Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Bei der Vorfälligkeitsentschädigung, kurz VFE, handelt es sich um eine Zahlung, die eine Bank vom Kreditnehmer verlangen kann, wenn dieser den Darlehensvertrag vorzeitig kündigt. Dazu kommt es zu einer außerplanmäßigen Rückführung des Darlehens, die der Bank Nachteile verschaffen kann. Durch die Entschädigungszahlung sollen diese Nachteile ausgeglichen werden.
Darum dürfen Banken die Entschädigung verlangen
Bei einem Darlehensvertrag handelt es sich um einen normalen Vertrag bei dem sich beide Seiten, also Kreditnehmer und Kreditgeber, auf bestimmte Bedingungen einlassen und sich zu festgelegten Konditionen verpflichten. Hält eine der Vertragsparteien seine Pflichten nicht ein oder kann den Anforderungen aus bestimmten Gründen nicht mehr nachkommen, ist dies normalerweise nicht im Interesse der anderen Seite und schafft für gewöhnlich Nachteile oder finanzielle Einbußen für die andere Partei.
Dabei spielt es keine Rolle, aus welchen Gründen es zu dem Verstoß kommt.
Bevor ein Kredit gewährleistet wird, wird zwar die Bonität des Kunden ausreichend geprüft, jedoch kann es immer zu finanziellen Engpässen kommen oder der Kreditnehmer sieht sich aus anderen Gründen dazu gezwungen, die Immobilie vorzeitig zu verkaufen.
Woraus setzt sich die Entschädigung zusammen?
Die Vorfälligkeitsentschädigung dient somit auch als Sicherheit für die Bank und als eine Art Schadensersatz – in Fällen, in denen eine vorzeitige Kündigung nicht umgangen werden kann. Die Zahlung setzt sich aus zwei verschiedenen Teilen zusammen. Dazu gehören zum einen der entstehende Refinanzierungsschaden, sowie der Margenschaden.
Der Refinanzierungsschaden
Der Refinanzierungsschaden bezieht sich dabei auf den anfangs festgelegten Zinssatz, der nun nicht mehr aktuell ist. Dementsprechend muss der aktuelle Marktzins in die Rückzahlung mit aufgenommen werden und die Bank kann das Geld nun nur noch zu diesem Zinssatz anlegen. Dadurch kann der Bank ein Nachteil entstehen, den die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung decken soll.
Der Margenschaden
Der Margenschaden steht ebenfalls im Zusammenhang mit den Zinsen. Dieser steht für den Verlust, der für die Bank durch die frühzeitige Kündigung entsteht. Die Bank profitiert durch Kreditverträge insoweit, dass sie über die Laufzeit hinweg die Einlagen zu einem geringeren Satz verzinsen kann als die Kredite. Dadurch entsteht eine Differenz, die umso vorteilhafter für die Bank ist, je länger der Vertrag läuft.
Demnach setzt sich der Margenschaden aus dem Gewinn zusammen, den die Bank bei normaler Laufzeit hätte erzielen können und nun aufgrund der Kündigung verliert.
Beide Faktoren ergeben zusammen die Grundlage der Schadensersatzzahlung und sind ausschlaggebend für deren Höhe.
Die Höhe der Entschädigung
Grundsätzlich kann festgehalten werden, dass sich die Höhe der Entschädigung auf bis zu 11% der ausbleibenden Zahlungen belaufen kann. Dies veranschaulicht noch einmal die ausschlaggebende Rolle der Höhe des Kredits und den Einfluss des Kündigungszeitpunkts. Generell belaufen sich die Kosten in den meisten Fällen auf einige Tausend Euro, in den wenigsten Fällen wird jedoch die 10.000€-Marke überschritten.
Die Nichtabnahmeentschädigung
Hierbei handelt es sich um eine ähnliche Entschädigung, die eine Bank vom Verbraucher verlangen kann. Allerdings handelt es sich hierbei um einen noch nicht aufgenommenen Vertrag, der zwar bereits geplant wurde, jedoch zum vereinbarten Zeitpunkt vom Kreditnehmer nicht mehr aufgenommen wird. Dies kann zum Beispiel daran liegen, dass sich die finanzielle Lage des Verbrauchers geändert hat oder sich die geltenden Konditionen auf dem Finanz- oder Immobilienmarkt stark gewandelt haben, sodass kein Anspruch mehr auf den Kredit besteht.
In solchen Fällen ist der Verbraucher der Bank ebenfalls eine Entschädigung schuldig, da die Bank die Mittel für den vereinbarten Vertrag vorab zur Verfügung gestellt hat. Das kann bedeuten, dass sie selbst beispielsweise bei der EZB einen Kredit aufgenommen hat und darauf Zinsen zahlen muss. Es kann aber auch bedeuten, dass die Bank das Geld für den Verbraucher beiseitegelegt hat und es theoretisch zu anderen Zwecken hätte verwenden können. Dadurch sind der Bank finanzielle Nachteile entstanden, die durch eine Nichtabnahmeentschädigung ausgeglichen werden sollen.
Die Höhe dieser Entschädigung wird ähnlich wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet, unter Einbezug verschiedener Faktoren.
Der Erfüllungsschaden
Ein Erfüllungsschaden, auch als Nichterfüllungsschaden bekannt, kann ebenfalls im Zusammenhang mit der Vorfälligkeitsentschädigung zustande kommen. Man spricht bei einem Erfüllungsschaden auch von einer Form der Vorfälligkeitsentschädigung.
Dieser Schaden entsteht dann, wenn der Kreditnehmer den Kredit vorzeitig zurückzahlt und nicht in der festgelegten Kreditlaufzeit. Dadurch entstehen ebenfalls Verluste für die Bank, da die Zinsen weitaus geringer ausfallen, als es bei einer gewöhnlichen Rückzahlung der Fall wäre.
Die Bank kann jedoch nicht in allen Fällen eine Schadensersatzzahlung vom Kreditnehmer verlangen und muss einen entstehenden Verlust eindeutig nachweisen können.
Ein solcher Schaden kann zum Beispiel anhand von höheren Refinanzierungskosten, die zu Lasten der Bank entstehen, bewiesen werden.
Auch die Bank kann einen Kredit vorzeitig kündigen und einen Erfüllungsschaden verlangen. Hierzu gibt es allerdings Begrenzungen, die die Höhe der Entschädigung eindeutig beschränken.
Als Kreditnehmer empfiehlt es sich in solchen Fällen immer, einen Anwalt um Rat zu fragen.
So können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen
In bestimmten Situationen kann die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung umgangen werden. Darüber sind sich viele Kreditnehmer jedoch nicht bewusst, weshalb solche Chancen oft nicht genutzt werden.
Kündigung nach 10 Jahren
Eine weitere Möglichkeit die Entschädigung zu umgehen besteht dann, wenn der Vertrag bereits 10 Jahre lang läuft. Der Kreditnehmer hat nun die Möglichkeit, innerhalb der ersten sechs Monate nach Beginn des 10. Laufjahrs den Vertrag zu kündigen, ohne dass eine Entschädigung fällig wird.
Dabei handelt es sich um eine spezielle Situation. Die meisten vorzeitigen Kündigungen sind jedoch nicht planbar, weshalb es meist unwahrscheinlich ist, dass der Zeitpunkt der Kündigung sich während dieser Zeitspanne ereignet.
Sollte die Kündigung jedoch geplant sein und der Vertrag läuft schon eine Weile, bietet sich diese Variante als realistische Option an.
Übertragung an neuen Eigentümer
Wenn der Kreditnehmer den Vertrag vorzeitig auflösen möchte, da er sich gezwungen sieht die Immobilie zu verkaufen, kann mit dem neuen Käufer und dem Kreditgeber eine gemeinsame Lösung gefunden werden.
Es besteht die Möglichkeit, dass der bereits laufende Vertrag mit seinen vereinbarten Konditionen an den neuen Eigentümer übertragen wird. Auch hierbei würde die Vorfälligkeitsentschädigung entfallen. Eine solche Übertragung wird als Schuldnertausch bezeichnet.
Durch eine Übertragung des Vertrags kann eine Vorfälligkeitsentschädigung umgangen werden und der Verkäufer kann somit viel Geld sparen.
Voraussetzungen für eine erfolgreiche Übertragung
Für einen erfolgreichen Schuldnertausch müssen einige Voraussetzungen gegeben sein: Zum einen muss der Käufer einverstanden sein, den Vertrag zu übernehmen. Natürlich kann es sein, dass die Konditionen, die bei einem neuen Vertragsabschluss zustande kommen könnten, dem Käufer mehr Vorteile verschaffen würden als den alten Vertrag zu übernehmen.
Hier kann der Verkäufer der Immobilie anbieten, eine Art Ausgleichszahlung zu zahlen, um den Käufer zu überzeugen. Dadurch muss der Verkäufer zwar einen gewissen Betrag zahle; dieser ist jedoch für gewöhnlich weitaus preiswerter als das Zahlen einer Vorfälligkeitsentschädigung. Dies sollte der Verkäufer vorher abwägen, um höhere Kosten zu vermeiden.
Allerdings können sich durch die Übernahme des Vertrags auch deutliche Vorteile für den Käufer ergeben, da die veralteten Zinssätze zum Beispiel günstiger sind als es die aktuellen wären. In solchen Fällen ist es für den Verkäufer dementsprechend einfacher, den Käufer für einen Schuldnertausch zu gewinnen.
Anpassung der Konditionen?
Unter Umständen kann der Käufer die Konditionen bei einer Übertragung zu seinen Gunsten anpassen. Dies muss jedoch individuell mit der jeweiligen Bank ausgehandelt werden und diese ist keinesfalls dazu verpflichtend, seinen Wünschen nachzukommen.
Generell ist die Bank nicht dazu verpflichtet, einer solchen Übertragung zuzustimmen. Wenn Käufer und Verkäufer sich einig sind, heißt das somit noch lange nicht, dass eine Übertragung des Vertrags zustande kommt.
Die Bonität des Käufers
Ein äußerst wichtiger Faktor, der die Entscheidung der Bank sehr stark beeinflusst, ist die Bonität des Käufers, der den Vertrag übernehmen soll.
Die finanzielle Situation des Käufers muss mindestens so gut und sicher sein wie die des Vorgängers, damit sich das Risiko der Bank nicht erhöht.
Für den Verkäufer ist es somit sinnvoll, bei der Wahl eines Käufers diesen Faktor von vornherein zu berücksichtigen. Zudem kann es hilfreich sein, schon bei den Besichtigungsterminen das Thema anzusprechen, um in Erfahrung zu bringen, ob eine Übertragung des Kredits überhaupt in Frage kommen würde.
Kündigung bei berechtigtem Interesse
Das sogenannte außerordentliche Kündigungsrecht kann sowohl von Kreditnehmer als auch von Kreditgeber genutzt werden.
Bestimmte Voraussetzungen können beiden Seiten dabei helfen, eine vorzeitige Kündigung durchzusetzen. Die Regelungen in Bezug auf eine außerordentliche Kündigung sind im § 490 BGB festgelegt.
Außerordentliches Kündigungsrecht für den Darlehensgeber
Damit der Darlehensgeber von seinem Recht Gebrauch machen kann, muss eine der folgenden Voraussetzungen gegeben sein:
a) Die finanzielle Lage des Kreditnehmers hat sich ausschlaggebend verschlechtert
b) Es droht eine ausschlaggebende Verschlechterung der finanziellen Lage des Kreditnehmers
c) Eine andere im Zusammenhang stehende Sicherheit hat sich stark verschlechtert
In jedem dieser Fälle besteht für den Kreditgeber das Recht für eine Kündigung aus berechtigtem Interesse.
Außerordentliches Kündigungsrecht für den Darlehensnehmer
Auch für den Kreditnehmer ist eine Kündigung bei berechtigtem Interesse möglich.
Gründe dafür können sein:
a) Die Kündigung aufgrund eines notwendigen Umzugs
b) Der Nachweis, dass ein höheres Darlehen benötigt wird
c) günstige Rahmenbedingungen für eine gute Sicherheitsverwertung
Vorfälligkeitsentschädigung bleibt bestehen
Wichtig ist jedoch dabei, dass selbst eine Kündigung, die durch berechtigtes Interesse getätigt werden muss, keinen Grund für ein Umgehen der Vorfälligkeitsentschädigung darstellt.
Durch die frühzeitige Kündigung entsteht trotz dessen ein Anspruch auf Schadensersatz, der durch die entstehende Differenz berechnet wird.
Fehlerhafte Widerrufsbelehrung
Bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung entfällt ebenfalls der Anspruch der Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Widerrufsbelehrung muss beim Abschluss des Vertrages erfolgt sein und ausdrücklich nachgewiesen werden können.
Dabei wird der Kreditnehmer über seine Rechte in Bezug auf die Kündigung des Vertrags informiert.
Sollte die Belehrung somit nur mündlich stattgefunden haben, ist diese meist schwer nachweisbar, was einen Vorteil für den Kreditnehmer darstellt, der dadurch die Möglichkeit bekommt, die Zahlung zu umgehen.
In der Praxis kommt es tatsächlich recht häufig vor, dass ein fundierter und rechtlich ausreichender Nachweis der Belehrung nicht möglich ist, da bei Abschluss des Vertrags nicht darauf geachtet wurde oder dies noch nicht als wichtig angesehen wurde.
Bei aktuellen Vertragsabschlüssen wird allerdings mittlerweile mehr Wert auf eine ausdrückliche Belehrung gelegt, da sich die Banken nun über die drohenden Konsequenzen bewusst sind.
Eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung lässt sich zum Beispiel mit der Hilfe eines spezialisierten Anwalts überprüfen.
Diese Option bietet somit eine durchaus realistische Alternative die Schadensersatzzahlung zu umgehen.
Vorgehen bei einer Vorfälligkeitsentschädigung
Da die Bank die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet und die Höhe selber festlegen kann, ist es für den Kreditnehmer wichtig, diese Berechnung zu überprüfen. Die Höhe der Entschädigung kann zwar durchaus variieren, allerdings kann die Bank diese nicht ohne nachvollziehbare Begründung zu hoch ansetzen.
Verschiedene Faktoren spielen bei der Zusammensetzung der Entschädigung eine Rolle und werden mit in die Berechnung aufgenommen. Dabei sind sowohl die individuell vereinbarten Konditionen, als auch die vereinbarte Laufzeit und der Zeitpunkt der Kündigung von Bedeutung. Des Weiteren ist die Höhe der monatlichen Rückzahlungen, der Zinsen und der insgesamt für die Bank entstehende finanzielle Schaden wichtig.
Der Kreditnehmer kann und sollte durchaus auf die Dokumente bestehen, die einen Einblick auf die Details der Berechnung verschaffen.
So kann überprüft werden, ob die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung angemessen ist. Dies ist gegebenenfalls auch mit der Unterstützung eines Anwalts oder Experten möglich.
Überprüfung der Vorfälligkeitsentschädigung
Sollte sich die Höhe der Entschädigung als zu hoch erweisen, kann bei der Bank eine Senkung eingefordert werden.
Sollte es hierbei Probleme geben, empfiehlt es sich spätestens bei diesem Schritt einen Anwalt hinzuzuziehen.
Außerdem gibt es online die Möglichkeit, anhand von verschiedenen Rechnern eine grobe Einschätzung der Entschädigungshöhe zu ermitteln. Jedoch sollte sich nicht zu 100% auf die dort berechneten Werte verlassen werden, als Orientierung bieten sich die Werte jedoch durchaus an.
Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar?
Wenn die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht umgangen werden kann, hat der Kreditnehmer in bestimmten Fällen die Möglichkeit, die Kosten steuerlich abzusetzen.
Dies ist jedoch nicht immer möglich, sondern nur dann, wenn es sich um eine Immobilie handelt, die vorab vermietet worden ist und nun im Zusammenhang mit der Vorfälligkeitsentschädigung veräußert werden soll.
Die Regelung, dass sich die Kosten für die Entschädigung als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen lassen, wurde durch einen Beschluss durch den Bundesfinanzhof (BFH) im Jahr 2014 endgültig aufgehoben.
Der Beschluss beruht vor allem darauf, dass im Zusammenhang mit einem Verkauf kein ausschlaggebender Bezug mehr zwischen der Entschädigung und der Immobilie an sich hergestellt werden kann.
Seitdem besteht die einzige Möglichkeit die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich wirksam zu machen darin, diese als Veräußerungskosten im Laufe des Veräußerungsprozesses mit anzugeben. Dies ist jedoch nur für Eigentümer möglich, die ihre Immobilie vorab vermietet haben und nicht zu eigenen Zwecken genutzt oder bewohnt haben.
Als weitere Voraussetzung für eine steuerliche Abschreibung, muss die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist veräußert werden.
Die Spekulationsfrist besteht 10 Jahre nach dem Erwerb der Immobilie. Danach ist ein Verkauf steuerfrei möglich und die Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich nicht mehr steuerlich geltend machen.
Nach genau 10 Jahren besteht gegebenenfalls jedoch wiederum die Möglichkeit, der Vorfälligkeitsentschädigung zu entkommen, indem sich an die sechsmonatige Frist gehalten wird.
Insgesamt ist eine steuerliche Abschreibung der Kosten somit nur in wenigen Situationen möglich und umsetzbar. Für Privatpersonen, die die Immobilie selbst bewohnt haben, stehen die Chancen schlecht, die anfallenden Kosten abzusetzen.
Für Vermieter zeigen sich ebenfalls einige Schwierigkeiten, auf die geachtet werden muss, in einigen Fällen ist dies jedoch durchaus möglich.