Welche vertragliche Möglichkeiten gibt es vor dem Kaufvertrag?
Gerade weil bei Immobilienverkäufen eine große Summe an Geld im Spiel ist, sollten sich potentielle Interessenten über eine ganze Reihe rechtlicher Schritte und Voraussetzungen informieren und nichts überstürzen. Auch der Wunsch nach einem schnellen Abschluss eines Kaufvertrages beider Parteien sollte dem nicht im Wege stehen. Denn spricht ein potentieller Käufer sein entschiedenes Interesse für eine geeignete Immobilie aus, steht dieser erst am Anfang des Erwerbs. Eine der Entscheidungen, die er nun treffen muss, ist die Frage, ob er sich für den Abschluss einer Reservierungsvereinbarung oder eines Vorvertrages entschließt. Mithin kommt es auch vor, dass die Verkäufer eines Grundstücks beispielsweise einen Vorvertrag als Voraussetzung für einen endgültigen Kauf festgelegt haben. Welche dieser Optionen ist also für welchen Interessenten sinnvoller und worauf müssen die Parteien besonders Wert legen?
Die Reservierungsvereinbarung
Eine der beiden Möglichkeiten an dieser Stelle ist die Reservierungs- beziehungsweise Reservationsvereinbarung, durch die der Verkäufer oder Makler versichert, die Immobilie für eine festgelegte Zeitdauer niemandem anzubieten. Im Gegenzug entrichtet der Kaufinteressent die sogenannte Reservierungsgebühr dafür, dass für die Immobilie für die abgesprochene Dauer tatsächlich nicht geworben wird. Kommt es schließlich zum Abschluss des Haupt- beziehungsweise Kaufvertrages, wird die Reservierungsgebühr in der Regel auf die Maklergebühr angerechnet.
Wann ist eine Reservierungsvereinbarung sinnvoll?
Angenommen, ein möglicher Käufer kann oder will aus unterschiedlichen Gründen zum jetzigen Zeitpunkt den Kaufvertrag nicht abschließen, so kann eine Reservierungsvereinbarung äußerst sinnvoll sein. Ein Interessent einer Immobilie etwa, der sich noch im Entscheidungsprozess befindet und sich ohne zeitlichen Druck auf eine bestimmte Immobilie festlegen möchte, sollte diese Möglichkeit in Betracht ziehen. Für den Verkäufer wiederum bietet dieser Schritt den Vorteil, dass er sich des ernsthaften Interesses des möglichen Käufers sicher sein kann und so einem raschen Abschluss des Hauptvertrages näher kommt. Zudem wird für die Zeit, in der andere potentielle Käufer nicht angeworben werden können, ein finanzieller Ausgleich erzielt.
Welcher rechtlichen Form bedarf eine solche Vereinbarung und wie viel kostet diese?
Zunächst ist hierbei zu sagen, dass Reservierungsvereinbarungen prinzipiell privatschriftlich abgeschlossen werden können. Wenn aber in dieser Vereinbarung der eigentliche Zweck, nämlich dem Käufer ohne zeitlichen Druck den Erwerb die Immobilie zu ermöglichen, aufgrund einer hohen Gebühr nicht erreicht werden kann, so kann die Vereinbarung lediglich durch eine notarielle Beurkundung im Sinne des § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB rechtlich wirksam werden. Daher sind Reservierungsvereinbarungen ab etwa 10 Prozent der später fälligen Maklergebühr ohne notarielle Beurkundung nicht rechtswirksam. Die gesetzgebende Gewalt hat dem Notar die ausschließliche Kompetenz zur Anfertigung von Urkunden übertragen, die in diesem Fall für die Wirksamkeit der Reservierungsvereinbarung notwendig ist.
Jedoch ist diese Regelung eher als grobe Richtlinie, denn als spezifische Vorschrift zu verstehen, da der Wert einer Immobilie so hoch sein kann, dass die am Ende zu zahlende Gebühr bereits bei einer fünf-prozentigen Provision den möglichen Käufer unter unangemessenen Druck setzen kann. Es muss also von Fall zu Fall entschieden werden, ob eine Beurkundung notwendig ist. Jedenfalls beträgt die Reservierungsgebühr im Normalfall zwischen fünf und zehn Prozent der später fälligen Maklerprovision.
Was passiert, wenn der Käufer oder der Verkäufer die Vereinbarung nicht einhält?
Beide Vertragsparteien sollten sich vor Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung fragen, welche Konsequenzen zu erwarten sind, wenn eine der beiden Fraktionen die vereinbarten Konditionen nicht einhält und unter welchen Bedingungen eine solche Vereinbarung nichtig wird.
Die Vereinbarung ist getroffen, aber der Käufer springt ab
Wenn also ein Makler dem gewöhnlichen Verhalten vieler Suchender entgegenwirken will, dass sie zunächst hohes Interesse an einer Immobilie versprechen, um sich jedoch später wieder von dem Kauf zu distanzieren, erheben sie im Voraus des Abschlusses des Kaufvertrages eine Gebühr, die später von der fälligen Courtage abgezogen wird. Wenn ein Interessent nun die Summe der Reservierungsvereinbarung bereits entrichtet hat, aber dann von dem Kauf abtritt, so bekommt er die Gebühr nicht zurück. Allerdings ist hierbei der enge rechtliche Rahmen zu beachten. Wenn beispielsweise Reservierungsvereinbarungen im Rahmen eines vorformulierten Vertrages getroffen wurden und dem möglichen Käufer keine signifikanten Vorteile verschaffen, so kann der Käufer meist davon ausgehen, dass die Vereinbarung unwirksam ist. Richter haben in der Vergangenheit entsprechend geurteilt, weil selbst bei einer Verpflichtung des Maklers, eine bestimmte Immobilie für eine bestimmte Zeit nicht anderweitig anzubieten, in einigen Fällen der Verkäufer selber bestimmt, was mit seinem Haus geschieht. Er kann sich im Zweifel entscheiden, sein Haus doch nicht zu verkaufen oder es, ganz ohne Makler, an einen anderen Interessenten zu veräußern.
Der Verkäufer hält sich nicht an die Reservierungsvereinbarung
Kann der Verkäufer also seine Immobilie problemlos anderweitig verkaufen, obwohl eine Reservierungsvereinbarung getroffen wurde? Die Antwort auf diese Frage lautet, dass unter bestimmten Bedingungen der Käufer die angestrebte Wirkung der Reservierungsvereinbarung durchsetzen kann. Der Verkäufer sollte hierfür die Vereinbarung unterschrieben haben und es muss eine notarielle Beurkundung vorliegen, womit der Verkäufer dann rechtlich gebunden wäre. Sollte trotz Beurkundungspflicht keine notarielle Beurkundung vorliegen, dann hat der Verkäufer mit keinerlei Konsequenzen zu befürchten, wenn er die Immobilie anderweitig anbietet oder gar veräußert.
In welchen Fällen ist eine Reservierungsvereinbarung nichtig?
Zudem sollte beachtet werden, dass unter bestimmten Voraussetzungen eine Reservierungsvereinbarung nichtig sein kann. Neben der unangemessen hohen Gebühr in Verbindung mit dem Fehlen einer Beurkundung, ist eine Vereinbarung auch dann nichtig, wenn Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB aufgrund einer zeitlich unbefristeten Reservierungsvereinbarung vorliegt. Falls aufgrund des unzumutbaren Drucks infolge einer hohen Gebühr kein signifikanter Vorteil für den potentiellen Käufer erzielt wird und wenn der Makler nicht über einen sogenannten qualifizierten Makleralleinauftrag verfügt, ist diese ebenfalls nichtig. Dabei verpflichtet sich der Immobilieneigentümer, nicht eigenständig nach Käufern zu suchen.
Der Vorvertrag
Die andere Option, die sowohl vom Verkäufer als auch möglichen Käufer ergriffen werden kann, bevor es zum Abschluss eines Kaufvertrages kommt, ist der sogenannte Vorvertrag. Allgemein verpflichtet dieser schuldrechtliche Vertrag beide Parteien dazu, zu einem späteren Zeitpunkt den Hauptvertrag abzuschließen. Es besteht somit Kontrahierungszwang, also die rechtliche Verpflichtung, mit einer anderen Person ein Rechtsverhältnis einzugehen, welches im Regelfall ein Vertrag ist. Zudem erwächst aus diesem Vertrag die Verhandlungspflicht über Vertragsbedingungen, die im Hauptvertrag niederzulegen sind. Theoretisch kann bei jedem beliebigen Kauf ein Vorvertrag angefertigt werden, er findet sich in der Praxis jedoch vor allem bei Immobilienkäufen.
Bezogen auf einen solchen Kauf beziehungsweise Verkauf bedeutet dies, dass der Käufer dem Verkäufer zusichert, die Immobilie tatsächlich zu erwerben, wohingegen der Interessent sich sicher sein kann, das entsprechende Objekt erwerben zu können. Im Umkehrschluss würde dies bedeuten, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer jederzeit von dem geplanten Kauf Abstand nehmen können, wenn kein Vorvertrag abgeschlossen wurde. Somit wird deutlich, dass ein Vorvertrag ein hohes Maß an Sicherheit für beide Vertragsparteien bietet. Damit ist jedoch nicht gesagt, was in diesem Vertrag geregelt ist, welche Klauseln und Formulierungen der Vorvertrag enthalten sollte.
Welche Formulierungen und Merkmale sollte ein Vorvertrag beinhalten?
Sehr plausibel und ausgesprochen sinnvoll ist es, darauf zu achten, dass neben den Vertragsparteien auch das Kaufobjekt, inklusive das zu übertragende Mobiliar, die genauen Katasterdaten, der Preis und damit zusammenhängend die Zahlungsmodalitäten sowie eine Frist bis zum Abschluss des Hauptvertrages, genannt sind. Darüber hinaus kann bereits festgehalten werden, wann der voraussichtliche Nutzungsantritt, also wann die Schlüsselübergabe stattfinden soll.
Neben diesen Voraussetzungen und Merkmalen besteht ein typischer Vorvertrag aus einer Vielzahl von Klauseln, die bestimmte Bedingungen an den Kauf knüpfen. So kann beispielsweise der Nutzungsantritt an die sogenannte Nutzungsentschädigungsklausel geknüpft sein, wenn die Schlüssel nicht zum vorgesehenen Zeitpunkt übergeben werden können. Darüber hinaus ist die Vertragsstraf- oder Schadensersatzklausel für den Vorvertrag von besonderer Bedeutung.
Die Vertragsstraf- beziehungsweise Schadensersatzklausel
Bei dieser Sonderklausel handelt es sich um einen Zusatz des Vorvertrags, der im Falle einer Verletzung der im Vertrag geregelten Punkte durch eine der Parteien die Zahlung einer Pauschalentschädigung vorsieht. Wenn beispielsweise der Käufer den Vertrag kündigt, besteht der Sinn dieser Klausel darin, dem Verkäufer einen festgelegten Betrag zuzugestehen, der im Vertrag festgelegt ist und später nicht mehr geändert werden kann. Auf diese Weise wird der Verkäufer für das unberechtigte Verhalten des Käufers entschädigt. Üblich ist, diesen Betrag auf zehn Prozent des Kaufreises festzulegen. Ist der Kaufpreis des Objekts also 500.000 Euro und der Käufer springt vom Kauf ab, so muss er im Falle einer vertraglich festgesetzten, zehnprozentigen Schadensersatzklausel 50.000 Euro pauschal an den Verkäufer zahlen.
Wann ist ein Vorvertrag sinnvoll?
Der Vorvertrag bietet also generell und für eine ganze Reihe von besonderen Konstellationen sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer Sicherheit, womit auf den Sinn und Zweck eines solchen Vertrages hingewiesen werden kann: Wenn beide Vertragsparteien sich im Grunde des Abschlusses des Geschäftes sicher sind, jedoch Probleme unterschiedlicher Art noch im Wege stehen, ist der Abschluss eines Vorvertrages sinnvoll. Besagte Probleme, die den vorzeitigen Abschluss eines Kaufvertrages behindern, können organisatorischer oder auch rechtlicher Natur sein, wie beispielsweise eine fehlende Baugenehmigung.
Wie wirksam ist ein Vorvertrag eigentlich?
Wie wirksam und sinnvoll ein Kaufvorvertrag ist, hängt zu einem wesentlichen Teil mit einer notariellen Beurkundung zusammen. Zwar können Menschen in Deutschland aufgrund der Vertragsfreiheit selber entscheiden, ob sie einen Vorvertag notariell beurkunden lassen, sodass eine Beurkundung nicht unbedingt notwendig ist, doch ist damit auch die Wirksamkeit des Vertrages und somit der Erwerb der Immobilie in Gefahr. Denn für den Vorvertrag gelten dieselben rechtlichen Regularien wie für den Hauptvertrag. Die rechtliche Form des Vorvertrags wird somit gemäß § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB bestimmt, welcher für die Übertragung von Eigentum an einem Grundstück eine notarielle Beurkundung vorsieht. Durch die notarielle Urkunde wird die zuvor privatschriftliche Einigung der Vertragsparteien Dritten gegenüber wirksam. Aus organisatorischen und zweckmäßigen Gründen sollte sowohl Vor- als auch Hauptvertrag bei demselben Notar eingereicht werden. Die Kosten einer Beurkundung hängen dabei vom Geschäftswert der Immobilie, also der Höhe des Kaufpreises ab.
Umgekehrt bedeutet dies, dass ein Vorvertrag beim Immobilienkauf, der nicht von einem Notar beglaubigt wurde, auch nicht rechtlich bindend ist, sodass dieser in jedem Falle von einer der beiden Parteien problemlos aufgekündigt werden kann, ohne beispielsweise finanzielle Konsequenzen befürchten zu müssen. Unter diesen Aspekten wird deutlich, weshalb eine weitverbreitete Einsicht besagt, dass Kaufvorvertrag gleich Kauf bedeutet. Zwar bestehen weiterhin noch etliche Unterschiede zwischen Haupt- und Vorvertrag, doch ist eine Auflösung des notariell beglaubigten Vorvertrages, der den Weg zum Kaufvertrag ebnet beziehungsweise beide Parteien zum Geschäft verpflichtet, nur noch äußerst schwierig und lediglich in wenigen Sonderfällen möglich.
Was passiert bei einem Rücktritt vom Vorvertrag?
Durch einen Rücktritt von einem notariell beglaubigten Vertrag mit Schadensersatzklausel entstehen für die verantwortliche Person erhebliche Kosten, die die andere Vertragspartei einklagen kann. Tritt hingegen der Eigentümer vom Kauf zurück, kann der Käufer den Abschluss des Vertrages vor Gericht einfordern. Ausnahme bildet hierbei der Wegfall der Geschäftsgrundlage, infolge dessen der Vorvertrag seine Rechtswirkung verliert. Hierunter fallen Umstände, bei denen beispielsweise das Haus durch ein Erdbeben oder einen Sturm zerstört wird beziehungsweise derart beschädigt wird, sodass es unverkäuflich wird. Auch der Tod oder ein Unfall einer der Vertragsparteien bildet in diesem Zusammenhang einen Wegfall der Geschäftsgrundlage.
Die richtige Wahl zwischen Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung treffen
Unter Beachtung der rechtlichen Voraussetzungen profitieren folglich die Vertragsparteien auf unterschiedliche Weise von der Reservierungsvereinbarung beziehungsweise von dem Vorvertrag, weshalb der Zweck für die Entscheidung für eine der Vereinbarungen zu beachten ist. Während also die Reservierungsvereinbarung zuallererst dem Entscheidungsprozess dient, ist der Vorvertrag eher im Falle von Hindernissen nach der Entscheidung für eine Immobilie zu empfehlen. Ist beispielsweise ein Käufer in einer Situation, in der er sich für ein Objekt entschieden hat, jedoch auf die Zusicherung einer Baugenehmigung warten muss, sollte er sich auf den Abschluss eines Vorvertrages festlegen. Bei Beachtung aller rechtlichen Voraussetzungen ist dann das Risiko, dass der Verkäufer beschließt, die Immobilie an eine andere Person zu verkaufen, minimiert. Wenn aber zum Beispiel der Verkäufer die in der Praxis häufige und nervenaufreibende Erfahrung machen musste, dass potentielle Käufer zunächst ihr entschiedenes Interesse an ein Objekt aussprechen, wenig später jedoch die gegenteilige Haltung annehmen, kann eine Reservierungsvereinbarung viel Zeit und Mühen sparen. Falls nämlich eine solche Vereinbarung mit dem Käufer geschlossen wird, so kann der Verkäufer sich des Interesses sicher sein und wird auf diese Weise lästigen und falschen Versprechungen aus dem Weg gehen und einem tatsächlichen Verkauf seines Objektes näher kommen.