Immobilienmakler in Heidelberg.

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Immobilienmakler Heidelberg

Der Immobilienmarkt in Heidelberg

Überblick

Die im Südwesten Deutschlands liegende Großstadt Heidelberg ist mit rund 152.000 Einwohnern die fünftgrößte Stadt des Bundeslandes Baden-Württemberg und gehört mit den Städten Mannheim und Ludwigshafen zur Metropolregion Rhein-Neckar. Sie ist Teil des Regierungsbezirkes von Karlsruhe und machte sich nicht nur mit ihrer wunderschönen Altstadt und ihrer Schlossruine einen Namen, sondern verdankt ihren guten Ruf vor allem der dort ansässigen Universität, die die älteste Universität Deutschlands darstellt und mittlerweile Besucher und Wissenschaftler aus der ganzen Welt anlockt. Die Wurzeln der Stadt gehen bis auf eine keltische Siedlung sowie ein römisches Kastell zurück. Berühmt ist Heidelberg heute für seine barocke Altstadt, die im Zweiten Weltkrieg nicht zerstört wurde. Die Lage am Neckar sorgt für ein besonderes Flair und lädt Besucher wie Einwohner der Stadt zu Spaziergängen durch die historische Altstadt  ein. 

Wirtschaftliche Situation der Stadt

Heidelberg gilt seit Jahrhunderten als klassische Universitätsstadt und als Stadt des Geistes. Demnach verwundert es nicht, dass die dort ansässige Universität Heidelberg zeitgleich größter Arbeitgeber der Stadt ist und u.a. mit Hilfe der Universitätsklinik mehr als 15.000 Arbeitsplätze schafft. Zudem liegt der wirtschaftliche Schwerpunkt im Dienstleistungssektor und in der Wissenschaft für das gesamte Rhein-Neckar-Gebiet. Große Unternehmen wie SAP, Henkel oder auch Lamy sind in Heidelberg ansässig. Auch der Tourismus ist ein wichtiges Standbein und angesichts der geschichtsträchtigen Sehenswürdigkeiten nicht verwunderlich. Aufgrund seiner hohen Wirtschaftskraft und Beschäftigungsmöglichkeiten kann die Stadt Heidelberg mir einer Arbeitslosenquote von lediglich 5,4 Prozent aufwarten. Charakteristisch für das Stadtbild Heidelbergs ist ebenso die hohe Anzahl der Pendler. Rund 70% aller Arbeitsplätze werden von Personen besetzt, die ihren Wohnsitz nicht in der Stadt haben und täglich an- und abreisen.

Heidelberger Umland

Die Umgebung von Heidelberg hat ebenfalls viel zu bieten und sorgt für einen hohen Freizeitwert. Das Umland ist landschaftlich sehr reizvoll und noch dazu handelt es sich um eine der wärmsten Regionen in ganz Deutschland. Ganze 98 Prozent der Heidelberger fühlen sich einer Umfrage zufolge in ihrer Stadt wohl. Das zeugt von der hohen Lebensqualität, die Heidelberg aufgrund seines Stadtbildes, dem Kulturangebot, der zentralen Lage und dem attraktiven Arbeitsmarkt zu bieten hat. Das macht sich auch auf dem Immobilienmarkt bemerkbar, denn das Angebot an Wohnraum ist knapp.

Immobilienmakler in Heidelberg

Die Stadt Heidelberg zeichnet sich durch einen mehr als attraktiven Immobilienmarkt mit kontinuierlich wachsender Nachfrage aus. Hinzu kommt die große Anzahl an Studenten, die den Immobilienmarkt außerdem sehr dynamisch macht. Für Immobilienmakler bildet die Stadt Heidelberg dementsprechend ein attraktives Pflaster. 

Provision für den Makler bei Verkäufen in Heidelberg

Wie in den meisten Bundesländern Deutschlands, gilt auch für Baden-Württemberg ein Provisionssatz von 7,14%. Beim Verkauf von Immobilien wird die Provision üblicherweise zur Hälfte aufgeteilt und von Käufer und Verkäufer bezahlt. Sie ist somit stets abhängig von der Höhe des Verkaufspreises. Die Aufteilung der Courtage kann abweichen und die Höhe ebenso verhandelt werden. Sie ist nicht gesetzlich festgelegt. Immobilienmakler profitieren in Heidelberg somit meist von den dort üblichen hohen Verkaufspreisen.

Maklerprovision bei Mietobjekten in Heidelberg 

Die Maklerprovision bei der Vermietung richtet sich nach der Höhe der Miete. Sie ist ebenfalls frei verhandelbar, darf jedoch nicht höher sein als die Summe zweier Nettokaltmieten zzgl. der Mehrwertsteuer. Aufgrund der Einführung des Bestellerprinzips, das seit 2015 gilt, wird die Maklercourtage bei Vermietungen ausschließlich vom Auftraggeber des Maklers gezahlt. Dementsprechend übernimmt meist der Vermieter die Kosten für den Makler. 

Angebot an Maklern in Heidelberg

In Heidelberg sind zahlreiche Maklerunternehmen anwesend. Neben vielen bekannten Firmen, findet man ebenso kleinere Büros, die zum Teil nur aus einem Makler bestehen. Auch das große Immobilienunternehmen „Savills plc“ vermittelt einzelne Objekte in Heidelberg wie beispielsweise den Business Tower „Forum 7“ im Januar diesen Jahres (2016). 

Das Angebot an Maklern ist in Heidelberg breit gefächert und bietet sowohl für Suchkunden als auch für Kunden, die ihre Immobilie verkaufen oder vermieten wollen, einen passenden Makler für diverse Ansprüche und Präferenzen. 

Große Immobilienmakler-Ketten in Heidelberg

Zu den bekannten und großen Maklerketten in Heidelberg gehören die „von Poll Immobilien“, die mit einer Filiale ansässig sind, sowie das bekannte Unternehmen „Engel & Völkers“, ebenfalls mit einer Filiale vertreten.

Ortsansässige Maklerbüros

Die „Krebs Immobilien“ sind ein Heidelberger Unternehmen, die Immobilien in der Stadt selbst als auch im Umland vermitteln. Sie sind mit zwei Büros in Heidelberg vertreten und sind sowohl auf den Verkauf als auch auf die Vermietung spezialisiert. Das Unternehmen richtet sich sowohl an Suchkunden als auch an Besitzer. 

Auch das Immobilienunternehmen „Immobilia C.Mayer“ ist ein renommiertes ortsansässiges Maklerbüro. Hier werden neben Wohnhäusern und Wohnungen ebenfalls Grundstücke und Gewerbeimmobilien vermittelt. Ein weiterer Schwerpunkt des Unternehmens ist die Vermittlung von Kapitalanlagen. 1969 gegründet, gehören sie bis heute zu einem der erfolgreichsten Unternehmen in Heidelberg und Umgebung.

Immobilienmarkt in Heidelberg

Die Immobilienpreise in Heidelberg sind bereits seit geraumer Zeit auf einem hohen Niveau und daher ist häufig von einem stabilen Preisniveau der letzten Jahre die Rede. Doch Tatsache ist, dass die Preise weiter ansteigen. In den meisten Segmenten sind keine großen Preissprünge zu beobachten, allein in sehr guten Lagen können höhere Anstiege verzeichnet werden. In Zukunft werden die Preissteigerungen Experten zufolge weiter anhalten. Zahlreiche Bauprojekte sollen für eine Entspannung auf dem Immobilienmarkt und für bezahlbaren Wohnraum sorgen. Für Immobilienmakler handelt es sich um gute Aussichten, denn zurzeit haben sie große Schwierigkeiten die Nachfrage an Wohnungen zu decken. Viele Heidelberger suchen sehr lange nach einer Immobilie und sind oft bereit, auf weniger attraktive Stadtteile oder die umliegenden Gemeinden auszuweichen. Dennoch sind Immobilienkäufer in Heidelberg sehr anspruchsvoll, besonders was die Lage und Infrastruktur angeht.

Immobilienpreise in Heidelberg

Derzeit liegt der durchschnittliche Mietpreis der Stadt bei 13,16 €/m², während die Kaufpreise von Wohnungen in einer Preisspanne von durchschnittlich 2940 €/m² im Bestand bis zu 4054 €/m² für Neubauten liegen. Die Kaufpreise von Häusern liegen in Heidelberg zwischen 3300 und 3500 €/m².

Neubauprojekte der Stadt

Da das Stadtbild vor allem durch die tagtäglich an- und abreisenden Pendler geprägt war und sich das nun in Zukunft immer mehr ändern wird, steht der Immobilienmarkt in Heidelberg vor einem Umbruch. Viele der Beschäftigten sind bislang gezwungen, sich im Umland nach einem Zuhause umzuschauen, da es in Heidelberg selbst nicht genügend Wohnraum gibt. Um dem Bedarf jener gerecht zu werden, die sich nun in Heidelberg niederlassen wollen, wurden bereits zahlreiche neue Quartiere gebaut. Die Stadt engagiert sich stark für den Wohnungsbau und durch das Freiwerden der amerikanischen Kasernen gibt es ausreichend Flächen für neue Wohnungen. In der Südstadt und in Kirchheim allein sind rund 180 Hektar frei geworden. Von der Stadt wird mit verschiedenen Programmen die Entstehung von neuen Wohngebieten gefördert und zahlreiche neue Bauflächen wurden bereits erschlossen. 

Dazu wurde beispielsweise der ehemalige Güterbahnhof zum modernsten Viertel Heidelbergs, der Bahnstadt, umfunktioniert und umgewandelt. Bereits vor dem Baustart gab es dort eine hohe Nachfrage an Immobilien. Die dort errichteten Eigentumswohnungen wurden zu Preisen von 3.200€ bis 4.500€ je m² angeboten. Vor allem für Investoren stellt die neu errichtete Bahnstadt ein vielversprechendes Projekt dar. Insbesondere der geplante Gebäudekomplex, der Campus Gardens Heidelberg, erhält positive Resonanz und bietet mit seinen kleinen Wohneinheiten von 21 bis 35 m² eine ideale Möglichkeit für Studenten. Voraussichtlich wird die Bahnstadt nach Abschluss der Bauarbeiten die größte Passivhaussiedlung der Welt sein.

Beliebte Stadtteile in Heidelberg

Da die Stadtverwaltung in den nächsten Jahren damit rechnet, die Einwohnerzahlen um 6.000 Neubürger zu erweitern, müssen zwangsweise mehr Wohnmöglichkeiten geschaffen werden. Dazu ist geplant,  mehrere Flächen von insgesamt 200 Hektar mit Wohnungen zu bebauen, die nahezu alle mitten in der Stadt liegen. Obwohl bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden soll, darf nicht außer Acht gelassen werden, dass Heidelberg weiterhin einer der attraktivsten, beliebtesten und vor allem teuersten Wohnorte Deutschlands bleibt. 

Immobilienpreise im Stadtteil Neuenheim

In beliebten Wohngegenden steigen die Wohn- und Immobilienpreise weiterhin an und der Trend wird auch die nächsten Jahre weiter anhalten. Mittlerweile müssen potentielle Käufer für Eigentumswohnungen in gefragten Lagen wie im Stadtteil Neuenheim durchschnittlich 3.970€ je m² investieren. Derweil liegt der durchschnittliche Preis beim Häuserkauf in Neuenheim bei rund 3.580€/m² und für Mietwohnungen bei durchschnittlich 14,76€/m². Es handelt sich um eines der begehrtesten Viertel Heidelbergs, welches gegenüber der Altstadt auf der nördlichen Seite des Neckars gelegen ist. Neuenheim zeichnet sich nicht nur durch seine luxuriösen Villen aus, sondern auch durch eine ausgeprägte Kneipenszene.

Außer Neuenheim gelten auch Handschuhsheim, die Weststadt und alle in Hanglage zum Neckar liegenden Immobilien zu den besonders beliebten und teuren Lagen in Heidelberg.

Immobilienmarkt in der Heidelberger Weststadt

Im Stadtteil Weststadt müssen Käufer für Eigentumswohnungen sogar bis zu 4.900€ je m² investieren. Das Viertel gilt als sehr beliebt bei eingesessenen Heidelbergern und zeichnet sich vor allem durch seine prunkvollen Altbauten aus. Bei Maklern ist die Weststadt ebenfalls sehr beliebt, da sie hier häufig Spitzenpreise erzielen können. So manche Eigentumswohnung erzielt über 6000 €/m². Die Durchschnittsmiete liegt indes bei 11,50 Euro pro Quadratmeter. 

Objekte in der Altstadt

Die Altstadt ist mit etwa 13 €/m² noch etwas preisintensiver, doch angesichts der architektonischen Meisterwerke dort ist das nicht verwunderlich. Die durchschnittlichen Kaufpreise liegen etwas niedriger als in manchen benachbarten Vierteln, doch sind mit circa 3500 €/m² für Bestandswohnungen noch immer üppig. Vor allem bei Studenten ist die Altstadt sehr beliebt. Das liegt vor allem daran, dass der Stadtkern das pulsierende Zentrum von Heidelberg bildet. Es strömen immer viele Menschen durch die engen Gassen und mit vielen Einkaufsmöglichkeiten, Kneipen, einem großen Kulturangebot und Straßenkünstlern ist hier bis in die tiefe Nacht etwas los. Wer es etwas ruhiger und noch idyllischer mag, der nutzt die Neckarpromenade für einen Spaziergang, wobei auch hier im Sommer zahlreiche Menschen unterwegs sind. Bei Maklern gilt auch die Altstadt als Ort der unbegrenzten Möglichkeiten, denn einzelne Immobilien erzielen immer wieder Höchstpreise. Manche Luxusobjekte kosten bis zu 16 €/m² Miete und die Kaufpreise klettern immerhin bis zur 5000 € Marke hinauf. Als Regel gilt hierbei, dass die Preise immer höher werden, je näher man dem Schloss kommt. Aber auch ein weiterer Faktor veranlasst Interessenten zum Kauf von solch teuren Objekten: Verfügt eine Wohnung über einen Carport-Platz, dann steigt ihr Wert erheblich. Denn in der Altstadt gibt es so gut wie keine Parkmöglichkeiten und weite Wege zu Fuß sind für die anspruchsvollen Käufer ein Ärgernis. 

Der Immobilienmarkt im Viertel Bergheim

Ebenfalls zentral gelegen ist das Viertel Bergheim, wobei man hier als Käufer in jedem Fall den Rat eines Maklers suchen sollte. Denn die Immobilien könnten unterschiedlicher nicht sein, von günstigen Wohnungen in älteren Mehrfamilienhäusern bis hin zu modernisierten und schicken Altbauten ist in Bergheim alles zu finden. Auch auf die Lage kommt es an, denn während einige Ecken sehr ruhig und familienfreundlich sind, gibt es an anderen Orts eine hohe Lärmbelastung durch viel befahrene Straßen. Dementsprechend variieren die Wohnungspreise beim Kauf auch zwischen 1559 €/m² und 4513 €/m². Bei den Mietpreisen kann man ähnliches beobachten: Während manche Wohnungen nur 8 bis 9 €/m² kosten, können Immobilienmakler andere hochwertige Objekte für bis zu 20 €/m² vermitteln. 

Die Heidelberger Bergstadt

Nur durch die Bahngleise getrennt liegt die Bahnstadt, direkt neben Bergheim und der Weststadt. Es handelt sich hier um die spannendste Entwicklung auf dem Heidelberger Immobilienmarkt und vermutlich wird sich auch in den an die Bahnstadt angrenzenden Vierteln einiges verändern. Für den Erfolg des Projekts kommt es auch darauf an, wie sich die kulturellen und nachbarschaftlichen Angebote entwickeln werden. Bislang wurde der neue Stadtteil von der Bevölkerung sehr gut angenommen, auch wenn die modernen Blockbauten nicht jedem gefallen. Vor Leerstand oder Schwierigkeiten, die Wohneinheiten zu verkaufen, hat hier jedenfalls keiner Angst.

Mietwohnungen in Heidelberg

Besonders kleine Wohnungen sind in Heidelberg gefragt und dementsprechend teuer. Immobilienmakler sehen einen Grund dieser Entwicklung in den zahlreichen Studenten, die kleine Wohnungen bevorzugen. Sie ermöglichen auch eine regelmäßige Erhöhung der Mietpreise auf das aktuelle Niveau, da sie meist nur für wenige Jahre in Heidelberg bleiben. Dieser häufige Mieterwechsel kommt sowohl Eigentümer als auch Maklern zugute. 

Es bleibt abzuwarten, ob die Mietpreise in diesem Segment sich in den nächsten Jahren entspannen werden. Manche Immobilienexperten prophezeien insgesamt einen leichten Rückgang des Mietniveaus für Heidelberg. Die Entstehung von neuem Wohnraum in der Bahnstadt und an weiteren Standorten soll zu einer Entspannung des Marktes führen. Doch angesichts der derzeit angespannten Marktlage und den im bundesweiten Vergleich außerordentlich hohen Immobilienpreisen wird diese Entspannung wohl eher zu einer Verlangsamung der Preissteigerungen führen als zu sinkenden Preisen. 

Eigentumswohnungen in Heidelberg

Bei der Bevölkerung ändert das hohe Preisniveau in Heidelberg nichts an ihrer Kaufbereitschaft. Es werden immer mehr Eigentumswohnungen verkauft und das Transaktionsvolumen insgesamt steigt weiterhin leicht an. Auch die Anzahl der Ein- und Zweifamilienhäuser, die verkauft wurden, ist zuletzt angestiegen. Das Transaktionsvolumen in diesem Segment liegt damit regelmäßig weit über dem Umsatzvolumen der benachbarten Städte und betrug 2012 allein 149,1 Mio. Euro.

Kapitalanlagen in der Heidelberger Innenstadt

Allerdings halten sich viele Investoren in Heidelberg inzwischen zurück, da die Kaufpreise häufig 20 Jahresmieten überschreiten. Wer dennoch sein Geld in eine Kapitalanlage investieren möchte, der sollte in Heidelberg den Rat eines Maklers mit guter Marktkenntnis heranziehen. Denn für einzelne Segmente und bestimmte Lagen lohnt sich der Immobilienkauf nach wie vor. Vor allem 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen versprechen häufig eine gute Rendite.

Immobilien in Kirchheim

Die Preise der Immobilien werden auch in Zukunft aufgrund der erhöhten Nachfrage und zunehmenden Attraktivität in gefragten Lagen weiter steigen. Nichtsdestotrotz bietet Heidelberg auch noch Standorte, in denen die Wohn- und Immobilienpreise stabil bleiben. Beispielsweise beträgt die durchschnittliche Miete im Stadtteil Kirchheim lediglich 10,83 €/m². Eigentumswohnungen sind dort ebenso vergleichsweise günstiger zu finanzieren und betragen dort durchschnittlich 3.370 € je m².

Objekte im Heidelberger Umland

Zu den mittleren Lagen auf dem Heidelberger Immobilienmarkt zählen außer Kirchheim auch Wieblingen, Pfaffengrund und Ziegelhausen. Direkt am Necker gelegen ist Wieblingen ein beliebter Wohnort für junge Familien. Die Infrastruktur ist mit Schulen und Kindergärten sehr gut und der Weg in die Stadt nicht weit. So manchem gelingt hier der Glücksgriff, ein Haus für 150.000 bis 180.000 Euro zu ergattern. In Zukunft dürfte das immer schwieriger werden, denn mit der Fertigstellung der benachbarten Bahnstadt rechnen Immobilienmakler mit einer Aufwertung der Objekte in Wieblingen.

Ebenfalls am Fluss befindet sich Ziegelhausen, das etwa zwei Kilometer von der Altstadt entfernt liegt. Die Häuserpreise liegen hier noch zwischen 1900 €/m² und 3200 €/m² und zur Miete kann man bereits ab 7 €/m² wohnen. Dennoch ist es schwer, in Ziegelhausen überhaupt etwas zu finden – so wie überall in Heidelberg. Besonders in attraktiven Hanglagen sind die Häuser sehr gefragt. Das gilt auch für das auf der anderen Seite des Neckar liegende Schlierbach: Während in beiden Vororten durchaus moderate Mietpreise zu finden sind, können Ein- und Zweifamilienhäuser exorbitante Preise erzielen. Beide Viertel sind darüber hinaus verkehrstechnisch hervorragend angebunden, mit einer Bundesstraße direkt in die Innenstadt und einer schnellen S-Bahn-Verbindung profitiert man vom Stadtleben genauso wie von der Ruhe des Vororts. Auch für Investoren ist Ziegelhausen interessant, denn hier werden für Heidelberg überdurchschnittliche Renditen von über 5 Prozent erzielt. 

Eigentumswohnungen in der Heidelberger Südstadt

Auch in der zentrumsnahen Südstadt sind bereits gemäßigtere Immobilienpreise zu finden. Doch es kommt auf die genaue Lage an, denn die im Osten des Stadtteils gelegene Panoramastraße hält, was ihr Name verspricht. In dieser sehr guten Lage sind die Mieten und Kaufpreise dementsprechend hoch. Die durchschnittlichen Preise der Südstadt sind wiederum moderat, mit 2940 €/m² für Bestandswohnungen und etwa 10 €/m² für Mietwohnungen handelt es sich um eine erschwingliche Wohngegend.

 

 

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