Was ist ein Maklervertrag und welche Formen gibt es?
Der Maklervertrag stellt eine rechtliche Vereinbarung zwischen einem Immobilienmakler und seinem Auftraggeber dar. Durch diesen privatrechtlichen Vertrag verpflichten sich beide Seiten zu bestimmten Leistungen, der Makler zur Vermittlung der Immobilie und der Auftraggeber zur Zahlung einer Vergütung. Es ist auch möglich, dass für den Makler keine Pflicht zum Tätigwerden besteht, sondern er lediglich die Erlaubnis dazu hat. Es ist außerordentlich wichtig, dass vor der Beauftragung des Maklers und der Unterzeichnung des Vertrages genau geklärt ist, welche Leistungen dieser erbringen muss.
Bei der Beauftragung eines Maklers sollte der Vertrag sorgfältig durchgelesen und mit dem Makler besprochen werden, bevor er unterzeichnet wird. Als Auftraggeber kommen dabei verschiedene Personen in Betracht, z.B. ein Immobilieneigentümer, der seine Wohnung vermieten oder verkaufen möchte. Es ist aber auch möglich, dass ein Suchkunde einen Makler beauftragt, damit dieser eine Mietwohnung oder einer Immobilie zum Kauf für ihn findet.
Die unterschiedlichen Vertragsformen
Es gibt typischerweise drei Varianten des Maklervertrags, die sich hinsichtlich des Umfangs der Leistungen des Maklers unterscheiden. Sie bieten verschiedene Vor- und Nachteile, die bei der Wahl des individuell gewünschten Vertragsverhältnisses berücksichtigt werden sollten.
Einfacher Auftrag
Bei einem einfachen Auftrag wird der Makler mit der Vermittlung der Immobilie beauftragt, jedoch nicht zu einem Tätigwerden verpflichtet. Der Eigentümer erlaubt dem Makler also, die Immobilie zum Verkauf oder zur Vermietung anzubieten. Gleichzeitig kann der Eigentümer auch eigene Bemühungen anstellen, oder sogar weitere Makler beauftragen.
Gelingt dem Makler eine Vermittlung und kommt ein Verkauf aufgrund seiner Tätigkeit zustande, dann ist der Eigentümer verpflichtet, ihn dafür zu entlohnen. Der einfache Auftrag im Maklervertrag sieht also eine Zahlungsverpflichtung im Erfolgsfall vor.
Der Auftraggeber hat mit einem einfachen Maklerauftrag sehr große Freiheiten und kann selbst versuchen, die Immobilie zu verkaufen. Von Nachteil ist hingegen, dass der Makler bei dieser Vertragsform weniger motiviert ist, die Immobilie zum Höchstpreis zu vermitteln. Denn er muss damit rechnen, dass seine Anstrengungen umsonst sind, falls jemand anderes vor ihm einen passenden Käufer gefunden hat.
Einfacher Alleinauftrag
Etwas weniger Freiheit hat haben Eigentümer bei einem einfachen Alleinauftrag. Hierbei wird darauf verzichtet, noch andere Makler mit der Vermittlung der Immobilie zu beauftragen. Der Makler mit einfachem Alleinauftrag verpflichtet sich im Gegenzug dazu, zur Erreichung des Verkaufs oder der Vermietung auch wirklich tätig zu werden.
Die private Suche des Immobilieneigentümers nach einem geeigneten Interessenten ist jedoch weiterhin erlaubt. Ist diese erfolgreich, indem die Immobilie ohne Hilfe des Maklers verkauft wird, so wird keine Provision für seine Bemühungen fällig.
Der einfache Makleralleinauftrag bietet sich an, wenn sich im privaten Umkreis potentielle Interessenten befinden. Die Immobilie kann also auf eigene Faust verkauft werden, während gleichzeitig ein Experte die Immobilie professionell vermarktet. Damit stehen die Chancen für einen erfolgreichen Verkauf sehr gut.
Auf der anderen Seite sollte bedacht werden, dass sich der Makler womöglich auch hier seine Kompetenzen nicht vollständig ausschöpft: Denn die besten Erfolgschancen hat ein Makler erst mit einem qualifizierten Alleinauftrag.
Qualifizierter Alleinauftrag
Wird einem Immobilienmakler ein qualifizierter Alleinauftrag erteilt, dann wird die gesamte Verantwortung an ihn abgegeben. Der Eigentümer verpflichtet sich dazu, keinen weiteren Makler zu beauftragen. Darüber hinaus ist er nicht berechtigt, den Verkauf ohne Einschaltung des Maklers abzuschließen.
Es soll also ausschließlich der Makler dafür verantwortlich sein, die Immobilie zu vermarkten und geeignete Kauf- oder Mietinteressenten zu finden. Findet der Eigentümer dennoch privat einen Interessenten, dann muss er diesen an den Makler verweisen. Der Eigentümer darf seine Immobilie nicht selbst bewerben oder mit Interessenten verhandeln, sondern muss diese Tätigkeiten dem Makler überlassen.
Dadurch wird sichergestellt, dass am Ende auch die Anstrengungen des Maklers für das Zustandekommen des Verkaufs oder den Abschluss des Mietvertrags ursächlich sind. Dieser Zusammenhang zwischen Tätigkeit und Erfolg ist nämlich die Bedingung dafür, dass der Makler ein Recht auf seine Provision hat. Verstößt der Auftraggeber gegen die vertraglichen Verpflichtungen und verkauft seine Immobilie auf eigene Faust, kann der Makler Schadensersatz geltend machen.
Dieser Maklervertrag hat nicht nur Vorteile für den Immobilienmakler. Der Auftraggeber profitiert davon, dass der Makler mit seiner professionellen Vermarktung und Verhandlungsgeschick einen Verkauf zum Höchstpreis einfädeln kann. Mit der alleinigen Verantwortung für das Zustandekommen eines Verkaufs kommt auch die Motivation des Immobilienmaklers. Denn seiner Provision kann er sich mit dem qualifizierten Alleinauftrag sicher sein.
Was steht in einem Maklervertrag?
Gesetzliche Vorschriften zum Maklervertrag gibt es nur wenige – lediglich die Vergütung des Maklers bei einer erfolgreichen Vermittlung wird in den §§ 652 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Demzufolge hat ein Immobilienmakler Anspruch auf eine Provision, wenn der Miet- oder Kaufvertrag infolge seiner Vermittlung zustande gekommen ist.
Ansonsten steht es den Vertragsparteien weitgehend frei, was sie im Maklervertrag vereinbaren. So kann der Umfang der Leistungen des Maklers nach den Wünschen der Vertragsparteien geregelt werden. In jedem Fall sollten der Auftraggeber, der Makler und die Immobilie genau im Maklervertrag bezeichnet werden. Typischerweise enthält ein Maklervertrag außerdem Regeln über die Provision, die Vertragslaufzeit oder Kündigung und evtl. eine Aufwandsentschädigung.
Die Beauftragung des Maklers
Der Vertragsgegenstand eines Maklervertrags ist die Beauftragung des Maklers zur Vermittlung einer Immobilie. Es sollte genau festgehalten werden, welche Immobilie vermittelt werden und zu welchen Bedingungen das geschehen soll. Bei einem Verkauf sollte der Mindestverkaufspreis und die Höhe des Kaufpreises, zu dem die Immobilie angeboten werden soll, festgelegt werden. Analog müssen bei einer Vermietung die Miethöhe, Kautionshöhe, Bezugszeitpunkt und weitere Details geklärt werden.
All dies muss nicht zwingend vertraglich geregelt werden, doch die wichtigsten Punkte sollten zur eigenen Sicherheit im Vertrag enthalten sein. Dasselbe gilt für die Leistungen und Pflichten des Maklers sowie die Zahlungspflichten des Auftraggebers.
Die Pflichten des Maklers
Wie bei jedem Vertragsverhältnis hat ein Makler grundsätzlich Sorgfaltspflichten und haftet gegenüber dem Auftraggeber für Verletzungen seiner Pflichten, insbesondere bei vorsätzlichem Verhalten. Diese allgemeinen Pflichten sollten im auch Maklervertrag enthalten sein.
Darüber hinaus kann eine Leistungspflicht des Maklers vereinbart werden. Dies muss aber nicht geschehen, so ist ein Immobilienmakler bei einem einfachen Alleinauftrag nicht verpflichtet, die Immobilie zu vermarkten oder sich um die Vermittlung einer Verkaufs- oder Vermietungsgelegenheit zu bemühen.
Möchte der Auftraggeber dem Makler nicht nur die Erlaubnis zur Vermittlung geben, sondern auch von ihm erwartet, dass er dafür auch aktiv wird, dann sollte dies vertraglich festgelegt werden. Für den Verkauf oder die Vermietung eines Objekts können z.B. die Erstellung eines Exposés, die Anzeigenschaltung, Durchführung von Besichtigungsterminen und die Überprüfung der Bonität von Interessenten vereinbart werden. Sucht der Auftraggeber nach einer Immobilie zur Miete oder zum Kauf, dann kann vertraglich festgehalten werden, welche Eigenschaften diese Immobilie haben soll oder dass der Makler ein geeignetes Objekt auf Baumängel hin überprüfen lässt.
Die Provision
Die Maklerprovision oder Maklercourtage muss vom Auftraggeber bei einer erfolgreichen Vermittlung gezahlt werden. In der Regel wird die Provision nur dann fällig, wenn auch tatsächlich ein Vertragsabschluss stattgefunden hat. Der Auftraggeber muss sich hierbei freiwillig für den Abschluss des Kauf- oder Mietvertrages entscheiden, denn eine Verpflichtung gibt es für ihn nicht. Schlägt der Makler also einem Verkäufer verschiedene Interessenten vor, dann kann der Auftraggeber sich ohne Grund gegen sie entscheiden. Ebenso kann der Käufer als Auftraggeber des Maklers vom Kauf einer Immobilie Abstand nehmen.
Es ist allerdings auch möglich, im Maklervertrag eine alternative Vereinbarung zu treffen. So kann der Auftraggeber eine Verpflichtung eingehen, eine Verkaufsmöglichkeit unter bestimmten Voraussetzungen auch wahrzunehmen. Oder es kann eine Provision bereits dann gezahlt werden, wenn der Makler den Nachweis über eine Verkaufsgelegenheit führen kann. Beide Regelungen sind aber in der Praxis eher unüblich und Sie sollten in derartige Abmachungen am Besten nicht einwilligen, wenn Sie sich dabei nicht absolut sicher sind.
Wann muss Provision gezahlt werden?
Die Provision muss nur dann gezahlt werden, wenn die Vermittlung der Immobilie durch die Bemühungen des Maklers auch in einen Vertragsabschluss zwischen Verkäufer und Käufer bzw. Vermieter und Mieter mündet. Voraussetzung ist also, dass die Maklertätigkeit die Ursache für den Vertragsabschluss war. Es handelt sich um eine Vergütung des Maklers im Erfolgsfall. Kommt trotz der Bemühungen des Maklers kein Miet- oder Kaufvertrag zustande, dann muss auch keine Provision gezahlt werden.
Bereits mit Abschluss des Maklervertrages wird ein Provisionsanspruch des Maklers begründet, schließlich verpflichtet sich der Auftraggeber zur Vergütung im Erfolgsfall. Die Provision wird rechtlich betrachtet aber erst fällig, wenn der Verkauf oder die Vermietung auch zustande kommt.
Die Voraussetzungen der Fälligkeit der Provision sollten detailliert im Vertrag angegeben werden, insbesondere wenn von der Standardregelung abgewichen wird und die Provision auch ohne Zustandekommen des Kaufvertrages gezahlt werden soll. Auch der genaue Termin, zu dem die Courtage spätestens an den Makler überwiesen werden muss, sollte im Vertrag stehen.
Wer zahlt die Provision?
Seit der Einführung des Bestellerprinzips muss bei Vermietungen von Immobilien derjenige die Maklercourtage tragen, der den Makler beauftragt hat. Das ist in der Regel der Eigentümer oder Vermieter, der wiederum den Maklervertrag abgeschlossen hat.
Durch die Gesetzesänderung vom 23.12.2020 gibt es inzwischen auch bei Immobilienverkäufen Regelungen, wer die Provision zahlen muss. Auch hier muss grundsätzlich derjenige die Courtage tragen, der den Makler beauftragt hat. Ist der Makler für beide Parteien tätig, müssen zwei Maklerverträge, einer mit dem Verkäufer und einer mit dem Käufer, bestehen. In diesem Fall kann der Makler künftig nur noch eine Bezahlung von beiden Parteien in gleicher Höhe verlangen. Sollte der Makler zustimmen, kostenlos für eine Partei zu arbeiten, kann er sich von der anderen Partei nicht mehr vergüten lassen. Vereinbarungen zur Übertragung von Kosten an eine andere Partei sind nur gültig, wenn die übertragenen Kosten höchstens 50% der insgesamt gezahlten Maklergebühren ausmachen.
Wie hoch ist die Provision?
Die Provisionshöhe bei einem Immobilienverkauf richtet sich nach dem Kaufpreis und beträgt meist zwischen 3 und 7 %. Es sind jedoch auch geringere Provisionshöhen möglich - der Betrag hängt auch davon ab, was ein Makler für seine Tätigkeit verlangt. Der Prozentsatz für den Verkauf variierte bisher von Bundesland zu Bundesland, wo es jeweils marktübliche Provisionssätze gibt. Mit Einführung des Bestellerprinzips im Verkauf 2020 ist von einer Veränderung der üblichen Provisionssätze auszugehen.
Auch bei einer Vermietung berechnet sich die Provision anhand der im Mietvertrag vorgesehenen Miete. Allerdings existiert hier eine gesetzlich vorgeschriebene Höchstgrenze, welche bei zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer liegt.
Aufwandsentschädigung
Es ist darüber hinaus möglich, eine Aufwandsentschädigung des Maklers vertraglich zu vereinbaren. So kann z.B. festgelegt werden, dass die Leistungen des Maklers in einer bestimmten Höhe vergütet werden – auch wenn sie nicht zum Erfolg führen, die Immobilie also gar nicht verkauft wird.
Solche Klauseln sollten gut überprüft werden, bevor der Maklervertrag unterzeichnet wird – vor allem, wenn hohe Pauschalen vorgesehen sind. Allerdings können Aufwandsentschädigungen durchaus berechtigt und nützlich sein. Gerade wenn der Makler sich bei einem einfachen Auftrag oder einem einfachen Alleinauftrag nicht als Einziger darum bemüht, die Immobilie zu vermitteln, dann sind Aufwandsentschädigungen ein guter Anreiz für den Makler, die bestmögliche Vermarktung anzustreben. Im Maklervertrag kann z.B. vereinbart werden, dass der Auftraggeber die Kosten für Anzeigenschaltungen im Internet oder der Zeitung übernimmt.
Die Vertragsdauer
In der Regel werden Maklerverträge für eine bestimmte Zeit geschlossen, in der eine Vermittlung der Immobilie für möglich gehalten wird. Es steht den Vertragsparteien aber auch in diesem Punkt frei, eine individuelle Vereinbarung zu treffen. Daher sind sehr unterschiedliche Regelungen möglich, z.B. eine automatische Verlängerung der Laufzeit zum Ende der Vertragsdauer, ein Auslaufen des Vertrages zu einem bestimmten Zeitpunkt oder eine unbestimmte Laufzeit des Maklervertrages.
Wichtig ist daher vor allem, die Konsequenzen der vertraglichen Laufzeit zu kennen. Bei einer langen Vertragsdauer oder gar keiner Befristung sollte man sichergehen, dass der Vertrag im Falle einer Meinungsverschiedenheit auch vorzeitig gekündigt werden kann. Bei einer Befristung der Vertragsdauer sollte darauf geachtet werden, dass der Zeitraum nicht zu lange ist. In der Praxis werden meist Zeiträume von etwa sechs Monaten vereinbart, bei komplizierteren Aufträgen kommen auch längere Laufzeiten in Frage.
Wird ein Maklervertrag nicht befristet, dann sollte wiederum die Kündigung vertraglich geregelt werden. Im Vertrag kann ein uneingeschränktes Kündigungsrecht vereinbart werden, was bedeutet, dass die Kündigung ohne Angabe von Gründen und zu jedem Zeitpunkt möglich ist. Es ist meist im Interesse beider Parteien, dass das Vertragsverhältnis jederzeit beendet werden kann. Denn als Eigentümer möchte man, dass sich der Makler auch wirklich bemüht – und als Makler nützt einem der Auftrag zur Vermittlung nichts, wenn der Eigentümer mit den vorgeschlagenen Interessenten nie einen Vertrag unterzeichnet. Auf der anderen Seite zeugen feste Laufzeiten auch von der Ernsthaftigkeit beider Parteien, was wiederum die Grundlage für eine erfolgreiche Zusammenarbeit ist.
Kann ein Maklervertrag auch mündlich abgeschlossen werden?
Mit Novellierung des Maklerrechts vom Dezember 2020 besteht für Maklerverträge die Schriftformerfordernis.
Kann ein Maklervertrag gekündigt werden?
Wann ist eine Kündigung des Maklervertrages möglich?
Je nachdem, was im Maklervertrag genau geregelt ist, kann das Vertragsverhältnis zum Ende der Vertragsdauer gekündigt werden oder der Vertrag endet von alleine zum Ende der vorgesehenen Dauer. In befristeten Verträgen sollte darüber hinaus eine Kündigungsfrist vereinbart werden, falls der Maklervertrag schon früher, also vor Ablauf der Vertragsdauer, beendet werden soll. Insbesondere bei Alleinaufträgen ist eine Mindestlaufzeit des Vertrages üblich, damit sich die Anstrengungen des Maklers überhaupt lohnen. Für den Verkauf einer Immobilie sind das zumindest einige Monate oder ein halbes Jahr.
Möchten Sie die Zusammenarbeit mit Ihrem Makler beenden, dann sollten Sie also zuerst im Vertrag nachlesen. Außerdem empfiehlt es sich, in Ruhe mit dem Makler darüber zu sprechen und das Vertragsverhältnis dann einvernehmlich zu beenden. In den allermeisten Fällen ist dies kein Problem, denn ein Makler wird nicht mehr an seinem Auftrag interessiert sein, sobald Sie kündigen möchten. Denn schließlich kann der Makler Sie nicht dazu zwingen, eine vorgeschlagene Verkaufsmöglichkeit zu nutzen und kommt somit ohne Ihre Kooperation nicht zu seiner Provision.
Die fristlose Kündigung und der Widerruf
Bei einem befristeten Maklervertrag ist vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit außerdem jederzeit eine außerordentliche Kündigung möglich. Dafür muss ein sogenannter „wichtiger Grund“ vorliegen. Diese Bedingung ist etwa bei einer Pflichtverletzung des Maklers erfüllt, also z.B., wenn er entgegen der Vereinbarung keine Anzeigen schaltet.
In den meisten Maklerverträgen ist vorgesehen, dass eine Kündigung schriftlich erfolgen muss. Die außerordentliche Kündigung muss des Weiteren innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntwerden der Pflichtverletzung ausgesprochen werden.
Von einer Kündigung zu unterscheiden ist ein Widerruf des Vertrages. Das Widerrufsrecht des Auftraggebers besteht nur unmittelbar nach dem Abschluss des Maklervertrages, die Frist hierfür beträgt zwei Wochen.
Wichtige Rechtsfolgen einer Kündigung
Außer der Beendigung des Vertragsverhältnisses kann die Kündigung des Maklervertrages noch zusätzliche Folgen haben. Es ist zum Beispiel möglich, dass der Eigentümer den Makler für seine bisherigen Ausgaben bei der Vermarktung der Immobilie entschädigen muss. Dies muss aber im Maklervertrag vereinbart worden sein.
Auch Schadensersatzansprüche des Maklers gegen den Auftraggeber sind grundsätzlich möglich – und das nicht nur infolge einer Kündigung. Wurde bei einem einfachen Alleinauftrag ein weiterer Makler beauftragt oder bei einem qualifizierten Alleinauftrag auf privatem Wege ein Käufer gefunden, so liegt eine Pflichtverletzung des Immobilieneigentümers vor. Den entgangenen Gewinn kann der Makler vom Eigentümer einfordern, wenn er nachweisen kann, dass er die Immobilie hätte vermitteln können.
Zu beachten ist auch, dass trotz einer Kündigung noch eine Provision gezahlt werden muss, wenn mit einem vom Makler vorgestellten Interessenten später ein Kaufvertrag zustande kommt.