Wer trägt die Kosten für Schäden und deren Reparaturen?
Die Haftung für entstehende Schäden trägt für gewöhnlich der Vermieter der Immobilie. Dieser ist auch während der Vermietung verantwortlich für die Instandhaltung der Immobilie und ist dem Mieter gegenüber dazu verpflichtet, diese in dem Zustand zu erhalten, in der sie bei Mietbeginn übergeben wurde.
Das bedeutet allerdings nicht, dass er in jedem Fall die gesamten Kosten übernehmen muss.
Hier muss zwischen verschiedenen Formen von Schäden unterschieden werden, für die teilweise auch der Mieter alleine oder gegebenenfalls der Vermieter alleine aufkommen muss.
Bei der Frage, wer die Kosten tragen muss, kann es dementsprechend zu Streitigkeiten und Uneinigkeiten kommen. Vor allem bei kostspieligen Reparaturen kann es deshalb von Vorteil sein, darüber Bescheid zu wissen, wann der Mieter bzw. der Vermieter im Recht ist und wer sich in welchem Fall an Reparaturkosten beteiligen muss.
Mängel beim Immobilienverkauf
Beim anstehenden Verkauf einer Immobilie muss der Verkäufer den Käufer über bestehende Mängel an der Immobilie in Kenntnis setzen, wobei er sich an bestimmte Informationspflichten halten muss. Absichtlich verschwiegene Mängel gelten als Täuschung und können schwerwiegende Konsequenzen für den Verkäufer mit sich bringen, die unter Umständen den Verkaufsprozess ungültig machen oder zu einer Schadensersatzzahlung führen können.
Die Mängelhaftung ist rechtlich ziemlich komplex, denn nicht nur die Art und das Ausmaß der Mängel spielen eine Rolle, sondern auch der Zeitpunkt, zu welchem die Mängel entdeckt werden.
Nach Abschluss des Kaufvertrags haftet der Verkäufer nur noch unter bestimmten Umständen, weshalb der Käufer sowohl beim Aufsetzen des Kaufvertrags als auch beim Übergabetermin besonders aufmerksam sein sollte.
Um eine Täuschung von Seiten des Verkäufers beweisen zu können, muss der Käufer nämlich meist in der Lage sein, eindeutig zu beweisen, dass der Schaden schon vor dem Erwerb der Immobilie bestand. Dies kann sich als äußerst schwierig erweisen, wenn keine ausreichenden Beweise vorliegen.
Mängel bei der Immobilienvermietung
Bei einer Vermietung müssen beide Vertragsparteien bestimmte Aspekte beachten.
Auftretende Mängel werden für gewöhnlich vom Vermieter behoben, der für einen mängelfreien Zustand der Immobilie verantwortlich ist. Aber auch der Mieter muss auf bestimmte Dinge achten und kann diese natürlich nicht einfach so beschädigen oder verwahrlosen lassen.
Für welche Schäden muss der Vermieter aufkommen?
Grundsätzlich ist der Vermieter für die dauerhafte Instandhaltung der Immobilie verantwortlich. Während der gesamten Zeit der Vermietung sollte die Immobilie in dem Zustand gehalten werden, in dem sie bei Mietbeginn übergeben worden ist.
Das Mietrecht sieht diesbezüglich jedoch zwei Ausnahmen vor: Dies betrifft in erster Linie Klein- und Schönheitsreparaturen.
Der Vermieter kann einen Teil dieser Kosten an den Mieter übertragen, allerdings nur dann, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde. Dies ist ebenfalls nur dann möglich, wenn die aktuelle Gesetzeslage dem nicht widerspricht, dadurch würde die Klausel im Mietvertrag außer Kraft gesetzt werden.
Der Vermieter haftet somit für eine Vielfalt an möglichen Schäden, die er in den meisten Fällen nicht selbstständig verursacht hat.
Kommt es zum Beispiel zu einem Wasserrohrbruch oder einem ähnlichen Wasserschaden und es werden dadurch andere Gebäude/ Wohnungen belastet und beschädigt, ist der Vermieter für die entstehenden Schäden verantwortlich und muss für die Kosten aufkommen. Dies gilt sowohl für Nachbarn anderer Gebäude, aber auch dann, wenn sich mehrere Vermieter ein Mehrfamilienhaus teilen, also zum Beispiel im Falle einer WEG.
Das Thema „Schimmel“ ist ein besonderes Streitthema, bei dem es häufig zu Konflikten zwischen Vermieter und Mieter kommen kann. Hierbei gilt die Regelung, dass derjenige die Kosten für die Entfernung übernimmt, der den Schimmel verursacht hat.
Das Problem hierbei besteht darin, dass eine Vielfalt an Gründen und Ursachen zum Auftreten von Schimmel führen können. Typische Ursachen für einen Schimmelbefall können sowohl durch eine unregelmäßige Belüftung, als auch aufgrund von Baumängeln oder falscher Isolierung auftreten. Einen Verantwortlichen auszuwählen, fällt deshalb häufig schwer.
Diverse Schäden, die durch einen normalen Abnutzungsprozess entstehen und den Zustand der Immobilie beeinflussen, werden demnach vom Vermieter aus behoben.
Für welche Schäden haftet der Mieter?
Der Mieter haftet grundsätzlich nicht für die Instandhaltung der Immobilie, es sei denn, er beschädigt diese absichtlich. Er muss nur dann einen Teil der Reparaturkosten übernehmen, wenn eine Kleinreparaturklausel vereinbart wurde. Auch dann sind seine Kosten für Schäden begrenzt.
Für Schäden, die allerdings absichtlich und nicht aufgrund normaler Abnutzung entstanden sind, muss der Mieter Verantwortung übernehmen und für den Schaden aufkommen.
Wenn der Mieter den Schaden trotz Aufforderung nicht behebt beziehungsweise sich nicht um eine Behebung kümmert oder die Zahlung verweigert, kann er vom Vermieter fristlos gekündigt werden.
Dabei ist der Mieter nicht mehr dazu verpflichtet, den Schaden selbstständig zu beheben, muss aber für die entstehenden Kosten aufkommen.
Das BGB schreibt außerdem vor, dass im Mietvertrag festgehalten werden sollte, was zum Umfang der Mietsache gehört und was nicht. Der Mieter ist dann für einen sorgfältigen Umgang mit der Mietsache verantwortlich. Bei Problemen oder Unklarheiten kann dann auf die Inhalte des Vertrags zurückgegriffen werden.
Er sollte die Immobilie somit nicht vernachlässigen, eine gewöhnliche Abnutzung der Immobilie wird gestattet und gilt als nicht vermeidbar.
Gibt es rechtliche Vorschriften und Gesetze, die zu beachten sind?
Rechtlich gesehen gibt es verschiedene Vorschriften, die Vermieter und Mieter beachten sollten. So ist im BGB zum Beispiel nachzulesen, dass der Vermieter laut §535 BGB dazu verpflichtet ist, „die Mietsache in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand“ zu halten.
Des Weiteren sollten vor allem Mieter die Kleinreparaturklausel beachten, die der Vermieter in den Mietvertrag mit aufnehmen kann. Die Kleinreparaturklausel gestattet dem Vermieter, einen Teil der Kosten, die bei der Reparatur von Kleinmängeln entstehen, an den Mieter zu übertragen.
Zu den Kleinreparaturen gehören ausschließlich kleine Reparaturen an verschiedenen Elektrogeräten, Lichtschaltern oder an Fenster- und Türverschlüssen. Alles was von größerem Ausmaß ist, muss alleine vom Vermieter übernommen werden.
Zusätzlich zur Kleinreparaturklausel muss im Mietvertrag eine Kostenobergrenze erwähnt werden, die angibt, wie hoch die Kosten maximal für den Mieter werden dürfen. Die Obergrenze liegt dabei zwischen 75€ und 100€ und auch die jährliche Belastung des Mieters ist gesetzlich festgelegt.
So soll verhindert werden, dass der Vermieter beispielsweise mehrmals im Monat 75€ für das Beheben von Kleinreparaturen verlangt. Grundsätzlich sollten die jährlich anfallenden Reparaturkosten für den Mieter nicht höher sein als 6 bis 8 Prozent der Jahreskaltmiete.
Sollte die Obergrenze im Mietvertrag zu hoch sein, kann die gesamte Kleinreparaturklausel als unwirksam angesehen werden und der Mieter muss dementsprechend für keinerlei Kosten aufkommen.
Was ist bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) zu beachten?
Eine WEG setzt sich aus verschiedenen Eigentümern zusammen, die eine Eigentümergemeinschaft bilden. Dies ist häufig bei Mehrfamilienhäusern der Fall, wenn die einzelnen Wohnungen unterschiedlichen Eigentümern gehören. Die einzelnen Wohnungen zählen dann als Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers, während Treppenhaus, Hausflur und alle gemeinschaftlichen Räume als Gemeinschaftseigentum bezeichnet werden. Das Gemeinschaftseigentum gehört somit allen Eigentümern gemeinsam.
Dementsprechend muss bei auftretenden Schäden nicht nur beachtet werden, wo dieser auftritt und welches Eigentum beschädigt wird, sondern auch von welcher Partei dieser ausgelöst wurde und wer demnach die Kosten tragen muss.
Sollte durch einen auftretenden Schaden am Gemeinschaftseigentum ebenfalls ein Sondereigentum beschädigt werden, so ist die WEG nicht automatisch dazu verpflichtet, den Eigentümer des Sondereigentums zu entschädigen.
Mängel am Gemeinschaftseigentum werden meist durch Umweltmängel ausgelöst, für die die Gemeinschaft keine Schuld oder Verantwortung trägt.
Hier gibt es deshalb verschiedene Lösungsansätze: Es kann durchaus sein, dass der Eigentümer des Sondereigentums für den für sich entstehenden Schaden die Verantwortung trägt und dementsprechend auch die Kosten übernehmen muss. Vor allem bei Schäden, die aufgrund einer mangelnden Isolierung, Schäden im Dach oder ähnlichen Mängeln an der Bausubstanz entstanden sind.
Je nach bestehenden Versicherungen der WEG, kann der Eigentümer jedoch darauf hoffen, dass die Schäden durch eine der Versicherungen übernommen werden. So kann eine Gebäude- oder Hausratsversicherung bei Sturmschäden eingreifen und Eigentümer finanziell entlasten.
Wenn der Schaden nicht durch Umwelteinflüsse aufgetreten ist, sondern von der Verwaltung oder einem anderen Eigentümer der WEG verursacht wurde, trägt dieser die Schuld und übernimmt Verantwortung und Kosten für die Behebung des Schadens. Der Sondereigentümer muss dementsprechend nicht dafür aufkommen.
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich somit immer die Frage, wer den Schaden verursacht hat, bevor festgestellt werden kann, wer für den Schaden haften muss.
Die Auswahl des richtigen Handwerkers
Die Suche nach dem richtigen Handwerker erweist sich oft schwieriger als man denkt. Damit es bei den Arbeiten keine Schwierigkeiten gibt, sollte bei der Auswahl auf einige Punkte geachtet werden, die viel Stress verhindern können und für beide Seiten einen reibungslosen Ablauf ermöglichen.
Der Eigentümer sucht vor allem nach einem zuverlässigen, sorgfältigen und pünktlichen Handwerker, der aber auch mit einem passenden Preis-Leistungs-Verhältnis überzeugen kann.
Zu niedrig sollten die Vergütungen allerdings auch nicht sein, da hier im Endeffekt dann oft die Qualität leidet. Eigentümer sind in diesem Fall im Nachhinein meist nicht zufrieden und ärgern sich, wenn durch notwendige Nachbesserungsarbeiten doch noch mehr gezahlt werden muss.
Anfangs ist es deshalb hilfreich, sich verschiedene Angebote einzuholen und diese zu vergleichen und nicht gleich den erstbesten Kandidaten zu beauftragen.
Nachdem ein passender Handwerker ausgesucht wurde, ist es wichtig, den Vertrag in schriftlicher Form festzuhalten und dort sämtliche Abmachungen festzuhalten. Nur so kann bei möglichen Streitigkeiten auf die vertraglichen Festlegungen zurückgegriffen werden.
Wenn möglich sollte immer ein Pauschalpreis festgelegt werden. Zudem empfiehlt es sich, die Aufgaben zu listen, für die der Handwerker zuständig ist und es können zusätzlich feste Termine vereinbart werden, an denen der Handwerker erscheint.
Wer beauftragt den Handwerker?
Der Handwerker wird für gewöhnlich vom Eigentümer der Immobilie beauftragt.
Nur in Ausnahmefällen kann es dazu kommen, dass der Mieter sich gezwungen sieht, auf eigene Faust einen Handwerker zu bestellen. Wenn der Mieter den Vermieter über einen Mangel an der Immobilie informiert und dieser nicht tätig wird und keinen Handwerker organisiert, kann der Mieter von einem sogenannten Selbstbeseitigungsrecht Gebrauch machen. Er kann die Kosten, die dann bei der Reparatur entstehen entweder mit der Miete verrechnen lassen oder vom Vermieter zurückverlangen. Allerdings kann er nicht damit rechnen, den gesamten Betrag erstattet zu bekommen, wenn er beispielsweise neue Ersatzteile bestellen oder einbauen lässt, die theoretisch nicht nötig gewesen wären.
Bei Mängeln, die längere Zeit in Anspruch nehmen um behoben zu werden, muss der Mieter dem Vermieter jedoch ausreichend Zeit gewährleisten, um die Schäden zu beheben. Dies kann zum Beispiel bei Schimmel der Fall sein.
Währenddessen kann der Mieter eine Mietminderung anfordern.
Für Mieter ist es stets zu empfehlen, beim Auftreten von Mängeln den Vermieter schriftlich darüber in Kenntnis zu setzen, sodass er sich notfalls auf das Dokument und das dort vermerkte Datum beziehen kann.
Sind Reparaturen steuerlich absetzbar?
Grundsätzlich können alle Kosten, die bei der Instandhaltung der Immobilie anfallen, steuerlich abgesetzt werden. Dies bezieht sich nicht nur auf kleinere Maßnahmen, sondern auch auf größere Projekte wie eine Erneuerung des Dachstuhls oder Aufwendungen für eine verbesserte Isolierung.
Die Kosten werden allesamt zu den Erhaltungsaufwendungen gezählt und können in der Steuererklärung als Werbungskosten abgeschrieben werden. Das Finanzamt erkennt diese in voller Höhe an, dies bezieht sich allerdings nur auf vermietete Gebäude.
Es gibt verschiedene Ausnahmen, in denen sich eine komplette Abschreibung jedoch als schwierig erweisen könnte. Zum Beispiel dann, wenn die Reparaturen eine enorme Wertsteigerung des Gebäudes zur Folge haben und deutlich höhere Mieteinnahmen erzielt werden können oder der generelle Wohnstandard deutlich angehoben wird.
Reparaturen, die sich auf einen Umfang unter 4000€ belaufen, können in jedem Fall vollständig abgeschrieben werden.
Für den Fall, dass der Mieter auszieht und der Vermieter selbst die Immobilie bezieht, lassen sich die Kosten für Reparaturmaßnahmen nicht mehr steuerlich geltend machen. In einer solchen Situation können ausschließlich Kosten abgeschrieben werden, die für die Behebung von mutwilligen Schäden des Vormieters aufgewendet werden müssen.
Wenn Schäden zum Streitfall werden
Sollte es dazu kommen, dass es ein vorliegender Schaden zu einem Streit zwischen Vermieter und Mieter führt, kann dies unter Umständen dazu führen, dass der Fall vor Gericht geklärt werden muss.
Sollte eine arglistige Täuschung vorliegen, ist es häufig äußerst schwierig, diese vor Gericht ausreichend beweisen zu können.
Generell gilt somit für sämtliche Streitfälle, dass Dokumente und diverse vereinbarte Abmachungen stets schriftlich festgehalten werden sollten, damit diese später als Beweismaterial genutzt werden können. Auch wenn dies in manchen Situationen zunächst als überflüssig erscheinen mag, kann es sich im Endeffekt als Rettung erweisen.
Häufig erweist sich das Klären vor Gericht als letzter Ausweg. Es besteht jedoch eine weitere Möglichkeit, Streitfälle zu lösen und zwar durch Mediation.
Hierbei wird das Gericht außen vorgelassen und die Vertragsparteien versuchen gemeinsam eine Lösung zu finden. Dies geschieht mithilfe eines Mediators. Das Vorgehen ist nicht nur weitaus günstiger, sondern erfordert auch deutlich weniger Aufwand und Zeit als eine Klärung vor Gericht.
Der Mediator dient als vertrauliche und neutrale Instanz und vermittelt zwischen den beiden Streitparteien, bis diese sich einig sind.
So wird versucht, eine gemeinsame und friedliche Lösung zu finden, die beide Parteien zufrieden stellt.