Die Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer, nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer, wird beim Kauf einer Immobilie fällig. Allerdings erst dann, wenn die Immobilie notariell erworben wurde.
Die Höhe der Grunderwerbssteuer richtet sich nach dem Wert des Hauses und beträgt für gewöhnlich 3,5% des Kaufpreises. Seit dem Jahr 2006 haben die einzelnen Bundesländer jedoch ein Mitspracherecht und können die Höhe der Steuer beeinflussen. In den meisten Bundesländern sind die Steuersätze dementsprechend seitdem angestiegen und erreichen zum Teil bis zu 6,5% der Kaufsumme.
Wie berechnet sich die Grunderwerbssteuer und wer zahlt sie?
Von Juristen und Behörden wird in diesem Zusammenhang vom Wert der Gegenleistung gesprochen, welche die Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbssteuer darstellt. Sie kann zum Beispiel der Kaufpreis des Grundstücks sein, oder aber das Höchstgebot im Versteigerungsverfahren (§ 9 Grunderwerbsteuergesetz). Dabei dürfen Maschinen oder Gegenstände, die sich zwar auf dem Grundstück befinden aber nicht fest mit ihm verbunden sind, nicht mit eingerechnet werden.
In den allermeisten Fällen wird die Grunderwerbssteuer vom Erwerber der Immobilie gezahlt. Dies sollte zwischen Verkäufer und Käufer vertraglich festgelegt werden. Die Zahlung der Grunderwerbssteuer entfällt zum Beispiel bei Übertragungen an den Ehepartner oder aufgrund einer Scheidung, wenn die Immobilie ebenfalls an einen der Partner übertragen wird. Auch bei der Übertragung an andere Verwandte oder bei der Vererbung, muss keine Grunderwerbssteuer gezahlt werden. Allerdings können dafür Schenkungs- oder Erbschaftssteuern anfallen.
Wann muss die Grunderwerbssteuer gezahlt werden?
Üblicherweise erhält der Käufer eine Rechnung für die Grunderwerbssteuer sechs bis acht Wochen nachdem die notarielle Beurkundung stattgefunden hat. Ab dann hat er meist einen Monat Zeit, um die Steuer zu zahlen. Anschließend erhält der Käufer eine Zahlungsbestätigung, die vom Finanzamt ausgestellt wird. Nur mit diesem Nachweis, auch Unbedenklichkeitsbescheinigung genannt, kann der Eigentümerwechsel ins Grundbuch eingetragen werden.
Grunderwerbssteuer einsparen
Um einen Teil der Grunderwerbssteuer zu sparen oder zu vermeiden, gibt es verschiedene Möglichkeiten: Zum einen gibt es Unterschiede bei der Höhe der Grunderwerbssteuer je nach Bundesland. Sollte sich der gewünschte Wohnort an der Grenze zwischen zwei Bundesländern befinden, empfiehlt es sich, die unterschiedlichen Steuersätze zu vergleichen und womöglich durch die Wahl der Immobilie Steuern zu sparen. Außerdem sollten jüngste Erhöhungen der Steuern beachtet werden.
Da bei unbebauten Grundstücken kein Gebäude mit versteuert wird, fällt die Grunderwerbssteuer in der Regel geringer aus. Vermieter und Selbstständige haben weiterhin die Möglichkeit, die Kosten steuerlich abzusetzen und somit einen Teil zurückerhalten. Als letzte Option kann die Übertragung der Immobilie mittels Schenkung in Betracht gezogen werden. Hierbei sollten Sie jedoch auf die mögliche Schenkungssteuer achten. Weitere Steuerspartipps zur Grunderwerbsteuer finden Sie weiter unten!
Die Umsatzsteuer für Notar- und Maklerkosten
Die Umsatzsteuer bezieht sich auf die anfallenden Notar- und Maklerkosten, die beim Kauf entstanden sind. Diese Steuer wird prozentual zusätzlich zur eigentlichen Maklerprovision anfallen. Für den Käufer hat die Umsatzsteuer meist eine größere finanzielle Bedeutung, der Verkäufer kann die Kosten für den Makler häufig von der Steuer absetzen bzw. in der Steuererklärung geltend machen. Der Käufer kann die Umsatzsteuer nur beim Kauf einer Kapitalanlage mit anschließender Vermietung im Rahmen der Anschaffungskosten geltend machen.
Steuern nach dem Hauskauf
Unmittelbar nach dem Hauskauf muss der neue Immobilienbesitzer weitere Steuern zahlen, so etwa die Grundsteuer. Dafür ergeben sich nach dem Kauf viele Möglichkeiten für Steuereinsparungen. Bei einer Vermietung der Immobilie können zahlreiche Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden und so die eigene Steuerlast verringern. Gleichzeitig müssen Einnahmen aus der Vermietung als Gewinne versteuert werden.
Welche Steuern und Ausgaben kommen auf den neuen Immobilienbesitzer zu?
Mit dem Besitz einer Immobilie sind dauerhaft laufende Kosten verbunden. Welche Ausgaben das sind und in welcher Höhe diese anfallen, variiert jedoch von Objekt zu Objekt. Für eine Kalkulation der Kosten ist es deshalb sinnvoll, die Unterlagen und Abrechnungen des Verkäufers zur Orientierung zu nehmen. Zusätzlich können anhand des Betriebskostenspiegels, der vom deutschen Mieterbund ausgestellt wird, weitere Informationen eingeholt werden. Die dort angegebenen Daten bieten einen guten Überblick und ermöglichen den Vergleich zu anderen Immobilien in der Umgebung.
Ein niedriger Kaufpreis kann oft verlockend erscheinen, jedoch zahlt es sich am Ende nicht aus, wenn die Neben- und Instandhaltungskosten der Immobilie, überdurchschnittlich hoch sind. Informieren Sie sich vorher und schätzen die monatlichen Ausgaben gut ein, kann ein solcher Irrtum vermieden werden.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist im Gegensatz zu anderen Steuern jährlich fällig. Die Höhe dieser Steuer richtet sich nach dem Wert des erworbenen Grundstücks und der jeweiligen Bebauung. Sie variiert je nach Gemeinde und kann deshalb von Standort zu Standort unterschiedlich ausfallen. Zudem wird zwischen dem Grundsteuersatz A und B differenziert. Für gewöhnlich gilt für private Immobilieneigentümer jedoch stets der Grundsteuersatz B. Der Grundsteuersatz A bildet eine Ausnahme für Immobilien der Land- und Forstwirtschaft.
Bei der Berechnung der Grundsteuer spielt primär der Einheitswert des Gebäudes eine Rolle. Dieser wird mit dem jeweiligen Steuersatz und dem örtlichen Hebesatz verrechnet und ergibt dann den jährlich zu zahlenden Betrag. Die Grundsteuer kann bei einer Vermietung im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.
Steuern sparen bei der Grundsteuer
Auch in Bezug auf die Grundsteuer können in manchen Situationen Steuern gespart werden. Ein Erlass der Grundsteuer lässt sich, je nach Bundesland und Handhabung, entweder beim Finanzamt oder bei der jeweiligen Gemeinde beantragen. Ein Grund für einen Steuererlass ist eine deutliche Ertragsminderung, die in Zusammenhang mit der Immobilie entstanden ist. Dies ist zum Beispiel bei einem Mietrückgang oder Leerstand der Fall. Dabei werden die Einnahmen, beziehungsweise die Jahresrohmiete, mit denen des vorherigen Jahres verglichen.
Handelt es sich ausschließlich um eine Ertragsminderung und keinen Ausfall in Form von einem Leerstand, können bis zu 25% der Grundsteuer erlassen werden, allerdings nur dann, wenn die Ertragsminderung im Vergleich zum Jahr davor über 50% ausmacht.
Bei einem Leerstand oder kompletter Zahlungsunfähigkeit der Mieter, also einer Ertragsminderung von 100%, können bis zu 50% der Grundsteuer erlassen werden.
Diese Regelungen gelten jedoch nur dann, wenn der Vermieter selbst nicht verantwortlich für die Mietausfälle ist. Eigentümer müssen sich außerdem bemühen, neue Nachmieter zu finden, ansonsten können keine Steuern erstattet werden.
Da die Grundsteuer jährlich oder sogar vierteljährlich fällig ist, können auch kleinere Einsparungen sich auf Dauer auszahlen. Da die es auch hier, ähnlich wie bei der Grunderwerbssteuer, verschiedene Sätze je nach Region und Lage der Immobilie gibt, kann es auch hierbei helfen sich vorher nach den jeweiligen Erhebungssätzen der Region zu erkunden.
Kann der Kaufpreis von der Steuer abgesetzt werden?
Bei privaten Hauskäufen lässt sich der Kaufpreis grundsätzlich nicht steuerlich absetzen. Wird die Immobilie allerdings vermietet, kann der Kaufpreis also die sogenannten Anschaffungskosten abgesetzt werden.
Hierbei können momentan 2,0% des Bruttokaufpreises jährlich abgeschrieben werden. Dies ist solange möglich, bis der Gesamtpreis komplett abgeschrieben ist, also in der Regel über einen Zeitraum von 50 Jahren. Bei älteren Gebäuden, die vor dem Jahr 1924 erbaut wurden, sowie sämtlichen Denkmalimmobilien gelten besondere Konditionen. Hier können die Anschaffungskosten zu einem jährlichen Satz von 2,5% steuerlich abgesetzt werden.
Die Steuererklärung eines Vermieters
Mieteinnahmen versteuern
Wird die Immobilie vermietet und als Einkommensquelle genutzt, müssen sämtliche Einnahmen des Eigentümers durch die Immobilie versteuert werden. Nicht nur die Kaltmieten, sondern auch die Beträge für die Nebenkosten, die von den Mietern monatlich überwiesen werden, werden zu den Einnahmen gezählt.
Ausgaben der Vermietung steuerlich absetzen
Im Gegenzug dafür können eine Vielfalt an anfallenden Kosten abgesetzt werden. Dazu gehören beispielsweise Nebenkosten, Reparaturen und Sanierungsarbeiten.
Außerdem können die Abschreibungskosten jährlich zu einer bestimmten Rate in der Steuererklärung abgesetzt werden. Sämtliche Kosten, die in Bezug auf die Vermietung der Immobilie abgeschrieben werden sollen, müssen im Anhang V der Steuererklärung aufgelistet werden.
Bei den Abschreibungen gilt jedoch Vorsicht. Liegen die Ausgaben, die für die Immobilie angefallen sind, unter 410 € netto, können diese ohne weitere Probleme von den Einnahmen abgezogen werden. Sind die Ausgaben für Anschaffungen allerdings höher, können die Ausgaben nicht innerhalb eines Jahres abgesetzt werden, sondern müssen zu einer bestimmten Rate über einen längeren Zeitraum hinweg abgeschrieben werden. Hierbei handelt es sich um die sogenannte „lineare Afa“.
Werbungskosten steuerlich geltend machen
Zu den Werbungskosten lassen sich Fahrtkosten, Transportkosten, Kosten für Fortbildungen oder Fachliteratur hinzuzählen, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen. Diese Kosten lassen sich von den Einnahmen, die durch die Immobilie entstehen, abziehen. Dadurch müssen insgesamt geringere Beträge versteuert werden und es kann Geld gespart werden.
Um diese Ausgaben nachzuweisen, sollten Rechnungen und andere Nachweise aufbewahrt werden. In der Steuererklärung werden die Werbungskosten im Anhang N aufgelistet. Die Grundsteuer wird ebenfalls zu den Werbungskosten gezählt und kann mit abgerechnet werden. Außerdem gehören Kosten, die für ein separates Konto, das für die Einnahmen und Ausgaben für die Immobilie angelegt worden ist, zu den Werbungskosten dazu.
Steuern sparen mit dem Schuldzins
Je nachdem, wie die Immobilie finanziert wird, können bei einer Vermietung durch eine Geltendmachung der Schuldzinsen Steuern gespart werden. Die Schuldzinsen, die für das Darlehen der Immobilie gezahlt werden, können von den Einnahmen abgezogen werden und somit zum Steuerersparnis führen. Damit dies vom Finanzamt genehmigt wird, sollten sämtliche Belege und Unterlagen, die diese Finanzierung bestätigen, der Steuererklärung beigefügt werden. Bei einer privat genutzten Immobilie können die Zinsen für den Kredit hingegen nicht steuerlich berücksichtigt werden.
Belege und Rechnungen aufbewahren
Für jeden Immobilieneigentümer empfiehlt es sich, möglichst viele Belege und Rechnungen, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, aufzubewahren und soweit erforderlich der Steuererklärung anzuhängen. Durch vollständige Dokumente kann nicht nur der Eigentümer selbst profitieren. Auch das Finanzamt kann anhand dessen die Einnahmen und Ausgaben des Besitzers besser nachvollziehen und somit leichter eine Steuerrückzahlung gewähren.
Steuern sparen beim Hauskauf
Um bei einem Hauskauf Steuern zu sparen, gibt es somit verschiedene Möglichkeiten und Punkte, die Sie beachten sollten. Besonders die Grunderwerbsteuer sorgt beim Käufer für eine hohe Belastung, daher sollten Sie versuchen, eine der Einsparmöglichkeiten zu nutzen:
In 4 Schritten Steuern sparen bei der Grunderwerbssteuer
1. Die Lage der Immobilie günstig auswählen
Wie bereits erwähnt, können die Steuersätze für die Höhe der Grunderwerbssteuer je nach Bundesland oder Region variieren. Es empfiehlt sich somit vorher darauf zu achten, wo welche Steuersätze gelten. So kann eine Menge Geld eingespart werden, wenn eine Immobilie innerhalb einer Grenzregion erworben wird.
2. Maklerkosten aus der Berechnung raushalten
Des Weiteren sollten Sie aufpassen, dass Maklerkosten nicht in die Grunderwerbssteuer mit eingerechnet werden. In manchen Fällen werden vom Finanzamt zusätzlich Steuern auf die Maklerkosten erhoben. Viele Makler beharren darauf, dass die Maklerprovision ausdrücklich im Kaufvertrag erwähnt wird, damit sie rechtlich besser abgesichert werden. Dies verleitet jedoch das Finanzamt dazu, die Provisionskosten in die Grunderwerbssteuerberechnung mit einzubeziehen. Um dies zu vermeiden, sollte als Käufer darauf geachtet werden, dass sich keinerlei Angaben über eine Maklerprovision im Kaufvertrag befinden. Lässt sich diese Angabe nicht vermeiden, kann eine eindeutige Formulierung im Kaufvertrag dazu führen, dass diese Steuer vermieden werden kann.
3. Zubehör und Einbaumöbel einzeln auflisten
Um die Grunderwerbssteuer noch weiter zu senken, gibt es eine dritte Option. Da die Steuer sich auf den gesamten Wert des Gebäudes und des Grundstücks bezieht und anhand des Kaufpreises ermittelt wird, kann es bei der Berechnung oft dazu kommen, dass diese zu hoch ausfällt. Dies geschieht dann, wenn mit dem Verkauf der Immobilie auch Einbauküchen, Saunen und anderes Zubehör übertragen werden. Die Werte dieser Gegenstände spiegeln sich zwar im Kaufpreis wieder, müssen jedoch eigentlich nicht in die Grunderwerbssteuer mit aufgenommen werden.
Um diese Kosten zu vermeiden, sollte bei der Aufstellung des Kaufvertrags darauf geachtet werden, dass alle Gegenstände, die sich zwar auf dem Grundstück oder im Gebäude befinden, aber nicht untrennbar mit der Immobilie in Verbindung stehen, separat aufgelistet werden. Dann werden diese bei der Berechnung der Grunderwerbssteuer außen vorgelassen und die Höhe der Steuer kann deutlich gesenkt werden.
4. Grundstückserwerb und Hausbau voneinander trennen
Die vierte Möglichkeit die Grunderwerbssteuer zu senken, besteht darin den Erwerb des Grundstücks und den Hausbau voneinander zu trennen. Erwirbt jemand ein Grundstück, auf dem sich noch keine Immobilie befindet, wird die Grunderwerbssteuer grundsätzlich nur anhand des Grundstückswertes berechnet.
Der Käufer hat die Möglichkeit, den Kauf des Grundstücks und des geplanten Hauses separat abzuschließen. Dieser getrennte Erwerb wird häufig bei Fertighäusern durchgeführt. Aber auch bei anderen Hausbauten kann durch diese Vorgehensweise an Steuern gespart werden.
Das Finanzamt kontrolliert in solchen Fällen jedoch recht streng, deshalb sollten sogenannte verbundene Geschäfte vermieden werden. In dem Kaufvertrag sollten sich keine versteckten Klauseln befinden, die Grundstückskauf und Hausbau miteinander verbinden. Dazu gehören zum Beispiel die Einhaltung einer bestimmten Bauform oder das Engagieren einer bestimmten Baufirma oder eines bestimmten Architekten. Beide Käufe müssen unbedingt unabhängig voneinander geschehen, ansonsten kann das Finanzamt die Steuer doch erhöhen und das Gebäude mit einbeziehen.