Die Drei-Objekt-Grenze und die Fünf-Jahres-Frist
Wie bereits erwähnt, ist der entscheidende Faktor für den gewerblichen Grundstückshandel die sogenannte Drei-Objekt-Grenze. Sobald mehr als drei Immobilien innerhalb der Fünf-Jahres-Frist veräußert werden, lässt sich damit rechnen, dass das Finanzamt die Verkäufe als gewerblichen Grundstückshandel einstuft.
Dabei bezieht sich die Grenze sowohl auf sämtliche Gebäude aller Art, aber auch auf unbebaute Grundstücke. Zu beachten ist außerdem, dass verschiedene Eigentumswohnungen, die sich im selben Wohnhaus befinden, ebenfalls als getrennte Objekte angesehen werden und dementsprechend einzeln hinzugezählt werden. Doppelhäuser werden als eine Einheit angesehen und werden demnach als ein Objekt gezählt. Nicht hinzugezählt werden Grundstücke und Immobilien, die der Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder auch solche, die beispielsweise vererbt worden sind.
Ausnahmen von der Drei-Objekt-Grenze
Die Drei-Objekt-Grenze ist nicht gesetzlich verankert, sondern wurde von der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes entwickelt und vom Bundesfinanzministerium übernommen. Es handelt sich somit zwar um eine vorgeschriebene Regelung zur Abgrenzung zwischen privatem und gewerblichem Grundstücksverkauf, jedoch liegt die finale Entscheidung immer beim Finanzamt. Dieses hat die Möglichkeit in individuellen Fällen zu entscheiden, ob privater oder gewerblicher Grundstückshandel betrieben wird.
Das bedeutet, dass es dazu kommen kann, dass von den Regelungen abgewichen wird. So kann trotz Überschreiten der Grenze von privater Vermögensverwaltung ausgegangen werden oder aber das Finanzamt nimmt trotz Einhalten der Grenze einen gewerblichen Grundstückshandel an. So kann der Zeitraum von fünf Jahren im Einzelfall beispielsweise auf zehn Jahre erweitert werden.
Gewerblicher Grundstückshandel trotz Einhalten der Grenze
Ein Faktor, der die Entscheidung des Finanzamts beeinflussen kann, ist zum Beispiel der Zeitpunkt der Bebauung und ob dieser vor oder nach dem Grundstückserwerb stattgefunden hat. Es wird dabei davon ausgegangen, dass alle Verkäufe von Wohnobjekten, die vor der Bebauung stattfinden, als gewerblicher Grundstückshandel einzustufen sind.
Gewerblicher Grundstückshandel kann trotz Einhalten der Frist ebenfalls vorliegen, wenn eine unbedingte Veräußerungsabsicht besteht. Die Veräußerungsabsicht einer Immobilie steht stets im engen Zusammenhang mit dem zeitlichen Rahmen zwischen Erwerb, Bebauung und Veräußerung, der Auskunft über die Absichten des Eigentümers geben soll. Besteht ausschließlich ein enger Zeitraum zwischen Erwerb und Bebauung, die Veräußerungsabsicht ist jedoch nicht eindeutig zuzuordnen, so reicht dies nicht für eine eindeutige Entscheidung aus. Die Umstände können sich gegenseitig in ihrer Wirkung bestärken, sind jedoch einzeln nicht ausreichend, um festzustellen welche Absichten der Eigentümer verfolgt. Demnach ist das Gesamtbild bei der Beurteilung, ob gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, entscheidend.
Bei dem Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern kann es trotz Einhalten der 3-Objekt-Grenze vermehrt zu gewerblichem Grundstückshandel kommen. Dies hat verschiedene Gründe: Zum einen spielt hier erneut der Zeitpunkt der Bebauung eine Rolle. Zudem können kurzfristig finanzierte Bauvorhaben oder das Abschließen eines zusätzlichen Vorvertrags mit dem zukünftigen Erwerber dazu beitragen. Weitere Indizien für gewerblichen Grundstückshandel sind eine unmittelbare Bebauung nach dem Grundstückserwerb, auf den ein direkter Verkauf nach Vollendung der Bebauung erfolgt. Wenn während der Bebauung bereits ein Makler engagiert wird, kann dies ebenfalls auf die Veräußerungsabsicht hinweisen.
Kein gewerblicher Grundstückshandel trotz Überschreiten der Grenze
Es kann aber auch passieren, dass trotz Überschreitung der Grenze kein gewerblicher Grundstückshandel eintritt. Dies kommt häufig bei längerfristig vermieteten Immobilien vor.
Bei der Veräußerung einer Immobilie, die vorher über einen Zeitraum von 10 Jahren an eine Person vermietet worden ist, wird der Verkauf meist als privat eingestuft. Dabei spielt es keine Rolle, wie viele Immobilien veräußert werden, also können theoretisch auch mal als vier Immobilien innerhalb von kurzer Zeit verkauft werden.
Vom gewerblichen Grundstückshandel ausgeschlossen sind ebenfalls Immobilienverkäufe, bei denen keine Wiederholungsabsicht besteht. Werden mehrere Immobilien mit unterschiedlichen Einheiten, also zum Beispiel große Wohnhäuser, innerhalb eines engen Zeitraums veräußert und der Verkäufer bemüht sich sowohl um Einzelverkäufe als auch um eine möglichst hohe Gewinnerzielung, so wäre eine Wiederholungsabsicht zu erwarten. Diese ist jedoch nicht immer eindeutig zu erkennen und lässt sich anhand von unterschiedlichen Faktoren abschätzen. Hierbei spielt dementsprechend ebenfalls die Veräußerungsabsicht eine wichtige Rolle.
Bei Verkäufen, die aufgrund von Sachzwängen geschehen oder es sich um sogenannte Notverkäufe handelt, wird ebenfalls vom gewerblichen Grundstückshandel abgesehen.
Was passiert bei Schenkungen oder einem Erbe?
Immobilien, die aufgrund eines Erbes an eine andere Person übertragen werden, sind von der Drei-Objekt-Grenze ausgeschlossen. Es sei denn, dass die Immobilie mit der eindeutigen Intention vererbt wird, gewerblichen Grundstückshandel zu betreiben, da zum Beispiel der Vererbende selbst Grundstückshandel betrieben hat.
Sämtliche Immobilien, die unentgeltlich übertragen oder erworben werden, sind grundsätzlich von der Grenze ausgeschlossen. Demnach sind auch Schenkungsprozesse in der Regel nicht mit einzubeziehen, da hier kein Gewinn erzielt werden soll und kein Veräußerungserlös zu Stande kommt.
Steuern beim gewerblichen Grundstückshandel
Welche Konsequenzen hat die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel? Ein wichtiger Unterschied zwischen gewerblichem und privatem Grundstückshandel bezieht sich auf die anfallenden Steuern. Der Erlös, der bei dem Verkauf einer Immobilie entsteht, muss bei gewerblichem Grundstückshandel sowohl mit der Einkommenssteuer als auch mit der Gewerbesteuer verrechnet werden. Zusätzlich muss der Veräußerungserlös an sich versteuert werden, wenn die Immobilie sich nur für einen kurzen Zeitraum im Besitzer des Eigentümers befand.
Es kommen also mehrere Abzüge auf den Verkäufer zu, wenn er eine Immobilie gewerblich statt privat veräußern muss.
Zu beachten ist außerdem, dass Abzüge auch noch im Nachhinein vorgenommen werden können. Wenn zum Beispiel die ersten Verkäufe als private Immobilienverkäufe eingestuft und versteuert wurden und kurze Zeit später ein weiterer Verkauf erfolgt und somit die Grenze überschritten wird, kann es passieren, dass die Veräußerungserlöse die bei den vorherigen Verkäufen entstanden sind, rückwirkend nach den Regelungen des gewerblichen Grundstückshandels versteuert werden müssen. Zudem müssen dann getätigte Abschreibungen und andere Ausgaben, die anders oder noch nicht versteuert wurden, berichtigt und nachgezahlt werden. Um das zu vermeiden, ist es wichtig die Regelungen und Fristen des gewerblichen Grundstückshandels zu beachten.
Die Einkommenssteuer
Die anfallende Einkommenssteuer beim gewerblichen Grundstückshandel ist abhängig von dem jeweiligen Einkommen des Verkäufers. Je nach Höhe des Einkommens wird ein bestimmter Steuersatz festgelegt, anhand dessen der Betrag der Einkommenssteuer berechnet wird. Bei privaten Immobilienverkäufen entfällt die Einkommenssteuer, sobald die Spekulationsfrist von zehn Jahren eingehalten wird. Das bedeutet, wenn die Immobilie sich länger als zehn Jahre im Besitz des Eigentümers befand, so muss der Erlös nicht mit der Einkommenssteuer versteuert werden.
Bei gewerblichen Immobilienverkäufen gilt die Spekulationsfrist ebenfalls. Die Dauer des Besitzes beeinflusst demnach die Drei-Objekt-Grenze. Meist werden Objekte nur zum gewerblichen Verkauf hinzugezählt, wenn sie sich weniger als fünf Jahre im Besitz des Verkäufers befanden.
Die Gewerbesteuer
Die Gewerbesteuer beruht auf dem Gewerbesteuergesetz und muss normalerweise nur auf Gewerbe gezahlt werden, das ein jährlichen Gewinn von mindestens 24.500€ erzielt. Die Höhe der Steuer richtet sich dann je nach Höhe des Gewinns. Bei dem gewerblichen Immobilienverkauf wird der Wert der Immobilie automatisch als Betriebsvermögen gezählt und muss demnach bestimmt werden, entweder mithilfe der Anschaffungskosten oder mit dem Teilwert. Die Höhe der Steuer variiert je nach Steuersatz und dem Wert der Immobilie, also dem Verkaufspreis. Bei gewerblichen Immobilienverkäufen ist sie immer zu zahlen.
Steuerlich gesehen bietet der private Grundstücksverkauf eindeutige Vorteile gegenüber dem gewerblichen Immobilienhandel, da weniger Steuern auf den Veräußerungserlös gezahlt werden müssen. Da die rechtliche Abgrenzung nicht eindeutig ist, kommt es oft zu Streitigkeiten bei der Entscheidung darüber, welche Form des Verkaufs vorliegt.
Für jeden Eigentümer, der plant seine Immobilien zu verkaufen, ist es deshalb wichtig sich vorab zu informieren und sicherzustellen welche Regelungen eingehalten werden sollten, um beim Verkauf die profitabelsten und steuerlich günstigsten Optionen wählen zu können.