andere offene Rückzahlungen, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, können durch den Erlös gedeckt werden. Ansonsten haften in der Regel beide Partner gleichermaßen für die Rückzahlung.
Auch hier sollte aus steuerlicher Sicht auf die Spekulationsfrist geachtet werden, falls es sich um eine reine Kapitalanlage handelt.
Ansonsten haben die Ehepartner weitere Möglichkeiten, wie die Übertragung der Immobilie auf einen der beiden Partner. Hier muss in vielen Fällen Grunderwerbssteuer gezahlt werden, als auch der Grundbucheintrag geändert werden. Meistens findet in solchen Fällen eine Auszahlung an den anderen Partner statt.
Es kann außerdem zu einer Teilung der Immobilie oder zu einzelnen Teilungsversteigerungen kommen. Insgesamt gilt bei Scheidungsfällen, dass die finanziellen Risiken und Konsequenzen beachtet werden sollten, um voreilige Entscheidungen zu vermeiden. Die beste Lösung für beide Partner ist von diversen Faktoren in Bezug auf die Immobilie und die finanzielle Lagen abhängig.
Steuern bei Erbfällen
Wer geerbt hat, der muss meist Erbschaftssteuer zahlen – und das auch für vererbte Häuser oder Wohnungen. In solchen Situationen ist vor allem der Verwandtschaftsgrad relevant. Grundsätzlich sind Immobilien-Erbschaften steuerpflichtig, allerdings gibt es unterschiedliche Freibeträge und abweichende Steuersätze, die vom Verwandtschaftsgrad aber auch vom Wert der Immobilie abhängig sind.
Die Freibeträge müssen nicht versteuert werden und variieren in ihrer Höhe. Je enger Erbe und der Verstorbene miteinander verwandt sind, desto höher ist der Freibetrag und desto niedriger ist der Erbschaftssteuersatz. Anhand dessen lässt sich feststellen, ob es sinnvoller ist, die Immobilie zu verkaufen oder erst einmal zu behalten. Wenn der Erbschaftssteuersatz sehr hoch ist, empfiehlt es sich eher die Immobilie zu behalten und einzuziehen. Für Kinder und Ehepartner ist das Erbe dann steuerfrei. Wenn jedoch kaum Steuern gezahlt werden müssen, ist es finanziell sinnvoller, die Immobilie zu verkaufen.
Verkaufen einer Immobilie im Ausland
Um eine Doppelbesteuerung bei Ferien- und Auslandsimmobilien zu vermeiden, besteht zwischen Deutschland und vielen Ländern wie z.B. Italien, ein Abkommen. So gelten beim Verkauf ausschließlich die steuerlichen Pflichten des Landes, in dem sich die Immobilie befindet.
Bei alleiniger Privatnutzung der Immobilie muss der Gewinn in der Regel nicht versteuert werden, so wie das in Deutschland auch nicht der Fall wäre. Wird die Immobilie teilweise an andere Leute vermietet, muss der Eigentümer auf Spekulationsfristen oder ähnliche Regelungen achten. Allgemein gesehen sollten sich Besitzer einer Auslandsimmobilie jedoch mit den Regelungen des jeweiligen Landes vertraut machen, um Komplikationen zu vermeiden.
Was sollten Sie als Verkäufer beachten?
Generell sollte der Verkäufer natürlich immer auf Faktoren wie die aktuelle Marktlage und die eigene finanzielle Situation Rücksicht nehmen. Jeder Verkäufer sollte sich darüber bewusst sein, dass ein Verkauf viel Zeit und Aufwand aber auch Kosten mit sich bringen kann. Um einen erfolgreichen Verkauf mit möglichst hohem Veräußerungserlös zu erzielen, sollte sich genug Zeit genommen werden, um alles zu organisieren und sich ausreichend zu informieren. Das gilt auch für steuerliche Belange, die nicht unterschätzt werden sollten! Werden die Steuergesetze zu seinem Vorteil genutzt, können unter Umständen große Summen Geld gespart werden.
Steuern sparen beim Hausverkauf
Man sollte immer auf die Spekulationsfrist achten, sowie in welchen Fällen sie nicht gilt. In der Regel werden Immobilien meist nur dann innerhalb der 10-Jahresfrist verkauft, wenn es zu sogenannten Notverkäufen kommt und der Eigentümer zum Beispiel keine finanziellen Mittel mehr aufbringen kann, um die Immobilie instand zu halten. Ansonsten ist es in jedem Fall schlauer, die Spekulationsfrist abzuwarten.
Verkäufer sollten sich außerdem stets über die Drei-Objekt-Grenze bewusst sein. Werden mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, so kann es sein, dass die Verkäufe vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshandel angesehen werden und dementsprechend steuerpflichtig sind. Dies kann sich auch rückwirkend auf die bereits verkauften Gebäude auswirken!
Nutzen Sie eine professionelle Beratung
Insgesamt gibt es viele kleine Möglichkeiten, die beim Hausverkauf beachtet werden können, um Steuern zu vermeiden und dementsprechend zu sparen. Hierbei hilft Ihnen ein Immobilienmakler mit fachkundiger Beratung auch in finanziellen Fragen. Außerdem ist ein professioneller Makler stets in der Lage den besten Steuerberater im Umkreis zu empfehlen, mit dessen Expertise Sie die bestmöglichen Konditionen für Ihre Immobilie erreichen können. Ein Steuerberater kann sich individuell mit Ihrer Situation und Immobilie auseinandersetzen, Sie daraufhin kompetent beraten und somit einen bestmöglichen Verkauf erzielen.