Die aktuelle Lage für Kapitalanleger in Deutschland
In Deutschland besteht bezüglich der Immobilienanlagen im Vergleich zu anderen europäischen Ländern, noch sehr viel Potenzial nach oben. Sehr viele Menschen wohnen nach wie vor zur Miete und somit ist der Anteil an Immobilieneigentümern noch relativ gering in Deutschland. Es wird jedoch eine Art Aufholprozess innerhalb der nächsten Jahre erwartet.
Da viele deutsche Großstädte wie Berlin, Frankfurt am Main und München sich sehr schnell entwickeln und stark anwachsen, wird in den kommenden Jahren mit kontinuierlichen Preissteigerungen gerechnet, die dementsprechend bei den richtigen Immobilien hohe Renditen erzielen werden. Auch solche positiven Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt sind für Kapitalanleger von großer Bedeutung, da bei einer Investition die langfristigen Wertsteigerungen und Rendite der Immobilie bedacht werden müssen. Damit sich aus Immobilienanlagen Profit schlagen lässt, sind eine genaue Planung und Informationsbeschaffung notwendig.
Welche Nutzung einer Immobilienanlage kommt in Betracht?
Immobilienanlagen lassen sich sowohl privat nutzen, sie können aber auch weitervermietet werden. Außerdem unterscheidet man bei Immobilienanlagen zwischen direkten und indirekten Investitionen. Investoren haben die Möglichkeit direkt zu investieren, indem sie ein Objekt wie eine Eigentumswohnung oder ein Ein- oder Mehrfamilienhaus eigenständig kaufen. Aber auch indirekte Investitionen sind z.B. durch eine Beteiligung an Immobilienfonds eine Option. Bei dieser Variante können Anteile erworben werden und es besteht die Möglichkeit, sich durch Aktienerwerb einzubringen.
Worauf müssen Käufer einer Anlageimmobilie achten?
Nicht jede Anlageimmobilie ist automatisch lukrativ und wirft dauerhaft Gewinn ab. Deshalb ist eine genaue Kalkulation in jedem Fall erforderlich, damit sich die Immobilie tatsächlich als Einnahmequelle nutzen lässt und dem Investor keine Verluste erbringt.
Ein wichtiger Faktor für den Erfolg einer Investition ist die verwendete Form der Finanzierung und die Laufzeit des Darlehens, die den Gewinn über Jahre beeinflussen können. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser und sicherer ist die Investition in den meisten Fällen.
Mit der aktuellen Zinssituation in Deutschland ist es momentan sehr rentabel, in Immobilien zu investieren, da die Zinsen bei der Kreditvergabe außergewöhnlich gering sind. Das Zinsentief beeinflusst jedoch nicht die Rendite, die sich bei einer guten Anlageimmobilie erzielen lässt. Dementsprechend bieten die derzeitigen Umstände eine gute Grundlage zum Investieren, egal ob als Kapitalanlage oder Eigenheim.
Wie lässt sich die Rendite einer Immobilie berechnen?
Um festzustellen, ob sich eine Investition finanziell lohnen wird, ist es notwendig die Rendite zu berechnen. Diese lässt sich bei Immobilien berechnen, indem die Jahresnettokaltmiete der Immobilie durch den Kaufpreis dividiert wird. Das Ergebnis dieser Rechnung ist die Bruttorendite als Prozentsatz. Sie spiegelt also das Verhältnis zwischen Investitionshöhe und jährlichem Ertrag wieder. Allerdings können aus der Bruttorendite nur begrenzte Rückschlüsse auf die zu erwartenden Gewinne vorgenommen werden.
Um den entscheidenden Nettogewinn zu ermitteln, müssen sämtliche Bewirtschaftungskosten der Immobilie sowie Kaufnebenkosten abgezogen werden. Dazu gehören zum Beispiel Kosten für die Hausverwaltung, die Instandhaltung der Immobilie sowie eventuelle Renovierungskosten und ähnliches. Vom Kaufpreis müssen Ausgaben wie Notarkosten oder Grunderwerbssteuer abgezogen werden. Durch die Berücksichtigung aller Ausgaben kann so die Nettorendite berechnet werden. Sie gibt Aufschluss darüber, ob das Investment eine sichere Anlagemöglichkeit darstellt und eine positive Rendite erzielen wird.
Risiken bei Anlageimmobilien
Natürlich sind mit Investitionen in der Immobilienbranche auch Risiken verbunden. Neben finanziellen Risiken sieht sich der Investor sowohl vor als auch nach dem Kauf mit bestimmten Aspekten des Immobilieneigentums konfrontiert, die möglicherweise Verluste verursachen könnten. Es ist immer möglich, dass es bei der Finanzierung oder Rückzahlung eines Kredits Probleme gibt oder die Immobilie an Wert verliert, leer steht oder saniert werden muss.
Damit solche Risiken minimiert werden, sollte die Entscheidung für eine bestimmte Immobilie gut überlegt sein. Bei der Wahl der richtigen Immobilie sollte auf einige entscheidende Faktoren geachtet werden:
Standort und Lage der Immobilie
Der Standort sowie die Lage spielen eine große Rolle bei der Wahl eines Objekts. Beide beeinflussen den Wert der Immobilie sehr stark.
Standorte, die sich durch eine gute Infrastruktur, beständige oder wachsende Bevölkerungszahlen und wirtschaftliche Stärke auszeichnen, bieten sich als gute Standorte an. Grundsätzlich sind Immobilien in Städten mit mehr als 40.000 Einwohnern eher zum Investieren geeignet als in Kleinstädten oder Dörfern, da dort die Mietpreise höher sind und die Nachfrage größer ist. Geringe Arbeitslosigkeit und ein stabiler, funktionierender Immobilienmarkt sind ebenso Anzeichen für einen vielversprechenden Anlageort.
Die Lage der Immobilie innerhalb der Stadt, also die direkte Umgebung, ist ebenfalls entscheidend. Dabei spielen zahlreiche Umstände eine Rolle: Wie ist die Nachbarschaft? Sind mögliche Ruhestörungen wie große Straßen oder Autobahnen in der Nähe oder für die Zukunft geplant? Ist Fluglärm zu hören? All diese Faktoren könnten den Wert der Immobilie negativ beeinflussen und zum Beispiel die Mieteinnahmen und somit den Gewinn für den Investor mindern.
Zustand und Ausstattung des Objekts
Außerdem sind der Zustand und die Ausstattung der Immobilie sehr wichtig. Hier sollten sich Interessenten gut informieren und sich Experten zur Hilfe holen, sei es ein Immobilienmakler oder auch ein Gutachter, der die Bausubstanz beurteilen kann.
Muss die Immobilie saniert oder renoviert werden, bevor sie bezogen werden kann? Wenn ja, kommen weitere Kosten auf den Käufer hinzu. Deshalb sollten sich Interessenten nicht von einem besonders günstigen Kaufpreis überzeugen lassen.
Auch langfristig anfallende Kosten spielen eine Rolle: Welche Kosten müssen vom Käufer für die Pflege und Instandhaltung der Immobilie eingeplant werden? Steht die Immobilie leer oder wird sie vermietet verkauft? Diese Fragen sollten vor einer Investition geklärt werden. Auch wenn bei Immobilien das Risiko eines Wertverfalls allgemein eher gering ist, so kann es im Einzelfall ganz anders aussehen. Nicht nur bei einer geplanten Vermietung spielen die wertbeeinflussenden Merkmale eine Rolle. Auch, wenn die Immobilie weiterverkauft werden soll, haben Lage oder Ausstattung Einfluss auf die Höhe des Kaufpreises.
Welche Formen von Anlageimmobilien gibt es?
Es gibt drei verschiedene Hauptformen, in die sich Anlageimmobilien kategorisieren lassen. Alle bringen ihre Vor- und Nachteile mit sich. Welche Art von Immobilie sich am besten eignet, hängt auch davon ab, welches Ziel der Investor verfolgt und wie viel Kapital er investieren möchte.
1. Häuser als Kapitalanlage
Bei Häusern lassen sich grundsätzlich zwei Arten unterscheiden. Zum einen gibt es die Möglichkeit, in Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften zu investieren. Diese zeichnen sich vergleichsweise oft durch größere Grundstücksflächen aus und die Renditen fallen deshalb oft gering aus. Andererseits tragen Grundstücksflächen zu einer Wertsteigerung der Immobilie bei, so dass bei einem Weiterverkauf hohe Preise erzielt werden können.
Zum anderen existiert die Option, in Mehrfamilienhäuser zu investieren. Diese eignen sich in den meisten Fällen besser als Kapitalanlage und bieten eine der rentabelsten Anlageform in der Immobilienbranche. Der Vorteil bei Mehrfamilienhäusern besteht darin, dass durch mehrere Mietverhältnisse und somit unterschiedliche Mietquellen, die Rentabilität enorm gesteigert werden kann.
Bei der Suche nach einem Mehrfamilienhaus sollte vor allem darauf geachtet werden, dass es zahlreiche Mietinteressenten in der Umgebung gibt. Durch einen Standort mit hoher Nachfrage lässt sich vermeiden, dass es zu lang andauernden Leerständen einzelner Wohnungen kommt. Ein Indiz dafür, dass die Lage der Immobilie auch in Zukunft attraktiv bleibt, ist zum Beispiel eine Vielzahl von guten Arbeitgebern und Unternehmen in der Nähe.
Auch bei Mehrfamilienhäusern gibt es Risiken, die auftreten können. Neben der Gefahr eines Leerstands, besteht außerdem die erhöhte Gefahr, dass es zu Mietausfällen oder Mietnomaden kommt. Sie erfordern zudem mehr organisatorische Arbeit und die Verwaltungsaufgaben nehmen insgesamt mehr Zeit in Anspruch.
2. Wohnungen als Kapitalanlage
Auch einzelne Wohnungen können als Kapitalanlage genutzt werden. Die Eigentümer der einzelnen Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus bilden dann gemeinsam eine sogenannte Eigentümergemeinschaft. Sie besitzen in diesem Fall ein Teileigentum – die Wohnung – und sind gleichzeitig Miteigentümer am Gesamteigentum.
Ein Vorteil von Eigentümergemeinschaften besteht darin, dass das Risiko von Verlusten gemildert wird und zwar dadurch, dass alle Mieteinnahmen auf ein gemeinsames Konto fließen und auch alle Ausgaben inklusive Verwaltungs- oder Renovierungskosten davon abgehen.
Der Betrag, der am Ende des Monats übrig bleibt, wird gleichmäßig an alle Eigentümer verteilt. Sollte es übergangsweise zu einem Leerstand in einer der Wohnungen kommen, so ist die Gesamtsumme am Ende des Monats zwar kleiner, jeder Eigentümer erhält jedoch trotzdem noch seinen Anteil, sodass alle Mitglieder zwar geringere Einnahmen haben, jedoch keiner ohne Einnahmen dasteht. Somit senkt eine Eigentümergemeinschaft das Risiko von Mietausfällen.
Der Nachteil dieser Anlageform ist der vergleichsweise geringe Gewinn. Einzelne Wohnungen eignen sich kaum, wenn ausschließlich das Ziel des Vermögensaufbaus verfolgt wird.
Des Weiteren müssen bei einer Eigentümergesellschaft alle wesentlichen Änderungen gemeinsam beschlossen werden. Dabei kann es zu Unstimmigkeiten innerhalb der Gemeinschaft kommen und die Entscheidungsfreiheit der einzelnen Eigentümer ist stark eingeschränkt.
3. Gewerbe als Kapitalanlage
Gewerbeimmobilien werden zu den risikoreichsten Investitionsformen gezählt. Auf der einen Seite sind sie aufgrund ihrer hohen Renditen sehr interessant und attraktiv. Auf der anderen Seite besteht bei Gewerbeimmobilien ein sehr hohes Risiko, da sich die Nachfrage und Entwicklung auf dem Markt nur sehr schlecht einschätzen lässt. Da beispielsweise immer mehr Leute von Zuhause aus arbeiten oder ganze Branchen einem starken Wandel unterliegen, sind die zukünftigen Entwicklungen schlecht vorhersehbar. Es erfordert sehr viel Fingerspitzengefühl und Marktkenntnisse, um einzuschätzen zu können, was nur ein vorübergehender Trend ist oder aber eine langfristig attraktive Anlagemöglichkeit darstellt. Privaten Anlegern wird deshalb oft von Gewerbeimmobilien abgeraten.
Steuern sparen mit Anlageimmobilien
Sowohl mit dem Eigenheim als auch mit Immobilien, die als Kapitalanlage genutzt werden, lassen sich Steuern sparen. Besonders bei Kapitalanlagen gibt es eine Vielfalt an Möglichkeiten.
Zuerst einmal können die Anschaffungskosten, die beim Kauf aufgewendet wurden, abgeschrieben werden. Das heißt sie können steuerlich abgesetzt werden, allerdings nur Jahr für Jahr mit einem bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises.
Alle anderen Kosten, die zum Beispiel für die Erhaltung oder Verwaltung der Immobilie anfallen, können ebenfalls jährlich abgesetzt werden. Dazu gehören auch Kosten für Müllabfuhr, Hausmeister, Reinigungskräfte oder Montage- und Reparaturarbeiten.
Kosten, die sich auf die Grundstücksfläche und nicht direkt auf die Immobilie beziehen, können allerdings nicht abgesetzt werden und werden nicht berücksichtigt. Das liegt daran, dass grundsätzlich davon ausgegangen wird, dass sich Bodenfläche nicht abnutzen lässt und auch nicht an Wert verliert. Der Eintrag dieser Abschreibungen erfolgt im Anhang V der Steuererklärung, der die sogenannten Sonderabschreibungen beinhaltet.
Um möglichst viele Steuern zu sparen, empfiehlt es sich, einen Steuerberater zu engagieren, der sich individuell mit der Immobilie auseinandersetzt. Inwieweit sich Kosten absetzen lassen, hängt unter anderem mit der Finanzierung und dem Kapital des Inhabers zusammen. Natürlich spielen ebenfalls die Art und der Zustand der Immobilie eine wichtige Rolle. Sollen beim Kauf einer Immobilienanlage Steuern gespart werden, dann ist der Gang zu einem Steuerberater in jedem Fall lohnenswert.
Ausnahmen bei älteren Gebäuden
Bezüglich der Abschreibung der Anschaffungskosten besteht eine Ausnahme bei älteren Gebäuden. Sollte beim Kauf der Immobilie bereits feststehen, dass sich die Immobilie nicht mehr so lange nutzen lassen wird, wie es dauern würde, die Kosten abzusetzen, dann kann der Prozentsatz erhöht werden. Jährlich dürfen dann 4% statt 2% abgesetzt werden. Über welchen Zeitraum sich eine Immobilie noch nutzen lässt, ist zum Beispiel von einem Architekten feststellbar.
Weitere Möglichkeiten Steuern zu sparen
Unter bestimmten Umständen besteht die Möglichkeit, sogenannte Sonderabschreibungen abzusetzen. Zum Beispiel dann, wenn man im Besitz eines denkmalgeschützten Gebäudes ist. Da mit Denkmalimmobilien meist ein hoher Pflege- und Zeitaufwand verbunden ist, unterstützt der Staat dadurch indirekt die Erhaltung der historischen Gebäude. Die Kosten, die bei der Sanierung einer Denkmalimmobilie entstehen, können über einen Zeitraum von 12 Jahren abgesetzt werden.
Die gleiche Regelung gilt für Objekte, die sich innerhalb von Sanierungsgebieten befinden.
Um die Sonderabschreibungen nutzen zu können, muss der Investor die Immobilie jedoch schon vor Beginn der Sanierungsarbeiten erworben haben.
Insgesamt gibt es somit eine Vielfalt an Möglichkeiten, mithilfe von Anlageimmobilien Steuern zu sparen. Allerdings sollte sich beim Kauf nicht daran orientiert werden, welches Objekt die besten Steuervorteile erbringt. Der entscheidende Faktor, der beim Kauf einer Anlageimmobilie beachtet werden sollte, ist die Rentabilität der Immobilie.
Wie findet man die richtige Kapitalanlage?
Welche Immobilie im Endeffekt die Richtige ist, hängt zu einem großen Teil davon ab, wie viel Eigenkapital investiert werden soll beziehungsweise zur Verfügung steht. Ein weiterer Faktor ist die Risikobereitschaft des Käufers und die Frage, ob hohe Rendite oder ein langfristiger Werterhalt im Vordergrund stehen. Das Verhältnis von Kaufpreis und den gängigen Mietpreisen ist ebenfalls ein entscheidender Faktor, der die Rentabilität der Investition beeinflusst.
Die Beratung durch einen Immobilienmakler
Da bei der Wahl, Planung und Organisation einer Immobilienanlage eine Vielfalt von Aspekten beachtet werden muss und zahlreiche Informationen nötig sind, die oft nur von Experten zu bewerten sind, empfiehlt es sich einen Immobilienmakler zu beauftragen.
Da die Investition in eine Immobilie meist sehr teuer ist und die Gefahr besteht, hohe Verluste zu machen, ist es wichtig sich ausführlich beraten zu lassen und sich ausreichend Zeit zu nehmen. Die erfolgreiche Investition in eine Immobilie kann nicht von jetzt auf gleich erfolgen.
Viele Faktoren wie der Standort der Immobilie lassen sich nach dem Kauf nicht mehr rückgängig machen und die meisten Fehler sich nicht beheben. Das Ziel einer Immobilienanlage ist es, dauerhaft über viele Jahre hinweg Profit zu schlagen, sodass es sich im Endeffekt lohnt, am Anfang viel Aufwand bei der Suche zu betreiben, um dann lange davon profitieren zu können.
Ein Immobilienmakler kann nicht nur in Bezug auf das Objekt beraten, sondern auch den Immobilienmarkt der jeweiligen Umgebung genau einschätzen. Er ist regional vernetzt und verfügt über Kontakte, die die Suche erleichtern können und zum passenden Objekt führen. In Bezug auf die Finanzierung kann er ebenfalls eine Hilfe sein, da er sich mit unterschiedlichen Finanzierungsformen auskennt und die individuell passenden Banken und Versicherungen empfehlen kann. Außerdem ist er in der Lage, die zukünftige Entwicklung auf dem Markt grob zu prognostizieren, gegebenenfalls kann er mit dem Verkäufer den Kaufpreis verhandeln.
Er passt sich individuell an die Ansprüche und Vorstellungen des Käufers an – so kann für jeden Kunden die richtige Anlageimmobilie gefunden werden.