Was ist eine WEG?
Eine Wohneigentümergemeinschaft, kurz WEG, bezeichnet in Deutschland eine Gemeinschaft von verschiedenen Eigentümern oder Teilhaben einer Immobilie oder eines Objekts. Eine solche Wohneigentümergesellschaft ist eine Art von Verband und beruht auf dem Wohneigentümergesetz. Zu diesen Wohnungseigentümergemeinschaften kommt es zum Beispiel, wenn mehrere Personen ein gemeinsames Projekt planen oder bauen wollen, beziehungsweise ein bereits fertiges Gebäude gemeinsam kaufen wollen. Dabei verfolgen sie jedoch das Ziel, individuell über einzelne Bereiche der Immobilie bestimmen zu dürfen. Die Mitglieder dieser Gemeinschaften sind deshalb Eigentümer einzelner Abschnitte oder Wohnungen des Gebäudes, aber gleichzeitig auch Miteigentümer und Teilbesitzer der Gemeinschaftsflächen und des gesamten Gebäudes an sich. Es gibt somit keinen Hauptbesitzer, sondern mehrere Käufer, die sich die Immobilie teilen. Da die einzelnen Mitglieder oft unterschiedliche Vorstellungen und Pläne für das Gebäude haben, ist es bei jeder Wohnungseigentümergemeinschaft von großer Bedeutung, vertraglich genau festzulegen, welches Mitglied welche Pflichten und Regeln zu befolgen hat und wie in bestimmten Fällen vorgegangen werden muss.
Das Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind die Mitglieder stets im Besitz von unterschiedlichen Eigentumsanteilen. Man unterscheidet hierbei zwischen dem Sonder- und dem Gemeinschaftseigentum. Beim Sondereigentum handelt es sich um den Besitz, der dem Mitglied individuell und ausschließlich gehört, also zum Beispiel alle Räumlichkeiten einer bestimmten Wohnung, die sich innerhalb des Gebäudes befinden.
Das Sondereigentum ist stets mit dem Gemeinschaftseigentum verbunden, denn dem Käufer einer Eigentumswohnung steht automatisch ein Miteigentum an der Grundstücksfläche und dem Gebäude zu.
Während jedes Mitglied einer WEG für sein Sondereigentum die Verantwortung alleine trägt, werden Entscheidungen bezüglich des Gemeinschaftseigentums gemeinsam getroffen und die Verantwortung wird unter den Mitgliedern aufgeteilt.
Was versteht man unter einer Eigentumswohnung?
Als Eigentumswohnung wird eine Wohnung bezeichnet, die sich in einem Mehrparteienhaus befindet und einem einzelnen Eigentümer gehört. Er kann entweder selbst dort wohnen oder die Wohnung vermieten. Bei dem Besitz von solch einer Wohnung spricht man auch von einem sogenannten Sondereigentum. Der Eigentümer verfügt darüber hinaus über das Miteigentum an dem Gebäude sowie den Grundstückflächen und sämtlichen Gemeinschaftsräumen. Jeder, der Sondereigentum besitzt oder Anspruch darauf erheben will, muss dies im Grundbuch vermerken lassen und dadurch sein Eigentum bestätigen lassen. Dafür muss ein Antrag an das Grundbuchamt eingereicht werden.
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften wird in solchen Fällen auch von Bruchteilsgemeinschaften gesprochen. Neben einer Abgeschlossenheitsbescheinigung von der Baubehörde, sollte ebenfalls eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegen. Diese wird vom Finanzamt ausgestellt.
Hier muss außerdem zwischen Wohneigentum und Wohnungseigentum unterschieden werden. Es handelt sich bei einer Eigentumswohnung und den damit verbundenen Rechten um Wohnungseigentum. Dieses beinhaltet nicht nur das Sondereigentum an den Räumen der jeweiligen Wohnung, sondern automatisch einen Miteigentumsanteil. Zusätzlich hat der Eigentümer das Recht auf eine Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Während der Begriff Wohnungseigentum sich auf die rechtliche Eigentumsform bezieht, beschreibt das Wohneigentum ausschließlich die Art der Nutzung beziehungsweise die Eigennutzung einer Wohnung oder eines Hauses. Als Wohnungseigentum können im Gegensatz dazu auch Räumlichkeiten oder Wohnungen bezeichnet werden, die an andere Personen vermietet werden.
Vor- und Nachteile einer WEG
Bevor ein Eigentümer einer WEG beitritt, sollte dieser sich selbst vor Augen führen, welche Ziele er verfolgt, damit die richtige Entscheidung getroffen werden kann. Es gibt sowohl Vor- als auch Nachteile bei einer WEG.
Grundsätzlich spricht nichts dagegen, einer bereits bestehenden WEG beizutreten. Es ist wichtig, darauf zu achten, dass alle Verträge genau durchgelesen und alle relevanten Informationen beschafft werden, bevor der Vertrag unterschrieben wird. Bei einer Neugründung gelten ähnliche Grundsätze. Der Eigentümer sollte sich mit den Mitgliedern verstehen und ähnliche Ansichten bezüglich bestimmter Themen teilen. Ansonsten kann es schnell zu Komplikationen zwischen den Mitgliedern der WEG führen.
Bei Reihenhäusern wird meistens von Wohnungseigentümergemeinschaften abgeraten. Hierbei handelt es sich um individuelle Wohnhäuser, die jedoch so gebaut wurden, dass sie sich theoretisch als ein Ganzes mit einzelnen „Wohnungen“ bezeichnen lassen. Das Problem ist hier, dass der Besitzer eines Reihenhauses somit kein Recht hat an seinem Haus oder Garten etwas zu ändern, ohne dass die restlichen Mitglieder zustimmen.
Wenn man seine eigenen Pläne durchsetzen will und sich dabei nicht nach anderen Personen richten möchte, empfiehlt es sich deshalb keiner WEG beizutreten.
Falls jedoch die Verminderung finanzieller Risiken im Vordergrund steht und gemeinsame Ziele verfolgt sowie verschiedene Aufgaben und Tätigkeiten aller Art aufgeteilt werden sollen, bietet sich eine WEG als gute und sinnvolle Möglichkeit.
Die Regeln einer WEG
Die Regeln einer Wohnungseigentümergemeinschaft beruhen auf dem Wohnungseigentumsgesetz. Das Wohnungseigentumsgesetz oder auch Wohnungseigentümergesetz ist sehr komplex aufgebaut und enthält alle Regelungen und Gesetze, die für Wohneigentumsgemeinschaften eine Rolle spielen. Darin befinden sich Informationen über die Verwaltung, die Begründung der WEG und das Gemeinschaftsrecht. Hinzu kommt das Wohnungserbbaurecht und Vorschriften darüber, wie vorzugehen ist, wenn es zu einer Erbschaft kommt. Das Wohnungseigentumsgesetz gibt außerdem Auskunft darüber, wie vorzugehen ist, wenn das Gebäude teilweise oder komplett verkauft wird oder werden muss. Aus den rechtlichen Normen wird zudem deutlich, welches Mitglied welche Kosten übernimmt und wie sich diese zusammen setzen.
Der Teilungsvertrag
Der Teilungsvertrag ist von besonderer Bedeutung für jede WEG und bildet einen der wichtigsten Verträge. Er enthält die wichtigsten Daten über die Verteilung der Flächen und Räumlichkeiten. Anhand des Teilungsvertrages wird somit deutlich, welcher Eigentümer auf welche Flächen Anspruch hat und welche Flächen dem Gemeinschaftseigentum zugesprochen werden. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum werden somit durch den Teilungsvertrag voneinander abgegrenzt. Neben der Verteilung des Eigentums werden dementsprechend die Kosten für die einzelnen Mitglieder deutlich.
Es gibt zwei Arten von Teilungsverträgen: Im Falle eines alleinigen Eigentümers, der die Immobilie aufteilt, hat dieser das Recht einen Teilungsvertag alleine zu beschließen. Im Falle einer Wohnungseigentümergemeinschaft, bei der es keinen Hauptbesitzer gibt, muss der Teilungsvertrag gemeinsam aufgestellt werden. Diese wird auch von einer Bruchteilsgemeinschaft genannt.
Wichtig ist, dass der Teilungsvertrag rechtzeitig erstellt wird, damit es nicht zu Unklarheiten kommen kann. Er kann sowohl für ein geplantes Projekt, als auch für ein bereits fertiges Gebäude erstellt werden.
Die Gemeinschaftsordnung
Auch das Aufstellen einer Gemeinschaftsordnung ist bei einer WEG äußerst wichtig. Dieser Vertrag regelt die Beziehungen und Verpflichtungen der einzelnen Mitglieder untereinander. Der Vertrag muss nicht zwingend vor der Fertigstellung des Gebäudes aufgestellt werden, er wird jedoch meistens zusammen mit dem Teilungsvertrag entworfen. Der Teilungsvertrag stellt jedoch keinen Ersatz für die Gemeinschaftsordnung dar. Manchmal werden die beiden Verträge miteinander gleichgesetzt, jedoch unterscheiden sie sich inhaltlich sehr stark voneinander. Es wird stets empfohlen, beide Verträge abzuschließen. In manchen Fällen lässt sich die Gemeinschaftsordnung allerdings als ein Teil des Teilungsvertrags darstellen.
Das Erstellen der Gemeinschaftsordnung erfordert nicht nur die Zustimmung aller Mitglieder, sondern ebenfalls die Bestätigung durch einen Notar.
Sollte ein Mitglied aus der WEG austreten und ein neues Mitglied hinzukommen, ändern sich die Regelungen der Ordnung nicht und das neue Mitglied muss die Ordnung akzeptieren.
Änderungen der Gemeinschaftsordnung sind im Nachhinein sehr aufwendig und müssen nicht nur von allen Mitgliedern bestätigt werden, sondern ebenso erneut von einem Notar überprüft werden.
Was sind Beiräte und welche Aufgaben haben diese?
Eine WEG setzt sich aus mehreren Organen zusammen. Dazu zählt neben den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft und dem Hausverwalter ebenfalls der sogenannte Verwaltungsbeirat. Ein Verwaltungsbeirat einer WEG ist freiwillig und laut des Wohnungseigentümergesetzes keine Pflicht. Allerdings empfiehlt sich eine solche Verwaltung für jede WEG und sollte bei größeren Gemeinschaften ein fester Bestandteil sein. Sollte sich die Gemeinschaft zu einer Verwaltung entschließen, muss diese durch die eindeutige Mehrheit der Mitglieder gewählt werden. Laut Gesetz muss sich ein solcher Verwaltungsbeirat immer aus drei Personen zusammensetzen. Dabei ist meist einer der Wohnungseigentümer der Vorsitzende. Hinzu kommen zwei weitere Eigentümer als sogenannte Beisitzer.
Der Beirat verfolgt verschiedene Aufgaben. Dazu gehören zum Beispiel die Überprüfung der Finanzpläne, der Jahresabrechnung und weiterer Kostenanschläge. Sie unterstützen den Verwalter somit bei seinen Tätigkeiten. Hinzu kommen beratende und teilweise vertretende Aufgaben. Der Beirat hat grundsätzlich jedoch keine vertretende Funktion den anderen Mitgliedern gegenüber und darf keine Entscheidungen treffen oder Verträge mit der Verwaltung abschließen ohne dafür die Zustimmung aller Mitglieder der WEG.
Üblicherweise erfolgt die Arbeit für den Verwaltungsbeirat ehrenamtlich und wird nicht vergütet. Allerdings kann sich in manchen Fällen auf eine Pauschale geeinigt werden, die dann von dem Konto des Mietpools abgezogen wird.
Was ist Hausgeld?
Als Hausgeld wird der Betrag bezeichnet, den die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft für die Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums vorauszahlen. Der Begriff „Hausgeld“ wird jedoch nur umgangssprachlich verwendet. Es soll die anfallenden Kosten für die Immobilie abdecken und wird deshalb vorausgezahlt. Die Höhe des Hausgelds ist natürlich von der jeweiligen Immobilie abhängig und richtet sich zum Beispiel nach der Größe, dem Alter, dem Zustand sowie der Ausstattung des Objekts. Das Hausgeld muss einige Bereiche und Kosten abdecken, wie zum Beispiel die Kosten für den Hausmeister, die Pflege des Gebäudes, die Strom- und Heizkosten und die Müllentsorgung. Auch die anfallenden Kosten für die Verwaltung und die Versicherungen müssen von dem Hausgeld gedeckt werden.
Die Zahlung des Hausgelds beruht ebenfalls auf dem Wohneigentumsgesetz. Dem Gesetz zufolge sind die Eigentümer dazu verpflichtet, die auftretenden Kosten ihrer Immobilie zu übernehmen und dafür zu sorgen, dass sie monatlich gedeckt sind.
Am Ende des Jahres wird durch eine Jahresabrechnung festgestellt, ob eventuell zu viel Hausgeld vorausgezahlt wurde. Sollte dies der Fall sein, erhalten die Mitglieder der WEG den Betrag zurück.
Was muss man beim Verkauf der Wohnung beachten?
Wer als Mitglied einer WEG seine Wohnung verkaufen möchte, der sollte alle Unterlagen von der Teilungserklärung bis zu den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen bereithalten, um sie dem Käufer vorzulegen. Da der Käufer in die WEG eintritt, wenn er Eigentümer der Wohnung wird, muss er sich über die konkreten Bedingungen vorab informieren können.
Damit beim Verkauf einer Eigentumswohnung keine Fehler unterlaufen, sollten sich Eigentümer über die rechtlichen Vorgaben genau beraten lassen. So kann ein erfahrener Immobilienmakler Ihnen bei der Abwicklung des Verkaufes zur Seite stehen und sichergehen, dass der Kaufvertrag die Teilungserklärung, der Aufteilungsplan und die Gemeinschaftsordnung enthalten sind.
Die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft für den Verkauf muss ein Verkäufer nicht einholen. Allerdings ist es in seltenen Fällen möglich, dass eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vereinbart wurde. Doch auch dann darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden. Informieren Sie sich als Verkäufer rechtzeitig, welche Regeln in ihrer WEG gelten.
Die Vermietung einer Wohnung
Wer seine Wohnung nicht selbst nutzt, sondern als Kapitalanlage vermietet, der muss seinen Pflichten als Eigentümer in der WEG selbstverständlich nachkommen. Besonders interessant ist aus wirtschaftlicher Sicht, ob die Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und anderes auf den Mieter umgelegt werden können.
Was sind umlagefähige Kosten?
Auf den Besitzer einer Wohnung oder eines Hauses kommen laufend Kosten zu. Vermietet der Eigentümer seine Immobilie oder einen Teil davon, darf er diese Kosten nicht ohne Weiteres auf den Mieter abwälzen. Hierfür gibt es genaue Regelungen, die in der Betriebskostenverordnung geregelt werden. Diese Verordnung enthält verschiedene Bereiche, denen man entnehmen kann, in welchen Fällen der Mieter und in welchen der Vermieter zahlen muss. So kann der Eigentümer beispielsweise die gesamte Grundsteuer auf den Mieter übertragen. Auch die Kosten für die Reinigung des Gebäudes oder die Müllentsorgung können auf den Mieter umgelagert werden. Hinzu kommen Kosten für Wasser, Strom und Heizung, sowie Kosten für Kabelfernsehen und gegebenenfalls Kosten für anfallende technische Wartungen oder ähnliches.
Was sind nicht umlagefähige Kosten?
Allerdings gibt es auch einige Aspekte, die der Eigentümer nicht auf den Mieter übertragen kann und somit er selbst übernehmen muss. Dazu gehören die Hausverwaltung, Reparaturkosten innerhalb des Hauses oder der Wohnung sowie sogenannte Instandhaltungskosten. Zudem zahlt der Eigentümer oft einen Teil des Hausmeisterlohns. Auch Versicherungen, wie die Hausrats-, Rechtsschutz- oder Mietausfallversicherungen übernimmt der Eigentümer selbst. Dies sind somit alles Kosten, die nicht umlagefähig sind und nicht auf den Mieter übertragen werden dürfen.
Die Vermietung mit Mietpool
Bei der WEG und einem Mietpool handelt es sich um zwei unterschiedliche Gemeinschaften, wobei sich die beiden nicht gegenseitig ausschließen. Im Gegenteil, wer seine Eigentumswohnung vermieten möchte, der sollte über die Beteiligung an einem Mietpool nachdenken.
Was ist ein Mietpool und wofür ist er da?
Ein Mietpool setzt sich immer aus mindestens zwei Mitgliedern zusammen, die aus einem bestimmten Zweck ein gemeinsames Ziel verfolgen. Ein Mietpool ist stets vertraglich festgehalten und auf unbefristete Zeit gültig. Bei diesem Zusammenschluss von Eigentümern unterschiedlicher Immobilien handelt es sich rechtlich gesehen um einen sogenannten Gesellschaftsvertrag.
Eines der Hauptziele eines Mietpools besteht darin, die finanziellen Risiken gemeinsam zu senken und sich gegenseitig zu unterstützen. Im Prinzip werden die gesamten Mieteinnahmen aller Mitglieder in einen gemeinsamen Pool eingezahlt und dort gesammelt. Der Mietpool verfügt meistens über eine außenstehende Verwaltung, die verantwortlich für Zahlungen aller Art ist. Von dem Geld, das monatlich in den Pool eingezahlt wird, werden zum Beispiel Nebenkosten, Reparaturen etc. für alle Immobilien gezahlt. Der Betrag, der übrig bleibt, wird an die teilhabenden Gesellschafter ausgezahlt. Dabei erhält jedes Mitglied die gleiche Nettomiete pro Quadratmeter.
Die Vor- und Nachteile eines Mietpools
Der Vorteil, der sich für die Mitglieder eines Mietpools ergibt, liegt darin, dass sie im Falle eines vorrübergehenden Leerstands oder Mietausfällen einzelner Wohnungen trotzdem noch einen Betrag ausgezahlt bekommen. Der Betrag ist dann zwar geringer, jedoch hören die Einnahmen nicht sofort völlig auf.
Sollte zum Beispiel einer der Eigentümer seine Eigentumswohnung über einen Kredit finanziert haben, den er nun monatlich durch einen Teil der Mieteinnahmen zurückzahlt, ist er in der Lage weiterhin jeden Monat diesen Betrag zu zahlen, bis er einen Nachmieter gefunden hat.
Bei einem Mietpool handelt es sich meist um eine GbR, die auf den Grundsätzen des BGB beruht. Bevor man sich dazu entschließt, einem Mietpool beizutreten, sollte man sich gründlich mit den Vor- und Nachteilen auseinandersetzen. Dabei sollte auf jeden Fall festgestellt werden, wie viele Mitglieder der Pool hat, wie viele Wohnungen Teil des Pools sind und – nicht zu vergessen – wie seriös die Verwaltung des Mietpools ist und wie viel Erfahrung sie mit sich bringt. Von Immobilienexperten wird empfohlen, keinem Mietpool beizutreten, der unter 20 Wohnungen enthält. Außerdem sollte man darauf achten, dass alle Wohnungen ungefähr dem gleichen Wert entsprechen, so dass keine unfaire Verteilung auftreten kann.
Wer kommt für die Kosten von Reparaturen am Gebäude auf?
Auch in einer WEG kann es zu Unstimmigkeiten zwischen den Eigentümern kommen – und das vor allem, wenn es um Geld geht. Ein häufiger Grund für Konflikte sind Schäden oder Instandhaltungen am Gebäude, da durch die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht immer ersichtlich ist, wer für die Reparaturkosten verantwortlich ist.
Sind die Mängel am Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Erwirbt jemand eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus, erhält dieser neben seinem Sondereigentum der jeweiligen Wohnung automatisch ebenso ein Miteigentum an dem Gebäude und allen weiteren gemeinschaftlichen Flächen und Räumlichkeiten.
Sollten Mängel an der Immobilie entdeckt werden, muss somit zuerst differenziert werden, ob diese sich im Sondereigentum oder Miteigentum befinden, da es unterschiedliche Vorgehensweisen für die Behebung von Schäden gibt.
Zum Sondereigentum zählen dabei alle Türen und nichttragenden Wände innerhalb der Eigentumswohnung, die Tapeten und die Wandverkleidungen sowie die dazugehörigen Balkone, Terrassen etc.
Das Gemeinschaftseigentum umfasst neben den tragenden Mauern, dem Treppenhaus, den Dächern und Fassaden ebenso die gesamten Fenster und Fensterläden, sowie eventuelle Rollladenkästen und den Verputz der Hauswand.
Zudem kann es vorkommen, dass die vorhandenen Mängel ineinander übergehen und es sich sowohl um Sonder- als auch um Gemeinschaftseigentum handelt. In solchen Fällen entscheidet der Beirat bzw. die Vertreter der Gemeinschaft, wie die Kosten aufgeteilt werden können.
Wer bezahlt die Beseitigung von Mängeln?
In den meisten Fällen wird von den Mitgliedern über die Behebung der Mängel diskutiert und abgestimmt. Um den Wert des Gebäudes langfristig zu erhalten, werden Mängel aller Art meistens direkt behoben. Die Mitglieder der WEG können außerdem darüber abstimmen, ob es sinnvoll ist, einen Gutachter zur Seite zu ziehen, der den Mangel besser beurteilen kann. Dies ist in den meisten Situationen von Vorteil, jedoch nicht immer notwendig.
Die Gewährleistung bei Mängeln an der Immobilie
Sollten die Mängel durch den Bauträger zustande gekommen sein, empfiehlt es sich außerdem, nach der Verbesserung der Mängel erneut einen Gutachter zu beauftragen, um die ausgebesserten Mängel zu überprüfen.
Ob der Bauträger überhaupt für seine Mängel haften muss, hängt davon ab, wie alt das Gebäude bereits ist. Laut § 634a I Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) beträgt die hierfür geltende Gewährleistungsfrist fünf Jahre. Sollte der Mangel somit innerhalb dieses Zeitraums entdeckt werden, hat der Eigentümer ein Recht auf Mängelbeseitigung und den Anspruch auf Nacherfüllung. Bei einer solchen Gewährleistung spricht man auch von einer Mängelhaftung oder einer Mängelbürgschaft.
Sollte die Frist bereits verstrichen sein und das Wohnungseigentum wurde verkauft, dann haftet normalerweise der Verkäufer für die vorhandenen Mängel. Dies gilt jedoch nur dann, wenn der Käufer nicht auf die Mängel hingewiesen wurde, sie nicht sichtbar waren oder vertuscht wurden. In diesen Fällen hat der Käufer ebenfalls das Recht auf Schadensersatz. Zur Überprüfung kann hier ebenso ein Gutachter zu Rate gezogen werden.