Immobilienmakler in Stuttgart.

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Immobilienmakler Stuttgart

Der Immobilienmarkt in Stuttgart

Überblick

Die Hauptstadt des südwestdeutschen Bundeslands Baden-Württemberg ist mit über 612.000 Einwohnern die sechstgrößte Stadt Deutschlands. Als eines der Zentren der deutschen Automobilindustrie sowie der Finanzwirtschaft war Stuttgart seit Gründung der Bundesrepublik eine besonders wirtschaftlich erfolgreiche und wohlhabende Stadt. Entstanden aus einer Pferdezucht (daher der Name „Stutengarten“) entwickelte sich die Stadt Stuttgart trotz seiner nachteiligen Lage in einem von steilen Berghängen umgebenen Tal bereits in der frühen Neuzeit zu einer bedeutenden Stadt, da die Herzöge und späteren Könige von Württemberg Stuttgart als Residenzstadt auswählten. Diese beengte Lage Stuttgarts stellt auch heute ein wesentliches Charakteristikum der Stadt dar. Ein Beispiel hierfür ist der politisch umstrittene Versuch, einen unterirdischen Durchgangsbahnhof zu bauen, der als „Stuttgart21“ deutschlandweit für Aufsehen sorgte. Ziel war hier neben einer Verkürzung der Fahrzeit in erster Linie die Schaffung neuer Freiflächen in der beengten Stuttgarter Innenstadt.

Bevölkerungsprognosen für Stuttgart

Zur begrenzten Fläche Stuttgarts kommt hinzu, dass Prognosen davon ausgehen, dass sich die Bevölkerungszahlen der Stadt auch in Zukunft positiv entwickeln werden und von einem Zuwachs ausgegangen wird. Nachdem die Stadt in den 60er Jahren einen Höchststand von über 640.000 Einwohnern verbuchte, waren die Zahlen lange rückläufig. Erst zur Jahrtausendwende wuchs die Bevölkerungszahl wieder stetig nach oben. Neusten Prognosen zufolge geht man davon aus, dass die Stadt bis zum Jahr 2030 auf 644.800 Einwohner anwachsen wird, was einem Wachstum von 7,8 Prozent entspricht.

Immobilienmakler in Stuttgart

Auf die rund 600.000 Einwohner der Landeshauptstadt Baden-Württembergs treffen über 500 Immobilienmakler, die in der Stadt tätig sind und Immobilien begutachten, bewerten und vermitteln. Damit hat Stuttgart eine relativ hohe Dichte an Immobilienmaklern, die auch in den meisten anderen Großstädten wie beispielsweise Berlin, Köln oder München zu finden ist. Dabei sind in Stuttgart sowohl namenhafte Unternehmen, als auch zahlreiche kleinere Immobilienmakler tätig, die ihre Spezialisierungen und Tätigkeitsschwerpunkte in den unterschiedlichsten Bereichen haben.

Kosten für einen Makler in Stuttgart

Die Kosten eines Immobilienmaklers richten sich nicht nur nach dem Makler selbst, sondern hängen zudem insbesondere vom jeweiligen Aufgabenfeld ab. Daher variieren die Kosten je nach Kauf, Verkauf, Miete oder Vermietung einer Immobilie. Grundsätzlich sind die Kosten der Stuttgarter Immobilienmakler neutral zu bewerten. Zwar liegen insbesondere die durchschnittlichen Provisionssätze bei der Vermietung unter den bundesweiten Durchschnittswerten, doch für den Kauf, den Verkauf und für Mieter entsprechen die lokalen Provisionen etwa dem bundesweiten Durchschnitt bzw. liegen knapp darüber.

Provision für den Makler bei Verkäufen in Stuttgart

Bundesweit werden bei Verkäufen von Immobilien durchschnittlich 1,44% des netto Objektwertes als Provision des Immobilienmaklers berechnet. Das trifft jedenfalls für Immobilienbesitzer zu, die bei der Veräußerung ihrer Immobilie einen Makler beauftragen. In Stuttgart wird der bundesweite Durchschnittswert übertroffen. Während die jeweiligen Preise der verschiedenen Makler sehr stark schwanken, wird in der Landeshauptstadt Baden-Württembergs durchschnittlich 1,86% des netto Objektwertes als Provisionszahlung des Maklers veranschlagt. 

Kosten für Immobilienkäufe über einen Makler

Im Vergleich zur Verkäuferseite haben auch Immobilienkäufer eine Provision an Immobilienmakler zu entrichten, wenn diese von Interessenten beauftragt werden. Bei einer erfolgreichen Immobilienvermittlung werden in Stuttgart durchschnittlich 4,51% des netto Objektwertes vom Käufer an den Makler als Provisionszahlung veranschlagt. Damit übertrifft auch dieser Wert den bundesweiten Durchschnitt von 4,40% als Provisionszahlung von den Käufern.

Provision bei Vermietungen

Auch bei Mietwohnungen wird der Einsatz des Immobilienmaklers entsprechend vergütet. Wird der Makler vom Vermieter beauftragt, eine Immobilie zu vermieten, folgt im besten Fall eine reibungslose Vermittlung an einen neuen Mieter. Ist diese erfolgreich, werden in Stuttgart durchschnittlich 1,98 Monatsmieten als Provision an den Immobilienmakler abgetreten. Damit unterbieten die Stuttgarter Immobilienmakler mit ihren durchschnittlichen Provisionssätzen den bundesweiten Richtwert von 2,06 Monatsmieten.

Maklerprovision bei Mietobjekten in Stuttgart 

Für neue Mieter gilt stets die Prämisse, Mietwohnungen auf eigene Faust zu suchen und somit Kosten zu sparen. In Stuttgart könnte dieses Vorhaben aufgrund der hohen Nachfrage Wohnraum und den konstant ansteigenden Immobilienpreisen äußert schwierig werden. Daher ist die Beauftragung eines Immobilien äußert sinnvoll. 

Für erfolgreiche Wohnungsvermittlungen an Wohnungssuchende kalkulieren Immobilienmakler in Stuttgart durchschnittlich 1,90 Monatsmieten als Provisionszahlung. Damit liegen die durchschnittlichen Forderungen der Stuttgarter Makler knapp über dem bundesweiten Durchschnittswert von 1,74 Monatsmieten als Provisionszahlung.

Immobilienmarkt in Stuttgart 

Entsprechend der oben dargestellten Raumsituation ist der Stuttgarter Immobilienmarkt sehr speziell. Die teuersten Lagen sind allgemein an den Bergen und Hängen um die Innenstadt zu finden. 

Mietpreise in Stuttgart

Im Allgemeinen liegt der durchschnittliche Mietpreis bei Neubauwohnungen bei 13,88 Euro pro Quadratmeter. Da sich die Immobilienpreise aber sehr stark am Zustand und der Lage der Immobilie anpassen, liegt die Preisspanne in diesem Segment zwischen 10 Euro und 17,61 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu liegt der durchschnittliche Mietpreis im Segment der bestehenden Wohnungen bei 12,02 Euro pro Quadratmeter. Hier liegt die Preisspanne in einem Bereich zwischen 8,55 Euro und 16,02 Euro pro Quadratmeter, wobei vereinzelte Immobilien in einigen Stadtteilen diese Marke auch überschreiten. Im Stadtteil Gänseheide, unweit der Innenstadt, steigen die Mietpreise für Bestandswohnungen mitunter auch auf Quadratmeterpreise von über 18 Euro. Insgesamt ergibt sich für den Immobilienmarkt in Stuttgart eine steigende Tendenz der Mietpreise. Allein seit dem Jahr 2011 sind die Mietpreise in allen Bereichen gestiegen. Wohnungen in allen Größenordnungen verzeichneten in den vergangenen Jahren Preissteigerungen in Summe von über 16 Prozent, wobei eine Stagnation bzw. rückläufige Mietpreise nicht abzusehen sind.

Entwicklung der Kaufpreise

Ähnlich verhält sich die Situation mit Immobilieneigentum in Stuttgart. Auch bei Eigentumswohnungen und Häusern konnten durchweg Preissteigerungen in allen Größenordnungen seit dem Jahr 2011 festgestellt werden. Dabei lagen die Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen in diesem Zeitraum zwischen 30 und knapp 80 Prozent. Insbesondere kleine Wohneinheiten mit durchschnittlichen Größen ab 30 Quadratmetern legten in Summe Preissteigerungen von knapp 80 Prozent zurück und sind damit begehrter denn je. Diese Entwicklung zeigt sich nun auch verstärkt bei den Kaufpreisen der Immobilien wieder. Mittlerweile werden neue Eigentumswohnungen in der Stadt zu durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 5.106 Euro von Immobilienmaklern veräußert. 

Immobilienpreise in beliebten Lagen

Rund um die Innenstadt herum befinden sich zudem zahlreiche Stadtteile wie Diemershalde, Heutsteigviertel, Kernenviertel oder der Obere Schlossgarten, in denen die Quadratmeterpreise knapp unter 11.000 Euro liegen. Höchstwerte erzielen Eigentümer und Immobilienmakler im Europaviertel, wo neue Eigentumswohnungen durchschnittlich für 11.539 Euro pro Quadratmeter veräußert werden. Die Spitzenpreise werden auch dort mit Quadratmeterpreisen von knapp 15.000 Euro erreicht. Im Gegensatz dazu sind bestehende Eigentumswohnungen für einen Bruchteil der bereits genannten Preise zu erhalten. Immobilienmakler veräußern diese in der Stadt für einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.070 Euro. Die Preisspanne der Bestandswohnungen reicht dabei aber von mindestens 1.982 Euro bis hin zu knapp 4.200 Euro pro Quadratmeter.

Spitzenpreise in Degerloch

Besonders teure Lagen sind die Stadtteile Degerloch, Sonnenberg und Schönberg. Im Stadtteil Degerloch stehen potentielle Mieter und Käufer bei Immobilienmaklern Schlange. Denn nicht nur die Attraktivität des Stadtteils zieht Menschen an, sondern vor allem die optimale Lage mit kurzen Wegen zur Innenstadt oder dem Flughafen und die Umgebung mit Wäldern machen es den Dazugekommenen schmackhaft. Hier liegt die durchschnittliche Miete für Neubauwohnungen bei etwa 14,80 Euro pro Quadratmeter. Bestandswohnungen weisen dagegen durchschnittliche Quadratmeterpreise von rund 12,75 Euro auf, wobei die Preisspanne bis zu Mietpreisen von knapp 17,50 Euro pro Quadratmeter reicht. Wer hier Eigentum kaufen möchte, muss im renommierten Stadtteil mindestens 5.000 Euro pro Quadratmeter in die Hand nehmen. Bei bestehenden Eigentumswohnungen verlangen Immobilienmakler mitunter sogar bis zu rund 5.730 Euro pro Quadratmeter. 

Sonnenberg und Schönberg

Die Stadtteile Sonnenberg und Schönberg sind mit Mietpreisen von 12,01 bzw. 13,88 EUR pro Quadratmeter für Neubauwohnungen etwas günstiger. Trotz der Mietpreise dürfen die Stadtteile aber keineswegs unterschätzt werden. Denn der Stadtteil Sonnenberg besticht beispielsweise mit denselben Vorzügen, wie es Degerloch tut. Vorteilhaft sind in Sonnenberg aber die Kaufpreise. Denn bestehendes Eigentum wird hier durchschnittlich für rund 3.990 Euro pro Quadratmeter von Immobilienmaklern veräußert. Einzelne Immobilien erreichen jedoch auch Quadratmeterpreise von rund 5.375 Euro. Neue Eigentumswohnungen sind dagegen in Schönberg teurer. Auch dort müssen Kapitalanleger und potentielle Käufer mit Quadratmeterpreisen von mindestens 5.010 Euro rechnen. Hinter diesem Bergring nehmen die Preise, von wenigen Ausnahmen abgesehen, allerdings rapide ab.

Entwicklung der Mietpreise in Stuttgart

In Summe sind die Entwicklungen der Mietpreise bei Wohnungen und anderen Immobilien seit dem Jahr 2012 mit anderen deutschen Großstädten zu vergleichen. Während der Anstieg im Jahr 2012 noch 8,2 Prozent betrug, waren es dagegen im Jahr 2014 noch rund 2,5 Prozent. Die Preisentwicklung war also geprägt von einem deutlichen Anstieg nach Abflauen der Wirtschaftskrise im Jahre 2012 und einer danach eher moderaten Entwicklung.

Das Transaktionsvolumen des Stuttgarter Immobilienmarkts

Auch das Transaktionsvolumen im Immobilienbereich wurde von dieser Entwicklung beeinflusst. So löste der starke Anzug der Mieten 2012 ein Rekordtransaktionsvolumen von 1,6 Mrd. EUR aus. 2013 fiel dieser Wert wieder auf 1,0 Mrd. EUR, wobei diese Reduktion allerdings zu bereits 400 Mio. EUR mit einem außergewöhnlichen umfangreichen Einzeldeal im Jahr 2012 zusammenhängt. Aber auch 2013 besaß die durchschnittliche Transaktion in Stuttgart ein Volumen von über 10 Mio. EUR. Auch deshalb gibt es mindestens 500 registrierte Immobilienmakler in Stuttgart. Das durchschnittliche Volumen der Einzeltransaktionen und die resultierende Provisionshöhe einzelner Deals dürfte viele Menschen davon überzeugen, Immobilienmakler in Stuttgart zu werden.

Immobilienmarkt des Stuttgarter Umlandes

Auch im direkten Umland von Stuttgart sind die Mieten nur geringfügig niedriger als in den äußeren Stadtteilen, da Stuttgart die relativ kleine Hauptstadt einer weitaus bevölkerungsreicheren Agglomeration ist. Die Nachbarkreise Stuttgarts sind der Kreis Esslingen, der Kreis Böblingen, der Rems-Murr-Kreis und der Kreis Ludwigsburg.

 

 

 

 

 

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