Die vorzeitige Auflösung des Vertrages
Grundsätzlich ist die vorzeitige Auflösung eines Vertrags nämlich nicht einfach so möglich, da beide Vertragsparteien, hier also der Eigentümer und der Kreditgeber wie zum Beispiel die Bank, an bestimmte Pflichten gebunden sind. Verstößt der Kreditnehmer gegen die Inhalte des Vertrags oder kann ihnen aus bestimmten Gründen wie finanziellen Schwierigkeiten nicht mehr nachkommen, steht der anderen Seite eine Entschädigung zu, die meistens in Form einer Schadensersatzzahlung erfolgt. Für vorzeitige Rückzahlungen von Krediten verlangen Banken häufig Vorfälligkeitsentschädigungen. Es existieren jedoch noch weitere Möglichkeiten, wie mit laufenden Darlehen bei einem Verkauf umgegangen werden kann, um diese Zusatzkosten zu vermeiden.
Sämtliche Informationen über bestehende Schulden, die auf einer Immobilie lasten, sind im Grundbuch eingetragen und lassen sich dort dementsprechend einsehen. Bei einem Verkauf gibt es drei verschiedene Möglichkeiten, wie mit verbleibenden Schulden umgegangen werden kann.
Welche Formen von Schulden gibt es?
Hinzu kommt die Unterscheidung zwischen verschiedenen Formen von Schulden, da diese mit unterschiedlichen Vorgehensweisen verbunden sind. In der Praxis handelt es sich bei Kreditsicherheiten heutzutage meist um Grundschulden, Hypotheken sind mittlerweile nur noch selten zu finden.
Während eine Grundschuld dauerhaft bestehen bleibt, wird eine Hypothek mit jeder Rückzahlung zunehmend kleiner bis sie schließlich vollkommen abbezahlt ist. Eine Hypothek ist dabei stets an eine bestimmte Sache gebunden, eine bestehende Grundschuld kann im Gegensatz dazu ausgeweitet werden und zu anderen Zwecken genutzt werden. Eine Grundschuld bleibt außerdem noch nach der vollständigen Bezahlung bestehen und eine Löschung muss extra beantragt werden.
Welche Möglichkeiten hat der Verkäufer?
Wie bereits erwähnt gibt es verschiedene Möglichkeiten für den Verkäufer, wie er die Schulden auf seiner Immobilie bei einem Verkauf handhaben kann. Dabei wird grundsätzlich zwischen einer Löschung der Schulden, einer Übertragung an den neuen Käufer oder aber eine Übertragung auf ein anderes Objekt unterschieden.
Bei der Entscheidung darüber, welche Vorgehensweise sich in der jeweiligen Situation als am sinnvollsten erweist, kann unter anderem auf die Beratung und Einschätzung eines Immobilienmaklers zurückgegriffen werden.
Bestehende Darlehen löschen
Das Löschen von bestehenden Darlehen erfordert für gewöhnlich eine vorzeitige Vertragskündigung. Die Bank kann in den meisten Fällen nichts gegen eine Kündigung einwenden und diese nicht verhindern. Allerdings entsteht bei der Kündigung ein finanzieller Schaden für die Bank, da die Rückzahlung und die damit in Verbindung stehenden Zinsen geringer ausfallen als der Betrag, der sich bei Weiterführung ergeben hätte. Bei dieser Vorgehensweise muss somit damit gerechnet werden, dass die Bank eine Schadensersatzzahlung anfordert in Form einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung.
Eine frühzeitige Kündigung beim Kreditgeber ist deshalb häufig mit hohen Kosten verbunden. Die Höhe der Entschädigung wird von der Bank beziehungsweise vom Kreditgeber berechnet und kann in ihrer Höhe stark variieren.
Verkäufer sollten stets eine Erläuterung der Vorfälligkeitsentschädigung anfordern, damit sie nachvollziehen können, aus welchen Kosten diese sich letztendlich zusammensetzt. So kann verhindert werden, dass die Bank eine zu hohe Entschädigung verlangt.
Natürlich wollen Verkäufer eine solche „Strafzahlung“ vermeiden, dennoch ist dies bei laufenden Verträgen sehr schwierig und es sind einem meistens die Hände gebunden. Natürlich würde eine fristgemäße Kündigung oder reguläre Rückzahlung des Kredits die Zahlung verhindern, unter bestimmten Umständen lässt sich ein Verkauf jedoch nicht vermeiden und als Konsequenz muss damit gerechnet werden.
Bestehende Darlehen übertragen
Die zweite Option besteht darin, dass bestehende Darlehen beziehungsweise den bestehenden Darlehensvertrag mit sämtlichen Konditionen an den neuen Käufer zu übertragen. So wird an dem Vertrag an sich nichts geändert, außer dass der Verkäufer seine Verpflichtungen auf eine andere Person überträgt. Im Gegenzug dazu kann zum Beispiel eine Kaufpreissenkung stattfinden, um die entstehende Differenz auszugleichen. Bei einem solchen Vorgang wird von einem Schuldnertausch gesprochen.
Ein organisatorischer sowie finanzieller Vorteil dieser Vorgehensweise liegt darin, dass die Änderung des Grundbuches erspart wird. Es muss kein altes Grundpfandrecht für den Kredit des Verkäufers gelöscht und auch kein neues für den Käufer eingetragen werden, wofür jeweils Gebühren an das Grundbuchamt und den Notar anfallen. Somit profitieren Verkäufer und Käufer von dieser Lösung.
Voraussetzungen für einen Schuldnertausch
Damit ein Schuldnertausch stattfinden kann, muss sich natürlich im ersten Schritt der Käufer dazu bereit erklären, den Vertrag zu übernehmen. Die Bank entscheidet jedoch letztendlich, ob sie mit der Übertragung einverstanden ist oder nicht. Hierbei spielt besonders die Bonität des Käufers eine entscheidende Rolle und beeinflusst die Entscheidung der Bank erheblich. Die Bonität sollte mindestens so hoch sein wie die des Verkäufers. Für den Verkäufer kann es also hilfreich sein, einen wohlhabenden Käufer zu finden, der aber trotzdem noch auf einen Kredit zurückgreifen möchte und die Immobilie nicht komplett aus Eigenmitteln bezahlen will. Sind diese Kriterien erfüllt, spricht für die Bank meist nichts gegen einen Schuldnertausch.
Welche Vorteile ergeben sich für den Käufer?
Damit der Käufer der Übernahme des Vertrags zustimmt, sollten sich ebenso Vorteile für ihn ergeben. Tatsächlich kann nicht nur der Verkäufer von einer Übertragung des Vertrags profitieren. Für den Käufer ergibt sich insoweit der Vorteil, dass er sowieso meist ein Darlehen benötigt und den bereits ausgearbeiteten Vertrag übernehmen kann. Hinzu kommt, dass er eventuell bestehende positive Konditionen, wie zum Beispiel günstige Zinsen, übernehmen kann, die zu diesem Zeitpunkt bei einem neuen Vertragsabschluss so nicht mehr verfügbar wären. Auch bei teilweise schlechten oder veralteten Konditionen hat der Käufer unter Umständen die Möglichkeit, den Vertrag anzupassen und in Zusammenarbeit mit der Bank zu aktualisieren.
Die Bank muss sich jedoch nicht damit einverstanden zeigen, die Konditionen anzupassen. Dies kann individuell vom Kreditgeber entschieden werden. In solchen Fällen kann der Verkäufer dem Käufer beispielsweise eine Ausgleichszahlung anbieten, die ihn für die schlechten Zinsen oder ähnliche Punkte finanziell entschädigen.
Vorgehensweise bei der Übertragung von Darlehen
Ein großer Vorteil bei der Übertragung eines Darlehensvertrags besteht darin, dass die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt und somit viel Geld gespart werden kann. In den meisten Fällen ist diese Vorgehensweise für den Verkäufer somit die preiswertere Option.
Wenn Käufer und Verkäufer sich auf einen Schuldnertausch einigen, werden Schulden und Darlehensvertrag übertragen, der Verkäufer wird dann aus dem Vertrag entlassen und von seinen Pflichten befreit. Er verbleibt schuldenfrei und trägt keine Verpflichtungen mehr in Bezug auf die Belastungen der Immobilie.
Der Käufer wiederum übernimmt die bestehenden Konditionen und Pflichten. Dabei kann mit dem Kreditgeber gegebenenfalls über Änderungen am Vertrag verhandelt werden und die Konditionen können angepasst werden. So können zum Beispiel die Zinssätze je nach Marktlage oder die Laufzeit des Vertrags je nach den Vorstellungen beider Seiten neu besprochen werden. Inwieweit sich Vertragsänderungen durchsetzen lassen, hängt mitunter von der jeweiligen Bank ab. Das anfangs eingetragene Grundpfandrecht für das Darlehen im Grundbuch bleibt bestehen.
Das Darlehen auf eine neue Immobilie übertragen
Eine dritte Option besteht darin, den laufenden Vertrag „mitzunehmen“ und ihn auf das neue Objekt zu übertragen. Dies ist allerdings nur dann möglich, wenn der Bank keine Nachteile entstehen, die Konditionen sowie das Risiko gleich bleiben. Das Bankdarlehen wechselt somit nicht den Kreditnehmer, wie bei einer Übertragung des Darlehens, sondern das Objekt auf das sich das Darlehen bezieht, wird gewechselt.
Dementsprechend entfällt auch hier eine Vorfälligkeitsentschädigung, da der Vertrag nicht aufgelöst wird, sondern wie gehabt weiterlaufen kann und die Zahlungen bestehen bleiben. Allerdings muss der Verkäufer hierbei nachweisen können, dass es einen Grund für seinen Umzug gibt, wie zum Beispiel Familienzuwachs oder einen neuen Job.
Diese Möglichkeit erweist sich natürlich nicht in jedem Fall als sinnvoll. Wenn der Verkäufer zahlungsunfähig ist, wird die Übertragung keinen Sinn machen. Auch bei Verkäufen aufgrund von Todesfällen oder einer Scheidung, stellt diese Vorgehensweise meist keine Option dar.
Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn der Verkäufer einen laufenden Darlehensvertrag vorzeitig kündigt, muss er damit rechnen, dass er an die Bank einen Schadensersatz zahlen muss. Diesen bezeichnet man in diesem Fall als Vorfälligkeitsentschädigung.
Durch eine frühzeitige Kündigung wird die bestehende Zinsbindung aufgehoben, dadurch ergeben sich Nachteile für die Bank, die durch die Vorfälligkeitsentschädigung beglichen werden sollen. Die Entschädigung verfolgt somit den Zweck, entstehende Nachteile auszugleichen.
Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung
Bei der Berechnung spielen verschiedene Faktoren eine Rolle wie zum Beispiel der Zeitpunkt der Kündigung, die Höhe der bereits gezahlten Raten sowie die Höhe der Restschuld, die zum Zeitpunkt der Kündigung noch besteht.
Des Weiteren bestehen unterschiedliche Regelungen je nach Art des Kredits. Es wird zwischen Baufinanzierungen und Ratenkrediten differenziert. Bei Ratenkrediten wurde eine Beschränkung der Vorfälligkeitsentschädigung festgelegt. Diese besagt, dass die Höhe der Entschädigung nicht höher sein darf als 1 Prozent der noch bestehenden Restschuld.
Bei Baufinanzierungen sieht das Ganze etwas anders aus. Hier kann die Vorfälligkeitsentschädigung deutlich höher ausfallen und es gibt keine Begrenzungen. Nach dem Ablauf der Zinsfrist muss man sich jedoch keine Sorgen mehr machen, da eine solche Finanzierung dann stets gekündigt werden kann, ohne dass eine Entschädigung anfällt.
Wann kann die Vorfälligkeitsentschädigung umgangen werden?
In einigen Situationen ist es möglich, trotz einer vorzeitigen Kündigung keine Entschädigung zahlen zu müssen. Die bereits erwähnten Optionen der Übertragung des Vertrags, einmal an den neuen Käufer sowie die Mitnahme und Übertragung auf das nächste Objekt, sind zwei naheliegende Varianten, die in der Praxis häufig angewandt werden.
Jedoch können Sie auch auf andere Art und Weise versuchen, eine Schadensersatzzahlung zu vermeiden. Dies ist möglich, wenn Sie in der Lage sind, eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung nachzuweisen. Die Widerrufsbelehrung muss bei Abschluss des Vertrags erfolgen. Dabei wird der Verkäufer über seine Rechte in Bezug auf den Widerruf des Vertrags informiert. Theoretisch gesehen kann dies sowohl schriftlich als auch mündlich erfolgen. In der Vergangenheit wurde dabei oft fahrlässig gehandelt, sodass sich im Nachhinein häufig Fehler aufdecken lassen. Wenn sich die Fehler bei der Widerrufsbelehrung nicht eindeutig nachweisen lassen, kann dabei zum Beispiel ein Anwalt weiterhelfen.
Worauf muss ich als Verkäufer achten?
Verkäufer können somit auf verschiedene Punkte achten, mithilfe derer er unter Umständen eine Schadensersatzzahlung vermeiden oder mindern kann. Dazu gehört zunächst die Überprüfung der Höhe und Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, da es sein kann, dass der Bank hier Fehler unterlaufen und deswegen eine viel zu hohe Summe gefordert wird. Des Weiteren sollte auf die Art des Kredits geachtet werden und in dem Zusammenhang auf die 10-Jahres-Frist, die jedoch bei einer vorzeitigen Kündigung meist noch nicht abgelaufen ist. Eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung kann ebenfalls einen Grund darstellen, der das Recht auf eine Vorfälligkeitsentschädigung außer Kraft setzt.
Generell sollten Sie sich die verschiedenen Möglichkeiten vor Augen führen, bevor Sie sich für einen Weg entscheidet. Die am einfachsten erscheinende Lösung, ist häufig nicht die finanziell sinnvollste. Eine Beratung ist in solchen Situationen immer zu empfehlen. Sollten Sie trotz allem eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen, lässt sich diese zumindest in der Steuererklärung absetzen.