Der Sachwert
Die Bestimmung des Verkehrswertes im Sachwertverfahren beruht wesentlich auf der Bausubstanz einer Immobilie. Der Sachwert wird zuallererst anhand der Kosten der Herstellung bzw. des fiktiven Neubaus der Immobilie ermittelt. Es sollte also bedacht werden, welche Kosten bei einer Wiederherstellung des Gebäudes im aktuellen Zustand entstehen würden. Der Sachwert wird daher auch Reproduktionswert oder Wiederbeschaffungswert genannt. Außerdem werden in dem Verfahren der Bodenwert und die Herstellungskosten der Außenanlagen berücksichtigt.
In dem Verfahren werden verschiedene Gebäudeeigenschaften berücksichtigt, die den Wert der Immobilie beeinflussen wie etwa sein Alter oder Instandsetzungen und Renovierungen. Dabei wird sich jedoch nur an der Gebäudesubstanz orientiert, andere Merkmale wie etwa privatrechtliche Belastungen werden nicht berücksichtigt.
Vereinfacht dargestellt wird der Sachwert einer Immobilie wie folgt berechnet:
(Gebäudesachwert + Bodenwert) x Marktanpassungsfaktor = Sachwert
Während der Bodenwert einer Immobilie im Vergleichswertverfahren ermittelt wird und der Marktanpassungsfaktor von den örtlichen Gutachterausschüssen herausgegeben wird, so ist die Bestimmung des Gebäudesachwertes gewissermaßen das Kernstück des Sachwertverfahrens.
Anwendung des Sachwertverfahrens
Grundlage des Sachwertverfahrens sind die Herstellungskosten, daher eignet es sich besonders für eigengenutzte Immobilien. Bei solchen Immobilien richtet sich der Wert für den Eigentümer nicht nach dem Ertrag, sondern nach den Kosten einer Wiederbeschaffung. Die häufigsten Anwendungsfälle sind daher Eigentumswohnungen und Ein- oder Zweifamilienhäuser, welche selbst bewohnt werden sowie gemischt genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke.
Der Grund für eine Wertermittlung im Sachwertverfahren ist meist eine Schenkung oder ein Erbfall. Dabei muss aus Steuergründen der Wert der Immobilie berechnet werden. Es ist gesetzlich vorgesehen, dass das Sachwertverfahren für solche Immobilien genutzt wird, für die nicht ausreichend Vergleichswerte vorliegen (§ 182 Abs. 4 Bewertungsgesetz). Wenn also das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden kann, kommt das Sachwertverfahren zum Zug.
Wenn die Immobilienbewertung im Rahmen eines geplanten Verkaufs erfolgt, wird das Sachwertverfahren nur eingeschränkt genutzt. Für die Ermittlung des Marktwerts im Rahmen eines Verkaufs eignet sich das Vergleichswertverfahren am Besten. Doch auch hier wird häufig auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen, wenn das Vergleichswertverfahren nicht anwendbar ist, z.B. weil nicht ausreichend Vergleichswerte zur Verfügung stehen. Das kann vor allem bei Einfamilienhäusern vorkommen, da sie sich oft stark voneinander unterscheiden. Die baulichen Besonderheiten können dann im Sachwertverfahren besser berücksichtigt werden.
Auch an Stelle des Ertragswertverfahrens kann das Sachwertverfahren treten, wenn die ortsübliche Miete nicht bestimmt werden kann. In der Regel wird das Verfahren aber für Mietobjekte nicht genutzt, da bei solchen Immobilien der mögliche Ertrag wertbestimmend ist. Bei besonderen Immobilienobjekten, wie etwa Fabrik- oder Sporthallen oder anderen vermieteten Geschäftsimmobilien muss jedoch mangels ortsüblicher Miete häufig das Sachwertverfahren angewandt werden.
Die Berechnung des Gebäudesachwertes
Dem Sachwert liegt eine getrennte Berechnung des Bodenwerts und dem Gebäudesachwert zugrunde. Die Ermittlung des Gebäudesachwerts beruht im Wesentlichen auf den Herstellungskosten des Gebäudes, wobei dieser Wert noch korrigiert und dann erst mit dem Bodenwert summiert wird. Der Gebäudesachwert spiegelt den Wert der Bausubstanz der baulichen Anlage wieder und setzt sich aus einer komplexen Bewertung der unterschiedlichen Bauelemente zusammen.
Der Gebäudesachwert setzt sich im Wesentlichen wie folgt zusammen:
Herstellungskosten – Alterswertminderung = Gebäudesachwert
Die Berechnung der Herstellungskosten der baulichen Anlagen erfolgt anhand der Sachwertrichtlinie, welche vom Bundesbauministerium herausgegeben wird. Anhand der dort festgelegten Faktoren werden die Regelherstellungskosten pro Quadratmeter berechnet. Diese werden mit der Fläche des Gebäudes multipliziert. Anschließend wird die Alterswertminderung abgezogen, wodurch man den Gebäudesachwert erhält. Dieser wird mit dem Bodenwert summiert und schließlich an die Verhältnisse des Immobilienmarktes vor Ort angepasst. Diese Korrektur des Sachwertes erfolgt anhand von Marktanpassungsfaktoren. Bei dieser Berechnungsweise können außerdem im Einzelfall noch gesonderte Abschläge mit einbezogen werden, etwa aufgrund baulicher Mängel.
Die Regelherstellungskosten
Grundlage der Berechnung des Sachwertes sind die Regelherstellungskosten oder Normalherstellungskosten des Gebäudes. Es handelt sich nicht um die tatsächlichen Herstellungskosten, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten. Damit sind die Kosten gemeint, welche marktüblich für einen Neubau des Gebäudes gezahlt werden müssten. Die Bewertung des Gebäudes erfolgt anhand der sogenannten NHK 2010 (Normalherstellungskosten 2010). Es handelt sich dabei um eine Anlage der Sachwertrichtlinie, in der die durchschnittlichen Baukosten verschiedener Gebäudetypen pro Quadratmeter angegeben sind. In den dort enthaltenen Kennwerten sind Baunebenkosten bereits enthalten. Die NHK 2010 sind die Ersatzbeschaffungskosten, welche im Jahr 2010 angefallen wären. Für das zu bewertende Gebäude müssen die ermittelten Regelherstellungskosten daher an den Bewertungsstichtag angepasst werden, indem der Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes darauf angewandt wird.
Je nachdem, wie ein Haus gebaut wurde, also z.B. ob es einen Keller und ein Dachgeschoss hat und welche Qualität die Baumaterialien haben, fallen die Regelherstellungskosten höher oder niedriger aus. Die Sachwertrichtlinie nennt diese unterschiedlichen Einflussfaktoren, welche sogar einzeln für verschiedene Bauteile berechnet werden. Es müssen also zum Beispiel die Heizung, die Fenster, Türen, die Außenwände und das Dach einzeln bewertet werden. Die Sachwertrichtlinie unterscheidet weiterhin zur Berechnung der Regelherstellungskosten verschiedene Kategorien wie Baujahr, Ausstattungsstandard und Grundstücks- und Gebäudeart. Die Einordnung und Bewertung der eigenen Immobilie ist somit sehr komplex, berücksichtigt aber auch möglichst viele wertbeeinflussenden Merkmale.
Die Regelherstellungskosten werden pro Quadratmeter angegeben und unterscheiden sich je nach Immobilie stark voneinander. Zum Beispiel liegen die Regelherstellungskosten eines Reihenhauses sehr weit unter denen einer freistehenden Villa. Um die Größe der Immobilie zu berücksichtigen, werden die Regelherstellungskosten pro Quadratmeter auf die Gesamtfläche umgerechnet. Man erhält also die Gebäudeherstellungskosten der Immobilie aus dem Produkt der Wohnfläche oder Bruttogrundfläche und den Regelherstellungskosten.
Sonstige bauliche Anlagen
Neben dem eigentlichen Gebäude gibt es häufig sogenannte Außenanlagen oder auch sonstige Anlagen auf dem Grundstück. Das können etwa eine Garage, Wege und Mauern, ein Schwimmbecken oder auch außergewöhnliche Gartenanlagen sein. Diese Anlagen sind in der Regel im Sachwert enthalten und müssen nicht gesondert berücksichtigt werden. Zum Beispiel sind angelegte Gärten im Bodenwert enthalten und werden dann als „abgegolten“ bezeichnet (vgl. § 189 Bewertungsgesetz). Es kann aber vorkommen, dass manche Außenanlagen erheblich vom üblichen Umfang abweichen und somit nicht im Gebäude- oder Grundstückswert enthalten sind.
Es gibt zwei Möglichkeiten, den Sachwert solcher besonders werthaltigen Anlagen zu ermitteln. Die Herstellungskosten der Anlagen können berechnet und zu den Normalherstellungskosten des Gebäudes hinzugefügt werden. Damit unterliegen sie im nächsten Schritt ebenfalls der Alterswertminderung. Alternativ kann für jede Anlage ein pauschaler Zuschlag berechnet werden, der als Prozentsatz mit dem alterswertgeminderten Gebäudesachwert verrechnet wird.
Die Alterswertminderung
Von den ermittelten Regelherstellungskosten muss im nächsten Schritt die Alterswertminderung abgezogen werden, um den Gebäudesachwert zu bestimmen. Die Herstellungskosten spiegeln den Wert eines neuen und ungenutzten Gebäudes wieder. Da es sich aber bei den zu bewertenden Immobilien nicht um neue Immobilien handelt, muss der fiktive Wert der Herstellungskosten korrigiert werden. Der Berücksichtigung der Alterswertminderung bei der Berechnung des Sachwertes liegt also die Annahme zugrunde, dass sich Gebäude mit der Zeit abnutzen.
Wie hoch die Wertminderung konkret ist, hängt von der Restnutzungsdauer einer Immobilie ab. Anhand der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes sowie dem Baujahr kann in einer Anlage der Sachwertrichtlinie die konkrete Restnutzungsdauer abgelesen werden. Dabei bezeichnet die Gesamtnutzungsdauer die Zeitspanne, in der das Gebäude entsprechend seines Zweckes auf eine wirtschaftliche Art und Weise genutzt werden kann. Der Zeitraum zwischen dem Baujahr und dem Bewertungsstichtag bezeichnet das Alter eines Gebäudes. Wird von der Gesamtnutzungsdauer das Alter abgezogen, erhält man die Restnutzungsdauer. Die Nutzungsdauer eines Gebäudes kann allerdings auch durch Renovierungen und Instandhaltungen verlängert werden. Damit vorgenommene Sanierungen hier berücksichtigt werden, muss die Restnutzungsdauer in einem zweiten Schritt noch korrigiert werden. Wie stark eine Modernisierung des Gebäudes die Nutzungsdauer verlängert, hängt vom Einzelfall ab und muss von einem erfahrenen Gutachter eingeschätzt werden.
Für Einfamilienhäuser wird zum Beispiel von einer 80-jährigen Nutzungsdauer ausgegangen. Das gleiche gilt für Eigentumswohnungen. Dabei beträgt die Wertminderung bei einem linearen Verlauf 1,25 Prozent pro Jahr. Die gesamte Abschreibung der Alterswertminderung wird von den Gebäudeherstellungskosten abgezogen. Damit wird der Gebäudesachwert ermittelt.
Der vorläufige Sachwert
Nun muss der Gebäudesachwert mit dem Bodenwert zusammengerechnet werden, um den vorläufigen Sachwert zu bestimmen. Die Berechnung von Gebäude- und Bodenwert erfolgt hierbei nach unterschiedlichen Verfahren (vgl. §§ 179 und 190 Bewertungsgesetz).
Der Wert des Bodens wird im Normalfall im Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei wird von der Annahme ausgegangen, das Grundstück sei unbebaut und bewertet das Grundstück anhand des Bodenrichtwertes. Dieser wird für jede Lage einer Gemeinde von den Gutachterausschüssen vor Ort mit Hilfe der von ihnen gesammelten Kaufpreise festgelegt. Der Bodenrichtwert wird mit der Fläche des Grundstücks multipliziert und ergibt dadurch den Bodenwert der zu beurteilenden Immobilie.
Ist der Bodenwert bestimmt worden, dann wird er im nächsten Schritt des Sachwertverfahrens mit dem bereits berechneten Gebäudesachwert summiert und ergibt so den vorläufigen Sachwert. Wenn notwendig, können an dieser Stelle die pauschal berücksichtigten Außenanlagen oder sonstige Anlagen hinzugerechnet werden.
Die Korrektur durch den Marktanpassungsfaktor
Der vorläufige Sachwert wird weiterhin an die aktuelle Lage des Immobilienmarktes vor Ort angepasst. Zwar wird der Marktwert des Grundstücks über den im Vergleichswertverfahren berechneten Bodenwert berücksichtigt, das reicht jedoch nicht aus, um regionale Preisunterschiede angemessen abzubilden. Da der Gebäudesachwert unabhängig von den Gegebenheiten des Immobilienmarktes berechnet wird, muss also nachträglich eine Korrektur vorgenommen werden. Diese wird anhand eines Marktanpassungsfaktors berechnet, wobei dieser auch als Sachwertfaktor oder „Wertzahl“ bezeichnet wird.
Der Vorgang wird in der Immobilienwertverordnung auch als Berücksichtigung an „die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt“ bezeichnet (vgl. § 21 Abs. 1 ImmoWertV). Der Marktanpassungsfaktor ist auch in der Sachwertrichtlinie enthalten und wird in der Regel von den lokalen Gutachterausschüssen berechnet. Er spiegelt das Verhältnis zwischen den vor Ort tatsächlich erzielten Immobilienpreisen und dem vorläufigen Sachwert dieser Immobilien wieder. Ist kein geeigneter Sachwertfaktor des Gutachterausschusses vorhanden, sollen die Wertzahlen aus der Anlage der Sachwertrichtlinie genutzt werden (vgl. § 191 Bewertungsgesetz). Diese Wertzahlen werden anhand des Verhältnisses des Bodenrichtwertes für das Grundstück und dem vorläufigen Sachwert bestimmt. Durch Multiplikation des vorläufigen Sachwertes mit dem Marktanpassungsfaktor erhält man dann den Sachwert der Immobilie.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Der marktangepasste Sachwert kann nun in einem letzten Schritt nochmals nach oben oder unten korrigiert werden. Sogenannte besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sollen erst am Ende des Sachwertverfahrens berücksichtigt werden. Unter Umständen liegen gar keine Besonderheiten der Immobilie vor und der Sachwert bleibt unverändert. Es handelt sich bei den objektspezifischen Grundstücksmerkmalen um wertbeeinflussende Eigenschaften des Grundstücks, die erheblich vom Üblichen abweichen. Sie dürfen zuvor nicht bereits im Boden- oder Gebäudesachwert berücksichtigt worden sein. Gleichzeitig muss der Immobilienmarkt diesen Merkmalen einen Einfluss auf den Wert der Immobilie beimessen. Diese Wertbeeinflussung wird daher durch Zu- und Abschläge von dem ermittelten Sachwert berücksichtigt.
Ein besonderes objektspezifisches Merkmal kann zum Beispiel eine starke Abweichung von der marktüblichen Größe von Grundstücken sein. Aber auch der Erhaltungszustand des Gebäudes kann, insoweit er nicht bereits im Rahmen des Gebäudesachwertes berücksichtigt wurde, an dieser Stelle den Sachwert mindern oder erhöhen. Eine in großem Ausmaße unterlassene Instandhaltung sowie Bauschäden sind weitere Grundstücksmerkmale, die als Abschläge einberechnet werden können.
Die Erstellung des Gutachtens
Die Richtigkeit und Qualität eines im Sachwertverfahren ermittelten Verkehrswerts einer Immobilie beruht in besonderem Maße auf der Kompetenz des Gutachters. Es handelt sich beim Sachwertverfahren um ein höchst komplexes Bewertungsverfahren mit sehr vielen Zwischenschritten. Vor allem die Ermittlung der Regelherstellungskosten sowie die Alterswertminderung sind aufgrund der zahlreichen Vorgaben der Sachwertrichtlinie und der Berücksichtigung von so vielen individuellen Merkmalen des Gebäudes äußerst schwierig. Ein guter Sachverständiger verfügt über bautechnische Fachkenntnisse und kann das Gebäude genau unter die Lupe nehmen. Dabei sollte er in der Lage sein, auch versteckte Baumängel zu erkennen und den energetischen Zustand genau einschätzen können.
Essentiell für einen realistischen und präzise berechneten Verkehrswert ist daher die Erfahrung und Kompetenz des Sachverständigen. Bei der Auswahl und Beauftragung eines Gutachters sollte besonders auf seine Qualifikationen geachtet werden.
Der Gutachter benötigt für die Erstellung des Gutachtens verschiedene Angaben wie das Baujahr, die Größe des Gebäudes und des Grundstücks sowie eine möglichst präzise Beschreibung aller Bauteile und vorgenommenen Reparatur- und Renovierungsmaßnahmen. Bei einem Ortstermin schaut sich der Gutachter die Immobilie dann genau an und untersucht die Bausubstanz. Mit all diesen gesammelten Informationen ist er dann in der Lage, das Sachwertverfahren durchzuführen und den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln.
Rechtliche Grundlagen
In der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist das Sachwertverfahren als ein mögliches Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien festgelegt. In den §§ 21 bis 23 ImmoWertV werden die Grundsätze des Verfahrens beschrieben. Demnach soll der Sachwert der baulichen Anlagen anhand der nach Abzug der Alterswertminderung ermittelten Herstellungskosten berechnet werden (vgl. §§ 21 bis 23 ImmoWertV).
Weitere wichtige rechtliche Grundlagen sind die Sachwertrichtlinie und das Bewertungsgesetz (BewG). Im Bewertungsgesetz sind die verschiedenen Anwendungsfälle aufgelistet. Dort ist das Sachwertverfahren als Ersatz für das Vergleichswertverfahren vorgesehen. Für den Fall, dass nicht ausreichend Vergleichswerte vorliegen, soll demnach für Wohneigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser stattdessen der Sachwert ermittelt werden (§ 182 Abs. 2 und 4 BewG). Auch anstelle des Ertragswertverfahrens wird im Bewertungsgesetz das Sachwertverfahren vorgeschrieben. Dabei sollen Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke im Sachwertverfahren bewertet werden, wenn sich für sie auf dem regionalen Immobilienmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt (§ 182 Abs. 3 und 4 BewG). Auch die Berechnungsweise des Bodenwerts sowie des Gebäudesachwertes sind ausführlich im Bewertungsgesetz beschrieben (vgl. §§ 189 ff. BewG).
Vorteile des Sachwertverfahrens
Ein wesentlicher Vorteil des Sachwertverfahrens ist die Möglichkeit, auch ungewöhnliche Immobilien zu bewerten. Die beiden anderen Verfahren eignen sich häufig nicht für besondere, nicht vergleichbare Immobilien wie industrielle Gebäude oder öffentlich genutzte Gebäude wie Bahnhöfe. Hier bietet das Sachwertverfahren als einziges der drei Wertermittlungsverfahren eine objektive Bewertung anhand der Besonderheiten dieser Immobilien.
Außerdem hat das Sachwertverfahren den Vorteil, dass die Substanz eines Gebäudes anhand des aktuellen Preisniveaus der Herstellungskosten ermittelt wird. Auch wenn es aufwendiger als die anderen Verfahren ist, so spiegelt ein professionell ermittelter Sachwert den tatsächlichen Verkehrswert der Bausubstanz wieder. Gerade für steuerliche Zwecke wird das Sachwertverfahren daher häufig genutzt, wenn das Vergleichswertverfahren aufgrund mangelnder Vergleichspreise nicht anwendbar ist.
Vielen Eigentümern erscheint das Sachwertverfahren sehr plausibel, da sie ihre eigene Immobilie selbst ebenfalls anhand ihrer Bausubstanz bewerten. Wurden etwa aufwendige Renovierungen an einem denkmalgeschützten Gebäude vorgenommen, so ist es für den Eigentümer von Interesse, dass diese Maßnahmen bei der Wertermittlung berücksichtigt werden. Der Verkehrswert beim Sachwertverfahren beruht im Wesentlichen auf diesem Substanzwert einer Immobilie.
Nachteile des Sachwertverfahrens
Von Experten wird oftmals bemängelt, dass der Sachwert einer Immobilie keine zuverlässige Aussage über den tatsächlichen Marktwert treffen kann. Der im Sachwertverfahren ermittelte Substanzwert gilt als realitätsfern, da der Wert einer Immobilie sehr stark durch Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt bestimmt wird. Der Marktanpassungsfaktor berücksichtigt die aktuellen Marktpreise nur auf eine sehr pauschale Art und Weise. Demgegenüber orientiert sich das Vergleichswertverfahren primär am Marktgeschehen und ermittelt einen zuverlässigeren Marktwert als das Sachwertverfahren. Ein für eine Immobilie ermittelter Sachwert kann erheblich von den in Wirklichkeit realisierbaren Kaufpreisen abweichen.
Eine weitere Problematik ergibt sich aus der richtigen Bewertung der Bausubstanz, welche den Ausgangspunkt der Berechnung darstellt. Diese Beurteilung erfordert in besonderem Maße Sachkenntnis und umfangreiche Erfahrung des Gutachters. Dabei verfolgen die gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere die Sachwertrichtlinie, das Ziel, die Wertermittlung durch objektive Maßstäbe zu vereinheitlichen. Dennoch oder gerade deswegen ist das Sachwertverfahren auf die Kompetenz des Gutachters angewiesen.
Desweiteren tritt für moderne Häuser manchmal die Schwierigkeit auf, dass keine ausreichenden Daten für ihre Bewertung vorliegen. Zum Beispiel bei Passivhäusern kann dieser Umstand dazu führen, dass das Sachwertverfahren nicht angewendet werden kann.