Die Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung kann unterschiedlichen Ursachen zugrunde liegen. Formal muss eine Mieterhöhung stets schriftlich in Textform erfolgen und darf nur vom Vermieter oder einem von ihm bestellten Vertreter ausgesprochen werden. Auch das Datum des Versandes und der Mieterhöhung, der Absender und der Anhang einer Bevollmächtigung, falls ein Vertreter unterschrieben hat, sind wesentliche Bestandteile der Mieterhöhung und müssen korrekt sein. Es ist außerdem darauf zu achten, dass alle Mieter in dem Schreiben genannt werden. Die Mieterhöhung muss zudem stets schlüssig begründet werden. Denn bei Formfehlern kann es passieren, dass die Erhöhungsforderung nicht gültig ist.
Wir weisen an dieser Stelle außerdem darauf hin, dass in Berlin zusätzlich die Regelung des Berliner Mietendeckels beachtet werden müssen, der im Februar 2020 in Kraft trat. Auf diese Regelungen gehen wir in diesem Artikel nicht näher ein, da sie nur regional gelten.
Zulässige Gründe für eine Erhöhung werden im Folgenden erläutert:
Anpassung an die ortsübliche Miete
So kann zum Beispiel die Miete einer Immobilie an die ortsübliche Miete angepasst werden, wenn dies die angesetzte Miete innerhalb von drei Jahren mit nicht mehr als 20 % (zum Teil regional auch 15 %) übersteigt. Diese Regelung wird auch Kappungsgrenze genannt. Mieter müssen dieser Erhöhung zustimmen, tun sie dies jedoch nicht, droht ihnen schlimmstenfalls eine Klage.
Vergleichsmiete ist die Miete, die durchschnittlich für ähnliche Wohnimmobilien in vergleichbarer oder der gleichen Lage gezahlt wird. Für die Bestimmung können sowohl ein Mietspiegel als auch ein Sachgutachten oder aber drei Vergleichswohnungen zu Hilfe genommen werden.
Trotz der bereits bestehenden Kappungsgrenze muss darauf geachtet werden, dass bei der Erhöhung keine Mietpreisüberhöhung vorliegt. Dies ist der Fall, wenn die ortsüblichen Mieten von vergleichbarem Wohnraum mit über 20 Prozent überschritten werden.
Bei dieser Art von Mieterhöhung muss zugleich die Jahressperrfrist berücksichtigt werden, die vorsieht, dass zwischen der letzten Mieterhöhung und der aktuellen Forderung mindestens ein Jahr liegen muss.
Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind stets in Textform anzukündigen und sollten die Art und den Umfang, Beginn und Dauer, voraussichtlich resultierende Mieterhöhungen und die Möglichkeit eines Widerspruchs beinhalten. Mieterhöhungen nach Modernisierung des Gebäudes oder der Wohnung sind zudem auch unabhängig des ortsüblichen Mietspiegels möglich.
Allerdings ist eine Mieterhöhung nach Modernisierungsarbeiten nur möglich, wenn die Maßnahmen zur Energie- und Wassereinsparung hilfreich sind, wie beispielsweise eine Verbesserung der Dämmung oder der Einbau von neuen Wasserzählern. Auch wenn durch die Umbauten eine Erhöhung der Wohnqualität stattfindet, wie zum Beispiel durch einen Anbau eines Balkons oder durch Renovierungsmaßnahmen, die den Schallschutz verbessern, ist eine Mieterhöhung gerechtfertigt.
Die Erhöhungssumme richtet sich dabei nach den entstandenen Kosten, von denen elf Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden dürfen. Darunter fallen jedoch nicht Aufwendungen für Renovierungsarbeiten oder Reparaturen.
Eine Ablehnung der Modernisierung seitens des Mieters ist möglich, wenn ein Härtefall vorliegt. Das kann beispielsweise eine unzumutbare Belastung durch die Bauarbeiten oder die daraus resultierende Mieterhöhung sein. Der Widerspruch muss dabei innerhalb der dafür vorgesehenen Frist erfolgen.
Mieterhöhung bei sozialen Wohnungsbau
Die Mietpreise von Sozialwohnungen sind abhängig von der Kostenmiete, welche durch die jeweiligen Fördermittelverwalter der Länder festgelegt wird. Sie stellt den Betrag dar, der die laufenden Aufwendungen des Vermieters deckt. Eine Mieterhöhung kann bis zu der zulässigen Kostenmiete geltend gemacht werden.
Auch bei Erhöhung der Betriebskosten oder der Kostenmiete sowie bei baulichen Veränderungen, wie zum Beispiel Modernisierungen, darf die Miete erhöht werden. Dabei müssen, wie auch bei anderen Mieterhöhungsformen, stets Grund und Umfang der Erhöhung angegeben werden.
Erhöhung der Betriebskosten
Wenn sich die Betriebskosten erhöhen, kann der Vermieter durch eine schriftliche Erklärung mit Angabe des Grundes die Betriebskostenpauschale anpassen. Dies ist allerdings nur zulässig, wenn dies auch so im Mietvertrag vereinbart wurde.
Im Gegensatz dazu ist eine Herabsetzung der Betriebskostenpauschale notwendig, wenn sich die Betriebskosten verringert haben.
Falls Betriebskostenvorauszahlungen bestehen, können diese nach einer Abrechnung angeglichen werden. Allerdings ist dabei immer darauf zu achten, dass der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet wird und der Mieter keinen Nachteil erhält.
Mieterhöhung bei Staffel- oder Indexmietverträgen
Staffelverträge beinhalten bereits eine jährliche Erhöhung der Miete. Diese wird vorab im Mietvertrag vereinbart und gibt sowohl den Erhöhungszeitpunkt als auch den Erhöhungswert an. Die Zeitspanne zwischen den Erhöhungen darf auch bei der Staffelmiete ein Jahr nicht unterschreiten. Die Kappungsgrenze von 20 Prozent gilt für Staffelmietverträge nicht, jedoch muss darf die Miete nicht mehr als 20% Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Art von Mietverträgen ist zudem nicht an bestimmte Wohnungsformen gebunden und kann sowohl bei frei finanzierten Wohnungen als auch bei Sozialwohnungen genutzt werden. Die Höhe der Staffelungssprünge sind gesetzlich nicht geregelt, sodass Mieter und Vermieter diese frei verhandeln können.
Bei einer Indexmiete richtet sich der Mietpreis nach einem bestimmten Faktor, beispielsweise der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Steigt dieser, kann auch die Miete in dem jeweiligen Verhältnis erhöht werden. Jedoch müssen Vermieter auch beachten, dass der Mieter bei dem (unwahrscheinlichen) Fall der Senkung des Verbraucherpreisindex demnach auch ein Recht auf die Anpassung der Miete hat.
Auch hierbei gilt die Jahresfrist, sodass die Miete erst nach einem Jahr rechtmäßig erhöht werden kann. Dies passiert im Gegensatz zu einem Staffelmietvertrag jedoch nicht selbstständig, sondern muss schriftlich geltend gemacht werden. Dieses Schreiben muss sowohl den Preisindex des aktuellen Zeitpunktes als auch den Wert des letzten Erhöhungszeitpunktes enthalten. Zur Errechnung des prozentualen Erhöhungsbeitrages, um den die Nettomiete erhöht werden kann, wird folgende Formel verwendet:
(neuer Indexwert : alter Indexwert x 100) – 100 = prozentualer Erhöhungsbetrag
Falls eine Staffel- oder Indexmiete im Mietvertrag vereinbart wurde, ist eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung oder bei Anpassung an die ortsübliche Miete nicht ohne weiteres möglich.
Sonderkündigungsrecht
Nach § 561 BGB besitzt ein Mieter nach Eingang einer Mieterhöhung das Recht, bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats zu kündigen mit einer Kündigungsfrist von zwei Monaten.
Eine Mieterhöhung darf nie eine Konsequenz aus den finanziellen Verlusten einer Mietminderung sein, zum Beispiel weil die Miete durch Mängel gemindert wurde und der Vermieter diese Verluste durch eine darauffolgende Erhöhung ausgleichen möchte.
Mietminderung
Die Gründe einer Mietminderung betreffen in erster Linie den Mieter, der aus einem bestimmten Anlass die Zahlung der vollen Miethöhe nicht als rechtens erachtet. Es kann aber auch weitere Anlässe für eine Mietminderung geben, zum Beispiel weil die Betriebskosten gesenkt wurden. Die Höhe der Mietminderung hängt davon ab, in welcher Intensität die Wohnqualität des Mieters dadurch eingeschränkt wird. Die tatsächliche Beurteilung der Mängel liegt im Endeffekt im Ermessen der zuständigen Gerichte und kann sehr unterschiedlich ausfallen. So kann beispielsweise bei Schimmelpilzbefall eine Minderung von wenigen Prozent bis hin zu einer kompletten Erstattung der Mietsumme ausgesprochen werden.
Wann ist einer Mietminderung zulässig?
Wie bereits erwähnt, hängt die Entscheidung über das „wann“, „ob“ oder „wie viel“ von vielerlei Faktoren ab. Chancen auf eine Mietminderung bestehen zum Beispiel, wenn die Heizungsanlage ausfällt oder die Mietsache von Mausbefall betroffen ist.
Folgende Ursachen können außerdem eine Mietminderung bewirken:
- Defekte Sanitäranlagen oder Elektrogeräte, die laut Mietvertrag zur Mietsache gehören
- Baulärm
- Geruchsbelästigung
- Ausfall von Strom oder Wasser
- Zugluft durch defekte Türen oder Fenstern
- Schimmelbefall oder feuchte Stellen
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Treten diese Mängel auf, obwohl sich der Mieter zu dem betroffenen Zeitraum nicht in der Mietsache befindet, beispielsweise durch einen Urlaubsaufenthalt, kann dieser in einigen Fällen trotzdem eine Mietminderung durchsetzen.
Der Vermieter muss jedoch unverzüglich über die Art und den Umfang des Mangels informiert werden. Zudem darf dieser weder vor Eintritt in das Mietverhältnis bekannt gewesen noch selbst verschuldet sein. Der Vermieter hat die Pflicht, die Mängel schnellstmöglich zu beseitigen. Eine Beweissicherung zur Dokumentierung des Umfanges ist beiden Parteien in jedem Fall anzuraten, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Der Minderungszeittraum richtet sich dabei nach dem Zeitpunkt, zu dem der Mangel behoben wird.
Keine Mietminderung können Mieter erwirken, denen Folgendes zur Last fällt:
- Ortsübliche Beeinträchtigungen (z.B. Verkehrslärm oder Kirchenglocken)
- Spielende Kinder
- Rauchende Nachbarn
- Selbstverschuldete Mängel (z.B. Schimmel durch unzureichendes Lüften)
- Vogelzwitschern durch bewachsene Hausfassade oder Gebüsche
Diese Liste ist unvollständig
Somit sind Mietminderungen oftmals Anpassungen mit großem Ermessensspielraum, die abhängig von der vorherrschenden Situation und dem Ausmaß der Mängel sind. Mietminderungen sind nur für den Zeitraum zulässig, in dem der Mangel oder die Mängel bestehen. Danach oder rückwirkend ist somit keine Forderung nach einer Mietminderung mehr möglich.