Flurkarte

Was ist eine Flurkarte?

Die Flurkarte ist Teil eines Liegenschaftskatasters, welches dem genauen Nachweis über Größe, Lage und Grenzen von Eigentum an Immobilien dient. Gemeinsam mit der sogenannten Schätzungskarte zählt sie zu den maßstäblichen Darstellungen der Liegenschaften. Zu besagten Liegenschaften zählen Flurstücke, meist jedoch einzelne Grundstücke. Unter Flurstücken versteht man die kleinste Einheit von Flächen in der Flurkarte – ein Grundstück besteht also immer aus mindestens einem Flurstück. Wird von bebauten Grundstücken gesprochen, so werden diese hingegen als Anwesen bezeichnet.

Eine Flurkarte wird umgangssprachlich auch Kataster- oder Liegenschaftskarte genannt. Sie dient der Abmessung und der Veranschaulichung der Lage eines Objekts oder Grundstücks. Sie ist die amtliche Basis des Grundbuchs, welches Grundlage für die Sicherung von Eigentum ist. Durch die voranschreitende Technisierung gibt es die Flurkarte in ihrer ursprünglichen Form nicht mehr. Mittlerweile wurde sie in Deutschland durch die sogenannte Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) ersetzt.

Was wird in der Flurkarte dargestellt?

In der Flurkarte dargestellt sind zum einen die sogenannten „Flurstücke.“ Diese zeigen einen Teil der Erdoberfläche, der sowohl amtlich abgemessen als auch durch dauerhafte Grenzzeichen gekennzeichnet ist. Im Liegenschaftskataster wird jedes einzelne Flurstück mit einer bestimmten Nummer gekennzeichnet. Weiterhin werden dort auch Gemeindegrenzen verzeichnet, sowie Gebäude und die Nutzungsarten des Bodens. Auch werden alle Gebäude mit Nummern gekennzeichnet und es wird vermerkt, wie diese Gebäude genutzt werden (Wohnhaus, Geschäftshaus, Fabrik etc.).

Es gibt verschiedene Darstellungsformen der Flurkarten: Zum einen können sie als Inselkarte für eine einzige Flur gezeigt werden, andererseits ist es auch möglich, sie in Form eines Blattschnitts in einer Rahmenkarte darzustellen.

Die Darstellung durch Rahmen- oder Inselkarte

Bei einer Rahmenkarte finden sich rechteckige oder trapezförmige Rahmen, innerhalb derer ein Gebiet mit ihren Flurstücken dargestellt wird. Die Abbildung einer Inselkarte zeigt hingegen nur einen bestimmten Geländeausschnitt und hat nicht notwendig eine geometrische Form. Beispielsweise kann ein Landkreis als Inselkarte dargestellt werden, wobei die Flächen außerhalb des Landkreises nicht abgebildet werden. Inselkarten sind heute nicht mehr sehr verbreitet, da Rahmenkarten deutliche Vorteile mit sich bringen. So können die einzelnen Blätter bei Rahmenkarten nahtlos aneinandergelegt werden, wodurch sich größere Gebiete überschauen lassen.

Maßstäbe und Sonderdarstellungen

Die aktuellste Größe der Blätter bei einer Inselkarte liegt bei 1000x707 mm. Oft gibt es Zusatzblätter, auf denen ein größerer Abschnitt der Flur in einem veränderten Maßstab abgebildet ist. Auch gibt es häufig vergrößerte Zeichnungen und Sonderabbildungen auf weiteren Blättern. Der Grund für diese Sonderdarstellungen sind bestimmte Situationen, die nicht in der Flur abgebildet werden konnten.

Gelegentlich kommt es vor, dass vereinzelte Abschnitte der Flur aus dem Papier hinausragen. Diese werden dann auf anderen Blättern wieder aufgegriffen und – getrennt von den Flurstücksgrenzen – wieder abgebildet. Die Schnittenden werden an den abgetrennten Abschnitten und am Hauptabschnitt mit dem Wort „Anschluss“ gekenzeichnet, sodass die Zusammenhänge klar sind.

Die örtlichen Rahmenbedingungen sind am Ende entscheidend dafür, wie der Maßstab einer Flurkarte gewählt wird. Auch die Durchschnittsgröße bei den abzubildenden Flurstücken und die Größe der Flur an sich sind wichtig. Maßstäbe wie 1:500 oder 1:1000 werden oft in städtischen Gebieten genutzt. Gelegentlich kann der zweite Wert aber bis in die 5000stel verkleinert werden, wie es beispielsweise in Bayern der Fall ist.

Digitalisierung der Flurkarten

Bis heute wird großer Wert darauf gelegt, die Flurkarten in die digitale Form umzuwandeln, was vor allem an den großen technischen Innovationen unserer Zeit liegt. Begonnen hat dieser Prozess bereits in den 1990er Jahren. Was dabei herauskam war die sogenannte ALK (Automatisierte Liegenschaftskarte) oder auch die DFK (Digitale Flurkarte), letztere wird speziell im Bundesland Bayern verwendet. Digitale Flurkarten haben sehr praktische Eigenschaften, allen voran die Maßstabsfreiheit, Objektorientiertheit und Möglichkeit, ein komplettes Bundesland abzudecken. Weitere Vorteile sind die fehlende Blattschnitte und die Verfügbarkeit für eine große Anzahl an Personen.

Die Flurkarte beim Immobilienverkauf

Eine Flurkarte ist besonders beim Verkauf von Immobilien von großer Bedeutung. Der mögliche Käufer sollte bereits vor dem Unterschreiben des Kaufvertrages dieses amtliche Dokument begutachten dürfen, denn hier sind Bebauung der Umgebung, sowie die genaue Lage des Grundstücks gekennzeichnet. Für den Käufer kann es zu ernsthaften Problemen kommen, sollte er vor der Unterzeichnung des Vertrages noch keine Einsicht in die Flurkarte gehabt haben. Sowohl als Käufer, aber gerade auch als Verkäufer sollten Sie solche Aspekte im Hinterkopf haben. Wird die Flurkarte also gar nicht in den Unterlagen erwähnt, so fragen Sie als Käufer nach! Denn bei der Besichtigung eines Objekts ist es Ihnen nicht möglich, das komplette Gebiet drumherum zu erkunden. Außerdem sorgt die Flurkarte für Transparenz, was die genauen Grenzen und Größe der Immobilie angeht.

Für Verkäufer ist die Flurkarte beim Immobilienverkauf auch deshalb wichtig, weil sie ihnen hilft, einen guten Preis für das Objekt zu erzielen. Liegt Ihr Haus beispielsweise dicht an einem See, der vom zu verkaufenden Objekt nicht direkt ausgemacht werden kann, so dient das Dokument als Beweis dafür und kann den Kaufpreis enorm steigern. Natürlich kann es auch sein, dass Sie den Kaufpreis senken müssen, sollten sich Fabriken oder andere Objekte in der Nähe befinden, welche die Attraktivität der Immobilie mindern können. Hier sollten Sie jedoch immer ehrlich sein. Gemeinsam mit der Flurkarte gilt es außerdem, einige weitere Dokumente an Kaufinteressenten abzugeben:

• Grundbuchauszug zum Nachweis des Eigentums
• Energieausweis
• Teilungserklärung bei Teil- oder Sondereigentum
• Protokolle der Eigentümerversammlungen

Wo kann eine Flurkarte beantragt werden?

Mittlerweile gibt es viele Möglichkeiten, eine Flurkarte zu beantragen.  Zum einen geht dies beim sogenannten Katasteramt, oder auch Vermessungsamt. Das ist eine staatliche Behörde, die sich auf alle Bereiche der Vermessung spezialisiert hat. Dort können Sie eine Flurkarte beantragen. Je nach Gebiet, Stadt oder Dorf dauert dies unterschiedlich lang, Sie sollten jedoch mit einigen Wochen rechnen.

Mittlerweile gibt es auch einige Webseiten, die eine Beantragung von Flurkarten anbieten. Dies geschieht meist gegen eine Zahlung, oder ein Abonnement, falls Sie regelmäßig mit solchen Karten arbeiten. Hier wird versprochen, dass Sie keine Botengänge zum Amt unternehmen müssen, allerdings müssen Sie dies bei einer Online-Beantragung über das zuständige Katasteramt ebenso wenig. Sie sollten also vorher genau abwägen, von wo Sie diese Karten beziehen wollen.

Grundsätzlich können Sie eine Flurkarte auch von einem Immobilienmakler beziehen. Dieser muss sie jedoch genauso über ein Katasteramt anfordern, wie Sie es auch tun müssten. Allerdings gehören solche Dienste meist zum Service, wenn Sie über einen Immobilienmakler ein Objekt kaufen oder verkaufen, denn Sie erhalten auch alle anderen wichtigen Dokumente, wie Grundbuchauszug usw. von ihm. Fragen Sie beim Immobilienmakler nach, wenn Sie eine solche Karte benötigen. Für wichtige Rückfragen vom Katasteramt steht er Ihnen ebenfalls zur Seite!

Geschichte der Flurkarte

Vorläufer der ersten Flurkarten

Schon im Jahr 3000 v. Chr. gab es vermutlich erste Dokumente ähnlich einer Flurkarte, nur waren es hier Felderpläne des alten Babylonischen Reiches. Erste Pläne, die fast schon mit Flurkarten gleichgesetzt werden können, waren Katasterpläne aus dem China aus dem 2. Jahrhundert v. Chr. Aber auch aus dem Jahr 1700 v. Chr. gibt es einige Karten aus dem alten Ägypten. Sie alle weisen ähnliche Merkmale der heutigen Flurkarten auf. Erste richtige Vermessungen von Baugrundstücken, die wirklich ernsthaft durchgeführt wurden, können auf das 18. Jahrhundert in Mailand datiert werden. Ende des 18. Jahrhunderts, im Jahr 1790, begann Frankreich bereits mit richtigen Katastervermessungen.

Flurkarten in Preußen

Nach der Bauernbefreiung durch von Freiherr von Stein in den Jahren 1807-1808, begannen in Preußen agrarpolitische Konflikte. Um die Durchführung und Durchsetzung einer Gemeinheitsteilung zu garantieren, wurde hierfür eine Karte benötigt. Zur damaligen Zeit musste diese natürlich sehr aufwendig erstellt werden. Häufig wurde nach der Ausmessung ein Dreiecksnetz an die Verfahrensgrenzen gelegt. Dieses wurde nachfolgend mit Bussolenzügen verdichtet und es konnten die sogenannten „Abfindungsgrenzen“ ausgemacht und kartiert werden. Dabei heraus kam eine Brouillonkarte, welche die Form einer Insel hatte. Die ausgemessenen Daten wurden aber nicht nur in dieser Karte, sondern auch im Grenzregister festgehalten, welches zum Rezess gehörte. Am Ende stand eine fertige Karte, die jedoch noch zweimal kopiert werden musste. Eine Kopie war die „Reinkarte“ und gehörte zum Rezess und die andere ging an das Vermessungs- bzw. Katasteramt.

Die ersten flächendeckende Flurkarten in Preußen

1861 wurde die Bildung des Katasters via Gesetz veranlasst und für viele Gebiete Preußens mussten Karten erstellt werden, die flächendeckend einheitlich waren. Da die Gebiete jedoch nicht alle neu ausgemessen werden konnten, musste auf bereits existierende Karten zurückgegriffen werden. Diese wurden meist abgezeichnet, wie beispielsweise Guts- oder Forstkarten. Die Karten waren jedoch häufig qualitativ nicht auf dem gleichen Niveau, da sie alle unterschiedlicher Herkunft waren.

Die Karten hatten verschiedene Formate, darunter 1000x666mm oder hin und wieder auch 500x666mm.

Bei der Herstellung dieser Flurkarten musste zunächst auf einen Maßstab von 1:5000 ein Rahmen im Winkel von 90 Grad festgelegt werden, damit ein später eintretender Verzug deutlich gemacht werden konnte. An die Papierkanten wurden dann lange Streifen aus weißer Leinwand angenäht. Erst danach konnte die Kartierung und Ausgestaltung der Karte beginnen.

Durch sogenannte „Ergänzungskarten“ wurden entstandene Änderungen an Parzellen dargestellt. Diese zusätzlichen „Supplementkarten“ wurden zum Beispiel bei Grundstücksteilungen in die Ergebnisse der Vermessungen einkartiert. Bei diesen Karten wurden die ausgewählten Ausschnitte der Reinkarte abgezeichnet und neue Grenzen mit den neuen Messzahlen eingetragen. Diese Kartenformen gab es so noch bis in die 1920er Jahre.

Im Jahr 1881 wurde jedoch der Auftrag erteilt, Gemarkungsreinkarten zu schaffen und zwar durch eine Neukartierung. In diese neue Form der Karten konnten die Veränderungen dann direkt eingetragen werden, wobei nicht mehr existierende Grenzen, deren Zeichen und Parzellennummern in roter Farbe gekreuzt bzw. gestrichen worden waren. Neue Grenzen und Zeichen wurden hinzugefügt.

Flurkarten im 20. Jahrhundert

Bis ins Jahr 1936 war diese Form der Flurkarte noch in Nutzung, bis das Reichskataster offiziell eingeführt wurde. Viele Begriffe, die auch heute noch verwendet werden, stammen aus dieser Zeit:

Parzellen wurden zu den bekannten Flurstücken, während aus Kartenblättern die Fluren und aus der Feldmark die Gemarkung wurde. Für diese Karten gab es dementsprechend auch neue Zeichenvorschriften, während die einzelnen Flurstücke auch neu durchnummeriert wurden. Zusätzlich dazu wurde die Deutsche Grundkarte eigeführt, welche die Katasterplankarte als ihre vorige Ebene sah. Diese Grundkarte hatte einen Maßstab von 1:5000 und war eine „topografische Karte“, die ein Rahmenkartenwerk mit zusätzlichen Katastergrenzen hatte. Bis Kriegsende konnten damit jedoch nur knapp 10 Prozent der gesamten Fläche Deutschlands ausgemessen und verarbeitet werden.