Wozu dienen Bodenrichtwerte?
Nicht nur für die Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien sind die Bodenrichtwerte entscheidende Faktoren. Auch für die Ermittlung der Besteuerung von Grund und Boden dienen sie maßgeblich. Bei der Immobilienwertermittlung werden die Bodenrichtwerte eingesetzt, wenn sich der Bodenwert nicht durch das Vergleichswertverfahren errechnen lässt. Die Richtwerte sollen zudem für Transparenz für alle Teilnehmer auf dem Immobilien- und Grundstücksmarkt sorgen.
Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
Grundlage für den Bodenrichtwert sind vergleichbare Verkäufe in ähnlicher Lage, zum Beispiel in der Nachbarschaft. Dabei werden die erzielten Verkaufspreise der Grundstücke verglichen. Zu einem bestimmten Stichtag jedes zweiten Kalenderjahres werden die Lagewerte für eine bestimmte Gegend durch amtliche Kaufpreissammlungen von einem Gutachterausschuss ermittelt. Die daraus hervorgehenden Karten werden in sogenannte Richtwertzonen unterteilt. Der Stichtag kann von Bundesland zu Bundesland variieren, meistens wird der 31. Dezember oder der 1. Januar gewählt. Auch die Zeitintervalle der Bewertung können nach Bedarf verkürzt werden.
Wichtig bei der Bewertung von Grundstücken ist, dass die entsprechenden verkauften Vergleichsgrundstücke die gleichen Nutzungsverhältnisse und typischen Eigenschaften besitzen. Diese Eigenschaften können zum Beispiel die Lage zu größeren Straßen oder Autobahnen, Umwelteinflüsse wie die Sonneneinstrahlung und Ausrichtung des Grundstücks, Bodenbeschaffenheit oder die Tragfähigkeit des Bodens sein. Auch die bauliche Art der Nutzung sind entscheidend, um eine Bestimmung des Richtwertes durchzuführen. Falls die Vergleichsgrundstücke bebaut sind, wird von dem Wert ausgegangen, der für die unbebauten Grundstücke erzielt werden würde.
Des Weiteren sind in den Richtwerten Angaben dazu enthalten, welche bauliche Nutzung (Wohnhäuser, Bürohäuser, Einrichtungen, Geschäftshäuser etc.) und welches Maß (Geschosszahl, Grundflächenzahl usw.) für das Grundstück vorgesehen sind. Auch die Bauweise und weitere Angaben zum Grundstück wie die Tiefe, Breite oder Fläche sind maßgeblich.
Es sollte beachtet werden, dass bestimmte einzigartige Charakteristika von Grundstücken nicht in der Berechnung einkalkuliert werden. Daher müssen Preise für Grundstücke im Einzelfall bewertet werden, da die Besonderheiten durchaus Einfluss auf die Auf- oder Abwertung eines Grundstückes haben können.
Kaufpreissammlung
Die Grundlagen der Kaufpreissammlung finden sich in § 195 des Baugesetzbuches (BauGB) wieder. Darin wird festgelegt, dass eine Kopie des beurkundeten Vertrags jedes Grundstücksübertrags, sei es durch den käuflichen Erwerb oder auch durch Tausch, an den zuständigen Gutachterausschuss zu übersenden ist. Die Kaufpreissammlung bietet die Grundlage für die Besteuerung von Grundstücken durch das Finanzamt und für die Ermittlung von Bodenrichtwerten.
Die Rechtsgrundlagen
Im § 196 des Baugesetzbuches (BauGB) sind die rechtlichen Details und Bestimmungen zu den Bodenrichtwerten fundiert. Der Bodenrichtwert besitzt keine bindende Wirkung, das bedeutet, dass er für die Festsetzung des Preises nur eine Orientierung bietet und nicht rechtlich verpflichtend ist. Das kommt daher, dass es sich bei Bodenrichtwerten nicht um reale Grundstückswerte handelt, sondern um einen Durchschnittswert in Bezug auf ähnliche Grundstücke. Dadurch entfallen auch alle Ansprüche gegenüber Bauträgern, Landwirtschafts- oder Baugenehmigungsbehörden.
Die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte
Das Gesetz schreibt vor, dass die Bodenrichtwerte der jeweiligen Richtwertzonen veröffentlicht werden müssen. Auch das Finanzamt muss über die Richtwerte in Kenntnis gesetzt werden, es sei denn, es verzichtet darauf. Dies ist vor allem nach Anpassungen von Bebauungsplänen und daraus resultierenden Qualitätsänderungen von Bedeutung. Die Bodenrichtwerte für jeweilige Gebiete kann jeder Interessent bei der Geschäftsstelle einsehen.
Darstellung in der Bodenrichtwertkarte
Die Bodenrichtwerte werden in einer Karte dargestellt, die Bodenrichtwertkarte genannt wird. Diese präsentiert ein gewünschtes Gebiet samt der Liegenschaftskarte. Sie wird im Maßstab 1: 5.000 und auf Wunsch verkleinert auf 1: 7.500 oder 1: 10.00 sowie vergrößert auf 1: 2.500 abgebildet. Bei landwirtschaftlich genutzten Flächen wird ein Maßstab von 1: 250.000 gewählt. Die Karte kann je nach Region bei den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse oder auch bei lokalen Bauämtern eingesehen oder auch digital angefordert werden. Auch mündliche Auskünfte sind möglich.
Kosten für die Einsicht
Die Kosten für die Einsicht unterscheiden sich je nach Region und Bundesland. Dabei muss auch beachtet werden, was genau ein Interessent einsehen möchten. Eine umfassende Karte für das gesamte Bundesland auf DVD kann beispielsweise mehrere hundert Euro kosten, während eine mündliche Auskunft in der Regel kostenfrei einzuholen ist. Schriftliche Informationen sind dabei jedoch meist gebührenpflichtig.