Immobilienmakler in Dortmund.

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Immobilienmakler Dortmund

Der Immobilienmarkt in Dortmund und seine Makler

Überblick

Mit rund 580.500 Einwohnern ist Dortmund nicht nur die größte und bevölkerungsreichste Stadt des Landes Westfalen. Sie ist zeitgleich noch die drittgrößte Stadt des gesamten Bundeslandes und des Ruhrgebietes nach Köln und Düsseldorf. Da sie das westfälische Handels- und Wirtschaftszentrum ist, nimmt die Stadt Dortmund zudem einen besonderen Stellenwert innerhalb des Ruhrgebietes ein. Des Weiteren erhielt auch die Stadt Dortmund, gemeinsam mit einer Vielzahl von anderen Städten wie Bochum, Essen oder Gelsenkirchen im Jahr 2010 den Titel der Europäischen Union als Kulturhauptstadt Europas. Unlängst des erworbenen Titels genießt die Stadt seit Jahren einen zunehmend guten Ruf auf internationaler Ebene. Ausschlaggebend sind dafür nicht nur die städtischen Wahrzeichen wie das denkmalgeschützte Hochhaus, dem Dortmunder U, oder das vor kurzem eröffnete Fußballmuseum des Deutschen Fußball-Bundes. Es ist auch die anwachsende Popularität des lokalen Fußballvereins Borussia Dortmund und der simultane sportliche Erfolg, der mit der Stadt verbunden wird.  

Historischer Hintergrund und wirtschaftliche Entwicklung 

Die historischen Wurzeln Dortmunds lassen sich bis zur Jungsteinzeit zurückverfolgen. Erstmalig erwähnt wurde die Stadt jedoch erst im späten 9. und 10. Jahrhundert. Seitdem unterliegt die Stadt einem stetigen Wandel. Als ehemals bedeutende Hanse- und Reichsstadt galt Dortmund einst als Industriemetropole. Mittlerweile hat sich die Stadt zu einem der wichtigsten Dienstleistungs- und Technologiestandorte entwickelt, dessen Daseinsberechtigung sich unter anderem mit dem örtlichen Technologiepark und -zentrum begründet. Allein seit Eröffnung des Dortmunder Technologieparks in den späten 80er Jahren haben sich dort über 200 Unternehmen niedergelassen.

Während in der Vergangenheit vor allem die Ressourcen wie Kohle, Stahl und auch Bier in Dortmund wesentliche Schwerpunkte waren, so hat sich nach Jahrzehnten der wirtschaftliche Schwerpunkt verändert. Heute ist Dortmund Mittelpunkt des Einzelhandels und der Finanzdienstleistungen. Nicht umsonst wählen zahlreiche Versicherungsunternehmen und deren Tochtergesellschaften die Stadt als Standort ihres Hauptsitzes. Mit der Volkswohl Bund Versicherung, der Signal Iduna Gruppe oder der Continentale Krankenversicherung sind nur einige große Unternehmen genannt.

Dortmund als Forschungsstandort und Universitätsstadt 

Zudem ist zu erwähnen, dass sich Dortmund mittlerweile auch als Standort für die Forschung und für die Hochtechnologie etabliert hat. Gründe dafür sind unter anderem zahlreiche wissenschaftliche Institutionen wie das Frauenhofer-, Leibniz- oder Max-Planck-Institut, die Anzahl der ansässigen Hochschulen, wie beispielsweise die Technische Universität Dortmund oder die über 49.000 Studenten, die in der Stadt leben. Allein an der Technischen Universität Dortmund, die Ende der 70er Jahre gegründet wurde, sind knapp 33.000 Studenten eingeschrieben. Daher ist es nicht verwunderlich, dass ein Großteil der bundesweiten Unternehmungsgründungen auch auf dem Gebiet der Informations- und Mikrosystemtechnik in Dortmund durchgeführt werden.

Entwicklung der Bevölkerung und Strukturwandel 

Unabhängig des erfolgreich durchgeführten Strukturwandels hat die Stadt Dortmund seit jeher mit einer hohen Arbeitslosenquote zu kämpfen. Mit einem Anteil von 11,9 Prozent (Stand November 2015) liegt man weit über Durchschnitt des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen. Lediglich in Gelsenkirchen, Duisburg und in Herne sind die Arbeitslosenquoten im Bundesland aktuell noch höher. Inwiefern sich jedoch die Statistiken der Dortmunder Arbeitslosenquoten in Zukunft verändern werden, bleibt ungewiss. Denn bis dato sind die Quoten der Stadt rückläufig, nachdem man im Jahr 2005 einen Höchststand mit einem Anteil von 18,1 Prozent erreicht hat. Abzusehen ist jedoch auch, dass die Stadt den Trend der vergangenen Jahre beibehalten wird und die Bevölkerungszahl der Stadt zunehmen wird. Denn trotz unstimmiger Prognosen erwartet das Statistische Landesamt bis zum Jahr 2040 einen erheblichen Zuwachs der Dortmunder Bevölkerung. Demnach gewinnt die Stadt in den nächsten Jahren ca. 25.000 weitere Einwohner hinzu. Insgesamt 605.000 prognostizierte Einwohner entsprechen einem Zuwachs von ca. 4,5 Prozent. Mit diesem Fakt geht auch die zunehmende Popularität der Stadt als Hochschulstandort einher, wodurch mehr junge Menschen in die Stadt ziehen wollen und werden. 

Immobilienmakler in Dortmund 

Aufgrund der größer werdenden Bevölkerung und der wachsenden Attraktivität der Stadt Dortmund, nimmt auch das Interesse und dementsprechend die Anzahl der Immobilienmakler und Immobilienbüros laufend zu. Diese profitieren unter anderem von den steigenden Immobilienpreisen und der wachsenden Wohnraumnachfrage.

Immobilienunternehmen in Dortmund 

In Dortmund sind zahlreiche bekannte Maklerunternehmen ansässig. Dazu gehören unter anderem „Engel & Völkers“, die mit vier Filialen in der Großstadt vertreten sind. Ebenso sind die „von Poll Immobilien“. Diese sind mit zwei Filialen in Dortmund zu finden. 

Aus der Stadt selbst stammen zum Beispiel die Exparte Immobilien, die sich vor allem auf den Kauf und Verkauf spezialisiert haben. 

Die Maklerprovision in Dortmund 

Die übliche Maklerprovision liegt zwischen 3% und 7% des Kaufpreises und ist fällig, sobald eine erfolgreiche Vermittlung, mitsamt Abschließung eines Kauf- oder Mietvertrags, durch den Makler zustande kommt. Die genaue Höhe der Provision ist somit stets vom Wert der Immobilie abhängig und kann außerdem je nach Bundesland, Bezirk und Makler variieren. Des Weiteren gibt es unterschiedliche Regelungen bei Verkäufen und Vermietungen. Sie ist somit bis auf einige festgelegte Faktoren, frei verhandelbar.

Die Maklerprovision bei Verkäufen 

Im Bundesland Westfalen gilt bei Verkäufen meist ein Provisionssatz von 7,14%. Dieser wird von Käufer und Verkäufer jeweils zur Hälfte übernommen. In Dortmund lassen sich leicht abweichende Daten feststellen. Der Käufer zahlt hier im Durchschnitt 3,41% des Kaufpreises, während der Verkäufer 2,36% bezahlt. Die gesamte Maklercourtage liegt hier somit unter dem landesweiten Durchschnitt und ist ebenfalls niedriger als der Bundesdurchschnitt. 

Die Maklerprovision bei Vermietungen 

Das Prinzip der Maklercourtage (Bestellerprinzip) bei Vermietungen ist etwas anders geregelt als bei Verkäufen.  Hier gibt es ebenfalls keine genaue Festlegung der Höhe, die Provision darf jedoch nicht höher sein als zwei Nettokaltmieten zzgl. der Mehrwertsteuer. Diese Regelung gilt für alle Bundesländer. Im Gegensatz zur Courtage bei Verkäufen, übernimmt bei Vermietungen ausschließlich der Auftraggeber des Maklers die Provisionskosten. Somit zahlt meistens der Vermieter die Maklercourtage. 

Besonderheiten in Dortmund 

Ein Problem für Immobilienmakler, das sich in Dortmund aufgrund der Wohnraumknappheit entwickelt hat, ist der extrem hohe Anteil an Privatvermittlungen. Diese sind vor allem in den begehrten und teuren Lagen, sowie in den zentrumsnahen Stadtvierteln zu beobachten. Dies stellt jedoch nicht nur für Makler ein Problem dar, sondern führt auf Dauer zu einer ungleichen Verteilung der Bevölkerung und einer Anhäufung in der Innenstadt, in der der freie Wohnraum bereits nur noch sehr knapp vorhanden ist. Aufgrund der hohen Mietpreise in Dortmund, steigt somit auf Dauer auch die Provisionshöhe für Immobilien an.

Immobilienmarkt in Dortmund

Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt 

Im Allgemeinen kennzeichnet sich der Dortmunder Immobilienmarkt seit Jahren durch steigende Preise aus. Die aktuellen Preise für Eigentumswohnungen und Häuser sind mit wenigen Ausnahmen seit dem Jahr 2011 konsequent gestiegen und betreffen Immobilien in allen Größenordnungen. Dabei ist auch zu erkennen, dass insbesondere Eigentumswohnungen und Häuser ab einer Größe von 100 Quadratmetern die größten Preissteigerungen von teilweise 50 Prozent nachwiesen. Grund dafür ist insbesondere die hohe Nachfrage nach neuen Immobilien, die in der Stadt jedoch selten sind. Dennoch sind potentielle Käufer nicht bereit, wie in manch anderen Städten jeden Preis zu bezahlen und schrecken daher zurück, bevor es allzu kostspielig wird. 

Aktuelle Immobilienpreise in Dortmund 

Nach derzeitigem Stand beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei neuen Mietwohnungen rund 10,30 Euro. Die Preisspanne richtet sich dabei nach der genauen Lage und dem Zustand der Immobilie und liegt in einem Bereich zwischen 7,70 Euro und 12,50 Euro pro Quadratmeter. Bestandswohnungen sind in Dortmund dagegen für einen Bruchteil der Neubaupreise zu erhalten. Durchschnittlich werden Quadratmeterpreise von knapp 6,20 Euro verlangt. Die Preisspanne liegt in diesem Segment zwischen rund 4,70 Euro und 8 Euro pro Quadratmeter. In einzelnen Stadtteilen wie beispielsweise in Kirchhörde werden bestehende Mietwohnungen auch mitunter für einen Quadratmeterpreis von 10 Euro vermietet. Auch bei Eigentumswohnungen sind die Preisverhältnisse ähnlich. Während Bestandswohnungen durchschnittlich für einen Quadratmeterpreis von 1.300 Euro veräußert werden und deren Preisspanne zwischen rund 800 Euro und knapp 2.000 Euro pro Quadratmeter liegt, sind neue Eigentumswohnungen für potentielle Käufer wesentlich Preisintensiver. Sie kosten im Schnitt rund 2.900 Euro pro Quadratmeter. Im günstigsten Fall können potentielle Käufer auch auf Quadratmeterpreise von rund 2.430 Euro treffen. Jedoch werden mancherorts auch bis zu 3.450 Euro pro Quadratmeter von Immobilienmaklern durchgesetzt. 

Wohnraummangel in Dortmund

Da es der Stadt derzeit akut an Raum zum Bauen fehlt und es kaum leerstehende Grundstücke gibt, wird mittlerweile alles in Wohnraum umgewandelt, was nicht mehr genutzt wird. Investoren nutzen jede Gelegenheit, Immobilien, wie beispielsweise alte leerstehende Schulgebäude, in Innenstadtnähe zu kaufen, um sie abzureißen und durch neue Wohngebäude zu ersetzen. Daher kann man seit geraumer Zeit eine Verdichtung des Dortmunder Immobilienmarktes in der Innenstadtnähe beobachten, denn dort ist die Nachfrage nach Immobilien am höchsten. Eigentumswohnungen sind derzeit gefragter denn je, obgleich das Angebot an verfügbaren Immobilien kaum erwähnenswert ist. 

Begehrte Wohnlagen 

Vor allem in Stadtteilen wie dem Kaiserstraßen- oder Kreuzviertel lässt die Nachfrage nach Wohnraum seit jeher nicht ab. Wem es trotzdem gelingt, in einem der beliebten Stadtteile eine Altbauwohnung mit hohen Decken, Parkett und Stuck zu kaufen oder zu mieten, kann beispielsweise im Kaiserstraßenviertel mit durchschnittlichen Mietpreisen von unter 10 Euro pro Quadratmeter rechnen. Selbst Eigentumswohnungen kosten pro Quadratmeter durchschnittlich rund 2.660 Euro. In Einzelfällen berichten Immobilienmakler davon, dass die Quadratmeterpreise auch knapp die 3.000 Euro Marke erreichen können. Bestehende Miet- und Eigentumswohnungen sind dabei auch hier in allen Bereich günstiger. Im Vergleich dazu leidet das Kreuzviertel zwar unter einer ähnlichen Situation. Die Kauf- und Mietpreise der Immobilien liegen jedoch etwas über dem Preissegment des Kaiserstraßenviertels, obwohl beide Stadtteile als sehr gute Wohngegenden gekennzeichnet werden. Potentielle Mieter können so bei Neubauwohnungen einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von rund 11,20 Euro erwarten. Die Preise der Eigentumswohnungen im Kreuzviertel liegen zudem deutlich über dem Preisdurchschnitt Dortmunds. Denn hier ist Eigentum durchschnittlich für einen Quadratmeterpreis von rund 3.520 Euro zu erwerben. Die Preisspanne liegt dabei in einzelnen Fällen zwischen rund 3.360 Euro und knapp 3.850 Euro pro Quadratmeter.

Wie entwickelt sich die Nachfrage? 

Prinzipiell ist zu erkennen, dass die Nachfrage nach Immobilien in Innenstadtnähe immer weiter ansteigt und mitunter exorbitante Ausmaße annimmt. Das mag für Kapitalanleger und Investoren zwar vorteilhaft sein, das Nachsehen haben jedoch neben den Immobilienmaklern auch die Randbezirke Dortmunds. Denn mittlerweile werden die meisten Immobilien in Innenstadtnähe im Verborgenen gehandelt und veräußert, sodass Immobilienmakler keinen Profit aus den Transaktionen erwirtschaften können. Auf der anderen Seite verlieren die Randbezirke Dortmunds immer weiter an Attraktivität, was schließlich nicht nur mit einem Interessenverlust einhergeht, sondern vielmehr mit einem Wertverlust der Immobilien endet.

Wohnen in den Randbezirken und im Umland Dortmunds 

Der Kauf und Verkauf von Wohneinheiten

Ausschließlich der südliche Teil Dortmunds stellt hierbei eine Ausnahme dar. Denn Stadtteile wie beispielsweise Hombruch, Kirchhörde, Lücklemberg oder Syburg gehören mit Abstand zu den besten und nobelsten Gegenden der gesamten Stadt und bieten ihren Einwohnern neben einer luxuriösen Atmosphäre auch ein exklusives Leben. Das Stadtbild in diesen Bezirken ist weitestgehend von alten und riesigen Villen geprägt. Charakteristisch ist zudem, dass Immobilieneigentümer in diesen Bezirken kaum wechseln. Außerdem gibt es kaum Projekte für neuen Wohnraum. Während der Quadratmeter von Eigentumswohnungen in Kirchhörde durchschnittlich 2.830 Euro kostet, sind es beispielsweise in Syburg durchschnittlich 3.060 Euro pro Quadratmeter. Spitzenwerte erreichen Eigentumswohnungen im Stadtteil Hombruch mit bis zu 3.300 Euro pro Quadratmeter. Selbst der Häuserkauf ist kaum günstiger und schlägt in Kirchhörde mit durchschnittlich 2.740 Euro pro Quadratmeter zu Gute. Die Preisspanne liegt aber in diesem Bereich zwischen 2.660 Euro und knapp 3.000 Euro pro Quadratmeter. 

Der Mietmarkt: Nirgendwo steigen die Preise stärker 

Betrachtet man das Segment der Mietwohnungen und die Exklusivität der einzelnen Stadtteile, so ist es nicht verwunderlich, dass die Mietpreise bei sowohl bestehenden als auch neuen Mietwohnungen über dem durchschnittlichen Mietpreis der Stadt liegen. So weisen beispielsweise neue Mietwohnungen in den Stadtteilen um Kirchhörde oder Hombruch einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 10,75 Euro auf. Für angehende Mieter sind bestehende Mietwohnungen in Kirchhörde am kostenintensivsten. Dort werden durchschnittlich 8 Euro pro Quadratmeter bezahlt. In einigen Fällen sind auch Quadratmeterpreise von 10 Euro in diesem Stadtteil zu finden. Wem es als Mieter aber an Exklusivität nicht fehlen mag, aber dessen Geldbeutel nicht die nötigen Mittel bietet, kann im Stadtteil Hombruch günstigere Mietpreise finden. Dort werden von Immobilienmaklern durchschnittliche Quadratmeterpreise von knapp 6,80 Euro verlangt. 

Der Stadtteil Hörde 

Bauprojekt „Phoenix“

Am vielversprechendsten für die Zukunft mag das Bauprojekt Phoenix im Stadtteil Hörde sein, das etwa fünf Kilometer vom Zentrum der Stadt entfernt liegt. Auf dem gesamten Phoenix Gelände, das über 200 Hektar umfasst und somit einer Größe von 300 Fußballfeldern gleicht, werden dort aktuell neue Wohn- und Arbeitsräume geschaffen. Auch rund um den Phoenixsee, der als Spielort einer bundesweit bekannten ARD TV-Reihe diente, wird gebaut. Grundsätzlich soll das Gelände im Stadtteil Hörde in Zukunft  der größte Standort für Innovationen werden. Denn neben neuen Wohnräumen, Grünflächen und zahlreichen Freizeitmöglichkeiten wird dort vor allem auch die Forschung in Bereichen der Software oder Nanotechnologie gefördert. Vorteilhaft für neue Anwohner mag anschließend nicht nur die Spitzenforschung in dem Gebiet sein. Das Projekt und der Standort punkten dabei nicht nur mit der Nähe zur Innenstadt, sondern vor allem mit besten Anbindungsmöglichkeiten zu den öffentlichen Verkehrsmitteln, der Autobahn und insbesondere dem Flughafen Dortmunds.

Bedenken potenzieller Käufer und Mieter

Interessant mag für angehende Käufer und Mieter auch die Möglichkeit des urbanen und modernen Lebens am Wasser sein. Trotz aller Lobgesänge für das Projekt sind derzeit angehende Käufer und Mieter sehr zurückhaltend mit Investitionen. Vor allem die anhaltenden Bauarbeiten, die zeitnah kein Ende finden werden, lassen den Großteil der Käufer und Mieter zurückschrecken. Immobilienmakler berichten auch davon, dass teilweise Käufer, die bereits Immobilien erworben haben, über einen erneuten Verkauf nachdenken. Nichtsdestotrotz bleibt das Bauprojekt Phoenix ein Prestigeobjekt der Stadt und des Bundeslandes, das den Bau finanziell fördert.

Generelle Situation in Hörde

Unabhängig von diesem Großprojekt gehören Immobilien in Hörde nicht zum günstigsten Preissegment der gesamten Stadt. Durchschnittlich werden bestehende Mietwohnungen für einen Quadratmeterpreis von rund 6,90 Euro vermietet. Die Preisspanne liegt dabei zwischen 5 Euro und knapp 9,40 Euro pro Quadratmeter. Neue Mietwohnungen liegen dabei in einer Preisspanne zwischen 9,60 Euro und rund 12,50 Euro pro Quadratmeter. Durchschnittlich sind Neubauwohnungen in Hörde mit einem Quadratmeterpreis von ca. 10,80 Euro sogar teurer als in den exklusivsten Stadtteilen Dortmunds. Im Vergleich dazu werden Eigentumswohnungen derzeit zu einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von rund 3.040 Euro veräußert. 

Auch mit den voranschreitenden Bauarbeiten auf dem Phoenix Gelände kann der gesamte Stadtteil als gute bzw. sehr gute Wohngegend bezeichnet werden. Inwiefern die neuerrichteten Immobilien Einfluss auf die Wohngegend haben, und inwiefern sich die Mietrenditen für Kapitalanleger und Investoren in Zukunft verändern werden, bleibt ungewiss. Derzeit können Käufer aber mit relativ hohen Mietrenditen in Hörde rechnen. Durchschnittlich erwirtschaften Neubauwohnungen eine Rendite von 4,2 Prozent. Bei bestehenden Wohnungen sind es dagegen sogar 4,9 Prozent. 

 

Prognose für die Zukunft des Immobilienmarkts in Dortmund 

Letztendlich ist die Entwicklung des Dortmunder Immobilienmarktes auch davon abhängig, inwieweit sich die Einwohnerzahlen der Stadt verändern. Entgegen des Trends im Ruhrgebiet gehen Prognosen des Statistischen Landesamtes davon aus, dass die Stadt Dortmund in den nächsten 25 Jahren bei seiner Bevölkerungszahl zulegen wird und um ca. 5 Prozent wachsen wird. Das entspräche einer Zahl von über 600.000 Einwohnern.
Mit diesem Fakt geht aber auch einher, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Zukunft noch schwieriger zu decken sein wird. Bis dato versuchen Unternehmen mit verschiedenen Bauprojekten, neuen Wohnraum zu realisieren. So werden bereits beispielsweise zahlreiche Miet- und Eigentumswohnungen unweit des Kronen- oder Kaiserstraßenviertels errichtet und alte Fabrikgebäude oder Bahnhofsgrundstücke werden umgewandelt, damit letztendlich über 200 neue Miet- und Eigentumswohnungen und zahlreiche Einfamilienhäuser in verschiedenster Größe entstehen können.
Dennoch ist auch für die Zukunft ein Zubau von weiteren Immobilien unabdingbar, denn die Vielzahl der neugebauten Immobilien, die bis zu 323.000 Euro kosteten, waren bereits zum ersten Bauabschnitt verkauft worden. 

 

 

 

 

 

 

 

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