Was ist ein Bodengutachten?
Bodengutachten werden zur Vorbereitung von Bauvorhaben benötigt oder zu Informationszwecken über die Beschaffenheit eines Grundstücks. Der Begriff „Bodengutachten“ hat an sich keinen festen Inhalt, denn es handelt sich dabei um einen Überbegriff für verschiedene Bodenuntersuchungen.
So wird ein geotechnischer Bericht umgangssprachlich als Bodengutachten bezeichnet, welcher von einem Sachverständigen für Geotechnik angefertigt werden darf. Der geotechnische Bericht beruht auf europäischen Rechtsvorschriften sowie der deutschen DIN Norm 4020, welche bestimmte Bodenuntersuchungen für die Sicherheit im Grundbau vorschreiben. Diese Form des Bodengutachtens wird häufig auch als Bodengrundgutachten oder Gründungsgutachten bezeichnet. Je nachdem, welche Art von Bauwerk geplant ist, also etwa ein einfaches Wohnhaus oder eine komplexe Baukonstruktion, werden unterschiedliche Bodenuntersuchungen durchgeführt.
Das Baugrundgutachten enthält die Ergebnisse der Baugrunduntersuchung, etwa die Tragfähigkeit und Verunreinigungen des Bodens sowie die Grundwasserverhältnisse. Die Erstellung eines Baugrundgutachtens ist baurechtlich vorgeschrieben für alle Bauvorhaben, sei es ein Einfamilienhaus oder ein Ingenieurbauwerk wie eine Brücke oder eine Halle.
Andere kleinere Bodenuntersuchungen werden häufig ebenfalls als Bodengutachten bezeichnet, z.B. verschiedene Bohrungen und die Laboranalyse der genommenen Bodenproben. Einen Überblick über die unterschiedlichen Verfahren zur Erkundung des Bodens kann sich bei den zahlreichen Anbietern aus der Branche des Geoconsultings verschafft werden.
Welches Bodengutachten im Einzelfall benötigt wird, hängt vom Grundstück und dem Bauvorhaben ab. Bei der Wahl des Gutachters können sich Interessenten bspw. von einem Immobilienmakler beraten lassen. Die anfallenden Kosten für das Bodengutachten sollten beim Verkauf oder Neubau unbedingt einkalkuliert werden.
Warum ist ein Bodengutachten sinnvoll und notwendig?
Die Verwendungszwecke von Bodengutachten
Vorwiegend werden Bodengutachten für die Planung von Bauwerken erstellt, doch auch zu Sanierungs- oder Sicherungszwecken werden sie verwendet. Grundsätzlich dient das Gutachten dazu, genaue Erkenntnisse über die Beschaffenheit des Bodens zu erlangen. Diese Informationen sind sowohl für einen geplanten Verkauf eines Grundstückes als auch direkt für die Planung eines Neubaus von großem Wert.
Ein Bodengutachten wird im Rahmen eines Bauvorhabens von Statikern genutzt, also zur Planung und Konstruktion des Gebäudes und es wird auch bei der Durchführung der Bauarbeiten benötigt. So sollen Baurisiken und Schäden am Bauwerk, wie Absackungen oder Setzungsrisse, vermieden werden. Solche nachträglichen Mängel am Gebäude können zum Beispiel dadurch entstehen, dass der Boden durch die Bebauung überbelastet ist und verdrängt wird.
Der Verkauf von unbebauten Grundstücken
Bodengutachten werden nicht erst für den Bau eines Hauses benötigt, sondern bereits bei den Vorbereitungen des Verkaufs eines Grundstückes. Besonders dann, wenn es sich um ein Baugrundstück handelt, es also bereits erschlossen ist und eine Bebauung im Bebauungsplan vorgesehen ist. Solches Bauland ist bereits sehr wertvoll und es lassen sich damit gute Verkaufspreise erzielen. Doch mit einem Bodengutachten lässt sich der Wert des Grundstücks im besten Fall noch um einiges steigern.
Für den Verkauf kann das Bodengutachten als Beleg dafür genutzt werden, dass eine Bebauung auch tatsächlich möglich ist, da die Bodenverhältnisse sich dafür eignen. Es kommt auch darauf an, in welchem Umfang eine Bebauung möglich ist, denn das eröffnet für den Verkauf gewisse Möglichkeiten. Es werden zum Beispiel größere Interessengruppen angesprochen, wenn auf dem Baugrund ein größeres mehrstöckiges Bauwerk gebaut werden kann.
Auf der anderen Seite können auch schwierige Bodenverhältnisse durch das Bodengutachten aufgedeckt werden, welche bei den Preisverhandlungen beim Verkauf des Grundstücks von Nachteil sein können. Doch es ist meist besser zu wissen, mit was man genau zu tun hat. Die Verkaufschancen insgesamt erhöhen sich nach Meinung von Immobilienmaklern bei Vorliegen eines Bodengutachtens. Kaufinteressenten sind eher zögerlich, wenn noch kein Bodengutachten erstellt wurde. Viele Käufer fordern sogar die Erstellung eines Bodengutachtens, bevor sie den Kaufvertrag unterzeichnen. Wenn von Anfang an ein Gutachten vorhanden ist, lässt sich die Abwicklung des Verkaufes also um einiges beschleunigen.
Außerdem kann ein Bodengutachten gut zur Vermarktung genutzt werden, wobei Sie sich hier auf die Expertise eines Maklers verlassen sollten. Dieser kann mit den Interessenten die Umsetzbarkeit deren Wünsche und Vorstellungen für ihr Traumhaus besprechen und dies anhand des Bodengutachtens belegen. Das Bodengutachten dient also auch der Vermarktung des Grundstücks. Die Erkenntnisse des Bodengutachtens erlauben darüber hinaus eine genaue Kalkulation der Baukosten, was ebenfalls einen Pluspunkt in den Verkaufsverhandlungen darstellt.
Eigene Informationen über das Grundstück sammeln
Einige Informationen über die Bodenbeschaffenheit lassen sich auch ohne Bodengutachten in Erfahrung bringen. Es ist hilfreich zu wissen, wie die frühere Nutzung der Fläche aussah, ob etwa ein Hang aufgeschüttet wurde oder das Grundstück als Deponie genutzt wurde. Häufig können die Nachbarn viel Licht ins Dunkel bringen, indem sie Erfahrungswerte teilen. Doch um auf der sicheren Seite zu sein, sollte das eigene Grundstück dennoch untersucht werden. Denn die Bodenbeschaffenheit kann sich bereits innerhalb geringer Abstände verändern.
All diese Erkundigungen kann ein erfahrener Immobilienmakler durchführen, der die Erkenntnisse dann auch zu bewerten weiß.
Die Vorteile eines Immobilienmaklers
Ganz allgemein gilt beim Verkauf von Grundstücken, dass Immobilienmakler als erfahrene Ansprechpartner eine große Hilfe sein können. Sie kümmern sich um eine professionelle Vermarktung und beraten Sie bei der Schätzung des Grundstückswertes. Mit dem Makler Ihres Vertrauens können Sie auch den Nutzen eines Bodengutachtens besprechen. Er kann Sie dabei beraten, wie umfangreich das Bodengutachten für ihr Grundstück sein sollte und Ihnen außerdem einen passenden Gutachter oder eine Geoconsulting-Firma empfehlen.
Dabei lohnt es sich, bei der Wahl des Immobilienmaklers darauf zu achten, dass der Makler mit dem Verkauf von unbebauten Grundstücken Erfahrung mitbringt. Die meisten Makler arbeiten regelmäßig mit Bodengutachtern zusammen und können ein gutes Bodengutachten zu einem fairen Preis erkennen.
Das Bodengutachten für einen geplanten Neubau
Wurde noch kein Bodengutachten angefertigt, dann muss dies spätestens bei einem geplanten Neubau in Auftrag gegeben werden. Es muss am besten vor der Planung des Neubaus angefertigt werden und kann somit zu den Erschließungs- oder Baunebenkosten gerechnet werden. Auf Grundlage des Baugrundgutachtens können das Bauwerk selbst und die Bauschritte geplant werden. Nur durch Berücksichtigung der genauen Bodenverhältnisse können Baurisiken vermieden werden.
Der Bauherr trägt selbst das Risiko dafür, dass der Baugrund so beschaffen ist, dass im Nachhinein keine Schäden am Bauwerk entstehen. Daher ist die Erstellung eines Bodengutachtens für einen Neubau nicht nur sinnvoll, sondern unbedingt notwendig.
Was beinhaltet ein Bodengutachten?
Da Bodengutachten sich in ihrem Umfang zum Teil erheblich unterscheiden, kann der Inhalt des Gutachtens ebenfalls unterschiedlich ausfallen. Für eine Bebauung eines Grundstücks wird in der Regel ein umfangreiches Baugrundgutachten erstellt. Aber je nach Zweck und Interessenlage können die verschiedensten Untersuchungen durchgeführt werden, deren Ergebnisse im Bodengutachten Auskunft über die hydrologische und geotechnische Beschaffenheit des Bodens, die Bodenklassen und andere Bodeneigenschaften wie Belastungen mit Schadstoffen gibt.
Die Baugrundverhältnisse und Tragfähigkeit des Bodens
Die allgemeinen Baugrundverhältnisse geben Auskunft über die Eigenschaften des Baugrundes, wie etwa die Tragfähigkeit des Bodens.
Bei einer Baugrunduntersuchung werden Bohrungen durchgeführt, die um einiges tiefer gehen als das geplante Fundament. Mit der Bohrung werden Bodenproben aus den verschiedenen Schichten des Erdreiches gewonnen. Die Bohrung gibt somit auch Aufschluss über die tiefer liegenden Erdschichten und es können sichere Aussagen über die Tragfähigkeit des Bodens gemacht werden.
Unter Tragfähigkeit verstehen Experten die Eigenschaft des Bodens, Lasten durch Bauwerke auszuhalten, ohne dass der Boden sich unter der Belastung senkt oder sogar zur Seite wegbricht. Auch Hohlräume im Gestein können dabei entdeckt werden. Die zulässigen Belastungen des Bodens werden anhand von Bodenkennwerten angegeben. Ein Statiker muss dann anhand des vorliegenden Baugrundes die Fundamente des Bauwerks planen.
Ergibt die Untersuchung des Baugrundes, dass keine ausreichende Standfestigkeit des Bodens für eine Bebauung vorliegt, dann müssen im Bodengutachten Vorschläge gemacht werden, wie trotzdem auf sichere Weise ein Haus erbaut werden kann. Je nachdem, welches Problem vorliegt, können tiefe Pfähle gesetzt werden oder sogar ein Teil des Bodens ausgetauscht werden.
Das Baugrundgutachten umfasst daher eine Empfehlung für eine sichere Gründung (auch Fundamentierung genannt) des Hauses.
Die Beschaffenheit des Bodens
Die Baugrundverhältnisse werden anhand der Bodeneigenschaften eingeschätzt, und beruhen damit zum großen Teil auf der Beschaffenheit des Bodens. Dazu gehört auch die Zusammensetzung des Bodens, also dessen mineralische und organische Bestandteile und die Körnung.
Die Bodenanalyse
Bei einer Bodenanalyse werden die gewonnenen Bodenproben im Labor untersucht und die Zusammensetzung und Eigenschaften des Bodens ermittelt. Dazu gehören unter anderem die Korndichte, der Wassergehalt und die Lagerungsdichte des Bodens.
Auch sogenannte bodenmechanische Kennwerte können im Bodengutachten enthalten sein. Es handelt sich dabei z.B. um Setzungsberechnungen oder aber um die Tragfähigkeit von Ankern oder die Standsicherheit von Böschungen.
Ist der Boden zum Beispiel besonders sandig, dann wird die Bebauung dadurch erschwert. Auch poröses Gestein eignet sich nicht so gut für starke Belastungen durch eine Bebauung. Doch auch Felsgestein kann zum Problem werden. Es ist zwar tragfähig, dafür verursacht die Unterkellerung des Hauses hohe Kosten, da Sprengungen des Gesteins vorgenommen werden müssen.
Die Einordnung in Bodenklassen
Im Baugrundgutachten erfolgt auch eine Einordnung des Bodens in Bodenklassen. Die Ergebnisse der Bodenanalyse, insbesondere die Lösbarkeit und die bautechnischen Eigenschaften, bilden die Grundlage der Klassifizierung. Dabei gibt es sieben Bodenklassen, vom Mutterboden bis hin zum schwer lösbaren Fels.
Anhand der ermittelten Bodenklasse kann dann eingeschätzt werden, wie die Bauarbeiten durchgeführt werden müssen, also etwa wie aufwendig der Aushub der Baugrube sein wird. Während sich Sand- und Kiesböden der Bodenklasse 3 gut mit dem Bagger ausheben und abtransportieren lassen, verursachen die höheren Bodenklassen mehr Schwierigkeiten – und damit auch Mehrkosten.
Altlasten auf dem Grundstück
Der Eigentümer eines Baugrundstücks mit Altlasten muss beim Verkauf mit einem verminderten Erlös rechnen. Denn für eine Beseitigung der Altlasten entstehen hohe Kosten, für die der Besitzer eines Grundstücks aufkommen muss.
Besonders vorher gewerblich genutzte Grundstücke wie Tankstellen aber auch industrielle Betriebe können mit Schadstoffen im Boden belastet sein. Manchmal reicht es sogar aus, wenn in der Nähe des Grundstücks ein Industriegebiet angesiedelt war. Unter den Begriff Altlasten fallen dabei zahlreiche Verunreinigungen, seien es Schwermetalle, Chemikalien oder Gefahrenstoffe wie Blindgänger oder Munition.
Ein Bodengutachten verhilft hierbei zur nötigen Klarheit – denn wird erst nach Abwicklung des Verkaufes bekannt, dass das Grundstück belastet ist, kann das zu ernsthaften rechtlichen Streitigkeiten führen. Im Kaufvertrag sollte das Thema Altlasten daher unbedingt enthalten sein: Es muss klargestellt werden, ob der Verkäufer von Belastungen weiß und wer im Fall der Fälle für den finanziellen Schaden aufkommt.
Die Verdichtbarkeit und Lagerungsdichte des Bodens
Weitere wichtige Bodeneigenschaften sind die Lagerungsdichte und die Verdichtbarkeit.
Eine Maßnahme, um die Standfestigkeit des Bodens zu erhöhen, besteht in der Verdichtung des Bodens. Es soll dabei der mit Luft und Wasser gefüllte Zwischenraum, auch Hohlraum oder Porenraum genannt, verkleinert werden. Doch inwieweit dies möglich ist, hängt von der Verdichtbarkeit des Bodens ab. Je nach Bodenart ist sie unterschiedlich groß und hat auch Einfluss auf die Wahl der richtigen Verdichtungstechnik. Die Verdichtbarkeit wird unter anderem anhand von dem Wassergehalt des Bodens, der Bodenart, der Lagerungsdichte und Verformbarkeit berechnet.
Als Lagerungsdichte wird unter Ingenieuren und geotechnischen Sachverständigen der Grad der Verdichtung des Bodens verstanden. Sie umfasst den Porenanteil des Bodens, die Kornzusammensetzung sowie den Wassergehalt. Die Lagerungsdichte wird mithilfe einer Rammsonde gemessen. Für die Verdichtbarkeit von Relevanz ist außerdem die Verformbarkeit des Bodens, welche mit sogenannten Plattendruckversuchen gemessen werden kann.
Die Frostveränderlichkeit des Bodens
Auch der Einfluss auf Frost muss bei den Baugrunduntersuchungen bedacht werden. Es kommt dabei auf die Frostveränderlichkeit des Bodens an. Bei bestimmten Zusammensetzungen und Eigenschaften des Bodens kann es bei Frost dazu kommen, dass in der Erde befindliches Wasser zu Eislinsen gefriert und sich der Boden infolgedessen anhebt. Die Frostempfindlichkeit des Bodens muss daher vom Gutachter eingeschätzt werden.
Außerdem liegt die sogenannte Frostgrenze des Bodens je nach Beschaffenheit manchmal höher oder tiefer. Die Bodenplatte des Bauwerks muss jedoch auf jeden Fall frostsicher gegründet werden, damit das Haus standfest ist.
Die hydrologischen Verhältnisse
Grundwasser und andere Wasserbelastungen
Die Bauteile im Boden, also etwa des Kellers, müssen gegen mögliche Wasserbelastungen abgedichtet werden. Dazu enthält das Bodengutachten Informationen über die hydrologischen Bedingungen des Grundstücks. Eine Wasserbelastung liegt etwa dann vor, wenn Wasser von außen gegen das Bauwerk drückt oder Bodenfeuchte vorhanden ist.
Eine weitere wichtige Frage für die Planung eines Neubaus ist, ob die Gründung des Baus tiefer liegt als der Grundwasserspiegel. Denn drückt das Grundwasser oder sich aufstauendes Sickerwasser aus Niederschlägen gegen das Bauwerk, dann werden die Außen- und Kellerwände feucht. Eine Möglichkeit, dies zu verhindern, ist eine gute Drainage des Fundaments und Kellers.
Da sowohl Entwässerungsmaßnahmen als auch eine Abdichtung des Mauerwerks und Fundaments gegen Wasser Mehrkosten verursachen, kann alternativ der Keller in geringerer Tiefe gebaut oder ganz weggelassen werden. Neben dem Grundwasserstand werden auch Schwankungen des Grundwasserspiegels untersucht.
Die Versickerung von Regenwasser
Eine interessante Eigenschaft eines Grundstücks, die nicht nur für die Bebauung relevant ist, liegt in der Versickerung von Regenwasser. Denn die Kosten für Entwässerungsgebühren an die Gemeinde können gespart werden, wenn das Niederschlagswasser von alleine versickert. Tut es das nicht, kann eine Versickerungsanlage installieren werden, wobei beispielsweise zwischen einer günstigen Muldenversickerung oder einer teureren Schachtversicherung gewählt werden kann.
Bei einem Bodengutachten wird die Versickerung anhand der Durchlässigkeit und Aufnahmefähigkeit des Bodens gemessen. Dazu wird ein Versickerungstest durchgeführt.
Wer erstellt ein Bodengutachten?
Für die Anfertigung von Bodengutachten kommen verschiedene Spezialisten in Frage. Die Bodenuntersuchungen und Interpretation der Ergebnisse erfordern Fachkenntnisse, weshalb häufig Geologen, Sachverständige für Geotechnik und andere Bausachverständige als Gutachter in Frage kommen.
Ein Baugrundgutachter muss über umfangreiche Kenntnisse der Geotechnik verfügen, außerdem die Bemessungsgrundlagen und gesetzlichen Normen aus dem Erd- und Grundbau kennen. Auch die Baustatik spielt dabei eine große Rolle, denn der für das Bauwerk beauftragte Statiker muss auf Grundlage des Bodengutachtens das Tragwerk des Gebäudes planen können.
Von zahlreichen Baugrundbüros wird ein umfangreiches Spektrum an Leistungen angeboten, von Baugrunduntersuchungen, einzelnen hydrologischen oder geologischen Messungen bis hin zu Bauüberwachungen. Viele Ingenieurbüros bieten ebenfalls Bodengutachten an. Zahlreiche Firmen haben sich nur auf Bodenuntersuchungen spezialisiert, so finden sich etwa zahlreiche Unternehmen im Bereich Geoconsulting.
Es besteht somit eine große Auswahl an Gutachtern, doch bevor Sie ein Bodengutachten in Auftrag geben, sollten Sie die Qualifikationen wie auch die Kosten der Anbieter vergleichen. Die Unterstützung eines Immobilienmaklers ist dabei sehr wertvoll. Er hilft Ihnen nicht nur bei der Auswahl des richtigen Experten für das Bodengutachten, sondern auch dabei, weitere notwendige Dokumente für den Verkauf Ihres Grundstücks zu besorgen.
Welche Kosten und Preise entstehen bei einem Bodengutachten?
Die Kosten für ein Bodengutachten richten sich danach, wie umfangreich die Untersuchungen sind und wie detailliert die Empfehlungen des Gutachters für die Baumaßnahmen sein sollen. Für den Neubau eines Hauses sollten etwa mindestens an den zwei diagonal gegenüberliegenden Ecken des zukünftigen Hauses Bohrungen durchgeführt werden, um den Baugrund zu untersuchen.
Wer zahlt das Bodengutachten?
Für die Kosten eines Bodengutachtens muss grundsätzlich der Bauherr aufkommen; da es sich um Ausgaben für die Planung des Bauprojekts handelt, zählen sie meist zu den Baunebenkosten. Das Bodengutachten macht zwischen 0,1 und 0,5 Prozent der Baukosten insgesamt aus.
Beim Verkauf muss der Eigentümer und Verkäufer des Grundstücks für die Kosten des Baugutachtens aufkommen. Wenn der Käufer einverstanden ist, kann allerdings im Kaufvertrag vereinbart werden, dass er die Kosten des Bodengutachtens übernimmt. Es sollte bedacht werden, dass ein Bodengutachten die Verkaufschancen und auch den Verkaufspreis positiv beeinflussen kann. Über diesen höheren Verkaufspreis können sich die Kosten für das Gutachten demnach amortisieren.
Wem es als Bauherr vor den hohen Ausgaben graut, der muss sich gut überlegen, ob wirklich an dieser Stelle gespart werden sollte. Denn treten später tatsächlich Baumängel auf, die auf die Bodenverhältnisse zurückzuführen sind, dann kann die Mängelbeseitigung wesentlich teurer werden als das Gutachten selbst. Denn im schlimmsten Fall müssen nachträglich z.B. Abdichtungen des Kellers unter der Erde vorgenommen werden, wodurch immense Kosten entstehen können.
Die Kosten je nach Umfang der Bodenuntersuchungen
Einzelne Bodenerkundungen wie Kleinbohrungen an den Ecken der Fundamentplatte sind relativ günstig, so kostet jede Bohrung etwa zwischen 75 und 150 Euro. Für die Einmessung von Aufschlüssen werden ebenfalls zwischen 50 und 150 Euro verlangt.
Für Laboruntersuchungen kommen unter Umständen weitere Kosten hinzu. Um hierfür Materialentnahmen durchzuführen, können entweder kleine Gruben ausgehoben werden oder aber tiefere Bohrungen vorgenommen werden. Von Vorteil ist dabei, dass außer der Gewinnung von Bodenproben auch gleich der Grundwasserstand untersucht werden kann. Weiterhin besteht die Möglichkeit, sogenannte Sondierungen durchzuführen. So kann etwa mit einer Rammsondierung, bei der eine Sonde mit einer bestimmten Kraft in den Boden gerammt wird, die Lagerungsdichte und die Konsistenz des Bodens ermittelt werden.
Die Preise für mehrere Bodenuntersuchungen auf einmal müssen dann meist individuell berechnet werden, daher sollte bei der Geoconsulting-Firma vorab ein Angebot eingeholt werden.
Wird ein umfassendes Gründungs- und Baugrundgutachten benötigt, bzw. ein geotechnisches Gutachten nach DIN 4020, muss tiefer in die Tasche gegriffen werden. Dieses enthält dann alle wichtigen Bodeneigenschaften aufgeführt, doch die Kosten belaufen sich je nach Umfang auf 500 bis 2000 Euro. Für den Bau eines Hauses ist dies allerdings gesetzlich vorgeschrieben, so bleibt also nur die Wahl zwischen einem günstigeren oder kostenintensiveren Angebot. Wer als Verkäufer bereits ein geotechnisches Gutachten anfertigen lässt, der kann die Kosten auf den Käufer übertragen. Denn dieser müsste das Gutachten für den Neubau in jedem Fall bezahlen. Letztendlich ist das aber Verhandlungssache!