Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien in Deutschland

Der Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland spielt eine essentielle Rolle für den Immobilienmarkt an sich. Gerade in den letzten Jahren konnte ein starker Anstieg der Investments in Gewerbeimmobilien beobachtet werden. Das Transaktionsvolumen für dieses Segment des Immobilienmarktes lag im Jahre 2014 bei fast 40 Milliarden Euro. Besonders München, Frankfurt und Berlin sind als große deutsche Investmentstandorte bekannt. Hamburg entwickelt sich ebenfalls zu einem immer interessanter werdenden Pflaster, was den gewerblichen Immobilienmarkt betrifft.
Auch innerhalb Europas ist seit Jahren ein kontinuierlicher Zuwachs des Investitionsvolumens zu beobachten. Besonders Deutschland und Großbritannien liegen auf den Vergleichsskalen weit oben.
Auffallend ist, dass besonders viele Investoren aus dem Ausland in deutsche Immobilien investieren. Vor allem Investoren aus den USA oder dem asiatischen Bereich, haben in den vergangenen Jahren einen bedeutenden Teil der Investitionen ausgemacht.
Aufgrund der momentan geringen Renditen in den Top Städten Deutschlands, sehen sich Investoren zunehmend in anderen Städten um. Dadurch werden beispielsweise Städte wie Düsseldorf zunehmend wichtiger für das Immobiliengeschäft.

Entwicklung des Gewerbeimmobilienmarkts

Generell sind Gewerbeimmobilien stark abhängig von der Nutzungsart und der aktuellen Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ist eng mit der Konjunktur verknüpft und richtet sich deshalb stark nach der wirtschaftlichen Lage des Landes. Hinzu kommt, dass Immobilien zunehmend auf dem internationalen Markt gehandelt werden und sich der Markt dadurch enorm verändert hat. Aufgrund der Wirtschaftskrise ist dementsprechend das preisliche Niveau von Gewerbeimmobilien insgesamt gefallen. Im Gegensatz dazu ist die Nachfrage seitdem jedoch stark angewachsen.
Somit ist die Entwicklung des Markts abhängig von der zukünftigen Entwicklung der Wirtschaft innerhalb Deutschlands, aber auch europaweit sowie global und befindet sich in einem stetigen Wandel.
Im Gegensatz zum Wohnimmobilienmarkt herrscht bei Gewerbeimmobilien eine stärkere Konkurrenz. Daraus resultiert eine ebenso größere Dynamik, die den Markt in Schwung hält.

Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien

Der Gewerbeimmobilienmarkt ist sehr komplex aufgebaut und unterscheidet sich in vielen Hinsichten von dem Wohnimmobilienmarkt.
Zum einen ist das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage auf beiden Märkten sehr unterschiedlich. Der Gewerbeimmobilienmarkt zeichnet sich hierbei durch eine vergleichsweise kleine Nachfrage aus, die eher von einem Angebotsüberschuss begleitet wird.
Zum anderen bestehen zahlreiche rechtliche Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien. Beispielsweise sind die anfallenden Steuern für Gewerbeflächen um einiges höher als die für Wohnimmobilien. Die Grundsteuern werden je nach Nutzung individuell berechnet, beruhend auf den Grundsteuermesszahlen.
Während bei Wohnimmobilien meist ein sogenannter Mieterschutz vorliegt, ist dieser bei Gewerbeimmobilien nicht gesetzlich vorgeschrieben und somit meist nicht vorhanden. Generell liegen bei gewerblichen Mietverträgen in mehreren Aspekten Vertragsfreiheiten vor.
Zudem unterscheiden sich die beiden Immobilienarten bezüglich der Bewertung. Während der Wert von Wohnimmobilien mithilfe des Vergleichswert- oder des Sachwertverfahrens bestimmt wird, ist die Wertbestimmung bei Gewerbeflächen um einiges komplexer. Hier wird das Ertragswertverfahren angewendet. Wird eine Immobilie sowohl als Wohn- als auch als Gewerbeimmobilie genutzt, kann es zu unterschiedlichen Preiseinschätzungen kommen. Bei solchen Mischformen ist die Berechnung je nach Immobilie verschieden. Entscheidend ist, welche Nutzung der Immobilie überwiegt.

Das Ertragswertverfahren

Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens gibt es einige Punkte zu beachten.
Als erstes wird der Bodenwert bestimmt. Die Berechnung ist identisch mit der des Sachwertverfahrens. Es richtet sich nach der Größe der Fläche, sowie dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter. Als zweiter Punkt wird der Liegenschaftszinssatz festgelegt. Dieser gibt an, zu welchem Prozentsatz die Immobilie bezüglich der Marktsituation verzinst werden würde. Hierbei wird ausschließlich der Bodenwert verzinst und das Objekt wird außen vorgelassen, da es keinen konstanten Wert besitzt beziehungsweise sich abnutzen lässt. Der Wert eines Grundstücks ist im Gegensatz dazu nicht von der Zeit beeinflussbar.
Der nächste Punkt der Berechnung bezieht sich auf die Einnahmen und anfallenden Unterhaltskosten der Immobilie. Dazu wird die Jahresmiete des Objekts berechnet. Sämtliche Bewirtschaftungskosten, die über das Jahr anfallen werden davon abgezogen und übrig bleibt der sogenannte Reinertrag.
Anschließend wird der Ertragswert der Immobilie ohne den Bodenwert berechnet. Diesen Vorgang bezeichnet man als Vervielfältiger. Er ist abhängig von der Restnutzungsdauer sowie dem bereits berechneten Liegenschaftszinssatz. Je höher die Restnutzungsdauer, desto wertvoller und höher ist der Vervielfältiger.
Der letzte Faktor für die Wertberechnung einer Gewerbeimmobilie bezieht sich auf den baulichen Aspekt. Der Ertragswert eines Gebäudes wird beeinflusst durch seine Pflege und Nutzung. Für die Bewertung dieses Faktors ist ein Gutachter nötig, der bestimmt in wieweit Sanierungsarbeiten ordentlich und sachgemäß durchgeführt worden sind und wie der momentane Zustand des Gebäudes einzuschätzen ist.
Aus all diesen ermittelten Daten lässt sich dann der Ertragswert berechnen. Dieses Verfahren bringt sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich. Zum einen ist der ermittelte Wert sehr realistisch, da er auf rational festgelegten Zahlen beruht. Auf der anderen Seite ist das Verfahren sehr abhängig von einzelnen Faktoren wie dem Liegenschaftszinssatz, der den Gesamtwert stark beeinflussen kann. Auch der ständig wachsende Mietspiegel kann den wahren Wert des Objekts verfälschen und ihn höher erscheinen lassen, als er tatsächlich ist.

Das gewerbliche Nutzungsrecht

Dieses Recht legt fest, dass der Käufer oder Mieter der Gewerbeimmobilie diese auch tatsächlich für sein Vorhaben nutzen darf. In einem Mietvertrag sollte die gewerbliche Nutzung als eine Eigenschaft der Immobilie zugesichert werden. Sollte die Nutzung wider Erwarten nicht möglich sein, dann hat der Mieter aufgrund des Sonderkündigungsrechts die Erlaubnis, den Vertrag aufzuheben.

Gewerbeimmobilien: Verkaufen oder Vermieten?

Ob ein Immobilieneigentümer eine Gewerbeimmobilie verkauft oder vermietet, hängt zu einem großen Teil davon ab, um was für eine Art von Gewerbeimmobilie es sich handelt.  Bei der Entscheidung zwischen Verkauf und Vermietung sollte bedacht werden, welche Ziele für das Objekt langfristig verfolgt werden sollen, wie die aktuelle Marktlage ist und in wie weit die Immobilie flexibel genutzt werden kann.
Für beide Optionen ergeben sich mehrere Besonderheiten, durch die sie sich von den Wohnimmobilien unterscheiden. Wichtig ist zum Beispiel, dass das Bestellerprinzip für Gewerbeimmobilien nicht gilt.

Das Verkaufen einer Gewerbeimmobilie

Sollte sich ein Eigentümer dazu entschließen, eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen, ergeben sich mehrere Besonderheiten und es kann zwischen zwei Optionen gewählt werden. So kann eine Gewerbeimmobilie entweder leerstehend oder mit bereits vermieteten Gewerberäumen verkauft werden. Üblicherweise sind vermietete Gewerbeimmobilien leichter zu verkaufen, da der neue Käufer sich nicht um neue Mieter kümmern muss. Dies kann aber auch umgekehrt der Fall sein, da es auch damit zusammenhängt, was der Eigentümer mit der Immobilie plant.
Bevor eine Immobilie verkauft wird, sollte der Immobilienmarkt genau analysiert werden, damit ein Überblick über die aktuellen Preise und das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage entsteht.
Wichtig ist außerdem festzustellen, ob die Immobilie nur einem bestimmten Zweck dienen kann oder auch umgebaut und umfunktioniert werden könnte. Kann die Immobilie zu verschiedenen Zwecken genutzt werden, so spricht sie eine breitere Nachfrageschicht an und lässt sich schneller verkaufen. Dies ist zum Beispiel bei Bürogebäuden gut und bei Hotels eher schlecht umsetzbar.
Ein Inserat für eine Gewerbeimmobilie sollte einige wichtige Angaben enthalten, die der potentielle Käufer in jedem Fall benötigt. Neben der Quadratmeterzahl und weiteren Eckdaten, der Aufteilung des Gebäudes und der Räumlichkeiten, gehören dazu ebenfalls die zu erwartenden Mieteinnahmen sowie die anfallenden Instandhaltungskosten. Zudem ist anzugeben, welche Mietverträge bereits bestehen und wie lange diese gegebenenfalls noch anhalten, sodass der Käufer kalkulieren kann, wie sicher die Mieteinkünfte sind.
Dieser Aspekt hat auch auf den Kaufpreis einen großen Einfluss. Um den richtigen Kaufpreis festzulegen, ist ebenfalls der Standort der Immobilie von besonderer Bedeutung. Hinzu kommen der Zustand der Immobilie, eventuell anfällige Sanierungsarbeiten sowie die Art der Verwendung und Möglichkeiten in der Zukunft für die Immobilie.
Um die Immobilie reibungslos und zu einem guten Preis zu verkaufen, bietet es sich an, einen Immobilienmakler zu engagieren, der all die genannten Aufgaben für Sie übernimmt und sich auf dem Markt bestens auskennt.

Das Vermieten einer Gewerbeimmobilie

Gewerbeimmobilien lassen sich üblicherweise besser vermieten als verkaufen. Besonders Bürokomplexe werden von einer Firma eher gemietet als gekauft. Gewerbeimmobilien können entweder komplett an eine Firma vermietet werden, es können aber auch einzelne Abteilungen oder Räumlichkeiten an unterschiedliche Interessenten vermietet werden.
Das Vermieten einer Gewerbeimmobilie unterscheidet sich rechtlich gesehen sehr von dem Vermieten einer Wohnimmobilie.
Grundsätzlich richten sich die durchschnittlichen Mietpreise der Stadt nur nach den Wohnimmobilien. So können bei Gewerbeimmobilien die Mietpreise frei verhandelt und festgelegt werden. Generell kann der Gewerbemietvertrag sehr frei gestaltet werden. Verkäufer und Interessent können sowohl die Vertragsdauer als auch die Kündigungsfrist gemeinsam aushandeln.
Zudem gilt für die Kaution kein Höchstbetrag von drei Nettokaltmieten. Sie kann ebenfalls frei festgelegt werden, übersteigt aber in der Praxis üblicherweise nicht die Summe von sechs Nettokaltmieten.

Vorteile eines spezialisierten Immobilienmaklers

Der Bereich der Gewerbeimmobilien ist sehr komplex und unabhängig davon, ob jemand bereits eine Gewerbeimmobilie besitzt und diese verkaufen oder vermieten möchte oder ob er gerade auf der Suche nach einer Gewerbeimmobilie ist, empfiehlt es sich immer einen Experten in der Form eines Immobilienmaklers zur Rate zu ziehen.
Für Kaufinteressenten gibt es zahlreiche Aspekte, die berücksichtigt und beachtet werden müssen. Dadurch, dass es bezüglich des Vertrags bei Gewerbeimmobilien keine festen Regelungen gibt, können Käufer oder Mieter leicht getäuscht werden, falls bestimmte Punkte nicht in den Vertrag aufgenommen werden. So können zusätzliche Kosten oder auch versteckte Klauseln Schwierigkeiten bereiten. Ein Makler weiß, worauf bei einer Vertragsabschließung geachtet werden muss und setzt sich außerdem schon vorher sehr genau mit der Immobilie auseinander. Er kann zudem einschätzen, welches Potenzial die Immobilie birgt und wie die Lage und der Preis zu bewerten sind. Ein Immobilienmakler, der auf Gewerbeimmobilien spezialisiert ist, hat einen genauen Überblick über den Markt und kann zu hohe Preise und versteckte Kosten aufdecken und gegebenenfalls über den Preis verhandeln.
Für Immobilieneigentümer und Verkäufer ist ein Makler ebenfalls von Vorteil. Zuerst einmal kann er den Besitzer beraten, ob er seine Immobilie eher vermieten oder verkaufen sollte. Diese Entscheidung ist abhängig von der Art der Immobilie, der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt, aber auch von den Vorstellungen des Verkäufers. Dazu kann der Makler Kontakte zu Interessenten knüpfen und die Vermittlung der Immobilie übernehmen, indem er ein Portfolio für die Immobilie erstellt, potentielle Käufer oder Mieter herumführt und die Vorzüge der Immobilie veranschaulicht. Er kann außerdem einen passenden Preis für die Immobilie bestimmen und letztendlich kann dann mithilfe des Maklers der Vertrag aufgestellt werden.
Generell ist es immer von Vorteil, einen Immobilienmakler zu engagieren, der auf den jeweiligen Bereich spezialisiert ist und bereits Erfahrungen gesammelt hat. Die Immobilienbranche ist insgesamt sehr breit gefächert und deshalb ist es kaum machbar, in jedem Bereich ein Experte zu sein. Es empfiehlt sich daher bei Maklern immer einen Experten und keinen Alleskönner auszuwählen. Besonders bei Gewerbeimmobilien, einem Segment, das stark von der wirtschaftlichen Lage abhängt und deshalb stets im Wandel ist, ist es ratsam, der Meinung eines Maklers zu vertrauen.

Verschiedene Arten von Gewerbeimmobilien

Büroimmobilien

Büroimmobilien sind in Deutschland nach wie vor sehr gefragt, nicht nur für Käufer aus dem Inland. Auch viele Interessenten aus dem Ausland sind Grund für die starke Nachfrage nach Büroimmobilien. Mittlerweile ist es schwer noch gute Flächen zu bekommen, denn das Angebot an Büroimmobilien wird zunehmend knapper und es kommen kaum neue Flächen hinzu.
Bei Büroimmobilien gibt es verschiedene Kategorien, die den Wert der Immobilie beeinflussen. Zu den entscheidenden Kriterien gehört zum Beispiel die Lage der Immobilie. Eine zentrale Lage innerhalb der Stadt ist meist gefragter als ein außerhalb liegendes Bürogebäude. Zentrale Büros bringen ebenfalls höhere Mieten und damit höhere Einnahmen für den Besitzer mit sich. Die Lage kann zudem durch Faktoren wie vorhandene Parkplatzmöglichkeiten und die Erreichbarkeit durch öffentliche Verkehrsmittel verbessert oder verschlechtert werden.

Arten von Büroimmobilien

Des Weiteren gilt zu unterscheiden, um was für eine Art von Büroimmobilie es sich handelt. Es gibt diverse Bürotypen, die ihre Vor- und Nachteile mit sich bringen.
Es wird in folgende Arten an Büroimmobilien unterschieden:

Das Einzelbüro

Einzelbüros sind für eine Person konstruiert worden. Hier kann in Ruhe gearbeitet werden ohne von anderen Kollegen gestört zu werden. Vertrauliche Telefonate oder Gespräche können nicht mitgehört werden. Außerdem kann über zahlreiche Kleinigkeiten wie die Temperatur innerhalb des Büros, die Beleuchtung oder ähnliches selbst entschieden werden, ohne sich nach anderen richten zu müssen.
Es gibt also zahlreiche Vorteile von Einzelbüros. Allerdings sind diese nicht besonders gut für gemeinsame Teamarbeit geeignet und auch die generelle Kommunikation ist eingeschränkt.

Das Mehrpersonenbüro

Mehrpersonenbüros sind für zwei bis vier Personen gedacht. Sie sind sehr gut für gemeinsame Projekte geeignet und bieten sich besonders dann an, wenn die Mitarbeiter in einem ähnlichen Bereich tätig sind oder gemeinsam an etwas arbeiten.
Da sich jedoch dauerhaft mehrere Personen in einem Raum befinden, kann kaum in völliger Ruhe gearbeitet werden. Oft wird die Konzentration gestört und auf Dauer können dadurch Konflikte zwischen den Mitarbeitern entstehen.

Gruppenbüros

Gruppenbüros sind sehr große Räume, die Platz für zehn bis zwanzig Mitarbeiter bieten. Diese Art von Büro eignet sich besonders dann, wenn die Kommunikation zwischen den Mitarbeitern erwünscht ist und keine vollkommene Ruhe für die Arbeit nötig ist.
Bei großen Teams oder ganzen Abteilungen sind solche Gruppenbüros sinnvoll. Die Nachteile sind ähnlich wie die der Mehrpersonenbüros. Es kann schnell zu laut werden und die Konzentration und die Stimmung zwischen den Mitarbeitern können darunter leiden.

Das Kombibüro

Unter einem Kombibüro versteht man eine Mischung aus Einzel- oder Mehrpersonenbüros mit sogenannten offenen Zonen. Die offenen Zonen können gemeinsam genutzt werden und bieten Platz für Besprechungen, Konferenzen und Meetings aller Art.
Hier kann somit in Ruhe gearbeitet werden, aber bei Bedarf auch die Gemeinschaftsräume genutzt werden. Der einzige Nachteil dieser Büroform ist der hohe Flächenverbrauch, der entsprechende Kosten mit sich bringt.

Bürocontainer

Bürocontainer sind schon seit längerer Zeit eine Option, einem Unternehmen zusätzliche Räumlichkeiten zu verschaffen. Diese Container kommen zum Beispiel dann zum Einsatz, wenn sich das Team vergrößert und der Platz nicht mehr ausreicht oder temporäre Projekte anstehen, die übergangsweise mehr Räumlichkeiten beanspruchen.
Je nach Bedarf des Unternehmens können Bürocontainer sowohl neu als auch gebraucht gekauft oder gemietet werden. Dies hängt meist davon ab, wie lange die Container genutzt werden sollen. Das Aufstellen von einzelnen Containern verlangt lediglich eine Genehmigung der Baubehörde.
Damit die Arbeit innerhalb eines Bürocontainers einwandfrei klappt, ist eine gute Verkabelung von großer Bedeutung und entscheidend für die Produktivität der Arbeitskräfte. Zudem müssen Container stets versichert werden. Es müssen außerdem sanitäre Einrichtungen und Heizungen vorhanden sein. Insgesamt erfordert die Anschaffung eines Bürocontainers eine genaue und rechtzeitige Planung. Insgesamt bieten sie jedoch eine gute Lösung für temporären Platzmangel.

Die Größe der Büroimmobilie

Als weiterer Punkt ist die Fläche der Büroimmobilie zu nennen. Damit jeder Mitarbeiter ungestört und effizient arbeiten kann, ist die Größe des Büros entscheidend. Zuerst einmal sollten alle Wege zu anderen Räumlichkeiten, zu Toilettenräumen, Fenstern und diversen Türen gut erreichbar sein und nicht zugestellt werden. Auch der Arbeitsplatz an sich sollte genug Platz bieten, damit der Mitarbeiter sich nicht eingeengt fühlt oder seine Gesundheit geschädigt werden könnte. Er sollte somit ausreichend Raum haben, um sich ausbreiten zu können.
Außerdem darf nicht die Fläche vergessen werden, die für Nebenräume und andere wichtige Räumlichkeiten benötigt wird. Dazu zählen zum Beispiel Druckerräume, Räumlichkeiten für Sekretäre oder Sekretärinnen und auch sämtliche Lager- oder Abstellräume.
Die erforderliche Größe der Büroräume ist abhängig von der Anzahl der Mitarbeiter, die dort untergebracht werden sollen. Je nach dem sollten pro Arbeitsplatz zwischen 15 und 20 Quadratmeter pro Person eingeplant werden. Bei Einzelbüros fällt die Mindestquadratmeteranzahl etwas kleiner aus. Hier werden um die zehn Quadratmeter Fläche empfohlen.
Der gesetzliche Richtwert gibt außerdem ein Raumvolumen von zehn Kubikmetern für alle zusätzlichen Personen vor, die sich regelmäßig in den Räumlichkeiten mit aufhalten. Diese müssen in die Berechnung mit einbezogen werden. Dies ist zum Beispiel bei Firmen wichtig, die ständig Kunden empfangen oder andere Gäste und Mitarbeiter sich dauerhaft dort aufhalten, obwohl sie dort über keinen eigenen Arbeitsplatz verfügen.
Zudem sollten alle Räumlichkeiten sicher sein und im Notfall muss ausreichend Platz für einen Fluchtweg vorhanden sein. Dieser Aspekt ist ebenfalls abhängig davon, wie viele Personen sich innerhalb der Räumlichkeiten aufhalten.
Bei der Suche nach einer Büroimmobilie sollten sich Interessenten außerdem mit dem Gedanken auseinandersetzen, wie die Zukunft des Unternehmens aussehen kann und ob eventuell mehr Platz benötigt werden könnte. Sollte diese Entwicklung in Frage kommen, sollte die Immobilie ebenfalls Potenzial zur Vergrößerung aufweisen, damit das Unternehmen nicht nach kurzer Zeit wieder umziehen muss.

Die Ausstattung eines Büros

Die Ausstattung eines Büros ist ein ebenso wichtiger Aspekt, der die Effizienz und Arbeit aller Mitarbeiter positiv oder negativ beeinflussen kann.
Eine optimale Telekommunikation gehört beispielsweise immer zu einer guten Büroausstattung dazu. Eine gute Verkabelung, genügend Steckdosen und Telefonanschlüsse sowie Handy- und Internetempfang sind wichtig für einen problemlosen Arbeitsalltag.
Hinzu kommen Faktoren wie das Licht, die Temperatur und die generelle Atmosphäre, die innerhalb des Büros herrscht. Die Mitarbeiter sollen sich an ihrem Arbeitsplatz wohl fühlen und auf Kunden und Besucher soll die Erscheinung des Büros einen guten Eindruck machen. Ebenfalls wichtig für die Ausstattung eines Büros sind ausreichende Sanitäreinrichtungen. Bei Unternehmen mit mehr als neun Mitarbeitern sind getrennte Toiletten- und Waschräume gesetzlich vorgeschrieben. Unternehmen, die weniger als neun Mitarbeiter beschäftigen, müssen trotzdem garantieren können, dass weibliche und männliche Beschäftigte die Sanitärräume zeitlich getrennt nutzen können.
Ein weiterer – freiwilliger - Pluspunkt ist eine Büroküche oder zumindest eine Ecke, in der von allen Mitarbeitern Kaffee und Tee gekocht werden kann.

Logistikimmobilien

Logistikimmobilien sind Immobilien, die zur Lagerung, Distribution oder zur Kommissionierung genutzt werden. Meist handelt es sich dabei um große Hallen. Üblicherweise weisen diese sogenannten Logistikhallen Flächen von über 10.000m² bis hin zu 40.000m² auf. Einzelne Hallen verfügen sogar über Flächen bis zu 200.000 Quadratmeter.
Heutzutage können Investoren mithilfe von Logistikimmobilien hohe Gewinne erzielen. Die Kaufpreise sind im Vergleich zum Wohnungssegment noch nicht allzu hoch.
Sollte sich dazu entschlossen werden, in Logistikimmobilien zu investieren, empfiehlt es sich einen Immobilienmakler zurate zu ziehen, der die Vorzüge unterschiedlicher Lagen und Größen von Logistikimmobilien gut bewerten kann. Immobilienmakler können außerdem bei der Entscheidung helfen, was mit der Halle geschehen soll, falls der Eigentümer sich unsicher über deren Verwendungszweck ist. Es ist immer sinnvoll sich nach den Bedürfnissen und Präferenzen der Bevölkerung zu richten. Umso mehr Personen sich durch die Umsetzung angesprochen fühlen, umso eher rentiert sich das Geschäft. Ein Immobilienmakler kann dabei helfen, die richtige Marktlücke zu finden.

Hallen- und Flächentypen

Bei Logistikimmobilien unterscheidet man zwischen folgenden vier Hauptkategorien:

Umschlaghallen

Umschlaghallen werden meist für die Lagerung und Sortierung von Waren aus dem Fernverkehr verwendet. Hier findet das sogenannte Cross docking statt, das übersetzt so viel wie Warenumschlag bedeutet. Die Waren werden hier allerdings nicht auf Dauer, sondern nur übergangsweise gelagert. Da in solchen Umschlagshallen sehr viel Dynamik herrscht, verfügen die Hallen über viele Ein- und Ausgänge. Sie zeichnen sich außerdem durch eine geringe Deckenhöhe aus und sind meist auch nicht besonders tief, so dass längere Wege vermieden werden können und der weitere Transport zügig und reibungslos ablaufen kann.

Lagerhallen

Normale Lagerhallen zeichnen sich im Gegensatz zu den Umschlaghallen durch eine größere Höhe aus. Allerdings verfügen sie über weniger Tore. Die Nutzung von Lagerhallen ist sehr vielfältig. Generell zeichnen sich Lagerhallen durch ihre flexiblen Nutzungsmöglichkeiten aus.
Bevor sich ein Eigentümer jedoch für eine Art der Nutzung entschließt, sollte er sich über die Genehmigung durch Behörden stets vergewissern.

Distributionshallen

Diese Hallen dienen der Verteilung von Waren, die vorübergehend auch dort gelagert werden können. Die Hallen sind meist größer als normale Lagerhallen und zeichnen sich durch eine hohe Tiefe und Höhe mit mehreren Zugangsmöglichkeiten aus.

Speziallager

Speziallager dienen der Lagerung spezieller Stoffe oder Waren. Als Beispiele sind bestimmte Kühlhallen oder auch Gefahrstofflager zu nennen. Bei dieser Art von Lagern ist es besonders wichtig, dass alle gesetzlichen Vorschriften und Rahmenbedingungen eingehalten werden, damit es nicht zu Komplikationen oder Gefährdungen der Bevölkerung oder Umwelt kommt. Oft gibt es zudem auch bautechnische Anforderungen, die je nach Zweck beachtet und individuell angepasst werden müssen.

Größe und Ausstattung von Logistikhallen

Die Größe der Halle und der Aufbau der Halle ist entscheidend für die Nutzung. Zuerst einmal unterscheidet man zwischen kleineren Lagerhallen und Produktionshallen. Logistikimmobilien können sowohl privat als auch von Gewerbetreibenden genutzt werden.
Der Wert einer Logistikimmobilie ist neben der Größe und der Lage ebenfalls von der Ausstattung abhängig. Die Halle sollte stets über beheizte Räume und Flächen verfügen. Zudem sollten hohe Sicherheitsstandards gelten und alle Räumlichkeiten sollten sauber und trocken sein. Die Einfahrten sollten groß genug sein und es sollte ausreichend Parkplätze geben. Wichtig ist außerdem eine Brandschutzanlage, Beleuchtung und genügend Stromanschlüsse sowie eine Videoüberwachung, um für Sicherheit garantieren zu können. Je nach Nutzung ist außerdem ein Lastenaufzug von Vorteil und auch ein spezielles System für den Zutritt ist bei einigen Nutzungsweisen sinnvoll.

Einzelhandelsimmobilien

Einzelhandelsimmobilien gehören zu den Handelsimmobilien und damit zu den Gewerbeimmobilien dazu. Zum Einzelhandel zählen zum Beispiel Geschäfte und Läden aller Art.
Das Segment der Einzelhandelsimmobilien ist sehr von der wirtschaftlichen Lage abhängig und deshalb im stetigen Wandel. Für eine erfolgreiche Etablierung des Geschäfts sollte die Immobilie bestimmte Anforderungen erfüllen. Zum einen ist die Lage der Immobilie wichtig und ausschlaggebend für die Kundschaft, die angesprochen werden soll. Die Standortwahl ist von extremer Bedeutung, denn je belebter die Gegend ist, desto mehr Leute werden auf das Geschäft aufmerksam. Das heißt nicht, dass jedes Geschäft sich zwingend in der Fußgängerzone befinden sollte. Es kommt zudem darauf an, welcher Teil der Gesellschaft angesprochen wird und um welche Art des Geschäfts es sich handelt. In jedem Fall sollte es aber gut durch öffentliche Verkehrsmittel erreichbar sein.
Außerdem spielt bei Einzelhandelsimmobilien der Filialisierungsgrad eine Rolle. Von Filialisierung spricht man, wenn ein Geschäft durch eine größere Kette der gleichen Branche vom Markt verdrängt wird. Die Filialisierung führt dazu, dass es immer weniger ortseigene Geschäfte gibt und immer häufiger nationale oder internationale große Ketten den Markt übernehmen. Allerdings bringen große Unternehmen oft auch Vorteile mit sich, da sie ein breites Publikum anziehen und damit auch den naheliegenden kleineren Geschäften neue Kundschaft verschaffen. Der Idealfall setzt sich deshalb aus einer Mischung von kleinen Geschäften und großen Ketten zusammen.
Weitere zu beachtende Kriterien sind die Größe der Immobilie aber auch die Aufteilung. Die Aufteilung sollte zum einen praktisch sein, aber auch den Kunden ansprechen und ein einladendes Gefühl vermitteln. Hinzu kommen natürlich Faktoren wie die Einrichtung, die äußere Erscheinung und den Grad an Individualität, die den Erfolg einer Einzelhandelsimmobilie beeinflussen können.
Neben Geschäften und Läden zählen ebenfalls Kiosks, Supermärkte, Einkaufszentren, Kaufhäuser und weitere Verbrauchermärkte zu den Einzelhandelsimmobilien.

Hotelimmobilien

Der Bereich der Hotelimmobilien ist sehr komplex. Man unterscheidet über 80 verschiedene Hotelarten. Zahlreiche Faktoren spielen bei Hotels ein Thema.
Die folgenden Punkte gehören zu den wichtigsten Aspekten bezüglich Hotelimmobilien:

Der Standort

Der Standort eines Hotels hängt unter anderem mit der Funktion des Hotels zusammen. Ein Hotel kann sich sowohl mitten in der Stadt erstrecken, als auch in der Natur, in kleineren Orten, am Strand, in den Bergen oder am See. Es kann als Kurhotel oder Wintersporthotel genutzt werden. So entstehen zahlreiche Möglichkeiten, wo und zu welchem Zweck sich ein Hotel errichten und nutzen lässt.

Die Leistungen eines Hotels

Diese Kategorie hängt mit der Ausstattung sowie dem Aufbau des Hotels zusammen und beschreibt quasi die Art des Hotels und welches Angebot einen dort erwartet.
Grundsätzlich sollte jedes Hotel über mindestens 20 Gästezimmer verfügen, die größtenteils mit eigenem Bad ausgestattet sein sollten. Zudem sollte jedes Hotel über einen Empfang verfügen.
Dabei gibt es das sogenannte Hotel Garni, das neben der Beherbergung und dem Frühstück weitere kleine Speisen und Getränke anbietet. Hotels dieser Kategorie werden meist privat geführt und verfügen für gewöhnlich nicht über eine nächtliche Rezeption. Außerdem zeichnen sie sich durch vergleichsmäßig weniger Zimmer aus als zum Beispiel große Hotelketten.
Ein All-Suite-Hotel bietet zu jedem Schlafzimmer einen dazugehörigen Wohnraum mit an. Die Leistungen entsprechen dem eines Vollhotels. Hotels dieser Art verfügen außerdem über ein eigenes Restaurant und ein komplexes Serviceangebot. Man findet diese Hotels meist in größeren Städten.
Des Weiteren wird zwischen Motels, Gasthöfen, Aparthotels und Boarding Häusern unterschieden. Es gibt außerdem All-Inclusive-Hotels, Wohnhotels, die auch Residential Hotel oder Condominium Hotel genannt werden, sowie Economique-Hotels, die meist klein bis mittelgroß sind und über einfache Zimmer verfügen, die „das Nötigste“ an Ausstattung besitzen. Sie sind eher für kurze Aufenthalte wie zum Beispiel Dienstreisen gedacht.

Spezialisierung eines Hotels

Die meisten Hotels sind auf bestimmte Themen spezialisiert. Dies hängt ebenfalls mit der Art des Hotels zusammen. In wie weit sich das Hotel auch für andere Zwecke nutzen lässt, kann den Wert stark beeinflussen. Hotels sind oft relativ schwer umzubauen, daher gilt: Je mehr Nutzungen gleichzeitig möglich sind, desto wertvoller ist es daher und umso mehr Interessenten werden bei einem Verkauf angesprochen.
Man unterscheidet bei den Spezialisierungen zwischen Hotels, die für Dienstreisen und Ähnliches genutzt werden sollen. Dazu gehören Business Hotels, Kongresshotels und Seminarhotels. Dann gibt es sogenannte Freizeit- und Sporthotels. Zu dieser Kategorie zählen Casino- und Theaterhotels, Familien- und Kinderhotels, Sport- und Wellnesshotels und viele weitere. Zudem gibt es Kunsthotels und Designhotels, die immer beliebter werden.

Es zeigt, dass die Spanne an Möglichkeiten sehr groß ist und es ist wichtig ist, von Anfang an festzulegen, welche Kundschaft erreicht werden soll.
Bei Hotels unterscheidet man außerdem die Form der Betreibung. Es gibt sogenannte Franchise Hotels, Ketten Hotels, Kooperationshotels und Hotels, die privat geführt werden.

Güteklassen bei Hotels

In ganz Europa gelten für Hotels spezielle Einteilungen, die bestimmte Kategorien bewerten und anschließend durch 1 bis 5 Sterne ausgezeichnet werden.
Dabei ist ein 1 Stern Hotel eine einfache Unterkunft, die allen Mindestanforderungen entspricht und sehr preiswert ist. Ein 3 Sterne Hotel entspricht der Mittelklasse und verfügt über eine gute Ausstattung und ein umfangreiches Dienstleistungsangebot. Ein 5 Sterne Hotel bezeichnet ein Luxus Hotel mit hochwertiger Ausstattung, einem edlen Ambiente und einem makellosen Service. Die Zimmer sind groß, die Rezeption ist 24 Stunden lang besetzt und dem Gast wird jeder Wunsch erfüllt. Zudem gibt es eigene Parkplätze, ein ausgezeichnetes Restaurant und vieles mehr.
Die Bewertung des Hotels mithilfe dieser Klassifizierung ist auch für den Wert der Immobilie beim Verkauf entscheidend.

Welche Faktoren sind noch entscheidend für den Wert des Hotels?

Neben den bereits genannten Faktoren gibt es weitere Aspekte, die bei der Bewertung eines Hotels eine Rolle spielen. Dazu gehört zum einen die Verkehrsanbindung. Liegt das Hotel in Bahnhofsnähe? Ist es direkt am Flughafen oder an der Autobahn? Dieser Faktor hängt stark mit dem Standort zusammen und beeinflusst ebenfalls die Art der Kundschaft. Es macht zum Beispiel wenig Sinn, ein Wellnesshotel direkt an einer Autobahn zu bauen oder ein Business Hotel mitten in den Bergen.
Weitere Punkte, die beim Verkauf den Wert eines Hotels beeinflussen, sind der Zustand des Hotels sowie mögliche Erweiterungen in der Zukunft. Auch die Gästezahlen der Vergangenheit sind für Interessenten wichtig.
Da das Segment der Hotelimmobilien sehr umfangreich ist und daher schnell der Überblick verloren werden kann, ist es besonders hilfreich, einen Immobilienmakler zurate zu ziehen, der Experte in dem Bereich Hotels ist. Es gibt zahlreiche Faktoren, die beachtet werden müssen, bevor ein Hotel gekauft oder verkauft werden kann. Ein Makler weiß was er tut, kann Sie in jedem Punkt beraten und den Markt dabei genau einschätzen.

Land- und Forstwirtschaft

Auch das Segment der Land- und Forstwirtschaftsimmobilien gewinnt zunehmend an Bedeutung. Zu vielen Agrar-Immobilien gehören meist relativ große Grundstücksflächen dazu. Solche Immobilien lassen sich oft zur Arbeit aber auch zum Wohnen nutzen und verbinden beide Bereiche miteinander. Wer in einer Agrar-Immobilie wohnt, muss jedoch nicht zwingend in diesem Bereich tätig sein. Immer mehr Leute zieht es zum Wohnen aufs Land. Oft fahren sie trotzdem zur Arbeit in die Stadt oder arbeiten selbstständig von Zuhause aus.
Dabei können Immobilien in diesem Segment entweder gekauft oder auch gepachtet werden. Das hängt davon ab, welche Pläne verfolgt werden. Wenn sich Interessenten einen Wohnsitz aufbauen möchten, empfiehlt es sich meist zu kaufen. Grundstücke für Reiterhöfe oder ähnliche Verwendungszwecke werden im Gegensatz dazu oft gepachtet.
Für Miet- und Pachtverträge gelten die Vorschriften für Gewerbeimmobilien. Die Regelungen sind somit ebenfalls sehr locker und können von Mieter und Vermieter verhandelt werden.
Bei einem Kauf ist es besonders wichtig den Zustand der Immobilie richtig einschätzen zu können und zu kalkulieren wie viel Renovierungsarbeiten eventuell noch nötig sind.
Die Vorschriften gelten sowohl für Bauernhöfe, Betriebe, Reiterhöfe und Weingüter aller Art.

Auslands- und Ferienimmobilien

Auslands- und Ferienimmobilien sind bei den Deutschen schon immer beliebt und die Anzahl an Käufen im Ausland nimmt dauerhaft zu. Zu den beliebtesten Orten für Auslandsimmobilien zählen dabei Frankreich, Italien und Spanien. Länder wie Kroatien, Österreich oder die Schweiz gewinnen ebenfalls immer mehr an Beliebtheit. Auch Ferienimmobilien innerhalb Deutschlands sind sehr beliebt, besonders an der Nord- und
Ostsee findet man zahlreiche Ferienwohnungen und -häuser.

Finanzierung und Versicherung

Grundsätzlich ist die Investition im Ausland immer teurer als innerhalb Deutschlands. Die Finanzierung kann sowohl über eine deutsche Bank als auch über ein ausländisches Finanzinstitut erfolgen. Normalerweise gelten im Ausland ähnliche rechtliche Vorschriften wie in Deutschland. Kauft man somit eine Immobilie in einem anderen Land, müssen ähnliche Aufgaben, wie der Eintrag ins Grundbuch, erledigt werden. Meist sind Anträge dieser Art im Ausland teurer.
Wichtig ist außerdem, sich ausreichend zu versichern. Besonders eine Hausratversicherung sollte in jedem Falle abgeschlossen werden. Da sich die Besitzer meist nicht dauerhaft in der Immobilie aufhalten und diese oft über längere Zeit leer steht, ist die Gefahr, dass eingebrochen wird relativ hoch. Einer Hausratversicherung kann hier hilfreich sein und von finanziellen Schäden schützen. Generell sollten alle Versicherungen abgeschlossen werden, die Sie auch für Ihren Hauptsitz in Deutschland abgeschlossen haben.

Unabhängig davon, wo sich die Immobilie befindet, sollte ein Plan erstellt werden, bevor Sie investieren. Es sollte vor der Suche bereits feststehen, welche Art von Immobilie Sie suchen, wie viel Sie bereit sind zu bezahlen und welche Ausstattung Sie sich erhoffen. Genaue Vorstellungen und Überlegungen vor der Suche sind sehr hilfreich, da das Angebot sehr groß ist. Auslandsimmobilien finden Sie sowohl im Internet auf sämtlichen Immobilienportalen, Sie können jedoch ebenfalls einen Makler engagieren, der Sie bei der Suche und Planung unterstützt. Bei Investitionen im Ausland ist es außerordentlich wichtig, sich vorher beraten zu lassen. Damit nichts schiefgehen kann, begleitet ein Makler seine Kunden bis zum Vertragsabschluss und weiß auch über die Regelungen und Vorschriften im Ausland Bescheid.

Zudem gibt es zahlreiche Makler bei www.123makler.de, die über ein internationales Netzwerk verfügen und sich in dem Bereich der Auslands- und Ferienimmobilien bestens auskennen. Sie sind teilweise zusätzlich auf bestimmte Länder spezialisiert. Dazu gehören einige Makler von Engel & Völkers, den von Poll Immobilien und viele weitere.